미국부동산 중개사 제도 소개 - 김기완교수님

[김천석]

미국부동산중개사제도 소개

김기완/글로벌감정평가법인 감정평가사, CRE, CCIM

1. 외국인의 미국부동산중개사 면허취득
부동산업의 국제화, IMF 관리기간 등을 거치면서 부동산업계에도 글로벌스탠다드로서의 미국 부동산자격제도가 많이 소개되었다. CRE(미국부동산컨설턴트), MAI(AI 소속 감정사), CCIM(미국부동산투자분석사), CPM(미국 빌딩관리사) 등이 이미 국내에서도 상당수가 배출 되었다. CIPS(국제부동산전문가) 과정도 곧 국내에서 교육이 시작될 전망이다.

특히 2005년 부동산서비스시장 개방문제를 앞두고 외국업자와의 경쟁과 국내업자간의 경쟁 우위로 위하여 미국부동산 자격은 관심이 고조되고 있다. 그런데 국내에 소개된 이러한 자격을 보면 기존 자격자의 핵심역량을 보강하는 기능의 자격이 전부라 해도 과언이 아니다. 미국 AICAP(공인회계사 일명 USCAP)는 자격자체가 미국 내에서 이 자격을 가지고 일정한 기능의 업을 영위할 수 있는 창설적 기능을 갖고 있으나 현재까지 도입된 자격은 이러한 본질적인 기능을 갖지 못하고 있다. 미국에서도 이러한 부동산서비스업을 할 수 있는 본질 적인(fundamental, substantial)기능은 미국감정사자격과 미국부동산중개사면허시험이 있다.

미국공인감정사는 미국공인감정사법을 대부분의 주에서 수용하여 주에서 시험을 치게되나 ① 일정한 실습 ② 일정교육시간 ③ 시험합격의 요건 중 미국감정평가기준인 USPAP에 의한 감정실습시간이 주에 따라 다르나 대체로 2년(약 2,000시간)을 충족시키기 어려운 탓에 우리나라에 적극적으로 소개되지 않았다. 한편 미국부동산중개사 자격은 ① 미국부동산 8개 과목 학점 취득 ② social security number 취득 ③ 미국에서 개업시는 시민권이나 영주권 취득 등의 요건 문제도 있었고 부동산의 국제화라고는 하나 IMF 이후 외국인의 국내투자 문제가 활발하게 대두된 반면 한국인의 해외투자문제는 아직 초보단계에 머물러 있어서 업계의 인식이 약한 상태에 있다.

그러나 우리나라에서도 1999년 하반기부터 건국대학교 부동산대학원에서 미국부동산 강의가 시작되고 이 강의는 국내학점은 물론 중개사시험에 필요한 미국대학교 등의 부동산 8개 과목 의 학점을 동시에 취득함으로써 우리나라에서도 미국 부동산 중개사시험을 취득할 수 있는 계 기가 마련되고 현재 졸업생 다수가 시험준비를 하고 있다. 다만 1998년 4월 부동산 중개사시험 을 합격하여도 영주권이나 시민권이 없으면 미국에서 개업을 할 수가 없게됨으로써 다소 오해 가 많이 있었다.

따라서 이 글은 그동안 오해가 있었던 부분을 California 부동산국 시험 및 면허 담당자인 Mr. Thomas R. Hensely와의 수 차례 걸친 교신 끝에 현재까지 정리된 내용을 미국부동산중개사 면허시험에 관심을 가진 사람들에게 알리고자 함에 있다. 여기에서는 편의상 salesperson에서 중개사가 되는 과정은 생략하고 대학졸업자 이상이 중개사시험을 치고 면허를 취득하는 절차를 중심으로 설명한다.

2. 미국 부동산 교육과 미국중개사 취득의 중요성
개인, 업계 및 학계 등을 망라하여 아래와 같은 중요성이 있다.
첫째, 개인으로서는 부동산관련 유학희망자, 이민예정자, 외국부동산업체, 외국과 관련된 업체의 취업 등에 유리할 것이고,
둘째, 업계로서는 외국인 상대의 부동산 사업체나 금융기관의 부동산관련 업무 담당자의 자질 향상과 국제기능 시너지화에 필요하다. CRE, MAI, CCIM, CPM 등 외국자격취득자는 그 기반이 되는 미국부동산 교육과 함께 기능상의 자질향상만이 아닌 독립 된 업을 영위할 수 있는 자격으로 중무장할 수 있을 것이다. 특히 2005년 자격개방화에 대한 체질향상과 외국인의 국내부동산 거래는 물론 해외부동산 투자 등에도 기선을 잡을 수 있을 것이다.
셋째, 학계로서는 미국부동산을 전공하여 학계진출을 원하는 사람과 학위취득을 원하는 사람 에게 기초 지식을 취득할 수 있는 계기가 될 것이다. 마지막으로 부동산과 관련 있는 모든 사람에게 Global Standard의 이해를 줄 것이다.

3. 미국의 부동산 중개관계 면허제도 한국과는 달리 미국에서는 주마다 개별적인 부동산법이 존재하며 부동산 License도 각 주마다 취득해야 한다. 그 중에서도 캘리포니아주의 부동산법과 License는 그 엄격한 규범으로 인하여 미국에서 가장 신뢰도가 높다는 것이 특징이다. 미국에서 부동산 거래 실무를 실행 하기 위해 필요한 자격은 중개사인 Broker와 Sales Person 2종류가 있다. 이 중 Sales Person은 부동산 Broker 밑에서 영업사원으로서 활동할 수 있는 자격임에 반해 Broker는 Sales Person(중개사보)을 고용하여 Broker(중개사) 업무를 직접 수행할 수 있는 자격이라는 점에서 명확한 차이가 있다.

4. Broker 시험제도
(1) 시험은 2단계로 나뉘어진 시험을 합격해야한다. 여기에는 미국부동산 8과목의 교육을 받은 후 학점취득을 위한 시험과 California 현지 에서 이루어지는 주시험(Broker License시험)합격시에는 최종합격증과 license을 부여한다. 단, 현지영업을 위한 License는 합법적 체류자(영주권 또는 시민권 취득자)에 한해 면허취득 가능하다.

(2) 수험자격
① 18세 이상인 자
② 전과기록이 없는 자
③ Sales Person 자격으로 최저 2년 이상 근무 경험자.
④ 캘리포니아 주 부동산국이 인정한 미국에서 4년제 대학을 졸업한 자에 대해서는 수험 자격이 있다. 국내의 거의 모든 4년제 대학이 미국평가기관으로부터 “대학졸업인증서”
를 받을 수 있다. (전공불문)
⑤ 캘리포니아주 부동산국에서 인정한 학교에서 부동산 8과목을 이수한자.
(3) 시험실시방법
먼저 부동산과목 학점 취득시험은 미국현지 교육기관에서 교육을 받거나, 건국대학교 부 동산 대학원 국제부동산학과에 입학하거나 미국부동산학교에서 통신교육과정으로 학점을 이수할 수 있으며 70점 이상의 학점을 취득해야 한다. 다음으로 주 license 시험은
① 시험방법으로는 4지선다형 200문제(100문제씩 2회로 나누어 같은 날에 실시)
② 시험시간은 5시간(오전 및 오후 각 2시간 30분)
③ 합격점수는 75점 이상이 되어야 한다.
참고로 캘리포니아 주에서 실시되는 주 시험은 문제은행에서 거의 변형 없이 출제되며 모두 4지선다형이기 때문에 미국부동산 이론교육을 충실히 공부한 사람은 합격이 가능 하다. 다만 시험문제 중에는 case study와 계산문제 등이 섞여있어서 난이도 테스트가 포함되어 있다.

(4) 시험과목
① 필수과목(5과목)으로는
· Real Estate Practice
· Legal Aspect of Real Estate
· Real Estate Appraisal
· Real Estate Finance ? Real Estate Economics or General Accounting이 있고
② 선택과목 3과목으로는 아래과목 중에서 선택할 수 있다.
·Real Estate Principle
· Business law
· Property Management
· Escrows
· Advanced Legal Aspects of Real Estate
· Advanced Real Estate Appraisal
· Advanced Real Estate Finance
· Real Estate Office Administration
· Computer Application in Real Estate이 있다.

(5) 시험문제 출제 비중
부동산학과 과목이 아닌 기능을 중심으로 시험출제 비중을 소개하면 아래와 같다.
① 부동산 소유권과 관련된 법규(전체 시험문제의 9% 비중) - 소유권, 소유권의 권리체약 사항 국가 등 권력에 의한 통제 등
② 소유권에 관한 세제(8% 비중) - 부동산 소유권에 영향을 미치는 현행 세제
③ 부동산의 감정 등 가치산정(15% 비중) - 가치산정 방법, 부동산 가치에 영향을 미치는 요소
④ 부동산 금융(16% 비중) - 융자의 원천, 담보약관, 융자의 종류 및 융자조건
⑤ 소유권 양도(9% 비중) - 소유권, 관계 증거서류, 에스크로우 및 양도관련 보고서
⑥ 부동산 실무(21% 비중) - 리스팅, 매매계약, 영업 등
⑦ 부동산 중개인의 대리인으로서의 책임(22% 비중) - 주법규, 공정거래 실무관련법규,
시장변화와 개발에 관한 지식 양식과 계량 지식

5. 실전준비사항
(1) 4년제 미국대학교 졸업(전공불문) 동등자격
미국중개사 과정은 유사 자격과 비교하면 가장 높은 학력을 요구하고 있다. 외국대학 졸업자는 주의 부동산국에서 인정하는 자격심사 기관
에서 eval‎uation(인증)을 받아서 미국 대학졸업자와 동등한 대우를 받게되는데 우리나라 대학졸업자는 문제가 없다. California주의 경우 이러한 기관이 4개나 있으므로 중개사 면허시험을 치고자 하는 자는 미리 이러한 인증서를 받아야 한다.

(2) 미국부동산 8과목 학점 취득
앞에서 설명한 미국부동산 8과목에서 70점 이상이 학점을 취득하여야 한다.
이 학점은 대학교 과정이나 전문대학교 전부 또는 일부를 취득하여 인정받을 수도 있고 주가 인정하는 사설직업교육기관인 부동산 학교에서 전부 또는 일부를 취득할 수 있다. 학점 취득은 in-class 교육에서 취득할 수도 있고, 통신교육과정을 통하여 취득할 수도 있다. 외국인은 (1)에서 설명한 평가기관에서 해당이수과목에 대하여 인정을 받으면 8과목 중에서도 해당과목은 면제된다.

(3) 시험문제공부
시험문제는 문제은행에서 출제되나, 간단하지 않은 case나 계산문제 등이 있어서 공부를 하지 않으면 75점 이상을 받고 합격하기 어렵다. 미국합격자의 말을 들어보면 기본적인 이론공부 외에 1,000문제 이상의 실전문제를 공부해야한다고 한다. 따라서 시험을 합격 하겠다면 충분한 준비가 필요하다.

(4) DRE 시험신청, 시험일자 및 장소지정
응시원서에 기재를 하며 US $95을 송금(credit card) 한다. 지정을 받기까지는 약 4주일이 걸린다. 사정상 시험일자 변경을 할 경우에는 최초변경은 US $20, 2회 이후는 US $30을 추가로 납입해야 한다.

6. 시험합격통지 및 License 취득문제
미국중개사합격과 certificate 및 license와의 관계 미국부동산중개사는 시험을 합격한 후 1년 이내에 일정한 요건을 갖추어 면허증 교부를 받아야 한다. 이 요건은 1998.04. 이후 연방법이 개정된 후 매우 까다롭게 규정되어 있다. 미국공인회계사(AICPA)의 경우 대부분의 주가 ① 시험합격통보 ② 자격증(certificate) 발급 ③ 면허증(license) 발급의 3단계가 있다. 그러나 중개사는 certificate가 별도로 없고 license 만 있으므로 ②의 단계는 생략된다. 사실상 AICPA와 같이 합격통지의 주 정부 공문만 가 지고도 취직, 경력 및 전문성을 증명하는 것에는 문제가 없다고 생각된다. 그러나 다소 제약 된 상태이지만 외국인도 license를 받을 수 있다. 이 문제에 대해서는 그간 많은 오해가 있었 고, 필자 개인으로도 이 문제를 해결하기 위하여 상당한 집착을 가졌었다. 이 이러한 과정에서 해결된 결과를 요약하면,

첫째, 외국인의 경우 시험을 자국에서 칠 수 없고 원하는 미국의 주에 직접가서 보아야 한다.
둘째, 시험을 볼 때에는 미국인과는 달리 social security number가 없어도 된다.
셋째, 미국 주 부동산국에서 합격통지서와 함께 면허증 발급 신청하라는 통지서를 받게 되면 1년 이내에 면허증 발급신청을 해야한다. 이때 미국인으로서 주 내에서 부동산 중개업을 시 작하려고 하는 사람은 시민권이나 영주권 등(legal presence)의 요건을 충족해야 하나 외국인 에게는 legal presence의 요건을 충족시킬 수 없으므로 이 요건이 없이 그냥 면허증 발급을 신청할 수 있다. 그러나 이 면허증을 가지고 미국 주 내에서 영업을 할 수 없다.

영업을 하자면 영업장 주소도 있어야하고, 거주지의 주소도 있어야하기 때문에 이러한 요건을 충족시켜야한다. 그러나 외국인은 면허(미국 내 영업불가) 신청시에 social security number 는 있어야 한다. 이때 시민권 및 영주권 등이 있어야 부동산국에 영업을 할 수 있는 면허증을 교부받을 수 있다. 1998.04. 이전 외국인이 면허신청을 하는 경우 이전에는 외국인이라도 social security number를 받는 것이 어렵지 않았는데 지금은 social security number를 받는 것이 매우 엄격하다고 한다. 현재도 대사관, 상사주재원, 학생이나 어학 연수 중에 있는 학생 에게는 주에 따라 정도의 차이는 있으나 social security number를 받을 수 있다고 한다. 그러나 이것에 대하여는 별도의 노력이 필요하다.

7. 스스로가 만들어 가는 길
미국부동산중개사 면허제도는 현재까지 실천적인 안내가 잘되어 있지 않았지만 global standard로서의 fundamental한 자격이다. 해외부동산 전문가를 지향하는 사람에게는 물론이 고 국내 부동산 전문가에게도 자신의 경력과 한계를 극복하는 중요한 면허시험이라 생각한다. 2003.04.04일자 일간신문에 실린 박영석 원정대장을 수행한 어느 기자의 북극 원정기에 나오 는 말이다. 「광대한 얼음바다에는 길이 없다. 우리가 걷는 순간 길이 생겨날 뿐이다.」 미국을 포함한 국제부동산에 대하여 개척자의 뜻이 있는 사람에게 위 말뜻의 반복적인 음미 를 부탁한다.