상가중개 실무 - 계약 관련 사항 ( 권리금 계약서 작성 시 유의해야 할 내용 )

[하나공인]

상가중개 실무 - 계약 관련 사항 ( 권리금 계약서 작성 시 유의해야 할 내용 )

상가중개 실무 - 계약 관련 사항

계약 절차

부동산 권리양도 계약서 작성과 수수료

- 상가 중개는 주택과 달리 꽤 전문성을 요하는 중개에 속한다.

  특히 시설 권리금이 있는 상가를 중개 할 때가 더욱 그러하다.

- 부동산 권리양도 계약은 중개업법에 규정된 중개 대상물에 포함되지 않으므로 “중개대상물확인 설명서 작성 의무는 없다” 그러나 부동산 권리 양도 계약은 임대인과 임대차 계약이 체결되기 전에 권리양도 계약이 먼저 작성되기 때문에 세심한 주의가 필요하다.

 * 권리금 계약서 작성 시 유의해야 할 내용 *

1. 현재 영업(양도인)을 하고 있는 사람의 임대 기간이 얼마나 남았는지를 확인하여 권리양도계약서에 임대기간을 명시해야 한다.

2. 양도인의 임대 보증금과 월세금액을 정확히 확인하고 또 월세 외에 별도로 부가세 ,관리비등이 따로 있는지도 확인해야 한다.

3. 양도인이 몸만 빠져 나올 경우 “현 시설물 상태로 양도한다” 라는 특약을 명시하고 간혹 계약 후 물품이 없어지는 경우가 있기 때문에 주요 품목을 계약서에 기록해 둔다.

  (냉장고2, 에어콘1, TV, 컴퓨터3개 등 집기비품 일체) 그리고 때로는 핸드폰으로 주요 품목을

사진을 찍어 두기도 한다. 또 양도인의 개인 사유물이 있을 수 있다. 양도 물품에서 제외되는 물건이 있으면 계약 때 기록으로 남겨야 나중에 분쟁이 없다. 양도인 소유가 아닌 렌탈(빌려놓은 것)이 있을 수도 있다.

정수기, 공기 청정기, 냉장고 등 렌탈은 양수인에게 인계는 가능하나 양도되는 품목이 아니다.

4. “임대인과 임대차 계약이 성립 안 될 경우 이 계약은 무효로 한다”라는 특약을 명시한다. 즉 임대차 계약이 체결 안 되면 권리금  계약은 당연히 없었던 일로 되는 것이다.

보증금 또는 월세를 터무니없이 올린 다던가 남은 기간만 계약을 해 주겠다 등 양도인의 주장 과 다른 돌발 상황이 생겨 임대인과 임대차 계약이 성립 안 될 경우가 있다.

5. 권리양도 계약의 잔금일은 보통 양도인이 상가를 비워주는 날이 잔금일이다.

그러므로 권리금  잔금 지불 전에 임대인과 양수인 간에 임대차 계약이 정상적으로 체결되어 있어야 한다. 그래서 “잔금 전에 임대인과 임대차 계약이 체결되는 조건임”을 특약으로 명 시하고 보증금 잔금과 권리금 잔금을 같은 날 동시에 치르는 것으로 날짜를 잡아야 한다.

6. “영업과 관련된 인허가 사항은 양수인의 책임으로 한다”라고 명시한다.   인허가 사항 중 업종에 따라서 학교와의 거리 문제, 정화조 용량, 주차 면적 부족,

소방법 위반,  유해업소와 저촉 문제 등 여러 장애가 있을 수 있다.

그래서 허가가 나지 않을 경우 우리 중개사 한테 책임을 따지는 경우가 많다.

계약에만 급급하여 “허가나지 않으면 내가  책임진다.”이런 말은 절대 금물이다. 우리가 모르는 변수가 얼마든지 있을 수 있다.

   수천만원 이상을 투자하여 시설 했는데 만약 허가가 나지 않는다면 정말 어떻게책임 질 것인가.

인허가 사항은 양수인의 책임임을 꼭 특약으로 명시할 것!

( 참고로 권리금 없는 상가와 공실은 6항의 특약이 가장 중요하다.

이때는 바로 임대인과 직접 계약이므로 임차인의 책임으로 하면 된다)

7. “신규 허가”와 “영업권 승계”는 차이가 있다. 그러므로 유사 업종이나 동일 업종일 때 양도인이 폐업을 함으로 해서 신규 허가를 낼 때 문제가 생길 수도 있다. 그러므로 이 문제는 “양수인이 영업권 승계를 원할 시 양도인은 영업권을 승계해주기로 한다.”라는 특약이 필요하다.

 * 수수료 *

1. 권리금(시설 및 비품, 영업권 등)에 대한 수수료는 중개업 범위에 속하지 않는 일종의 “서비스 대가” 이다. 그러므로 권리금의 알선에 대한 수수료는 중개의뢰인과 중개업자

간 약정으로 따로 합의하여 받아도 된다.

2. 예) 전세 보증금이 2억원인 “스타노래방”을 중개 하면서 양도인에게 시설 권리금을  1억5천만원 받아주고 그 대가로 8백만원을 받았다.

금액으로 봐서는 분명 초과 수수료이다.

   이 때 영수증을 요구하지 않으면 문제가 없겠지만,

영수증을 요구하면 영수증을 2개로 작성해서 교부해야 한다.

* 보증금 200,000,000× 0.9%=1,800,000원 *

- 영수증(1) = 인천시 부평구 삼산동 459-2번지 3층 304호 “임대중개 수수료” 1,800,000원

- 영수증(2) = 인천시 부평구 삼산동 459-2번지 3층 304호 “스타노래방 컨설팅 용역비” 6,200,000원

  양도인에게 8백만원 받은 내역을 위와 같이 영수증(1), 영수증(2) 와 같이

2장으로 구분 작성하여 교부해야 초과 수수료에 해당되지 않는다.

★ 사전 체크사항 확인 - 관련 법규상 하자여부 확인

권리양수도 계약

▶ 기재내용 - 주소,평수,층수, 업종등 영업장에 관한 기본내역

- 권리금 총액 잎 계약금, 중도금, 잔금 금액 및 지불일자

- 비품 인수인계 내역

- 본 계약 조건

- 기타 특약

▶ 체크사항 - 임대차계약서 확인

- 행정처분내역 확인 (필요시)

- 위생교육 일정확인 및 교육수료 준비 (해당자만)

- 권리금 잔금일에 맞춰 본계약 진행준비 (점포주에게)

권리금 잔금일

▶ 권리금에 대한 자금 완납

▶ 수수료 및 공과금 등 각종 요금(인터넷,전화,전기,신문 등) 정산 및 인수인계

▶ 행정처분 확인 (필요시)

▶ 인수, 인계 비품 확인

▶ 주류 및 음료 공급업체 인수 인계

▶ 업소 키 인수 인계

본 계약 체결

▶ 기재내용 - 계약기간, 보증금, 월세, 관리비 등 일반 임대차계약 내용 기재

- 보증금 전체를 일시불로 넘겨 주는 것이 관례

▶ 확인사항 - 신규 인테리어가 필요한 경우 인테리어기간과 월세산정기일 협의

영업장 승계 및 사후관리

▶ 구청(동행방문) - 위생교육필증(필요시) / 영업허가(신고)증 / 임대차계약서

신분증 , 도장 (동행불가시 점포주의 인감증명서 첨부)

▶ 전화국 방문 - 명의자 변경

▶ 세무서 방문 - 사업자 폐쇄 및 등록 - 임대차계약서,사업자등록증,신분증,도장

▶ 은행 - 주류통장 개설 및 주류카드 발급,사업자등록증 사본, 임대차계약서,신분증,도장

▶ 카드가맹점 가입 - 물건지 카드가맹점 관리업체에 5일전 통보

사업자등록증 사본, 사업자 신분증 , 사업자명의 통장 , 도장

★ 중개서비스의 질이 결정되는 대목이다. 한 번 고객을 영원한 고객으로.. ★

★ 업종별 체크리스트 공통사항 중 ‘점포주의 광고여부’체크

▶ 점포주가 정보지 광고를 낸다면 그 물건은 동네 물건이다.

▶ 점포주가 ‘임대문의’ 문구를 붙여 놓은 경우

- 직거래 가능성이 높다.