주택건설용지와 공공시설용지

[you heung]

택지 : 주택건설용지와 공공시설용지로 개발, 공급되는 토지를 말한다

• 필지(법률적 개념) : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위(토지대장, 임야대장 등)이며, 토지는 면적이나 형태에 관계없이 하나의 필지에는 하나의 지번이 붙는다. 예를 들어 '세종로 1번지'하면 1번지의 땅은 하나의 필지가 되는 것이다. 한 개의 토지소유권이 미치는 범위를 뜻한다.
• 획지(경제적 개념) : 경제적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 토지의 단위면적을 말하며, 1획의 토지가 여러 필지로 될 수 있고 1필지가 여러 획지로 될 수도 있다. 또는 1필지와 1획지가 같을 수도 있다. 위의 예에서 1번지의 땅이 워낙 넓으면 1필지, 즉 1번지의 땅이 여러 획지에 걸쳐 있을 수가 있고, 반대로 면적이 좁으면 주위의 필지와 합쳐져 1획지에 속하게 될 수도 있는 것이다.
  ☞ 지번 - 다른 토지와 구별하기 위하여 개개의 필지마다 숫자를 붙여 표시하는 것을 말하며, 지번으로 그 토지의 위치를 추측할 수 있고 '산ㅇㅇ번지'처럼 지번 앞에 '산'자가 들어가는 것은 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번을 뜻한다.
  ☞ 지목 - 토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라 1필지마다 1개의 지목을 설정한다. 지적법시행령에 의하여 다음과 같은 24개의 지목으로 구분한다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대(垈), 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거(수로·둑), 유지(저수지·호수·연못 등), 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지.
• 나지 : 택지의 지상에 건물 등의 건축물이 없는 토지. 사법상, 공법상의 규제를 모두 받는다.
• 갱지(更地) : 건물 등이 없고 사법상의 아무런 제한이 없으나 공법상, 행정상의 규제를 받는 토지.
• 공지(空地) : 건폐율·용적율의 제한때문에 한 필지 내에서 건축하지 못하고 비어 있게 되는 토지.
• 건부지 : 건물이 서 있는 부지
• 소지(素地) : 농업, 임업 등 1차산업에 이용되는 자연 그대로의 토지
• 선하지(線下地) : 고압선 아래에 있는 토지
• 맹지(盲地) : 사방이 도로와 맞닫은 부분이 없는 토지
• 포락지(浦落地) : 개인의 사유지였으나 지반이 무너져 하천으로 변한 토지
• 법지(法地) : 법적으로만 소유할 뿐 실제 사용할 수 없는 토지
• 빈지(濱地) : 소유권은 인정되지 않지만 쓸모있는 토지(해변의 토지)
• 유휴지 : 그냥 놀리고 있는 토지
• 휴한지 : 토지의 재충전을 위하여(비옥도를 높이기 위하여) 일부러 쉬게 하는 토지
• 공한지(空閑地) : 투기의 목적으로 지가상승만을 기대하며 장기간 방치해 두는 토지
• 이행지 : 용도지역(택지지역·농지지역·임지지역 등)이 각각의 지역 내에서 지역간 이동이 진행되고 있는 토지. 예를 들어 택지지역 내에서 주거지가 상업지로 전환되고 있거나, 주거지가 공장용지로 전환되고 있는 토지를 말한다.
• 후보지 : 용도지역 상호간에 전환되고 있는 토지. 농지가 택지로 전환되고 있거나, 임지가 택지로 전환되고 있는 토지를 말한다.
• 입지 : 주택, 공장, 상점, 학교, 사무실, 공항, 도시 등이 자리잡고 있는 장소
• 배후지 : 고객이 존재하는 상권 또는 시장지역
• 표준지 : 일정지역마다 그 지역의 토지들을 대표할 수 있는 표준적 이용이나 규모가 되는 토지로서 공시지가의 산정대상이 되는 토지
• 환지 : 도시개발사업 시행 전에 존재하던 토지에 관한 권리를 개발 사업 시행 후에 새로 조성된 대지로 이전하는 행위
  ☞ 환지처분 - 도시개발사업의 시행자가 환지계획에 따라 종전의 토지에 대신하여 새로운 토지를 교부하거나 종전의 토지에 관한 권리와 새로운 토지에 관한 권리간의 과부족분을 금전으로 청산할 것을 결정하는 행정처분을 말한다.
• 잡종지 : 갈대밭, 물건을 쌓아 두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외 시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 주차시설, 납골당, 유류 저장 시설, 송유 시설, 주유소(가스 충전소 포함), 도축장, 자동차 운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지와 다른 지목에 속하지 아니하는 토지
• 체비지(替費地) 및 보류지 : 도시개발사업 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나(체비지), 규약· 정관· 시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적에 사용하기 위하여 환지로 정하지 않은 토지

가

나

다

라

마

바

사

아

자

차

카

타

파

하

• 1㎡ = 0.3025평 ( ㎡ × 0.3025 = 평 )
  1평 = 3.3058㎡ ( 평 × 3.3058 = ㎡,  ㎡ ÷ 3.3058 = 평 )
  ☞ 85㎡ × 0.3025 = 25.7평,   85㎡ ÷ 3.3058 = 25.7평,  100㎡ × 0.3025 = 30.25평
      100평 = 약 330㎡(100평 × 3.3058 = 330.58㎡),  1000평 = 약 3300㎡
      1무(畝) = 30평,  1단보(10무) = 300평(991.74㎡),   1정보(10단보) = 3000평(9917.4㎡)

29㎡ →   9평 33㎡ → 10평 36㎡ → 11평 39㎡ → 12평 42㎡ → 13평 46㎡ → 14평 49㎡ → 15평 52㎡ → 16평 56㎡ → 17평 59㎡ → 18평 62㎡ → 19평 66㎡ → 20평 69㎡ → 21평

72㎡ → 22평 76㎡ → 23평 79㎡ → 24평 82㎡ → 25평 85㎡ → 26평 89㎡ → 27평 92㎡ → 28평 95㎡ → 29평 99㎡ → 30평 102㎡ → 31평 105㎡ → 32평 109㎡ → 33평 112㎡ → 34평

115㎡ → 35평 119㎡ → 36평 122㎡ → 37평 125㎡ → 38평 128㎡ → 39평 132㎡ → 40평 135㎡ → 41평 138㎡ → 42평 142㎡ → 43평 145㎡ → 44평 148㎡ → 45평 152㎡ → 46평 155㎡ → 47평

158㎡ → 48평 161㎡ → 49평 165㎡ → 50평 168㎡ → 51평 171㎡ → 52평 175㎡ → 53평 178㎡ → 54평 181㎡ → 55평 185㎡ → 56평 188㎡ → 57평 191㎡ → 58평 195㎡ → 59평 198㎡ → 60평

• 壹, 貳, 參, 拾  -  다획문자(多劃文字)
  1, 2, 3, 10         - 산용숫자(算用數字 = 아라비아숫자)
• 개축 : 건축물의 노후로 인하여 기존 건축물의 전부 또는 일부 (내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
• 거실 : 건출물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 기타 이와 유사한 목적을 위하여 사용하는 방
• 건축 : 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축 또는 이전하는 것
• 건축물 : 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말한다.
• 고가주택 : 지역과 면적에 상관없이 시세 6억원 이상인 주택은 고가(高價)주택으로 분류되어 1가구1주택이라도 실거래가로 양도세가 중과세된다. 다만, 양도소득세 면제요건(1가구1주택 3년 보유, 1년 거주)을 갖춘 경우에는 6억원 초과부분에 대해서만 양도소득세를 부과, 세금 감면혜택이 주어진다.
• 공공임대주택 : 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 주택건설사업자가 국가 재정이나 국민주택기금을 지원받아 임대를 목적으로 건설하여 공급하는 주택을 말한다.
• 공급 : 주택건설촉진법 제3조 제5호의 규정에 의한 사업주체가 건설한 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것
• 공급면적 : 사업주체가 각각의 세대에 공급하는 주택의 면적으로, 건축법시행령상 바닥면적에 산입되는 면적을 말한다. 입주자의 실제 거주와 밀접한 공간으로, 전용면적+주거공용면적으로 이루어진다.
• 공동주택 : 대지 및 건물벽, 복도, 계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구조가 이루어진 주택을 말하며, 그 종류는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있다.
• 공용면적 : 공동주택 중 주거전용면적 이외 2세대 이상이 공동으로 사용하는 계단, 승강시설, 복도, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 지하주차장, 관리사무실, 경비실, 노인정 등의 면적을 말한다. 계단 · 복도 · 현관 등은 주거공용면적이며, 지하실 · 경비실 · 노인정 등은 기타공용면적으로 들어간다.
• 국민임대주택(아파트)
• 국민주택 : 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설 또는 개량되는 주택과 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설·공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다.
• 국민주택채권 : 건설회사가 부동산 등기, 국가 · 정부투자기관과의 공사도급계약, 건설업 면허 취득 등을 할 때 그 금액에 따라 일정한 액수만큼 의무적으로 사들이는 채권으로, 현금과 다름이 없다.
• 근로자 주택 : 기업체가 직접 건설하거나 또는 공공기관이 사업체가 되어 건설하여 근로자에 공급하는 주택을 말한다.
• 다가구 주택 : 단독 주택내에 여러 가구가 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 출입구를 갖추고 있어야 하며, 이에 따른 건물 연면적은 660㎡이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하로 2∼19가구까지 건축할 수 있으며, 가구별로 구분소유와 분양을 할 수 없는 단독주택을 말한다.
• 다세대 주택 : 1개 동의 연면적이 660㎡이하(지하주차장 면적 제외), 주택으로 쓰이는 층수가 4층 이하(1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 1층을 층수에서 제외)의 2세대 이상 건축할 수 있으며 세대별로 방, 부엌, 화장실, 현관을 갖추어 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있고 각 세대별로 등기가 가능한 공동주택을 말한다.
• 다중주택 : 학생이나 직장인이 장기간 거주하는 주택(예, 하숙집·고시원)으로 연면적 330㎡이하, 3개층 이하인 단독주택을 말한다.
• 단독주택 : 하나의 독립된 건축물에 원칙적으로 한 가구가 거주하도록 설계된 주택으로 일반단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 여기에 해당한다.
• 대수선 : 건축물의 주요구조부에 대한 수선 또는 변경, 건축물의 외부형태의 변경으로서 증축·개축 또는 재축에 해당되지 아니하는 다음의 행위를 말한다. 대수선과 건축물의 용도변경은 건축허가가 필요없고 신고만으로 할 수 있다.
  ① 내력벽의 벽 면적을 30㎡이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
  ② 기둥을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
  ③ 보를 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
  ④ 지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것
  ⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 해체하여 변경하는 것
  ⑥ 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것
  ⑦ 미관지구안에서 건축물의 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것.
• 대지사용권 : 구분소유권자(전유부분의 소유자)가 1동의 건물이 있는 토지와 그밖의 대지에 대하여 가지는, 대지를 사용할 수 있는 권리. 보통은 소유권이지만(소유권대지권) 지상권, 전세권, 임차권에 기초한 대지권도 있다. 구분건물(전유부분)과 일체성을 갖는 대지사용권(분리 처분할 수 없다)으로서 등기부에 등기한 것을 부동산등기법상 대지권이라 한다.
  대지에는 법정대지(전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지)와 규약상 대지[규약(예: ○○아파트 공동주택관리규약)에 의하여 그 1동의 건물의 대지로 된 토지]가 있다.
• 등록업자 : 연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대 이상의 주택건설사업 또는 면적 10,000㎡ 이상의 대지조성사업을 영위하고자 하는 자로서 건설교통부에 등록한 주택건설업자를 말하며 등록기준은 다음과 같다.
  ① 자본금 3억원 이상 (개인인 경우에는 자산평가액 6억원 이상으로 한다)
  ② 주택건설사업자의 경우에는 건설기술관리법시행령 별표 1의 규정에 의한 건축분야기술자 1인이상, 대지조성사업자의 경우에는 동시행령 별표 1의 규정에 의한 토목분야기술자 1인이상
  ③ 사무실 33㎡이상
• 등기필증 : 등기소에 신청한 등기가 완료되었음을 신청인 중 한사람인 등기권리자(부동산매수인 등)에게 통지하는 기능을 하며, 신청된 등기의 완료를 증명하는 등기증명서와 같은 것이다. 등기필증을 찾으러 다시 등기소를 방문할 필요 없이 등기필증을 우편으로 송부받고자 할 때에는 등기신청서와 함께 수신인란이 기재된 봉투에 등기우편요금에 해당하는 우표를 붙여 제출하면 된다.
  소유권이전등기가 된 부동산을 다시 매도하거나 그 부동산 위에 근저당권·전세권 등을 설정할 때에는 이 등기필증을 등기소에 제출하여야 한다. 이때에는 등기필증의 소지인이 그 권리자 본인임을 추정케한다. 제출한 등기필증은 등기를 완료한 후에 다시 돌려받는다. 돌려받는 등기필증에는 이번 등기로 그 권리가 전부 또는 일부 잃게 되었음이 기재되어 있어 이후 무효화된 등기필증을 남용하는 일이 없도록 한다.
  등기필증을 멸실(화재 등)하거나 분실한 때에는 등기소에서는 절대로 재발급해주지 않으므로, 이때에는 ① 등기소에 직접 출석하여 등기관에게 확인을 받거나(주민등록증, 여권, 운전면허증 등) ② 법무사나 변호사에게 등기신청을 위임하여 확인서면을 작성하는 방법, ③ 신청서를 공증인에게 공증을 받아서 제출하는 방법을 사용하면 된다.
  등기필증은 별도의 양식이 있는 것은 아니고 등기신청 시에 제출한 매매계약서 앞면에 '접수연월일, 접수번호 등'을 기재하고 등기관이 날인한 것이다. 전에는 등기필증을 '집문서' '등기권리증'이라 불렀다.
• 무주택세대주 : 세대주를 포함한 세대원(주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대주
• 무주택세대주에 해당하는지 여부의 판단 : 주택의 공유지분 소유자는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.
  ①상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업 주체 등으로부터 이를 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우
  ② 토지이용계획구역이 아닌 지역에 건축되어 있는 주택 중 다음의 주택을 소유한 자로서 당해 주택건설지역에서 이주한 후 5년이 경과한 경우
  - 소유자가 보존등기한 주택으로써 준공된 후 20년이 경과한 주택
  - 85제곱미터 이하의 단독주택
  - 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로써 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 주택
• 민영주택 : 국민주택 등을 제외한 주택. 즉, 국민주택기금의 지원 없이 민간 건설업자 등이 건설하는 주택
• 부속건축물 : 동일한 대지 안에서 주된 건축물과 분리된 부속용도의 건축물로서 주된 건축물의 이용 또는 관리에 필요한 건축물
• 분양(계약)면적 : 공급면적(전용면적+주거공용면적) + 기타공용면적
  분양가는 아파트 내부는 물론 계단, 주차장,.관리실, 노인정 등 모든 아파트내의 시설물이.차지하는 공간에 대한 비용이 포함되며, 아파트를 살펴 볼 때는 반드시 전용면적을 파악해야 하며 같은 평형이라도 전용면적이 넓은 아파트가 좋다.
• 사업주체 : 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지개발공사 및 주택건설촉진법 제6조에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성 사업자 등 주택건설촉진법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성 사업을 시행하는 자
• 사원임대주택 : 기업체가 직접 건설하거나 또는 공공기관이 사업주체가 되어 건설한 후 기업체에게 분양하고, 기업체는 소속 근로자에게 임대해 주는 주택을 말한다.
• 세대주
  ① 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존 ·비속으로 이루어진 세대의 세대주
  ② 60세 이상인 직계존속 또는 장애인복지법에 의한 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 자로서 호주승계예정자
  ③ 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계존·비속인 세대원이 없는 세대주로서 20세 이상인 자
• 세대주 인정기간 : 세대별주민등록표상 세대주인 상태가 계속되는 기간. 단, 주민등록이 말소되면 그 말소기간 전후를 세대주로 등재되어 있는 기간과 합산하여 세대주 인정기간으로 본다. 또한 1. 세대주가 사망한 경우  2. 세대주가 결혼 또는 이혼한 경우  3. 세대주의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우에는 변경전 세대주의 세대주인정기간을 변경후 세대주의 세대주인정기간에 합산하여 이를 변경된 세대주의 세대주인정기간으로 한다.
• 신축 : 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함)에 새로이 건축물을 축조하는 것을 말한다. 부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축, 재축에 해당하는 경우는 제외한다.
• 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 공동주택
• 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 제외)이 660㎡를 초과하고, 층수가 4층 이하(1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 1층을 층수에서 제외)인 공동주택
• 연면적 : 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계. 단, 용적률의 산정에 있어서는 지하층과 지상층의 주차용(당해 건축물의 부속용도인 경우에 한함)으로 사용되는 면적은 제외한다.
• 영구임대주택 : 생활보호대상자에게 공급하기 위하여 국민주택 규모 이하의 크기로 지방자치단체, 대한주택공사에서 건설하여 임대하는 주택과 기업체에서 건설하여 저렴한 임대보증금과 임대료로 임대하여 주는 주택을 말한다. 일반 개인에게는 분양이 안된다.
• 이전 : 건축물을 그 주요구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것.
  ※ 이축 : 건축물을 그 주요구조부를 해체하지 아니하고 다른 대지로 위치로 옮기는 것.
• 일반공급 : 청약자격 제1, 2, 3순위를 대상으로 입주자 모집공고하여 경쟁의 방법으로 공급하는 것을 말한다.
• 임대아파트 : 일반인이 신청할 수 있는 임대아파트는 공공임대와 국민임대 두 가지가 있다.
  - 공공임대는 주택공사(주공)나 도시개발공사, 민간업체에서 모두 시행하는 것으로 일반 청약저축 가입자를 대상으로 한다. 임대기간은 5년과 50년 두 종류가 있으며, 5년 임대는 임대 후 2년 6개월만 지나면 계약자와 사업자가 합의해 분양으로 전환할 수 있다. 50년 임대는 분양전환이 안되며 2년마다 계약을 갱신해야 한다.
  - 국민임대는 지자체와 주택공사 등에서 저소득층을 우선 배려해 시행하는 장기임대로 소득제한이 있다. 즉 20년 임대시에는 전년 도시근로자 평균소득 50% 이하인 소득자로 당해 주택소재지 거주자에 한하며, 10년 임대시에는 전년 도시근로자 평균소득 70%이하 소득자와 청약저축 가입자를 모두 대상으로 한다. 국민임대는 분양으로 전환할 수 없다.
  - 20~30평형대 민간임대아파트가 등장하고, 매매예약 방식 또는 전세방식의 임대아파트도 새로 나타나고 있다. 매매예약 방식의 임대아파트는 월 임대료가 없는 대신 계약금 중도금 잔금 등으로 나눠 대금을 불입하도록 되어 있어 일반 분양아파트와 조건이 비슷하다. 전세방식의 임대아파트는 월 임대료를 없애고 보증금만 내고 살다가 입주 2년6개월 뒤 확정분양가에 모자라는 금액만 더 내고 분양전환하는 방식이다. 임대아파트는 주택임대차보호법에 따라 임대료 인상률이 5%로 제한된다.
• 임대주택 : 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
  - "건설임대주택"이라 함은 다음에 해당하는 주택을 말한다.
  1. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
  2. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서, 임대사업자등록을 마치고 임대하는 주택
  - "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
• 재개발조합 : 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 목적으로 도시계획으로 지정 고시된 제개발구역안에서 공공시설을 설치하고 지적을 정리하여 건축하고자 토지, 건축물 등의 소유자들이 설립한 조합
• 재건축조합 : 기존 노후, 불량 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 재건축 구역으로 지정되면 시 ·도지사가 도시계획 결정 절차에 따라 재건축구역으로 지정하고 추진위원회 구성, 안전진단, 조합설립 등의 절차를 밟아야 한다. 재건축지구로 지정되면 지금처럼 ‘나홀로’ 재건축이 허용되지 않는다. 주변 도시환경 여건에 맞춰 사전 계획이 수립된 뒤 이에 맞춰 사업을 추진할 수 있다. 재건축구역 지정 대상이 아니면 현행처럼 추진위원회 구성, 안전진단, 조합설립 등을 거친 뒤 지구단위 계획을 세워 사업계획 승인을 받아야 한다.
• 재건축대상인 노후, 불량주택 : 아파트, 연립주택으로서 다음에 해당하는 주택을 말한다. 다만, 지형여건 · 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 단독주택 · 다세대주택 등을 일부 포함할 수 있다.
  1. 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택
  2. 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선 · 유지비나 관리비용이 소요되는 주택
  3. 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택
  4. 삭제 <94.7.30>
  5. 도시미관 · 토지이용도 · 난방방식 · 구조적 결함 또는 부실시공등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 관할 시장 · 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장등"이라 한다)이 인정하는 주택
  →아파트, 연립주택외의 주택으로서(단독주택 · 다세대주택 등) 시장 · 군수 · 구청장이 재해 방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우에는 위의 경우에 해당하지 않더라도 노후 · 불량한 주택으로 본다.
• 민간건설 중형국민 주택 : 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적 60㎡(약18평) 초과 85㎡(약25.7평) 이하의 주택
• 재축 : 건축물이 천재·지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것
• 전용면적 : 벽으로 둘러싸인 현관, 거실, 부엌, 식당, 침실, 욕실, 화장실, 다용도실 등 독립적으로 사용되는 면적을 말한다. 베란다는 전용면적에서 제외되며, 쓰레기투입구, 전기 · 기계설비, 닥트는 사업계획승인서 또는 건축허가 면적을 기준으로 전용 또는 공용면적으로 구분한다. 아파트분양시의 계약면적과는 차이가 있다. 02년 7월 서울에서 분양되는 9개 아파트의 평균 전용면적이 계약면적의 57.7%에 불과한 것으로 나타났다.
  ◆왜 차이나나 = 전용면적률을 계산할 때 기준이 되는 분모(分母)가 다르기 때문이다. 시민단체는 전용면적률을 계산할 때 전용면적을 계약면적으로 나눴다. 이 계약 면적에는 전용면적과 주거공용면적, 지하주차장, 기타공용(기계전기실, 노인정, 경비실) 등이 포함돼 있다.
  반면 주택업계가 전용률을 계산할 때 적용하는 분모는 공급면적이다. 이 공급면적에는 전용면적과 주거공용면적만 포함된다. 당연히 지하주차장 등이 포함된 계약면적을 분모로 한 전용률이 낮을 수밖에 없다.
  ◆절대기준은 아니다 = 전용률이 아파트의 가치를 평가하는 절대기준은 아니다. 중소형아파트는 아파트 내부의 실용성을 중요시해 전용률이 높은 편이다. 반면 큰 평형은 편익시설을 중시해 주거전용외에 다른 시설이 많이 들어가 전용률이 떨어지기도 한다.
  분양면적에 지하주차장이나 공용면적 등을 포함시키면 평당분양가는 떨어진다. 반면 전용면적 25.7평짜리 아파트를 기준으로 하면 현재는 대부분 33평형으로 표기하고 있지만 이들 면적이 포함되면 40평형대가 넘게 된다. 이렇게 되면 분양가에 차이가 날 수도 있다. 결국 아파트는 전용률이나 가격, 입지여건 등 다면적인 평가를 통해 결정해야 한다는 게 전문가들의 얘기이다.
• 전유부분 = 독립한 부동산 = 구분소유권 = 1개의 건물(구분건물)
• 제1순위
  ○ 국민주택 : 청약저축에 가입하여 2년이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 자
  ○ 민영주택
  - 청약예금 가입후 24개월 이상 경과한 자
  - 청약부금에 가입하여 2년이 경과되고 그 납입금액이 전용25.7평이하 청약예금 예치금액 이상인 자(전용25.7평 이하인 주택에 한하여 청약가능)
  ○ 민간건설 중형국민주택
  - 청약저축에 가입하여 2년이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 자
  - 전용25.7평 이하의 주택에 청약이 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 자
  - 청약부금에 가입하여 2년이 경과되고 그 납입금액이 전용25.7평이하 청약예금 예치금액 이상인 자
• 제2순위
  ○ 국민주택 : 청약저축에 가입하여 6월이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 자
  ○ 민영주택
  - 청약예금 가입후 6개월 이상 경과한 자
  - 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 그 납입금액이 전용25.7평이하 청약예금 예치금액 이상인 자(전용25.7평 이하인 주택에 한하여 청약가능)
  ○ 민간건설 중형국민주택
  - 청약저축에 가입하여 6개월이 경과한 자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을
  6회 이상 납입한 자
  - 전용25.7평 이하의 주택에 청약이 가능한 청약예금에 가입하여 6월이 경과한 자
  - 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 그 납입금액이 전용25.7평이하 청약예금 예치금액 이상인 자
• 제3순위 : 제1순위 및 제2순위 이외의 자
• 제1종 근린생활시설 : 슈퍼마켓과 일용품 등의 소매점, 300㎡ 미만의 휴게음식점, 이용원·미용원·일반목욕장 및 세탁소, 의원 및 조산소, 탁구장 및 체육도장, 동사무소·파출소·공중화장실 등
• 제2종 근린생활시설 : 일반음식점·기원, 서점·골프연습장, 종교집회장 및 공연장으로서 300㎡ 미만의 것, 부동산중개업소·결혼상담소, 사진관·표구점·학원, 장의사·동물병원·총포판매소, 안마시술소 및 노래연습장
• 주택거래신고지역 : 주택거래신고지역 안에서 전용면적 60㎡ 초과 아파트의 거래계약을 체결하는 매도자와 매수자는 계약체결일로부터 15일 이내에 거래가액, 자금조달 및 입주계획서(거래가액 6억 초과) 등을 관할 시장·군수·구청장에 신고해야 한다. 신고된 거래내역은 세무관서에 통보되어 과세 및 세무조사 등의 자료로 활용되며, 신고를 하지 않거나 지연하는 경우, 허위 신고하는 경우에는 매도·매수자 모두에게 취득세액의 최고 5배에 해당하는 과태료가 부과된다.
• 주택공급대상 : 입주자 모집 공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주 또는 20세 이상인 자로 하되 1세대 1주택 기준으로 공급한다. 주택공급신청자 중 수도권(서울특별시 · 인천광역시 및 경기도 지역) 거주자가 있는 경우 동일 순위 안에서는 당해 주택건설지역의 거주자가 우선한다.
• 주택상환사채 : 대한주택공사 및 등록업자가 주택건설에 필요한 자금을 마련하기 위하여 장차 건설될 주택의 분양을 희망하는 자를 대상으로 발행하는 사채로서, 발행 조건에 따라 사채 매입자에게 사채발행기간 중 일정률의 이자를 지급하여 상환기일(3년내)에 주택으로 상환하는 기명증권. 등록업자의 등록이 말소된 경우에도 그가 발행한 주택상환사채의 효력에는 아무런 영향이 없다.
• 주택조합(지역·직장) 제도 : 집이 없는 동일 직장 근로자 및 지역주민이 자기 집을 마련하기 위해 일정한 자격요건을 갖춘 무주택 세대주로 주택조합을 구성하고 집 지을 땅을 매입하여 등록업자와 공동으로 조합주택을 건립하는 제도
• 증축 : 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것, 기존 건축물에 부속건축물을 신축한 것
• 지구단위계획과 아파트지구 : 최근 재건축을 둘러싸고 ‘지구단위계획, 고밀도아파트지구’ 같은 생소한 용어가 자주 등장한다. 이들 용어들은 기본적으로 용적률(대지 면적대비 건물 연면적 비율)과 깊은 관련이 있다. 가령 1000평짜리 부지에 용적률이 100%라면, 건물 연면적을 1000평까지, 용적률이 300%라면 3000평까지 지을 수 있다. 용적률이 높을수록 집주인 입장에서는 돈을 적게 들이고 더 넓은 아파트로 재건축할 수 있다. 이 때문에 용적률이 낮게 결정된 지역 주민들의 민원이 이어지고 있는 것이다.
  지구단위계획이란 일정 지역에 대해 건축물의 높이, 용적률, 건폐율(대지면적 대비 바닥면적비율)을 정하고 도로·공원 등 기반 시설의 배치, 규모를 결정하는 도시계획 절차이다. 개별 건물을 건축할 때 지구단위계획의 규제에 따라야 한다. 서울을 예로 들면 2000년 12월 20일부터 대지 면적이 1만㎡ 이상이거나 건립 예정 가구수가 300가구 이상인 아파트를 재건축을 하려는 경우와 주변 지역에 저층 건축물이 밀집된 지역에서 아파트를 건축하고자 하는 경우에는 반드시 지구단위계획을 수립해야 한다. 만약 지구단위계획을 수립하지 않으면 건축을 할 수 없다. 지구단위계획은 입안·공고·도시계획위원회심의·결정고시를 거쳐야 하고 최소 5~6개월 이상 걸린다.
  고층 아파트 재건축과 관련, 고밀도 아파트지구라는 말도 자주 등장한다. 규모가 큰 아파트 단지 중에 70년대 고밀도·저밀도 아파트 지구로 지정한 지역을 일컫는다. 과거에 세워진 대규모 아파트단지는 아파트 지구 기본계획에 따라 지어진 경우가 많다. 이들 단지는 재건축을 하려면 용적률을 조정하는 기본 계획을 변경해야만 한다. 문제는 서울시가 주민들이 요구하는 것보다 용적률을 낮게 책정하고 있다는 점이다. 3~4년 전에 300%까지 허용하던 용적률을 서울시가 250% 이하로 낮추자 주민들이 형평성 문제를 제기하고 있다. 잠실·반포 등 5개 저밀도 단지에 대해 평균 270%의 용적률을 부여했던 서울시는 최근 강남구 개포지구에 대해 평균 200%선으로 하향조정했다. 서울시는 도시의 환경과 쾌적성을 높이기 위해 전반적으로 용적률을 낮추고 있다.(조선일보 기사중)
• 지역주택조합 : 동일 또는 인접한 시(특별시, 광역시 포함) · 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합. 무주택자, 혹은 전용면적 18평 이하 주택을 1채만 소유하고 있는 지역주민 20명 이상이 조합을 설립하여 공동주택을 건립한다. 조합아파트는 일반아파트에 비해 분양가가 80~90%밖에 되지 않아 인기가 많으나 입주시까지 위의 조합원 자격을 유지하여야 한다. 이 기간중 다른 주택을 매입하면 조합원 자격이 박탈된다. 조합아파트는 토지매입이나 조합설립에 문제는 없는지, 민원에 휩싸이지는 않았는지 등을 철저히 살펴봐야 한다. 조합원모집시 분양가를 확정하는 확정분양가가 좋다. 이같은 내용은 계약서에 명시돼야만 효력을 인정받는다.
  지역주택조합 조합원 자격은 조합 인가신청일 현재 해당지역에 6개월 이상 거주한 주민으로 제한되며, 주택조합 설립인가에 앞서 사업예정지 적합성 검토가 의무화되고 지역·직장조합의 경우 주택건설 예정지에 1개의 조합설립만을 허용, 여러 주택조합이 참여하는 연합주택조합 결성도 금지된다. 편법적인 조합원 모집과 분양방식으로 악용되는 연합주택조합의 결성을 막기 위해 인가신청 주택조합의 사업예정부지가 다른 주택조합의 사업부지와 겹치지 않아야 한다. 조합설립 인가신청은 해당 사업지 지방자치단체장에게만 내야 된다. 조합아파트에 대해서도 ‘시공보증제도’를 도입, 시공회사가 부도날 경우 주택보증회사가 대신 아파트를 완공하게 된다. 주택조합의 난립과 빈번한 조합원 추가모집에 따른 사업지연 등을 방지하기 위해 한 차례만 조합원을 추가 모집할 수 있다.
• 직장조합 : 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
• 청약부금 : 내집마련 주택부금으로 민영주택 (85㎡ 이하) 청약목적으로 가입하는 저축으로 청약예금과 달리 일시에 목돈을 예치하지 않고 적립식으로 예치하는 적금
• 청약예금 : 민영주택(주공, 지방자치단체 등에서 분양하는 85㎡ 초과하는 주택 포함)의 청약자격을 얻기 위하여 가입하는 정기예금으로 일시 예치하는 예금
• 청약저축 : 국민주택 등을 청약할 수 있는 저축으로 매월 약정 납입월에 월납입금을 납입하는 저축
• 청약종합저축 : 누구든지 가입할 수 있는, 기존의 청약저축·청약예금·청약부금의 기능을 한데 묶어놓은 주택청약통장
• 토지거래허가구역 : 토지에 대한 투기를 막기 위해 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역에 대해 건교부가 지정하는 곳. 토지거래허가구역으로 지정되면 도시지역내에서 ▲주거지역은 180㎡(54.5평) ▲상업지역은 200㎡(60.6평) ▲공업지역은 660㎡(200평) ▲녹지지역은 100㎡(30.3평) ▲용도미지정지역은 90㎡(27.3평), 非도시지역은 ▲농지 500㎡(151.5평) ▲임야 1,000㎡(303평) ▲기타 250㎡(75.6평)를 초과하는 토지거래시에는 실수요 여부, 이용목적 적절성 등에 대한 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 땅을 사고팔 수 있다. 허가를 받지 않고 거래하거나, 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년이하의 징역 또는 토지가격 30%에 상당하는 금액이하의 벌금에 처해지고, 토지구입 후 2년이상 목적대로 사용하지 않고 방치할 경우 500만원이하의 과태료가 부과되며, 2년이내에 제3자에게 팔 경우에는 전매행위로 규정, 고발조치된다.
  
   ※토지거래허가구역 지정현황
• 투기과열지구 : 아파트가격 상승률·청약경쟁률 등을 감안, 투기우려가 높은 지역에 대해 건교부장관 또는 시·도지사가 지정한다. 투기과열지구로 지정되면 민간건설 중형 국민주택 및 85㎡이하 민영주택 공급물량 가운데 75%를 청약 1순위자중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민에게 의무적으로 우선 분양하며, ‘주택공급계약일’로부터 소유권 이전등기가 끝날 때까지 분양권 전매가 전면 금지된다. 분양권을 불법 전매한 사람과 이를 알선한 중개업자는 3년이하 징역이나 3000만원이하의 벌금에 처해진다. 그러나 주택을 상속받았거나 다른 행정구역으로 이전하는 등 불가피한 경우에는 예외적으로 전매가 가능하다. 또 투기과열지구에서는 최근 5년간 아파트 분양에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 경우, 청약 1순위 자격에서 배제된다. 재건축아파트는 선시공·후분양제가 도입되어 앞으로는 아파트 실물을 보고 청약할 수 있다. 주거용 오피스텔과 이미 분양됐거나 7월 이전에 건축허가를 신청한 주상복합아파트는 분양권 전매가 자유로우나, 이외의 300가구 이상(20가구 이상으로 예정)의 주상복합아파트와 지역·직장주택조합의 분양권은 전매가 금지된다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 강남구, 서초구, 송파구 등 강남3곳을 빼고는 모두 풀려 사실상 전면 해제됐다.
• 투기지역 : 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역(신도시 지정과 재건축, 온천개발 등 부동산가격 상승을 유발할 수 있는 개발지역)을 대상으로 재경부와 건교부 등이 협의하여, 2003년부터 새로 지정하는 곳이다. 집값이나 토지가격이 다른 곳보다 30%(1.3배) 이상 더 뛰었느냐 여부가 투기지역 지정의 주요 판단 기준이다. 토지의 경우에는 개별공시지가가 아닌 실거래가액으로 과세된다. 또한 투기지역에 대해서는 필요시 높은 탄력세율(기본세율±15%p 범위 내)을 적용하여 중과세할 수 있다. 투기지역에서 해제되면 연소득에 비례해 대출금액을 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용받지 않고, 6억원이 넘는 주택에 대한 담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 늘어난다. 또 금융회사가 적용하는 모범규준(DTI 40~60%)이 적용되지 않고 동일차주당 1건으로 제한하는 주택담보대출 건수 규제도 풀린다. 투기지역과 투기과열지구가 중복지정된 곳에서는 분양권 전매도 금지된다.

■ 주택 투기지역 지정 현황(3)
서울	강남구, 서초구, 송파구
■ 토지 투기지역 지정 현황(0)
서울
경기
인천
대전
충청
전남
전북
대구
경북
부산
경남

• 특별공급 : 국민주택 등을 그 건설량의 10% 범위 안에서 주택공급에 관한 규칙 제19조 제1항에서 정한 무주택 세대주에게 공급하는 것을 말한다.
• 한계농지 : 비탈진 곳(평균경사율이 15% 이상)이거나 농지규모가 2㏊(6천평) 이하인 곳이어서 생산성이 떨어지는 농지. 전국 6억3천만여평의 한계농지정비사업의 범위에 전원주택, 콘도 등 주택·숙박업, 실버타운 등 복지시설, 미니골프장, 놀이시설 등 관광·위락시설, 교육·연수·수련시설 등이 포함된다. 그동안 지방자치단체와 농업기반공사, 농협 등으로 제한돼 있던 한계농지 정비사업에 2003년 1월부터 일반인이나 기업들도 참여하여 콘도나 관광위락 시설을 지을 수 있게 된다. 현행법상 한계농지 개발사업은 농업기반공사와 지방자치단체만 참여해 과수·화훼·축산시설 등 농업관련 시설만 지을 수 있도록 제한되어 있다.
• 호가(呼價) : 집 주인이 팔겠다고 내놓는 가격