스크랩 DTI & LTV의 쉬운 이해

[김일태]

서울에 거주하는 A가 다음과 같이 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 수 있는 최대 대출 가능금액은? (19회)

? 대출승인 기준：담보인정비율(LTV) 60%

                          소득대비 부채비율(DTI) 40%

                          (두 가지의 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함)

? A의 서울소재 주택의 담보평가가격：500,000,000원

? A의 연간 소득：60,000,000원

? 사업자금대출：연간 12,000,000원 부채상환

? 연간 저당상수：0.12

① 100,000,000원         ② 150,000,000원        ③ 200,000,000원

④ 240,000,000원         ⑤ 300,000,000원

풀이) 1. LTV 계산

           60% = 대부가능액/5억원 대부가능액 = 3억원

        2. DTI 계산

           40% = (부채서비스액 + 1,200만원)/6천만원

           부채서비스액 = 1,200만원

           1,200만원  = 부채액 × 0.12 부채액 = 1억원

따라서 A의 대출가능액은 1억이다.

㉠ 담보인정비율(LTV) 60%를 기준으로 하는 대부 가능액

5억 × 0.6 = 3억원

㉡ 소득대비 부채비율(DTI) 40%를 기준으로 하는 대부 가능액

ⓐ 부채서비스액 한도

6,000만원 × 0.4 = 2,400만원

ⓑ 기존 사업자금대출에 대한 부채서비스액이 1,200만원이므로

추가대출에 따른 부채서비스액 한도는 2,4000-1,200=1,200만원

㉢ 추가대출을 받을 수 있는 금액을 X라 하면

X × 저당상수 = 1,200만원

X × 0.12 = 1,200만원

X = 1,200만원/0.12 = 1억원

따라서 최대 대출 가능 금액은 1억원이다.  정답 1번

※ 소득대비 부채비율(DTI)은 ‘총부채상환비율’이라고도 하며 소득 중 부채서비스액으로 지불할 수 있는 한도를 설정하여 전체 대출 규모를 제한하는 지표다.

이 문제에서는 연간 소득 6,000만원 중 40%인 2,400만원을 부채서비스액으로 사용할 수 있고, 이미 연간 1,200만원씩 대출금에 대한 상환을 하고 있으므로 추가로 1,200만원까지 부채서비스액으로 사용할 수 있으며 저당상수가 0.12인 상황에서는 추가대출을 1억원 초과하여 대출받으면 추가적인 부채서비스액이 1,200만원을 초과하므로 규제를 벗어나게 되는 것이다.

LTV는 Loan to Value의 약자입니다.

가운데 to는 분자와 분모사이의 작대기(\'/\')란 뜻입니다. 즉, Loan(대출금)이 분자고 Value(담보가치)가 분모가 되는거죠. 즉, 담보대비 몇프로를 대출해주느냐 하는 얘기입니다. 얼마전에 주택투기지역 풀렸지만, 규제하고 있을때는 이게 40% 였습니다. 즉, 담보가치의 40%까지만 대출해준다는 뜻이었죠.

그렇다면 DTI는? Debt to Income, 즉 소득대비 빚갚는데 들어가는 돈이 얼마냐 하는겁니다. 사실 정확한 영어로는 Debt Service to Income Ratio라고 해야합니다. debt service란 원금과 이자는 물론, 대출금 갚는데 필요한 각종 수수료등을 모두 포함한 금액을 의미합니다.  

먼저 구하는 공식입니다. (주택담보대출 원리금 상환액 + 다른 부채의 이자상환액)을 연간총소득으로 나누면 됩니다.

간단한 예를 들면, 연봉이 3천8백만원인 사람이 있습니다. 이 사람이 은행에서 연리 5%, 10년 만기로 1억원을 대출받으려고 합니다. 이자만 따지자면 일년에 5백만원을 내야하고, 원금은 1천만원, 합계 연 1천5백만원씩을 내야됩니다. 다른 빚은 없다고 할때, 이사람의 DTI는 얼마일까요? 

위에 공식대로, 대출원금과 이자를 합한 1천5백만원을 자신의 연봉 3천8백만원으로 나누면 됩니다.

몇프로가 나올까요? 정답은 39%.

IMF직후인 2000년초반, 아무도 아파트를 안살때 (지금과 매우 비슷), 부동산경기 활성화를 위해 LTV가 80~90%까지 갔던적도 있습니다.예를 들어 1억짜리 아파트를 LTV 80%적용받아 8천만 원 대출받았는데, 나중에 아파트값이 7천만 원으로 떨어졌다 치면, 대출이 담보보다 더 나간게 되는 거고, 그렇다면 은행의 부실채권은 늘어가는거겠죠.

(이와 유사한 상황이 미국 서브프라임사태의 가장 단순한 이유입니다)

LTV와 DTI는 주택투기지역에만 적용이 됩니다. (2010.4.1)현재 서울에서는 강남,서초,송파를 비롯  강동,마포,광진,용산,영등포, 은평,금천,양천,동작구 등 12개 구가 주택투기지역으로 지정되어 있습니다. 그러므로 나머지 구에서는 DTI는 해제되고, LTV는 기존 40%에서 60%로 상향조정되었습니다

Q. 주택금융과 관련된 다음 상황에서 옳은 것은?

(단, 다른 조건과 가정은 배제함)

ㄱ.A는 총부채상환비율이 적용되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을

위해 담보안정비율 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때,

A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나?

ㄴ.담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득

4천만원인 B가 매월 원리금 균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려

할 때, B의 대출가능여부는?

① ㄱ:4억원, ㄴ:대출가능

②ㄱ:4억원, ㄴ:대출불가능

③ㄱ:3억5천만원,ㄴ:대출불가능

④ㄱ:3억원,ㄴ:대출가능

⑤ㄱ:3억원,ㄴ:대출불가능

□ 비 교

구 분	LTV	DTI
명 칭	주택담보인정비율 (Loan To Value)	총부채상환비율 (Debt To Income)
대출기준	부동산 가치	대출자 연소득
적용범위	? 투기지역(강남3구) : 40% ? 수도권 :50%	? 강남3구 :40% ? 타 서울지역 : 50% ? 기타 수도권 : 60%  * 고정금리, 비거치식, 분할상    환대출에 대해 최대 15%p까지    확대 적용
규제강도	LTV < DTI