재정비촉진지구지정.고시에따른 토지거래계약 허가 안내 [아현 뉴타운은 토지거래허가 필요 없어요]

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

제 목	조회수	등록일
재정비촉진지구지정.고시에따른토지거래계약허가안내	1066	2006-10-19

□ 재정비촉진지구 지정(서울시 고시 제2006-357호)

○ 대상지역
- 뉴타운 : 13개소
- 균형발전 : 3개소

○ 촉진지구 지정효력
- '도시재정비촉진을 위한 특별법' 부칙 제2조의 규정에 따라 건설교통부장관이 동법 제2조의 규정에 의한 기존 뉴타운 및 균형발전촉진지구를 이법에 의한 재정비촉진지구 지정한 것으로 봄

□ 재정비촉진지구 지정에 따른 토지거래허가제 운영

○ 재정비촉진지구 지정 고시일 : '06. 10. 19(시보고시)
○ 토지거래허가 대상면적 : 20㎡ 이상
○ 허가구역 지정기간 : 기존 뉴타운, 균형발전촉진지구 허가구역 지정기간

□ 관련부서 및 기관
○ 건교부 : 건교부 주거환경팀(Tel : 2110-8602)
○ 서울시 : 서울시 토지관리과(Tel : 3707-8056), 서울시 뉴타운 사업1반(Tel : 2171-2534)
○ 자치구 : 용산구 도시정비과, 광진구 도시개발과, 동대문구 도시정비과, 중랑구 도시정비과, 성북구 균형발전추진반, 노원구청 도시정비과, 은평구청 도시정비과, 서대문구청 균형발전사업반, 금천구청 도시관리과, 영등포구청 균형발전추진반, 동작구청 도시관리과, 관악구청 도시관리과, 송파구청 지역개발과, 강동구청 균형발전추진반

첨부 : 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정 고시문 1부

서울특별시고시 제2006-357호

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 부칙 제2조의 규정에 따라 건설교통부장관이 동법 제2조의 규정에 의한 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획으로 인정한 뉴타운지구 및 균형발전촉진지구와 사업계획을 아래와 같이 고시합니다.

2006년 10월 19일

서 울 특 별 시 장

재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정

1. 재정비촉진지구 지정

구분		자치구	지구명	위  치	면 적(㎡)
			계	14개소	11,737,407
주 거 지 형	2차 뉴타운 지구	용산구	한남	한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대	1,095,800
	3차 뉴타운 지구	동대문구	이문․휘경	동대문구 이문동, 휘경동 일대	1,001,473
		성북구	장위	장위동 68-8번지 일대	1,851,020
		노원구	상계	상계 3, 4동 일대	643,608
		은평구	수색․증산	수색동, 증산동 일대	877,400
		서대문구	북아현	북아현동 170-1번지 일대	821,000
		영등포구	신길	신길동 236번지 일대	1,469,910
		금천구	시흥	시흥동 212번지 일대	634,882
		동작구	흑석	흑석동 84-10번지 일대	898,610
		관악구	신림	신림동 1514번지 일대	537,100
		송파구	거여․마천	거여2동 202번지 일대	738,426
중 심 지 형	균형발전촉진지구	광진구	구의․자양	구의동 246, 자양동 680번지 일대	385,340
		중랑구	망우	망우동, 상봉동 일대	505,738
		강동구	천호․성내	천호동 453-19번지 일대	277,100

 아현뉴타운은 재정비촉진지구가 아니기에 토지거래허가(약6평이상)를 받을 필요가 없습니다.

2. 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정

구분		자치구	지구명	위  치	면 적(㎡)
			계	2개소	4,745,041
주 거 지 형	시범 뉴타운 지구	성북구	길음	길음동 624번지, 971번지 일대	1,249,793
		은평구	은평	진관내․외동, 구파발동 일대	3,495,248

3. 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정에 따른 안내

가. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제8조의 규정에 따라 재정비촉진지구 안에서는 「국토의 계획 및 이용에관한 법률」 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가를 할 수 없으며, 재정비촉진계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없음.

나. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제32조 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 20제곱미터 이상의 토지거래는 「국토의계획및이용에관한법률」 제117조의 규정에 의한 토지거래허가를 득하여야 함.

다. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제7조의 규정에 따라 재정비촉진지구 지정 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 같은법 제12조의 규정에 의한 재정비촉진계획이 결정되지 않는 경우, 그 2년이 되는 날 재정비촉진지구지정의 효력이 상실됨.

4. 관련도면 : 공람장소에 별도 비치

5. 공람장소

  ∘ 서울특별시 뉴타운사업본부 뉴타운사업1반(☎2171-2534), 뉴타운 사업2반(☎2171-2643), 뉴타운사업3반(☎2171-2679)

  ∘ 용산구청 도시정비과(☎710-3388), 광진구 도시개발과(☎450-1433), 동대문구청 도시계획과(☎2127-4941), 중랑구청 균형발전추진단(☎490-3882), 성북구청 균형발전추진단(☎920-3771), 노원구청 도시정비과(☎950-3385), 은평구청 도시정비과(☎350-3826), 서대문구청 균형발전사업반(☎330-1633), 금천구청 도시관리과(☎890-2400), 영등포구청 균형발전추진반(☎2670-3527), 동작구청 도시관리과(☎820-9264), 관악구청 도시관리과(☎880-3871), 송파구청 지역개발과(☎410-1350), 강동구청 균형발전추진반(☎480-1859).  끝.

16개 뉴타운 재정비촉진지구 지정

[2006-10-17]

자료원 : 건설교통부 ? 조회 : 212

건설교통부가 서울시에서 그동안 조례로 시행해오던 33개 뉴타운지구(25개), 균형발전촉진지구(8개) 중 은평 등 16개 지구에 대하여, 19일자로 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획으로 인정함에 따라 낙후된 강북지역이 광역적이고 체계적으로 개발 추진되어 쾌적한 도시주거환경을 갖춘 대량의 주택공급을 촉진하게 되었다.

◈ 이와 함께, 건설교통부는 3.30대책의 일환으로 종로(중구) 세운상가, 성북 장위, 영등포 신길 등 3개 지구를 재정비촉진 시범지구로 선정 발표하였다.

◈ 은평 등 16개 뉴타운을 재정비촉진지구·계획으로 인정

건설교통부는 지난 9월 서울시가 각 구청장으로부터 신청을 받아 제출한 은평 등 16개 뉴타운지구(13개) 및 균형발전촉진지구(3개)를 재정비촉진지구(주거지형 13개, 중심지형 3개) 또는 재정비촉진계획으로 인정하고 서울시에 공보로 고시(10.19 고시예정)할 것을 통보하였다.

이에 따라 이들 16개 지구는 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브를 받게 되는 동시에,

토지거래 허가구역으로 자동 지정되어 20㎡이상 토지를 거래하는 경우 토지거래허가를 받게 되고, 토지나 주택의 분할 등에도 불구하고 분양권은 지정·고시일 기준으로 산정된다.

이번에 재정비촉진지구로 인정되는 16개 지구의 사업추진이 본격화 됨에 따라 이들 지구로부터 약 20만호의 주택공급이 이루어질 것으로 추정하고 있다.

 ※ 의제인정 된 뉴타운(16개) 현황
       - 시범(1차) 뉴타운 : 은평 은평, 성북 길음
       - 2차 뉴타운 : 용산 한남
       - 3차 뉴타운 : 성북 장위, 영등포 신길, 동대문 이문·휘경, 노원 상계,
                     서대문 북아현, 은평 수색·증산, 금천 시흥, 동작구 흑석,
                     송파 거여·마천, 관악 신림
       - 2차 균형발전촉진 : 강동 천호·성내, 광진 구의·자양, 중랑 망우·상봉  

재정비촉진지구로 인정된 16개 지구는 도시재정비 촉진 특별법에 따라 다음과 같은 인센티브를 받게 된다.

① 건축규제 등 완화

재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함

 - 용도지역 : 주거상업공업녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용, 위원회 자문시 용도지역간 변경 가능
 - 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능
 - 층수 : 제2종 일반주거지역의 층수제한 규정 적용 배제
 - 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화
 - 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

② 재개발사업의 구역지정요건 완화

개별 사업구역 사이에 소규모 빈 공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

 -「도시및주거환경정비법시행령」에 따라 시·도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시·도 조례로 완화가 가능하도록 하였고

 ※ 완화되는 구역지정 요건

 - 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소토지의 비율
 - 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함
  - 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

    ⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대

③ 소형주택의무비율 완화

전체세대수 중 전용면적 85㎡ 이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

 ※ 현행「도시및주거환경정비법」에 의한 전용 85㎡ 이하 건설비율

    - 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상  
    - 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트 이상

④ 교육환경 개선

재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 학교부지 매수계획수립 의무화, 교육감의 우수학교 적극 유치

지자체가 소유하는 토지 등을 학교 부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신가능

지자체가 소유하는 토지 등을 임대·매각하는 경우 조성원가를 기준으로 임대·매각할 수 있으며, 매각의 경우 20년의 범위 내에서 분할 납부 가능

⑤ 기반시설 설치지원

국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 마련

시장·군수·구청장이 기반시설을 사전 설치후 개별사업 시행자로부터 비용 징수 가능

 ※ 주택기금 등으로 구청장 등을 대행한 총괄관리사업자가 도로·공원 등 기반시설을 우선 설치하여 지구 내 사업촉진을 기대

문화시설·복지시설 등 생활권시설 확보를 위해 일단의 구역을 수익시설을 허용하는 복합시설로 민자유치 할 수 있도록 근거 마련

⑥ 기타 지원

재정비촉진지구 내 재정비촉진사업의 활성화를 위하여

- 지방세면제·과밀부담금 감면, 특별회계의 설치 등 특례 부여

이와 함께 이들 16개 지구에는 도시재정비 촉진 특별법에 따라 다음과 같은 투기방지 규정이 적용된다.

① 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위 내에서 개발이익을 환수

- 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설토록 의무화

* 수도권 과밀억제권역은 50~75%(기타 지역은 25~75%)의 범위에서 시도 조례가 정하는 비율

- 재정비촉진계획 수립시 개별 사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수

② 토지거래허가 등 투기방지대책

지구지정과 동시에 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 하여 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지

지구지정과 동시에 다음에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 재정비촉진지구의 지정?고시일을 기준으로 산정

- 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
- 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
- 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우
- 재정비촉진지구의 지정?고시일 이후에 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

◈ 세운상가 등 3개 지구를 재정비촉진 시범지구로 확정

건설교통부는 지난 9월 서울시가 각 구청장으로부터 신청을 받아 제출한 장위 등 3개 지구에 대하여 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 재정비촉진 시범지구(주거지형 2개, 중심지형 1개)로 선정하고 이를 서울시에 통보하였다.

이에 따라, 이들 3개 지구는 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브 이외에도 다음과 같은 추가지원을 받을 수 있게 된다.

- 관계부처 협의를 통한 중앙정부 차원의 관련 정책 및 법령 등 제도적 지원
- 기반시설의 우선 설치 등을 위한 국민주택기금 융자 지원
- 사업추진에 필요한 일부 비용 등에 대한 국고 지원
- 기타 사업추진에 따라 추가지원

한편, 시범지구로 선정된 지구 중 세운상가지구는 앞으로 서울시에서 도시재정비촉진특별법에 따라 재정비촉진지구 지정절차를 거친 후 시범지구로서 지원을 받게 되며,

세운상가지구에 대한 투기방지를 위하여 이미 서울시에서는 도시재정비촉진특별법 제32조에 따라 토지거래허가구역으로 지정(‘06.9.19)하여 20㎡이상 토지에 대해 토지거래허가를 실시하고 있다.

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[김미향(88sunny)]

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