연재] 최근 많이 발생하고 있는 중개업무 관련 판결 유형 (1)
• 기자명한국부동산뉴스
• 입력 2021.03.17 16:50
• 수정 2021.03.17 17:41
들어가며
개업공인중개사에 대한 분쟁사례는 유형이 다양하지만, 지난 한해 동안 소송의 빈도가 높았던 것을 위주로 설명하면서 어떻게 하면 분쟁을 예방할 수 있을지에 대한 고민도 담아보도록 하겠습니다.
사진=연합뉴스
1. 다가구 주택에 관한 분쟁
가. 2020년 한 해 동안 많이 발생한 중개사고를 꼽으라고 한다면 단연 다가구 주택에 관한 분쟁일 것입니다. 다가구주택의 소유자들이 임대인으로서 보증금 반환의 어려움을 겪고, 금융대출이자를 연체하면 경매절차가 진행되는데, 그 임차인들이 전액 배당을 받는 경우는 극히 일부이고 대부분 배당에서 밀리는 등 보증금을 환수하지 못하게 되는 경우가 빈번히 일어납니다.
나. 그러한 경우, 중개대상물확인·설명서 중 '기타 공시되지 아니한 사항'란에 보증금 기재가 ①공란, ②임대인 구두로 얼마임을 확인함, ③별도 첨부와 같음이라는 형태로 되어 있는 것이 대다수이며, 이러한 기재는 모두 잘못된 확인설명이라고 법원은 판시하고 있습니다.
다. 법원은 선순위 임차인에 관한 개인정보를 제외한 이름, 시기와 종기, 보증금액수를 명시해 설명하고, 그 내용이 맞는지는 자료를 제공받아 그 자료를 대조해 확인하는 것이 원칙이라고 하고 있습니다.
라. 판례번호를 기재할 것도 없이 위와 같은 오기재, 무기재, 확인하지 아니한 과다 기재 사건들에 대해서 손해액에 대비해 20~30%, 때로는 50% 수준까지 개업공인중개사에게 책임을 묻고 있습니다.
마. 소결
(1) 원칙적으로는 제대로 된 기재와 확인을 해야 합니다. 그러기 위해서는 자료제시를 요구해야 하는 것이며, 임대인이 자료제시에 불응하는 경우 그 사실을 임차인에게 고지하고 중개대상물 확인·설명서에 자료제시 요구에 대한 불응 또는 거절 사실 자체를 기재해야 합니다. 위 불응 또는 거절의 문구 이외에 다른 방법은 없습니다.
(2) 최근 분쟁사례에서는 위와 같이 불응 또는 거절의 문구를 기재한 사건을 제법 볼 수 있기는 합니다만, 이미 대법원 판례가 2012.1월 경에 있었던 점을 감안하면 대응이 너무 늦다고 보입니다.
2. 신탁목적물에 대한 분쟁
가. 개업공인중개사를 힘들게 한 것은 코로나19만이 아닙니다. 신탁 특히, 부동산 담보신탁의 구조를 이해하지 못하고 소유자를 혼동해 발생하는 사건이 매우 많이 발생했습니다.
나. 중개사고의 인식은 계약 후 당장 알게 되는 것이 아니고 대부분 2년 정도 지난 후에 보증금 등을 반환받는 과정에서 알게 되기 때문에, 한번 신탁에 관한 중개를 잘못한 경우에는 이미 해당 목적물에 많은 중개계약을 체결해 걷잡을 수 없는 상황이 되고 맙니다.
다. 담보신탁으로 소유자가 신탁회사임에도 건축주를 소유자로 잘못 알고 계약을 진행한 경우에는 ①소유자 착오 기재, ②신탁을 근저당과 같은 담보권자로 취급, ③신탁원부 미제공, ④신탁사실은 기재하나 신탁회사 및 수익자 동의서 미징구 등의 다양한 사고로 연결됩니다.
라. 신탁된 부동산은 한마디로 다른 사람 소유라는 점부터 인식이 바뀌어야 합니다. 즉, A라는 사람이 B 소유의 물건에 임대차계약을 하는 것이므로, 비록 A가 건축을 했다고 하더라도 당연히 B에게는 임대차와 관련된 계약상 효력이 미치지 않습니다.
마. 신탁된 목적물의 경우 ①신탁회사가 자신들의 보증금을 반환하는 부담이 있는 계약은 하지 않는다는 점, ②임차인이 보호되려면, 대항력과 우선변제권을 갖춰야 하는데, 소유자 아닌 자와 계약을 체결하면 위 효력을 소유자에게 주장할 수 없다는 점, ③아무리 여러 특약을 기재한다고 하더라도 소유자인 신탁회사가 동의하고, 그 보증금이 신탁회사에 입금되지 않는다면 권리보호를 받을 수 없다는 점을 충분히 인식하고 거래에 임해야 합니다.
바. 결국 신탁된 부동산은 중개하지 않는 것이 정답입니다. 어쩔 수 없이 임차중개를 해야 한다면, 소액의 보증금에 월세계약을 하되 임대차계약서에 우선변제권과 대항력이 없는 계약임을 명시적으로 기재해 권리보호가 되지 않는 계약임을 충분히 인식시키며 거래야 임해야 할 것입니다.
<출처>법률사무소 정초.이재헌변호사
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