여의도·성수 등 5개 지구…초고층 바람 견인

[연구소장]

여의도·성수 등 5개 지구…초고층 바람 견인

대부분 올해 초보다 값 껑충

서울시는 지난 1월에 한강변 스카이라인을 홍콩 못지 않게 역동적으로 바꾸는 계획을 세웠다.

한강 공공성 회복선언을 통해 여의도·압구정·성수·합정·이촌지구를 전략정비구역으로 지정하고 초고층 복합 건물을 짓도록 허용한 것.

압구정 현대아파트와 여의도 시범아파트 등 한강변 재건축 아파트는 최고 50층까지 시원하게 뻗어올라갈 수 있게 됐다. 서울시는 대신 부지 25%를 기부채납받아 녹지 등 공공 공간을 확보한다는 계획이다.

이들 5개 지구는 11월에 서울 용산구 이촌·서빙고동과 마포구 합정동 일대 두 곳이 제1종지구단위계획구역으로 결정되면서 모두 구역결정을 마치게 됐다.

대부분 올해 초보다 가격이 많이 올랐다.

 

[[◇한강변 개발 본궤도 곧 진입]]=서울시는 11월 4일 한강변 전략정비구역인 용산구 이촌·서빙고동 일대 85만2473㎡와 마포구 합정동 일대 35만9349㎡에 대해 제1종지구단위계획구역 결정안을 열람공고했다.

공고안은 전략정비구역의 경계 및 면적 설정 등을 주요내용으로 담고 있으며 세부 계획은 구역결정안이 시 도시·건축공동위원회 심의를 통과한 뒤 수립된다.

시는 심의가 통과되는 대로 내년 2∼3월께 토지이용계획, 용적률 등에 대한 세부계획을 마련하고 내년 상반기까지 이 내용을 담은 지구단위계획 결정안을 고시할 방침이다.

한강변 전략정비구역 중 나머지 세 곳인 성수, 압구정·여의도지구는 각각 지난 3월과 10월에 지구지정 열람 공고돼 현재 시 도시·건축공동위원회 심의를 마치고 세부계획 수립단계를 진행 중이다.

시는 전략정비구역의 부동산투기 방지를 위해 이들 지역의 토지거래 동향을 면밀히 모니터링하고 부동산 가격이나 투기조짐이 포착되면 즉시 토지거래허가구역이나 투기지역, 주택거래신고지역으로 묶을 방침이다.

[[◇구역별 현황]]=최근에 구역 지정된 합정지구는 다른 지역보다 초고층 바람이 거세다. 초고층 개발 기대감에 매수세가 몰리면서 합정동 일대 빌라의 대지지분이 올 초보다 3.3㎡당 1000만~1500만원 가량 올랐다. 현재 시세는 3.3㎡당 4500만~5500만원이다.

합정동 일대에 초고층 바람이 거센 것은 가격이 다른 초고층 개발지역에 비해 낮기 때문. 초고층 개발계획 발표 전에는 별다른 호재가 없어 조용하던 동네에 초고층 안이 나온 뒤 투자자들이 몰리고 있는 것이다.

가격이 많이 올랐지만 중개업소들은 앞으로 더 오를 것으로 보고 있다. 합정동 A공인 관계자는 “가격이 올랐지만 다른 지구보다는 여전히 저평가 된데다 당인리발전소가 이전한 부지에 대규모 복합 문화시설이 들어온다는 이점 때문에 매수문의가 끊이지를 않는다”며 “더 오를 것이란 기대감이 높아 매물도 많지 않다”고 말했다.

합정동 시세는 같은 초고층 전략정비구역이면서 낡은 단독주택 밀집지역인 성수동에 비해 아직 훨씬 낮다.

서울시의 대략적인 계획으로는 최고 50층의 초고층이 들어서고 한 개 구역으로 합동개발될 예정이다. 현재 개발이 한창 진행 중인 합정균형발전촉진지구와의 통합개발도 검토되고 있다.

이촌 지구에선 초고층 첫 사례인 렉스 아파트가 11월에 건축심의를 통과했다. 최고 56층으로 재건축되는 렉스아파트는 총 508가구로 1대 1 재건축돼 일반 분양아파트는 없다. 내년 하반기 착공이다.

현재 렉스 132㎡는 현 시세가 12억~12억5000만원선으로 전략정비구역 지정 전과 별 차이가 없다. 맞은편에 있는 왕궁 105㎡는 10억5000만원선으로 뚜렷한 시세 변화가 없다.

여의도 내 재건축 아파트의 가격은 올 초보다 2억원가량 상승했다. 시범아파트 59㎡가 7억2000만~3000만원에 119㎡가 12억원선에 나온다.

지난 1월 서울시가 한강 공공성 회복을 선언한 이후 부터 꾸준히 올라 상승세가 이어지고 있다는 게 인근 공인 관계자들의 설명이다.

성수동 일대 아파트들도 많이 올랐다. 청구강변 89㎡의 경우 연초에는 3억~4억원선에 거래됐지만 한강변 개발 계획이 발표된 후 크게 올라 현재 4억7000만~5억5000만원 선에 매물이 나와있다. 재개발 지분은 올해 초와 비교해 2배 이상 뛴 3.3㎡당 6000만원 선에서 거래되고 있다.

압구정지구는 요즘 시끌 벅쩍하다. 해당 주민들의 의사가 찬성보다는 반대가 월등히 많아서다. 강남구 압구정동 369-1, 청담동 일대(144만1267㎡)가 최근 서울시의 한강공공성회복 정책에 따라 압구정전략정비구역 제1종지구단위계획구역 지정이 심의가결됐다.

서울시와 강남구청은 최근 해당 구역의 도시관리계획안에 대한 의견청취를 받은 결과 총가구수 1만299가구 중 5902명이 의견을 제출했다.

제출자료에 따르면 찬성이 1.32%(78명), 유보가 0.24%(14명)인 반면 반대가 98.19%(5795명)로 상대적으로 많았다. 해당구역의 주민들은 이번 도시관리계획안에 주민들의 의견 반영이 전혀 되지 않았다며 불만을 표시했다.

공공성을 이유로 하는 기부채납 25%도 과도하다는 의견이다. 또한 이들은 공연장 등 한강변 문화시설 건립을 재조정하는 대안으로 압구정정자를 복원하자는 의견과 소형평형의무비율, 재건축초과이익환수 등 재건축규제법령을 완화해달라고 요구했다.

소형평형 의무비율이 적용될 경우 해당 단지들은 전체 공급물량의 20%를 60㎡ 이하 소형면적으로 건립해야 한다.