1. 가계약의 효력
2012. 3. 19. A친족회 소유 임야를 갑에게 매도하기로 약정하고 계약금 6,000만원은 4일뒤인 23일까지 지급하기로 함.
A친족회는 “약정서는 별다른 효력이 없다 B에게 팔아라”는 공인중개사의 조언에 B와 매매계약, 1억 수령
갑은 23일 계약금 6,000만원 A친족회 계좌로 송금
A친족회가 약정서는 확정적인 매매계약이 아니다며 소유권이전을 해주지 않자 갑은 소유권이전등기 소송 제기
법원은 약정서에 있는 나흘 이내에 매매계약 체결이 이행되야 하고 쌍방 합의시 본 약정을 매매계약으로 간주할 수도 있다는 조항의 진정한 의미는 약정서가 현재로써 아무 효력이 없다는 것이 아니라, 갑에게 매매목적물을 다시금 확인할 수 있는 여유를 줘 정식계약을 체결할지 여부에 대한 선택권을 부여하고 있는 것이라며 이 사건 약정서는 갑이 A친족회에 계약금을 지급하면서 예약완결권을 행사 할 수 있는 행태의 매매예약이므로 갑이 계약금을 송금했다면 계약이 성립한다고 판시하였습니다.
A친족회는 갑만 매매완결권을 갖는 것은 쌍무계약의 기본원리에 반한다고 주장하였으나, 재판부는 당사자들의 자율적인 의사에 따라 당사자 일방만이 매매완결권을 갖도록 정하는 것은 사적자치의 원칙상 얼마든지 가능하다고 판시
2. 가계약의 법적 성격
가. 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결등 참조).
나. 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다.
3. 가계약금 반환
가. 통상 가계약금만 수수된 경우 이는 정식 계약으로 보기 어렵고 그 가계약금은 해약금 내지 위약금으로 보기도 어렵다 할 것입이므로 가계약금은 모두 반환되어야 할 것입니다. 즉 단순 변심으로 가계약금 지급 후 며칠 내에 계약을 못하겠다고 통보하면서 가계약금을 돌려달라고 하면 원칙적으로 반환하여야 하는 것입니다. 이 경우 매도인(임대인)은 매수인(임차인)의 변심으로 손해를 입었다면 이를 입증하고 손해배상청구는 가능할 것으로 보입니다.
나. 부동산 매매 또는 임대차계약에서 집주인과 매매(임대)목적물, 매매대금(임차보증금), 대금 지급방법에 대한 합의가 있었는데 매수인(임차인) 측이 부동산을 매수(임차)하지 않기로 결정하였다면 계약이 성립되었다 할 것이고 가계약금은 돌려 받기가 힘들다 할 것입니다.