베트남에서 공장부지 확보 및 설립 절차 안내(임대공장,산업공단)

[마을관리인]

베트남에서 공장 법인설립(제조 법인) 공장 건축 시  상세 인허가 절차 안내

2021년 1월 업데이트

베트남은 국가 체제가 사회주의 국가이며 토지는 전체 인민에 속하여 개인(기업)이 소유할 수 없어 국가가 소유자 대표가 되어 토지를 관리합니다(토지법 제 4 조).

국가는 토지 관리자로서 법률 규정에 따라 토지 사용자들에게 '토지 사용권'을 부여합니다.

한편, 외국인(개인, 법인)은 대사관, UN 등의 한정적인 예외를 제외하고는 토지 사용자가 되지 못하며, 오직 토지 사용에 부합하는 프로젝트 수행의 투자 법인 설립의 경우와 토지 사용권을 소유한 법인의 지분인수를 통해서만 토지 사용자가 될 수 있습니다(토지법 제 5 조).

외국인 투자법인의 경우, 일반적으로 국가와의 토지 임대차 결정 형식으로 토지 사용권을 부여 받을 수 있습니다.

그렇기에 외국인 투자자(한국인)이 베트남에서 통상적으로 “토지 매입”이라 하는 표현은 잘못된 표현이며, “토지 임차(사용권)” 라 하는 것이 정확한 표현입니다. 토지 임차에는 개념상 재산권을 행사할 수 있는 '토지 사용권'과 이용만 할 수 있고 재산권(은행 담보 제공 가능) 행사가 불가한 '토지 이용권'으로 구분할 수 있습니다.

한편 산업공단은 그 공단 개발사가 공단 개발의 목적에 따라 국가로부터 토지를 임차하여, 이를 개발한 후, 수요자(외국인 투자자, 베트남인 투자자)에게 재임차를 하는 형식으로 공단 부지를 사용권을 판매(잔여 기간 토지 사용액 완납의 경우)합니다.

관련 대금, 비용, 세금 완납(토지 사용료, 인프라,각종 세금)의 경우 재산권(은행에 담보 제공)을 행사 할 수 있는 토지 사용권을 받을 수 있으며, 분활 납부의 경우는 재산권 행사가 불가 합니다.

그러므로, 외국인 투자자는 공단 개발사와 공단 부지 재임대차 계약을 체결하게 되며. 소정의 절차를 거쳐 외국인 투자법인이 설립된 후, 투자법인이 국가와의 정식 임대차 결정을 통해 '토지 사용권'을 부여 받게 됩니다.

산업공단 내 부지 매입 절차는 아래와 같이 진행(외국인: 한국인)

1. 공장 부지 입지 선정 진행 후, 공장 부지 결정(클릭=>비나한인 입지 선정 대행 서비스 안내)

2. 당해 부지에 대한 공단 개발사와의 재임대차 계약 관련 MOU에 서명(서명 후 몇 일 이내 계약 금액의 00% 납입 등 공단 측이 정한 정책 일정에 따라 계약금-중도금-완납)

3. 공단 개발사와의 MOU(기관의 승인/허가) 체결 후 법인 설립

• 투자등록증명서(IRC) 발급
• 법인등록증명서(ERC) 발급
• 법인 직인 제작 및 등록
• 거래(임의 선정)은행 방문 투자금 납입계좌, 법인 거래 계좌 개설

4. 공단 개발사와의 부지 재임대차계약서(본 계약서)에 서명 

• 공단 개발사가 정한 정책에 따른 전체 계약금의 00% 납입

5. 계약 금액 완납 후, 공단 개발사와의 부지 양도 합의서(회의록)에 서명 

6. 각 종 유틸리티 등 공장 건설에 관한 각 협의서 작성(전력, 용수, 폐기물 처리 등..)

7. 소방 허가를 반영한 설계, 환경 영향평가. 

-운영 허가 관련 인허가 진행
(업무의 효율성이나 원활한 진행을 위해 진출 지역 네트워크(?)가 잘 이루어진 건설 업체을 선정하여 외부 전문 업체와 컨택하여 일괄 담당하여 진행하는 경우도 있음)

8. 국가로부터 토지 사용권 증서 신청 발급(국가와 부지 임대차 계약 체결 --> 토지세 납부 --> 토지 사용증명서 발급)

-준비 서류 등 행정 절차는 공단 개발사 측으로부터 도움 받아 진행.

9. 계획 도면 인증

10. 건축허가 신청

11. 공장 건설,

12. 공장 완공(완공 증명서) 후, 토지 사용권 증명서에 해당 공장 건물 등재

* 토지 임차료 이외, 투자자는 일반적으로 다음과 같은 비용을 추가로 지급해야 함

- 관리비, 공단 인프라 비용. 예: 00 USD / ㎡ / 년 (각 공단 운영 정책에 따라 그 금액이 다름)

절차나 준비 서류는 각 지방(성)에 따라 다를 수 있으며, 각 지방 행정 기관에서 내부적으로 정한 총투자 금액에 대한 최소 투자금 설정도 있을 수 있고, 지역에 따라 상당액 설정을 요구하거나 행정 절차가 상당히 까다로운 지역과 수시로 정책이 변경 될 수도 있으니 결정 전에 반드시 전문가의 도움을 받으며 확인하고 결정 진행 하는 것을 권유. 

- 3,4,5,6,13,14,15(빨간색 글씨)은 투자자가 조직(법인)인 경우.

- 준비서류는 투자자가 조직(법인)인 경우와 자연인(개인) 경우가 다르기에 전문가의 안내에 따라 진행.

법인 설립 준비 서류
No	준비서 류	비 고
1	투자 승인 허가서 신청서	양식이 각 지방에 따라 다를 수고 요구하는 서류도 다를 수 있기에 전문가의 도움울 받아 준비
2	기업 정관	기업법 제22조에 따라 준비됨 (법인 설립 대행 업체에서 기본 폼으로 작성 제공)
3	창립 사원 명단	유한책임회사에 해당됨
4	창립 주주 명단	주식회사에 해당됨
5	합작 계약서	합작 투자의 형태에 해당됨
6	경영협력계약	BCC 형태에 해당됨
7	재정능력 확약서(별도 양식)	투자자가 준비하고 정보 자료 제공하여 대행 업체의 도움을 받아 작성
8	사업 예비 조사	모든 공장 설립에 환경 평가 필요
9	임대 계약서(MOU/가계약)	임대하는 공장과 토지 또는 당국이 발행하는 원칙 계약서. 임대인이 자신의 재산을 임대할 권리가 있음을 증명하는 합법적 관련 서류를 첨부함.
10	당국에 의한 법정 자본 투자 확인	어느 정도의 법정 자본이 필요한 사업에 해당됨 참고: 일반 제조업의 경우 규정되어 있는 최저 법정 자본금은 설정 되어 있지 않으나 최근에는 지역에 따라 특정 금액의 정관 자본금을 설정하도록 유도하고 있음.
11	자격 증명서	대표 혹은 연관된 자. 자격 증명서 제출 요구가 있는 업종에 한해서.
12	은행 잔고 증명서 (개인투자인 경우)	최근 6개월 이내의 잔고증명서. 투자자의 재정 능력 보고서의 정보를 증명하기 위해 필요함.
13	재무제표 (법인투자인 경우)	최근 2년간의 재무제표, 투자자의 재정 능력보고서의 정보를 증명하기 위해 필요함.
14	투자자의 설립 허가서 사본	투자자가 법인인 경우(본국 사업자 등록증과 법인등기부 등본을 의미합니다) 지역에 따라 법인등기부를 요구하는 경우가 있음.
15	법적 대표인의 여권 사본
16	설립 법인의 법적 대표 예정자 여권 사본
17	투자자 여권 사본	투자자가 개인의 경우, 주식 회사와 주주가 개인인 경우 해당
18	위임장	투자자가 투자 서류에 서명할 대리인을 임명하는 경우 (투자자가 법인인 경우 법인의 등기 대표이사 이외의 사람이 각종 서류에 서명할 필요가 있는 경우)
19	위임 받은 사람의 여권 사본	투자자가 투자 서류에 서명할 대리인을 임명하는 경우 (상동)

*준비 서류는 작성하는 양식이 한국과 상이한 경우가 많아 처음 접해 보는 경우 반드시 전문가의

동움을 받아 진행할 것과 한국에서 발급(발행)하는 모든 서류는 베트남어 번역/공증과 영사 확인을

받아야 함. 

※ 허가신청서류 공증절차

한국에서 발급/발행한 모든 서류/문서는 베트남어 번역/공증

베트남어 번역 -> 법무사 공증 -> 한국 외무부 영사 확인 ->베트남대사관 영사확인

 * 한국에서 발급한 서류 중 번역/공증, 영사확인이 필요한 서류들 중에는 완성 후에 맨뒷장을 베트남에서 한번 더 번역공증이 필요한 경우도 있음.

준비 서류는 필히 대행 업체 전문가의 안내에 따라 준비하는 것을 권유.

투자 허가서 발급 후 수속
No.	준비절차	비고
1	설립공고	온라인으로 설립 사항을 공고
2	TAX CODE 등록	사업자 라이선스(법인등록증: ERC) 상단에 표기되어 발급됨
3	법인도장 신청/수령	해당 도시/성급 단위의 공안국(경찰서)에서 법인 도장을 신청/수령함. 베트남 내 모든 기업은 법인 도장을 갖고 있으며 모든 서류와 공문서들은 필히 법인도 장을 날인하여야 효력이 있음.
4	임대 계약서 서명	사무실 가임대 계약서 또는 토지 임대(사용권) 가계약서에 정식으로 서명함
5	사장, 부사장, 회계 책임자 등록 (시성인민위원회)	법인을 실질적으로 운영하는 사장, 부사장, 회계 책임자는 투자 허가 기관에 등록하여 승인을 받아야 한다.
6	법인 계좌/자본금 계좌 개설	거래  희망  은행에 투자  허가서와 사업  허가서를 제출하면서 법인  계좌를 개설하고, 모든 금전 거래는 동 계좌를 통해 이루어져야 한다.(달러:자본금계좌 / 달러: 해외결재계좌 / 동화:베트남 내수결재계좌) *법인 관련, 계좌 개설 후 투자국에 관련 정보 통보하여야 함. *2000 만 동(VND) 이상은 법인 계좌를 통해 결재가 이루어져야 부가세 영수증 발급이 가능. * 코로나-19의 특수 상황에 법인 설립 후, 일정에 맞추어 베트남에 입국하는 것이 어려워 베트남에 소재하는 한국계 일부 은행에서는 베트남 방문하지 않고 한국에서 베트남 현지법인 계좌 개설을 한시적으로 가능하니 비나한인 또는 각 은행에 문의
7	노동부 등록사항	외국인 근로자의 노동 허가서 신청. 근로자 명단 및 취업규칙(노동규칙)을 노동부에 등록 함
8	외국인 근로자 거주자 등록	노동 허가서(워크퍼밋) 신청 후 이민국과 거주 관할 경찰서에 거주자 등록
9	공장설립 신고	건설국에 공장 설계 평가 및 건축 허가 신청
10	비관세 대상 수입 원부자재 및 설비재 등록(무역국)	재 수출을 목적으로 수입하는 원부자재와 회사 설립을 위한 설비재도 비과세이다. 사업 계획서에 근거하여 필요자재 소요에 대한 서류를 작성하여 투자 허가 기관 및 상무부 등 유관 부서에 제출하여 수입 원부자재 및 설비재의 비과세를 추진할 수 있다.

[사랑놀이]

진짜 좋은정보 감사드립니다..넘 배려심에 경의를 표합니다..이야기를 들어보니 결국 공단내에 건물은 이미 만들어 진 것이 없고..모두 법인 설립자가 신축을 해야 하는 경우가 대부분이라 사료됩니다..대략 평당토지가격에 %정도 신축건물비용일런지요? 대략 아시는 부분 좀 부탁드릴께요..
신출내기라서 죄송합니다

[사랑놀이]

그리고 공단조성자에게 땅을 임차하고 매월 임차료를 지불하는 건가요?

[마을이장♂]

공단으로부터 분양 받을 때 크게 두 가지 형태(지불 방법)로 40년,50년(대부분),70년 사용권을 취득 하는데 분할(1년치) 납부시 (은행 대출시 담보등) 재산 행사를 할 수 없습니다.일시불 완납의 경우 재산권을 행사하여 담보나 재임대 매매가 가능. 재임대의 경우는 임대료 납부는 매월 또는 3개월 6개월 계약 조건에 따라 달리 할 수 있습니다.

[마을이장♂]

참고로 최근에 많은 문의가 들어 오는 3,000~5,000㎡의 비교적 적은 면적을 원하는 공장의 경우는 분양이든 재임대든 공단으로 들어가는 것이 어려워 공단 주변이나 시 외곽지역의 임대공장을 찾는데 정책상 제조공장들은 공단으로 들어 가는 걸 유도 하기에 라이선스 내는 것도 어렵고 임대공장 계약시에도 주의 할 점이 많습니다. 이럴 경우 필히 (브로커가 아닌)전문가와 사전에 상의 하실 것을 권유드립니다.필히 확인 할 내용으로 지목,임대인과 토지사용권자,담보유무,건축준공필증등 확인이 필요한데 보여 달라고 하면 (담보 설정전)옛날거거나 가짜(조작)이 많습니다.

[마을이장♂]

임대 공장 수배시 지금 돌아가는 공장이거나 제조업(공장) 라ㅣ선스가 살아 있는 공장이라서 라이선스 내는데 문제 없다고 중개인이나 브로커가 말하면 대다수 수긍하고 계약하는 경우가 있는데, 현재 공장으로 돌아가고 있는 공장도 임대하여 동일한 아이템으로 변경 또는 라이선스를 다시 취득 하려고 하면 안 나오는 경우가 허다합니다.(특히 주의) 임대인,브로커 (중개인)말만 밑으면 안 됩니다.신뢰 할 수 있는 중개인에 의뢰 또는 DPI에 가서 필히 직접 검증 필

[예사랑]

소중한정보 감사합니다..

[사랑놀이]

감사합니다..소중한 정보입니다