□ 경기도는 무분별한 재건축에 따른 자원낭비 예방, 부동산가격 안정화에 기여하고 도시기능의 회복과 쾌적한 도시환경을 조성하기 위하여 노후·불량주택의 체계적이고 효율적인정비를 위해 금년 7월1일 시행된 『도시및주거환경정비법령』에서 시·도지사에게 위임된 재건축 최소경과연한 및 안전진단 평가대상규모와 관련 시·군 및 관계기관 의견을 수렴한 시행안을 지난 8월29일 도 건축위원회의 자문을 얻어 최종 확정하고, 도 조례 안에 반영, 경기도 의회 상정하여 빠르면 10월중 시행예정임.
○ 재건축 최소경과 연한 (도 조례반영 시행)
- '80년 이전 준공된 건축물은 20년
- '81년∼'99년에 준공된 건축물은 20+(준공연도-1980)년
- '2000년 이후 준공된 건축물부터는 40년
※'81년∼'99년에 준공된 건축물은 연차별 1년씩 차등적용
○ 안전진단 도지사 예비평가대상 공동주택(지침시행)
- 재건축으로 세대수가 300세대이상이 되는 공동주택
※ 경기도 안전진단예비평가위원회에서 안전진단예비평가 실시
□ 재건축 추진방향
○ 경기도는 종전의 주택공급확대 차원에서 시·군별로 무분별하게 시행된 개발차원의 재건축방향을 지양하고 광역적 기본계획범위 내에서 정비계획 수립후 정비구역을 지정 엄격한 안전진단과 시기조정 등 검토과정을 거쳐 도시환경개선 및 주거생활의질 향상을 기하는 도시계획차원의 재건축을 정책의 기본방향으로 추진
○ 기존건물의 구조·기능·환경적 성능을 개선하여 건물의 가치 상승과 자원절약 및 각종환경폐기물의 발생을 억제할 수 있는 리모델링사업을 유도하고자 재건축연한 및 안전진단절차 강화
※ 사업성 위주의 사업방식에 따라 문제점 발생
○ 앞으로 추진 일정계획은
- '03. 9월 : 조례안 규제심의 및 입법예고
※ '03.9.30 : 경기도 안전진단예비평가위원회 구성
'03.10.1이후 안전진단예비평가 실시(300세대이상)
- '03. 10월 : 조례안 도의회 심의 및 공포 시행
□ 재건축 안전진단 제도 강화
○ 종전 규정의 노후·불량주택 범위 중 "도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실 시공으로 재건축이 불가피 하다고 시장·군수가 인정하는 주택(주촉법 제4조의2제5호) "이삭제되어 시장·군수의 자의적 판단을 불가능하도록 함에따라 20년이 경과하지 않은 공동주택을 노후·불량주택으로보아 안전진단실시 후 재건축 허용결정까지 하는 사례 등 무분별한 재건축은 사라질 전망임
○ 앞으로 현행법령에서 정한 시장·군수의 예비평가와 안전진단은 건교부장관이 고시한 안전진단 기준에 의거 안전진단의 내용, 방법, 절차 등에 따라 실시하도록 법제화(법 제12조제3항)
○ 또한, 시·도지사는 시장·군수·구청장의 안전진단 실시여부 결정전에 주택의 노후·불량정도평가와 안전진단실시 시기 조정을 할 수 있으며 시장·군수·구청장은 그 결과에 따르도록 규정되어 있고(법제12조제3항, 영 제21조제2항), "재건축을 위한 안전진단기준 (건교부고시 제164호)"에는 시·도지사가 재건축사업의 관리를 위하여 필요한 경우 예비평가를 직접 시행할 수 있고 안전진단기관도 지정 할 수 있도록 명문화되는 등 재건축사업의 절차와 기준이 대폭 강화되었음
□ 재건축 절차
종 전 |
현 행 ('03.7.1이후) |
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기본계획수립
(제3조) |
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· 시장수립(인구50만이상 市) →도지사 승인
· 시 장 : 주민공람, 지방의회의견청취,
시 도시계획위원 심의
· 도지사 : 관계기관협의, 도 도시계획위원회심의 |
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정비계획수립 및 정비구역지정(제4조)
※ 제1종 지구단위계획
으로 간주 |
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·시장·군수 수립→도지사 승인
· 대상 : 300세대이상, 부지1만㎡이상
· 시장·군수 : 주민공람, 지방의회의견청취
· 도지사 : 도 도시계획위원회심의, 주민설명회 |
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추진위원회 |
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추진위원회
(제13조) |
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· 토지등소유자 →시장·군수
· 안전진단신청, 정비사업자 선정등 |
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ㅇ |
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안전진단 |
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안전진단
(제12조) |
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· 재건축 추진위원회→시장·군수
· 예비평가 : 시장·군수, 또는 도지사
· 안전진단 : 안전진단 전문기관 |
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조합설립 |
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조합설립
(제13조) |
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· 재건축 추진위원회→시장·군수
· 동별 구분소유자 및 의결권의 각3분의 2의
동의와 전체 5분의4 동의 |
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사업계획승인 |
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사업시행인가
(제28조) |
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· 재건축 조합→시장·군수
· 공개경쟁입찰 방법으로 시공자 선정 |
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관리처분계획인가
(제48조) |
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· 재건축 조합→시장·군수
· 인가된 관리처분계획에 따라 주택공급 |
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착공 |
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착공
(제51조) |
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· 재건축 조합→시장·군수
· 시공사는 조합에 시공보증서 제출 |
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준공 |
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준공
(제52조) |
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· 재건축 조합→시장·군수 |
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조합해산 |
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청산
(제57조) |
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· 재건축 조합→분양 받은 자 |
금년 7월부터 개선된 재건축관련 제도 -----------------------------------------------------------------------------------
■ 재건축아파트 선 분양 요건 강화
○ 종전 : 착공과 동시 분양
○ 개선 : 투기과열지구내 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%가 달한 후 분양
※ 7.1 이전 사업계획승인을 신청한 경우는 대한주택보증(주)의 분양보증만 받으면 착공과 동시 분양가능
■ 도시ㅗ주거환경정비 기본계획 수립
○ 시장은 도시ㅗ주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립
▷ 종전 : 주택 재개발사업만 수립
▷ 개선 : 재건축, 주거환경정비사업도 수립
·대 상 : 인구 50만 이상도시 의무화 (수원,성남,고양,부천,안양,안산,용인시등)
■ 정비계획 수립 및 정비구역의 지정
○ 시장·군수는 기본계획 범위내에서 정비계획을 수립 도지사에게 정비 구역 지정 신청
▷ 종전 : 재건축사업의 경우 구역지정 없음
▷ 개선 : 300세대 또는 부지면적 1만㎡이상인 재건축사업은 정비 구역 지정
※ 정비구역 지정대상이 아닌 300세대 미만, 부지면적 1만㎡이하인 재건축사업은 시·군 건축위원회 심의(건폐율, 용적율, 건축선, 도시경관, 환경보전, 정비기반시설의 적정성 등)
■ 재건축허용 최저연수 강화
○종전: 재건축대상 건축물을 "준공된후 20년이 경과한 건축물"로 규정
○ 개선 : 시ㅗ도 조례로 20년 이상 규정 가능토록 개선
⇒ 금번 확정 안을 도 조례에 반영 시행(10월중 공포예정)
■ 재건축시기조정 제도 법제화
○ 종전 : 아파트개발지구에 한하여 사업계획승인 시기조정
○ 개선 : 주택투기 우려가 있는 지역의 재건축사업에 대해 안전진단 실시시기, 사업시행 인가시기 조정을 할 수 있도록 규정
■ 재건축 안전진단 요건강화(절차: 예비안전진단→본 안전진단)
○ 예비 안전진단
▷종전 : 시장·군수가 재건축을 위한 안전진단을 하도록규정, 예비안전
진단실시기준이 없어 무분별한 재건축빌미 제공
▷ 개선 : 도지사도 재건축사업 관리를 위해 필요한 경우 예비평가실시,평가분야구체화하고 의결방식도 전원합의제로 강화
○ 본 안전진단
▷ 종전 : 안전진단기관이 평가대상표본을 선정하였고 구조안전 외의 기준 없이 포괄적으로 평가
▷ 개선 : 예비안전진단평가위원회에서 표본선정하고, 설비성능· 주거환경·비용분석을 추가하여 평가항목 구체화
※ 안전진단전문기관이 제출한 안전진단결과보고서의 적정여부검토
를 안전진단기관에 의뢰 할 수 있음(영 제21조 제4항)
<예비평가 분야 및 평가항목>
평 가 분 야 |
평 가 항 목 |
설계기준 및 기본현황 검토 |
건물이력 주요사항, 구조설계, 설비설계,
도시계획 관련 |
구조안전성 |
지반상태, 변형상태, 균열상태,
하중상태, 구조체 노후화 상태 |
건축 마감 및
설비노후도 |
지붕 마감상태, 외벽 마감상태,
계단실 마감상태, 공용창호상태
기계설비상태, 전기설비상태, 소화설비상태 |
주거환경 |
주거환경, 재난대비, 도시미관 |
<예비평가 위원회의 구성과 운영>
평 가 분 야 |
세 부 분 야 |
필 요 인 원 |
비 고 |
구조안전성 분야 |
건축구조 및 토질ㅗ기초 |
3 |
최소 2인 |
건축 마감 및
설비노후도 분야 |
건축시공 및 재료 |
1 |
1인 |
건축설비 |
2(기계, 전기 각 1인) |
최소 1인 |
주거환경 분야 |
도시계획 또는건축계획 |
1 |
최소 1인 |
계 |
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7인 |
최소 5인 |
○ 안전진단 평가방법
<안전진단 평가분야 및 평가항목>
평 가 분 야 |
평 가 항 목 |
배 점 |
구조안전성 |
기울기 및 침하, 내하력, 내구성 |
45% |
건축 마감 및 설비노후도 |
건축 마감, 기계설비노후도, 전기설비노후도 |
30% |
주거환경 |
도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성,
세대당 주차대수, 일조환경 |
10% |
비용분석 |
개·보수 비용, 재건축 비용, 유지관리 비용 |
15% |
■ 재건축 관리처분계획 인가제도 도입
○ 재건축 조합이 일반분양자에게 과도하게 비용전가하는 현상을 예방하기 위해 재건축에도 관리처분계획 인가제도 도입
○ 관리처분 계획인가 절차
▷ 관리처분계획 수립(시행자) → 공 람(시행자) → 인가신청(시행자) → 30일 이내에 인가여부 결정통지(시장 ·군수)
■ 재건축시 일부 건축물 존치·리모델링 가능
○ 소유자 2/3의 동의를 받아 건축물의 존치 또는 리모델링을 포함한 사업시행 가능
▷ 존치 또는 리모델링 되는 건축물은 다음의 규정을 완화 적용
-부대ㅗ복리시설을 존치하고 재건축시, 부대ㅗ복리시설을 추가 건설 불필요
-건축선ㅗ일조확보를 위한 높이제한 규제를 미적용
※ 건축물의 소유자의 2/3 이상의 동의가 필요
■ 재건축사업시 소유자 확인 불가 건축물에 대한 대책
○ 행방불명자 등 소유자확인이 곤란한 건축물이 있는 경우 공탁 후 재건축사업 시행
▷ 종전 : 소유자 확인이 곤란한 건축물이 있는 경우 재건축사업 불가
▷ 개선 : 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고후 30일이 지난 때에는 감정평가액을 법원에 공탁하고 사업시행
■ 조합설립추진위원회의 제도화
○ 추진위원회운영규정을 신설하여 각종 비리 및 분쟁을 방지하고, 불필요한 재개발·재건축사업의 부추김 억제
▷ 종전 : 추진위원회 주민 임의운영, 형식적 동의서 징구
▷ 개선 : 토지등 소유자 1/2이상의 동의로 구청장의 승인을 얻어 구성,동의서 징구시 사업내용 조합원에게 사업내용 고지
■ 시공사 선정제도 개선
○ 사업시행 주체에서 시공사를 배제하여 조합과 시공사 유착비리 근절
▷ 종전 : 조합이 사업시행인가전 시공자를 임의 선정하여, 조합과 시공회사가 공동으로 사업시행
▷ 개선 : 조합 단독방식으로 사업을 시행하고, 시공사는 사업시행인가 후 조합정관으로 정하는 경쟁입찰 방법으로 선정하여 도급자로 참여
■ 정비사업전문 관리업자(용역업체) 제도도입
○ 정비사업전문 관리업자 등록제도 실시
▷ 자본금(법인 5억, 개인10억 이상), 기술인력(5인이상) 등 요건을 갖추어 건설교통부장관에게 등록
▷ 등록된 업체만 재건축ㅗ재개발 등 용역수행 가능
○ 정비사업전문 관리업자의 업무제한
▷ 건축물 철거, 설계, 시공, 사업회계감사 수행불가
▷ 대표자(법인의 경우 임원)·직원은 공무원으로 의제하여 형법규정적용
■ 재건축사업 소형주택 의무비율 확대
○ 기대심리를 불식하고 시장 불안요인을 조기에 차단하기 위해
재건축에 대한 소형주택 의무비율 확대
▷ 종전 : 수도권 과밀억제권역안에서 300세대이상 주택 재건축사업 의 경우 소형주택(전용면적60㎡이하) 20% 건설의무화
▷ 개선 : 수도권 과밀억제권역안에서 주택 재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정세대수(조합원분양+일반분양)의 60%이상을 국민주택(전용85㎡이하)으로 건설하도록 의무화
* 현재는 300세대 이상의 단지에 한해 전용 60㎡ 이하를 20% 이상 건설 하여야 하나, 세대수 증가없이 1 : 1 재건축의 경우는 적용 제외하고 있음
○ 시행일 : 2003. 9. 5(금)
사업규모 |
세대규모 |
60㎡ 이하 |
60∼85㎡ 이하 |
85㎡ 초과 |
300세대 이상 |
20% |
40% |
40% |
20∼300세대 |
60% |
40% |
※ 다만, 조합분양분을 기존평수 이하로 건축하는 경우로서 일반분양 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 재건축하는 경우에는 위의 기준을 적용하지 아니함
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