부동산 교환으로 대박나기

[배종찬]

부동산교환으로 대박나기

땅의 수익을 2가지로 나누어진다. 있는 그대로의 땅으로 다른 사람에게 매도를 한다거나 국가에서 수용을 통하여 수

익을 창출하는 방법이 있으며 땅을 가공하여 수익을 창출하는 방법이 있다. 여기서 땅을 가공한다는 것은 기본적으로

 토지의 지목을 변경하는 방법이 있다. 예를 들어서 지목이 임야인 토지를 밭으로 형질변경할 경우에 1차 가공을 하

였기 때문에 땅값이 올라가는 것이고, 전답인 농지를 대지로 지목을 변경할 경우에 수익이 창출되기도 한다. 또한 맹

지의 경우에 맹지그대로 두는 것보다는 도로를 끼고 있는 앞의 땅을 매수하여 토지합필을 통하여 맹지를 도로를 끼는 땅

으로 만든다면 맹지의 가격이 상승할 것이며 너무 큰 땅이 있어서 매수인을 쉽게 구하기 어려울 경우에는 땅을 분필 (분

할)하여 일반인들이 매매하기 쉬운 금액으로 쪼갠다면 땅의 가치가 크게 증가할 것이다. 천안의 토지전문가가 있는데 그

사람의 경우에는 작은 토지들을 합필하여 공장을 짓게 하거나, 때로는 투자자들을 본인이 직접 모집을 하여 특정지역의

땅들을 매수하여 아파트단지로 전환하여 많은 시세차익을 보는 토지전문가이다. 이 사람의 이야기를 들어보자.

“토지는 살아있는 유체물입니다. 어떻게 꾸미고 어떻게 가꾸느냐에 따라서 땅값이 올라가거나 떨어지죠. 아무리 못생긴

땅도 예쁘게 단장을 하면 비싸게 금방 나가고 아무리 예쁜 땅도 관리를 하지 아니할 경우에 싸게 던져도 나가지 않는 경

우가 있어요. 우리 천안지역의 경우에는 토지거래허가구역으로 묶여져 있어서 예전과 같이 토지를 쉽게 사거나 팔지를

못하죠. 그리고 천안이나 아산지역에 토지에 관심을 많이 가지고 있다하더라도 외지인의 경우에는 쉽게 농지 등을 취득

할 수가 없습니다. 이 때 가공의 기술이 필요한 것입니다. 토지거래허가구역이다 하더라도 농지를 구입하여 공장을 짓겠

다는 건축허가를 넣을 경우에 토지거래허가를 받지 않아도 되거든요. 거기에 외지인이 농지를 가지고 있을 경우에 부재

지주로 양도소득세를 납부하지 않습니까? 그래서 외지인들 같은 경우에는 토지를 산다고 하여도 결국 팔게 되면 결국 남

는 것이 없다고 하지만, 공장을 지어서 2년간 임대를 주면 사업용 토지로 보니까 양도소득세를 9% ~ 36%만 납부하면 되

니까 양도소득세도 별반 문제가 없으며 농지를 대지로 전환하는 것이므로 토지의 가격 또한 급등하는 효과를 노릴 수 있

습니다.”

“그래서 사장님은 많은 이득을 보셨나요?”

“하하 많은 이득을 보았냐고 물어보면 전 이렇게 대답을 합니다. 먹고 살만큼 벌었다. 라고요. 기본적으로 돈 얼마 벌었냐

고 물어보는 것이 실례가 아닐까요? 중국의 부자들은 자신의 돈이 얼마 있다고 절대 이야기를 하지 않는답니다. 돈 있다

고 하면 다른 사람들이 부러워하기도 하지만 돈 빌려달라고 부탁을 한다거나 힘들게 하니까요”

“그럼 사장님이 하신 것 중에서 가장 재미있었고 수익이 많이 창출된 토지 좀 알려주시죠.”

“먼저 부동산 중개수수료만 9500만원 받은 게 있는데요, 주변에 아파트 단지세대수가 7000세대 가까이 되는 곳이 있었는

데 홈플러스나 롯데마트처럼 대형할인마트가 입점을 하지 않아서 재래시장에 사람들이 많이 몰리더군요. 그 앞에 땅이

3000㎡ 가량 있어서 여기에다가 할인마트를 지으면 괜찮다는 느낌이 들었죠. 토지가격과 건물신축비용 등 총 20억 가량

의 투자자를 물색하였죠. 투자자 물색의 대상은 대형슈퍼를 운영한 경험이 있는 사람에다가 돈도 좀 어느 정도 있는 사람

이 물색 대상이었는데 다행히 지인들을 통하여 투자자를 구했죠. 그리고 제가 생각한 것처럼 대형슈퍼를 차렸는데 그게

대박이 났지 뭡니까? 그래서 부동산 복비로 1억 원을 받기로 하였지만 왠지 1억 원을 받기에는 미안하고 혹 문제가 있을

까봐 그냥 500만원을 빼고 9500만원을 받았죠. 느낌이라는 게 그렇죠. 복비 1억 원과 9500만원 500만원 밖에 차이가 나

지 않지만 느낌을 다르잖아요. 그래서 기분 좋게 복비를 받았죠. 그 분도 장사도 잘되고 지가마저 상승하여 지금은 한 40

억 원대의 가치를 하고 있으니까 누이 좋고 매부 좋은 거죠”

“그러면 사장님께서 직접 투자하여 돈도 벌고 재밌는 것은 없습니까?”

“이런 말하기에는 좀 그렇지만, 부동산 교환이라는 것도 재미있어요.”

“부동산 교환은 내가 소유한 부동산과 다른 사람이 소유한 부동산을 교환하는 것이지요”

“그렇죠. 재미있는 것은 부동산 교환을 하는 것은 어느 한쪽이 손해가 어느 한쪽에서는 이득이 되요. 이건 다소 그 당시에

교환한 사람에게는 미안하지만 말해드리죠.” 라고 말을 하면서 장황한 스토리를 이야기를 해주었다. 그것을 압축하면 다

음과 같다.

대도시 인근지역의 임야가 101,500㎡ 이 있었는데 지목은 임야이지만 잡풀과 작은 나무들이 많아서 혹시라도 싶어서 항

공사진을 확인해 본 결과 과거에 밭으로 농사를 지은 흔적을 발견하였다. 항공사진상으로 예전에 농사를 지었다는 흔적

이 있다면 잘하면 지목인 임야를 밭으로 지목변경이 된다는 사실을 안 그 사장은 시청 지적과 담당자에게 임야를 밭으로

바꾸는 형질변경유무를 검토해 달라고 한바 임야 전체가 아닌 밭으로 사용한 부분에 대해서는 형질변경이 가능하다는 이

야기를 들었다. 그래서 그는 임야의 소유자를 찾았고 그 당시 시세로 3.3㎡ 10,000원 총 임야금액 3억 원에 매수를 하고자

하나 지금 당장 3억 원이라는 큰돈이 없으므로 자신이 가지고 있는 다가구주택의 시세가 3억5천만 원하는 것도 교환하자

고 하였다.

임야의 소유자 입장에서는 임야를 가지고 있는 다고 매달 돈이 나오는 것도 아닌데 다가구주택의 경우에는 한 달에 200

만 원가량의 월세가 들어온다는 사실 그리고 임야가격보다 더 비싼 다가구를 교환하자는 말에 솔깃하여 임야와 다가구주

택을 교환하였다. 지금에 와서 그 다가구주택의 시세는 4억 정도선인데 그 사장이 교환으로 받은 임야는 현재의 일부 밭

으로 일부는 아직 임야로 되어있지만 평균 시세로 3.3㎡ 당 100만원에 매도를 하라고 하여도 매도를 하고 있지 않다.

물론 자신이 알고 있는 지식을 다른 사람에게 이용하여 돈을 벌었으므로 그다지 긍정적으로 보기는 어렵다. 필자 또한

이렇게 수익을 창출하는 행위를 긍정적으로 보기 어렵고 부정적으로 생각한다. 다만, 부동산으로 돈을 벌고자 한다면

많이 알아야 된다는 중요한 사실이다. 부동산은 거의 대부분 상대방이 있는 거래이다. 내가 많이 알고 있는 만큼 그 사람

을 이용할 수 있으며 내가 모르는 만큼 나보다 더 많이 알고 있는 사람에게 항상 당하고 만다.

부동산재테크에 있어서는 아는 것이 바로 돈이다.

[풀래시오]

감사합니다. 전혀 몰랏던부분이다 징 합니다

[풍경7]

아는게 힘이죠~^^

[맹이네네]

아는게 힘이죠 그래서 교수님 강의를 열심히 들어야죠

[유령유전자]

"토지는 살아있는 유체물입니다"
감사합니다~

[도전상숙]

알아야 돈을 버는 것을....

[푸르른나무1]

알아야 힘이죠~

[joon lee]

대단히 감사합니다.

[올리비아]

백배 헉..

[셜록쭌]

감사합니다.^^

[우리집만세]

좋은정보 감사합니다

[민우맘]

부럽.

[강범석]

무지한 저를 깨우쳐주시니 감사합니다

[동문부동산]

감사합니다

[부동산풍운아]

적을 알고 나를 알라. 즉 부를 쌓는 지름길이 될 것 입니다.

[독립문]

계속 공부하면 기회가 올까요

[선녀]

부동산제테크에서 아는것이 바로 돈과 직결된다는 말 명심하겠습니다,

[저금통]

공부를 해야 될것 같아요

[꿈꾸는 그녀]

아는 것이 돈이다. 감사합니다.

[정동숙]

감사합니다