“위·수탁 관리계약 기간 만료됐어도 관리용역 계속 제공해 직원급여 지급했다면 대표회의, 업체에 반환의무 있어”

[이상희]

	“위·수탁 관리계약 기간 만료됐어도 관리용역 계속 제공해 직원급여 지급했다면 대표회의, 업체에 반환의무 있어”
	- 서울중앙지법 판결 - 위·수탁 관리계약 기간이 만료됐어도 기존 관리업체가 관리용역을 계속 제공해 직원들의 급여를 지급했다면 입주자대표회의는 기존 관리업체에 직원급여 상당의 금액을 부당이득금으로 반환해야 한다는 항소심 판결이 나왔다. 서울중앙지방법원 제8민사부(재판장 김수일 부장판사)는 최근 서울 도봉구 A아파트 전(前) 관리업체 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송 항소심에서 “원고가 패소한 제1심 판결을 취소하고, 피고 대표회의는 원고 관리업체 B사에 2천7백83만여원을 지급하라.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 이 아파트 대표회의는 지난 2009년 6월 대표회의 구성원들의 임기만료로 새로운 대표회의를 구성했으나 주민비상대책위원회가 결성돼 대표회의 해산결의를 한 후 동대표 C씨 등 3명을 선출했다. 이후 대표회의 해산결의와 관련된 분쟁이 계속되던중 이 아파트 대표회의는 지난 2010년 6월 관리업체 B사와의 관리계약 종료를 앞두고 관리업체 D사와 새로운 위·수탁 관리계약을 체결했고, 법원의 결정으로 대표회장 직무대행자로 선임된 E씨와 비대위가 선출한 동대표 C씨는 기존 관리업체인 B사에 관리업무를 계속해 줄 것을 요청했다. 관리업체 B사는 관리계약 기간이 만료됐음에도 관리용역을 계속해 제공하다가 ‘비대위의 대표회의 해산결의는 무효로 B사는 소속 직원들로 하여금 일체의 관리행위를 하게 해서는 안된다’라는 법원의 결정에 따라 지난 2011년 4월 이를 중단했다.  이에 관리업체 B사는 지난해 4월 “직무대행자 E씨와 동대표 C씨로부터 관리업무를 계속해 줄 것을 요청받아 계약기간이 연장됐고, 민법상 긴급사무처리권한에 기해 관리업무를 계속 수행했으므로 대표회의 대신 지급한 관리직원들의 2010년 12월부터 2011년 4월까지의 급여·퇴직금 등 모두 6천1백30만여원을 지급하라.”며 이 아파트 대표회의를 상대로 소송을 제기했으나 이 사건 제1심 재판부인 서울중앙지법 민사84단독은 지난해 12월 원고 패소 판결을 내렸다. 하지만 B사는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “주택법 시행령의 취지에 비춰 비록 법원에 의해 선임된 직무대행자라 해도 입주민들의 의견청취나 대표회의 결의를 거치지 않고 임의로 계약기간이 만료된 주택관리업자로 하여금 관리업무를 계속 수행토록 할 수 있는 권한은 없다.”며 “동대표 C씨에게도 대표회의를 대표할 적법한 권한이 있다고 볼 수 없다.”고 밝혔다. 재판부는 “민법 제691조는 피고 대표회의가 원고 B사의 관리업무 수행을 계속 원하지 않고 다른 방법으로 관리업무를 수행하고자 하는 경우에는 적용되지 않는다.”며 “직무대행자와 동대표의 요청에 의해 또는 민법에 의해 이 아파트 관리계약 기간이 연장됐음을 이유로 하는 원고 B사의 청구는 이유 없다.”고 설명했다. 그러나 재판부는 “이 아파트 관리계약이 지난 2010년 10월 기간만료로 종료됐음에도 원고 관리업체 B사가 이 아파트에 대한 관리용역을 2011년 4월까지 계속해 제공한 사실이 인정된다.”며 “피고 대표회의는 원고 관리업체 B사에 지난 2010년 12월부터 2011년 4월까지의 용역대금 중 위탁관리수수료를 제외한 급여액 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.”고 밝혔다. 또한 “관리소장 등 관리직원 6명으로 하여금 이 아파트 관리업무에 종사토록 하면 충분함에도 원고 관리업체 B사와 관리업체 D사가 8~12명으로 하여금 관리업무에 종사토록 함으로써 중복해 관리용역을 제공했다.”며 “피고 대표회의가 원고 B사에 지급해야 할 부당이득금의 액수는 관리직원 6명에 대한 급여 5천3백8만여원 중 2천7백83만여원”이라고 덧붙였다. 이어 재판부는 “관리업체 D사에 소속 직원들에 대한 같은 기간 동안의 급여 포함 용역대금 전액을 이미 지급했으므로 원고 B사의 청구에 응할 수 없다.”는 피고 대표회의의 주장에 대해 “관리업체 D사도 피고 대표회의와 맺은 계약에 따라 같은 기간 동안 원고 B사와 중복해 이 아파트에 대한 관리용역을 제공했다는 사정만으로 피고 대표회의가 원고 관리업체 B사에 대해 부당이득을 반환할 의무를 면한다고 볼 수 없다.”고 지적했다. 아울러 “피고 대표회의는 원고 B사가 관리계약 종료로 관리용역을 제공할 채무가 없음을 알면서도 계속해 이 아파트에 대한 관리용역을 제공했으므로 민법 제742조에 따라 부당이득의 반환을 청구할 수 없다고 주장하나, 제출된 증거만으로는 원고 관리업체 B사가 채무 없음을 알았다고 인정하기에 부족하다.”며 받아들이지 않았다. 이에 따라 재판부는 “원고 관리업체 B사가 패소한 제1심 판결을 취소하고, 피고 대표회의는 원고 관리업체 B사에 관리직원 6명의 급여 상당액 부당이득금 2천7백83만여원을 지급하라.”고 판시했다. <이인영 기자> iy26@aptn.co.kr
	‘회계계정과목 세분화’ 일정 변경 국토부, 연말결산 등 문제…오는 12월 말로 연장
	회계계정과목을 세분화하도록 한 일정이 당초 이번 달 말에서 오는 12월 말로 변경됐다. 국토교통부는 당초 이번 달까지 아파트 단지에서 회계계정과목을 47개 이상으로 세분화하는 일정을 오는 12월 말까지 연장하기로 했다. 국토부에 따르면 내년부터 ‘공동주택관리정보시스템(k-apt)’에서 공개하는 항목이 확대됨에 따라 이번 달까지 47개 이상으로 회계계정과목을 세분화 하라는 협조요청 공문을 지난 9월 보냈으나, 회계연도 중 회계계정과목을 변경하는 것은 연말결산 등에 문제가 있을 수 있어 회계연도가 새로이 시작하는 내년까지 연기해 달라는 민원이 제기됨에 따라 세분화 일정을 오는 12월 말까지로 변경키로 했다.  이에 따라 현재 회계계정과목을 47개보다 적게 운용하는 단지에서는 오는 12월 말까지 회계계정과목을 47개 이상으로 세분화하면 되며, 관리비 등의 공개 항목을 현행 27개에서 47개로 세분화해 공동주택관리정보시스템에 공개되는 시점도 내년 3월로 이월된다.  <이기상 기자> mils@aptn.co.kr
	“놀이시설 안전기준 10곳 중 4곳 미달” 김민기 의원, 안행부서 제출받은 자료 발표
	전국의 어린이 놀이시설 10곳 중 4곳은 미검사 또는 불합격, 부분합격으로 안전검사를 통과하지 못한 것으로 나타났다. 안전행정위원회 김민기 의원이 최근 안전행정부로부터 제출받은 어린이 놀이시설 안전사고 발생 세부현황 자료에 따르면 어린이 놀이시설 설치검사의 경우 전국 시설수 6만2355곳 중 미검사 1만7220곳, 불합격 2806곳, 부분합격 2805곳으로 안전검사를 통과하지 못한 놀이시설은 10곳 중 4곳으로 나타났다. 미검사가 많은 놀이시설은 주택단지가 1만2549곳으로 가장 많았고, 유치원(1654곳), 학교(873곳) 순이었으며, 불합격이 많은 곳은 학교, 주택단지, 유치원 놀이시설 순이었다.  또한 어린이 놀이시설 설치검사 합격률이 가장 낮은 지역은 전남과 제주로 각각 51.8%, 53.6%였으며, 가장 높은 지역은 세종시(80.6%)로 조사됐다. 이와 함께 어린이들이 놀이시설에서 부상을 당하는 건수는 지난해 139건으로 이 가운데 골절상은 97건이었으며, 올해는 지난 9월말 기준으로 57건 중 골절상은 44건으로 각각 69.7%, 77%에 달했다. 김민기 의원은 “어린이들이 마음 놓고 뛰어놀 수 있도록 어린이 놀이시설은 위험요소가 최소화 돼야 한다.”며 “넘어지거나 다쳐도 큰 부상으로 이어지지 않도록 어린이 놀이시설에 대해 국가 및 지자체에서 각별한 주의를 기울여주기 바란다.”고 당부했다. <이인영 기자> iy26@aptn.co.kr
	“공공지원 강화해 효율적인 아파트 관리 유도해야” 국토연구원, ‘제2차 장기 주택종합계획 수립 연구 공청회’ 개최
	향후 10년간 주택정책의 목표와 추진방향에 대해 의견을 수렴하는 자리가 마련됐다. 국토연구원은 지난 17일 경기 평촌연구원 G20홀에서 관련 전문가 등 150여명이 참석한 가운데 ‘제2차 장기(2013-2020년) 주택종합계획 수립 연구 공청회’를 개최했다. 이날 주제발표를 진행한 국토연구원 주택토지연구본부 김근용 부장은 “아파트 관리의 투명성 및 효율성을 제고하기 위해 관리비 공개 항목 확대, 전자입찰 실시 등을 포함한 ‘공동주택관리정보시스템(k-apt) 고도화’ 등 아파트 관리비 상시 모니터링체계를 구축하고 회계·감사절차를 개선해야 한다.”며 “관리규약 수립 및 프로그램 개발 등에 대한 공공지원을 강화해 효율적인 아파트 관리를 유도해야 하고, 관리업무 관련 분쟁, 입주민과의 갈등 중재를 위한 전담관리기관 도입을 검토해야 한다.”고 밝혔다. 김근용 부장은 “장기수선충당금 징수체계 개편 등을 포함한 장기수선계획 내실화를 추진해야 하고, 대규모 개보수 공사시 장수명화를 유도할 수 있도록 조건부 지원을 강화해야 한다.”며 “계획적인 유지보수 수행을 위한 공동주택 시설물 보수 이력관리 시스템 구축도 검토해야 한다.”고 주장했다. 김 부장은 또 “공동주택 리모델링 대상주택의 유형화 및 순차적 사업시행을 위한 중장기 전략 수립을 해야 한다.”며 “리모델링 대상주택이 밀집된 지역의 장기 재고관리 계획 수립·추진 의무화를 검토해야 한다.”고 언급했다. 이어 “단열·구조안전 등 리모델링 핵심기술 개발을 지원하고, 평면 및 단지설계 모델을 보급해야 한다.”며 “리모델링 사업추진과정에서 갈등을 최소화하고 공공성을 높이기 위해 공공역할을 강화해야 한다.”고 제안했다. 특히 김 부장은 “입주민들이 리모델링에 관해 접근가능한 정보가 부족하고, 재건축·재개발에 비해 높은 분담금을 부담하고 있다.”며 “이에 리모델링 종합정보서비스를 제공하고 사업 활성화를 위해 제도적 지원을 강화해야 한다.”고 강조했다. 아울러 “커뮤니티 활성화 프로그램을 통해 입주민들이 거주지에 대한 애착심을 형성토록 해야 한다.”며 “다양한 주민공유공간을 설치해 입주민간 화합과 소통을 촉진해야 한다.”고 덧붙였다. 이밖에 이날 공청회에서는 ▲수요 맞춤형 주택공급체계 구축 ▲보편적 주거복지 실현 ▲공공임대주택 재고 확충 및 공급방식 다양화 ▲민간임대사업 활성화 등의 내용도 발표됐다. 한편 국토교통부는 이날 공청회에서 나온 내용을 토대로 정부안을 마련한 뒤 전문가 토론과 관계부처 협의 등을 거쳐 내달중으로 최종안을 확정·발표할 방침이다. <이기상 기자> mils@aptn.co.kr
	‘2013 공동주택 모범관리단지’선정 경기도, 성남시 판교원마을3단지아파트 등 9개 단지
	성남시 판교원마을3단지아파트, 안산시 신우아파트 등 9개 단지가 경기도 공동주택 모범관리단지로 선정됐다. 경기도는 시·군 평가를 거쳐 시·군별로 1개 단지씩 추천 받은 18개 단지를 대상으로 입주자대표회의 운영 및 회계관리(일반관리), 시설유지관리, 공동체 활성화 및 에너지 절약 등 4개 분야에 대해 심사한 결과 성남시 판교원마을3단지아파트 등 9개 단지를 ‘2013 경기도 공동주택 모범관리단지’로 선정했다고 최근 밝혔다. 이번에 선정된 모범관리단지 공동주택은 ▲성남시 판교원마을3단지아파트 ▲안산시 신우아파트 ▲의왕시 청계마을4단지아파트 ▲광주시 회덕대주파크빌아파트 ▲안양시 목련1단지아파트 ▲안성시 한주아파트 ▲용인시 성동마을LG빌리지1차아파트 ▲남양주시 와부덕소강변현대홈타운아파트 ▲시흥시 삼성아파트 등 9개 단지다. 이 중 성남시 판교원마을3단지아파트는 입주민 전체 설문조사 실시 및 주민의사 반영, 홈페이지뿐만 아니라 모바일 앱(어플리케이션)에 연계해 공지사항 등을 실시간 공개하는 등 입주민 알권리를 충족시키고 있으며, 주민화합행사를 주기적으로 실시하고 단지 내 노인 일자리 창출 프로그램을 운영해 높은 점수를 받았다. 또한 안산시 신우아파트는 해피콜제도 운영 및 주거만족도 조사 실시, 세대에너지 진단 및 에너지 절약 우수세대 선정, 포상 등 에너지 절약을 위해 다방면으로 노력하는 점이 좋은 평가를 받았다. 더불어 용인시 성동마을LG빌리지1차아파트는 아름다운 가게 기부, 봉사활동 실천, 주민화합을 위한 관심과 열정 등이 돋보여 수범단지로 뽑혔다. 한편 도는 선정된 모범관리단지 가운데 성남시 판교원마을3단지아파트, 안산시 신우아파트, 용인시 성동마을LG빌리지1차아파트 등 평가점수가 우수한 상위 3개 단지를 국토교통부에서 실시하는 전국 ‘우수관리단지’에 추천했다. <이기상 기자> mils@aptn.co.kr
	주관협, ‘정관개정 설명회’개최 시·도회장 선출시 회원 직선제 제안 등
	주택관리사 단체에서 시·도회장 선출시 회원 직선제 변경 등의 내용을 담은 정관개정안에 대해 설명하는 자리를 마련했다. 대한주택관리사협회 법제위원회는 최근 서울 금천구 우림라이온스밸리 주관협 서울교육장에서 회원 100여명이 참석한 가운데 ‘대한주택관리사협회 정관개정 설명회’를 개최했다. ‘협회장 직선제(권력기구) 도입에 관한 설명 및 질의응답’을 주제로 진행된 이날 설명회에서 주관협 법제위는 ▲시·도회 총회에서 시·도회장을 선출할 때 협회장을 동시에 투표(시·도회 운영세칙으로 시·도회장 선출을 회원 직선제로 변경함) ▲구체적인 선거방법은 별도의 테스크포스팀 혹은 선거관리위원회에서 정하는 것으로 함 ▲직선제 선출시기는 선거준비, 선거의 공정성 및 후보의 유·불리에 따른 이해관계의 배제를 위해 차기 이후부터(오는 2017년부터) 적용하는 것으로 함 ▲시·도회 총회 장소에서 협회장 후보자를 선택함으로써 직선제가 가지는 단점 보완 및 회원 민의수렴 등 정관개정안 관련 사안을 소개했다. 주관협 법제위 관계자는 “협회장을 직접 선출해 회원들의 참정권과 자주권을 보장하고 협회 운영의 민주성을 강화코자 이번 정관개정안을 마련했다.”며 “회원들의 권익을 위한 내용인만큼 관심을 가져주길 바란다.”고 밝혔다. <이현아 기자> aseru@aptn.co.kr

 

	사업수행실적 평가해 대표회의 의결시 수의계약 가능
	질의 :  계약기간이 만료되는 재활용품 수거 및 광고 사업자도 사업수행실적을 평가해 입주자대표회의에서 재계약하기로 의결한 경우 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표2 제5항 규정에 따라 계약금액에 관계없이 재계약이 가능한지.    회신 : ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 별표2 제5호에서 계약기간이 만료되는 기존 사업자(별표4의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 평가해 다시 계약이 필요하다고 영 제51조 제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우에는 수의계약이 가능한 것으로 정하고 있는 바, 광고업자, 재활용품 수거업자도 기존사업자에 해당하므로 위 절차에 적합하다면 수의계약이 가능하다.<주택건설공급과 전자민원, 2013. 10. 8.>   <국토교통부 제공>

 

	“경비원이 입주민 폭행했어도 경비업무의 구체적인 지휘감독권 없다면 관리소장, 입주민에 손해배상 책임 없어”
	부산지방법원 제2민사부 판 결 사건 2013나40○○○ 손해배상(기) 원고, 항소인 A 피고, 피항소인 B아파트 관리사무소장 C 제1심판결 부산지방법원 동부지원 2012. 12. 26. 선고 2011가소81○○○ 판결 변론종결 2013. 7. 18. 판결선고 2013. 8. 22 주 문 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 100,000원을 지급하라. 이 유 1. 원고의 주장에 관한 판단 가. 원고가 입은 상해에 대한 손해배상 청구 부분 먼저 원고는 2010. 12. 22.경 B아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다.)의 순찰요원 D로부터 발로 낭심 부위 등을 2011. 4. 24.경 경비원 E로부터 쇠파이프로 목 부위를 각 폭행당하여 상해를 입었고, 경비원 F의 흡연행위로 인하여 목젖의 통증이 발생하였는 바, 이러한 사고는 피고의 위 순찰요원, 경비원들에 대한 관리, 감독 소홀로 발생한 것이므로 피고는 원고에게 이로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있고, 그렇지 않다 하더라도 피고의 관리권 행사 내에서 사고가 발생한 이상 신의성실의 원칙에 따른 손해배상책임이 있다는 취지로 주장한다. 살피건대 갑 제2호증의 기재만으로는 피고가 위 순찰요원, 경비원들을 고용하였다거나 그 경비업무의 수행에 관한 구체적 지휘감독권이 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으며, 피고와 위 순찰요원, 경비원들의 관계나 아래에서 보는 인정사실에 비추어 보면 신의성실의 원칙에 따른 관리책임이 있다고 보기도 어렵다. 오히려 갑 제3호증, 제6호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 아파트 관리사무소는 2010. 7. 1. G 주식회사(이하 ‘G’라 한다.)와 계약기간을 2010. 7. 1.부터 2011. 6. 30.까지로 정하여 이 사건 아파트에 대한 경비(초소, 동초) 용역계약을 체결한 사실, ② 위 D, E, F 등은 G에 고용되어 위 경비용역계약에 따라 이 사건 아파트에서 근무해 온 사실, ③ 원고가 이 사건에서의 주장과 동일하게 D, E가 원고를 폭행했다는 이유로 G를 상대로 조정을 신청하여 2011. 12. 6. 부산지방법원 2011머12○○○호로 “G는 원고에게 300,000원을 지급한다.”는 내용의 조정이 성립된 사실 등이 인정될 뿐이다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 피고의 재정관리 소홀에 따른 손해배상 청구 부분 다음으로 원고는 피고가 공동전기료, 상여금, 식대보조비, 관리소장 업무추진비, 입주자대표회의 회장 업무추진비, 경비용역비, 장기수선충당금, 재활용품 수거료 등 이 사건 아파트의 재원을 합리적으로 확보, 재정을 투명하게 관리, 운영해야 할 의무를 소홀히 한 채 관리비 등을 과다 징수하여 부당이득을 취하고 개인적으로 유용 또는 다른 항목으로 전용하는 등 불법행위를 저질렀으며, 이 사건 아파트에 대한 하자보수공사 당시 주민들의 동의 없이 외부 도색을 시행하였는 바, 피고는 위와 같은 행위로 인한 원고의 정신적 피해를 배상할 의무가 있다는 취지로 주장한다. 살피건대 갑 제2호증의 기재만으로는 원고의 위 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 2. 결론 그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다. 재판장 판사 이일주 판사 이이영 판사 김두홍