전세권 설정&확정일자 요약

전세권설정하는것이나   계약서에 확정일자받는것이나  같이 법에 의해서 보호받습니다. 다만  집주인이 전세보증금을 돌려주지않아서 그집을 경매신청하게 된다면 ... 전세권설정을 하면 소송의 절차없이 바로 경매신청을 할수있으나, 확정일자의 경우에는 법원에서 지급판결을 받는 절차를 거친후에 할수있다는 것입니다. 그러나  경매가 될 경우에 권리 우선순위는... 그집에 세입자가 둘이 있을 경우에  임차인중에서 확정일자를 받아놓은 임차인이 있고,  그 뒤로 전세권설정등기를 해놓은 임차인이 잇다면, 확정일자 임차인이 날자가 빠르므로 주택임대차보호법에 의해서 우선순위가  되는것이며,  경매금액에서 확정일자 임차인의 보증금을 전액 배당해주고 남는돈이 있어야 전세권등기자도 받아갈수 있는것입니다. 은행의 근저당 일지라도 확정일자보다 늦은날자에 근저당설정등기가 되면  확정일자가 우선이 되는것입니다. 주택임대차보호법 제3조 【대항력등】 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의2 【보증금의 회수】 ② 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. <개정 1997.12.13, 1999.1.21, 2002.1.26> ▣ 전세권설정과 확정일자 설명 전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 민법에 의해서 인정되고 있는 것이며, 확정일자제도는 1989년 12월 30일부터 시행되는 주택임대차보호법을 개정하여 개정된 규정에 의하여 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여, 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 전세권설정등기와 같이 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정해주고 있는 제도라는 점에 근본적인 차이점이 있습니다. 구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다. 첫째, 확정일자를 받고 순위를 인정받기 위해서는 등기소나 동사무소에서 계약서에 확정일자인을 받고 주민등록전입신고하고 주택을 인도 받아 실제거주(입주)해야 효력을 인정받습니다. 그러나 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정한 순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 의해 보호를 받기 위해서는, 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지않는 경우에는 보호받지 못합니다 전세권설정등기는 주민등록전입신고나 실제거주는 하지 않아도 순위를 인정받습니다. 둘째, 확정일자는 등기소나 동사무소에서 주민등록전입신고하고 임대차계약서에 확정일자인을 받으면 되는 것으로서 임대인의 동의를 받을 필요가 없으며 간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있으나, 전세권설정등기는 임대인의 동의 없이는 등기를 할 수가 없는 것이며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사 사무실에 의뢰하며, 또한 확정일자를 받는데 비하여 많은비용이 들어갑니다 그리고  전세기간이 만료되고 보증금을 돌려받을 때는 전세권설정등기를 말소해주어야 하는 번거로움이 있습니다. 셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하는데 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우에는, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문을 가지고 강제집행을 신청할 수 있는 것이지만, 전세권설정등기를 해둔 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다. 다만 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우에 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다. (대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정). 넷째, 경매가 될 경우에 확정일자를 받은 임차인은 임차주택 건물이외에 대지의 환가대금(매각대금)에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 전세권설정등기의 경우에는 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 즉 계약서에 확정일자 날인을 받아두면 경매 시에 그 효력이 대지에도 미치지만 전세권설정등기는 경매 시에 임차한 건물에 대해서만 순위를 인정받습니다. <주의> 확정일자의 효력을 인정받기 위해서는 주민등록을 계속해서 유지하고 있어야 합니다 임차계약기간 중에 주민등록을 잠시라도 전출하면, 원칙적으로는 그날부터 확정일자의 효력이 없어집니다. 그리고 다시 주민등록전입신고하면 확정일자의 효력이 처음 계약했던날로 소급해서 효력을 인정받는것이 아니고, 다시 전입신고한 다음날부터 확정일자의 효력을 새로 인정받게되는것이므로 주의해야 합니다. 이때 확정일자인을 계약서에 다시 받을 필요는 없습니다.