경매에서 매각잉여금

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어떤 부동산이 경매에 넘어가 절차를 거친후 낙찰되어 낙찰자가 잔금을 납부하면 그 낙찰대금으로 배당을 실시하게 되는데 대부분은 근저당권자를 비롯한 채권자 혹은 임차인들에게 낙찰대금이 모두 배당되는게 일반적이다.낙찰가가 시세에 미치지 못하는 경우가 많으므로 후순위 채권자들은 원하는만큼의 배당을 받지 못한다.

반면에 일부이기는 하지만 임차인을 비롯한 채권자들에게 모두 배당을 실시해주고도 낙찰대금에서 돈이 남는 경우가 생기는데 이돈을 ‘매각잉여금’이라고 한다.이렇듯 매각잉여금이 발생하게 되면 경매집행 법원은 이 매각잉여금을 소유자에게 돌려주게된다.

부동산이 하락하는 시기에는 이러한 사례가 특수한 경우를 제외하고는 거의 없지만 부동산이 상승하는 시기에는 매각잉여금이 생기는 경우를 종종 볼 수 있다.상식적으로 볼때에는 매각잉여금이 생기는 낙찰가라면 경매를 당한 소유자가 해당 부동산을 매도해서 채무변제를 하는것도 가능한것이지만 경매가 진행중인 부동산을 매도하는건 생각처럼 쉽지는 않다.또한 소유자도 자포자기한 경우가 많아 매도에 적극적이지 않을 수도 있다.

그렇게 시세 변동에 따라 매각잉여금이 생기는 경우가 아니라면 특수한 경우에 매각잉여금이 생기는데 그 사례를 보자

부부였던 A씨와 B씨는 남편인 A씨 명의로 시세의 70% 가량을 대출받아 아파트를 소유하고 있었는데 부부사이가 멀어진후 남편인 A씨는 가출을 해버리고 그후 연락이 끊어진 상태다.

이런 상태가 장기간 지속되자 아내인 B씨는 아파트에서 이사를 나갈수도 없고 계속 살자니 소유권 행사를 제대로 할 수도 없어 이런 저런 불편을 겪는 것은 물론 주거 불안정으로 심리적으로 위축될 수밖에 없었다.이혼 소송을 제기하고 재산분할을 하는 방법도 고려했으나 자녀들 때문에 이혼이 여의치 않았던 B씨는 고민 끝에 은행이자를 연체하여 해당 아파트가 경매에 넘어가게 한후 거의 시세에 근접한 가격으로 낙찰을 받아 소유권을 자신앞으로 바꿀수 있었다.경매가 진행되는 동안 정상이자가 아닌 연체이자를 물고 고가 낙찰로 말미암아 목돈이 들어가기는 했지만 소유권을 확보하고 이사에 대한 걱정도 더는등 안정을 찾을수 있었다.

이 경우에 남편 A씨의 아파트는 경매에 넘어가 은행이 채권회수를 다했으므로 낙찰대금에서 돈이 남게 되고 이 ‘매각잉여금’은 A씨 앞으로 배당이 되었는데 A씨가 연락이 되지 않아 배당금은 법원에 공탁되어 있게 된다.위와 같은 경우가 아니라도 고의로 경매에 넘기는 경우나 NPL투자나 후순위 채권자들이 세금 문제등을 해결하고자 고가 낙찰을 하는 경우에 예상치 못한 매각잉여금이 생기기도 한다.또한 경매진행중에 소유권을 취득한 제3취득자가 ‘매각잉여금’이 자신에게 배당되는 점을 십분활용하여 고가로 낙찰을 받게 되는 경우에도 매각잉여금은 생긴다.