동탄2신도시 수요 공급 분석 ( +개인의견)

[홍성훈2]

동탄1,2 신도시 시세회복율, 9억 이하 급매 (2024년1월15일)

안녕하세요. 젊은앙마입니다. 주기적으로 동탄신도시 시세회복율을 트래킹하고 있는데요. 한눈에 보기 편하...

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동탄1, 2신도시 시세 회복율을 주기적으로 포스팅하고 있습니다.

그리고, 얼마 전에는 9억 이하 급매 매물 소개를 함께 드렸었는데요.

급매에 대한 판단이 어려울것이라고 생각됩니다.

KB 시세보다 저렴하고 직전 거래보다 저렴하면 급매라고 볼 수 있지만,

가장 중요한 것은 지나봐야 알 수 있다고 생각합니다.

결국,

지금 가격보다 미래에 시세가 상승을 할 것인지를 어느정도 가늠해봐야 하는데요. ​

이런 판단을 하기 위해서는 크게 2가지가 중요합니다.

많은 분들이 말씀하시는 수요/공급과 금리입니다.

금리는 쉽게 예측이 어렵습니다만,

최소한 24년은 금리 인하를 기다리는 해이지,

다시 급등할 시기는 아니라고 생각합니다.

그리고 신생아특례대출이 아니더라도,

지금 시중은행의 주택담보대출금리는 3%대가 보이고 있습니다.

다음으로는 수요와 공급입니다.

쉬워보이기도 하지만, 가장 어렵고 잘 분석해야 한다고 생각합니다.

이번 글에서는, 동탄2신도시의 수요와 공급에 대한 개인 의견입니다.

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화성시 공급

동탄신도시는 화성시에 속해 있음.

화성시 전체로 보면, 23년, 24년, 25년도 입주물량이 두렵기만 함.

출처 : 리얼망고

화성시의 면적은 엄청 넓음.

동탄신도시가 속해있는 동쪽의 경부라인과 서쪽을 분리해서 파악해야 함.

동탄1, 2신도시의 인구는 40만명임.

그리고, 주변의 반월동, 병점동, 진안동을 포함하면 55만명 정도로 높은 인구밀도를 보여줌.

동탄과 주변만 따로 떼어 놓고 보면, 그래도 마음이 편안해짐.

그리고, 24년은 23년보다도 적은 입주물량.

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2014년 ~ 2024년까지 화성시 인구 순유입/유출 현황을 보면,

화성시 자체 이동보다 수원시에서의 순유입이 많음.

생활권 측면에서,

동탄은 화성시 서쪽보다 수원시와 더 연결성이 강하다고 볼 수 있고,

공급 또한 수원시와 함께 살펴보아야 함.

출처 : 리얼망고

수원시 공급

아까 화성시와 다르게 마음에 안정감을 줄 뿐 아니라

설레게함.

출처 : 리얼망고

삼성전자 생활권 공급

위에서 인구유입이 많았던 도시들을 봐보면

성남시, 오산시, 용인시, 수원시, 화성시, 안산시가 있음.

그런데 안산시는 화성시 서쪽에 송산신도시로 유입이 많았을 것이고,

용인시 처인구는 경부라인과 거리가 좀 있기에 제외하고,

경부라인만 보면 다음과 같음.

가운데 삼성전자와 삼성디스플레이 사업장을 두고,

도시가 둘러싸고 있음.

삼성전자와 삼성디스플레이 임직원들은

지하철이나 광역버스가 아닌 자체 출퇴근 버스를 많이 이용함.

즉, 아래의 도시들은 하나의 생활권으로 볼 수 있음. ​​

위 도시들의 입주물량을 합해보면,

24년은 적정수요보다 조금 많지만, 23년보다는 줄어들고,

25, 26년은 적정수요보다도 부족함.​

마음에 안정감을 주는 공급 그래프임.

수요는 계속 증가

GTX A

동탄-수서 구간이 3월에 개통됨.

많은 사람들이 강남 접근성만을 이야기 하지만,

판교테크노벨리가 있는 성남역까지의 접근성이 더 영향력이 있을것이라고 생각함.​

(신분당선이 개통되고 수지구가 최대 수혜를 입었던 것을 생각해봐야 한다고 봄.)

GTX-A 의 배차간격. 지하승강장까지의 깊이, 요금 등 여러가지 단점등을 이야기 할 수 있겠지만,

일단 개통되면 없을 때 대비, 수요는 증가할 것임.

반도체 관련 일자리 증가

ASML 이라는 회사는 반도체 장비 업체 중 규모가 큰 회사임.

R&D 센터가 동탄호수공원 근처에 설립됨.

이외에도 원삼/남사면 반도체클러스터가 완성될 때까지 관련 기업은 동탄과 주변에 꾸준히 자리를 잡게 될 것임.

이 사장은 삼성전자와 합작으로 짓는 R&D센터 건설 진행 상황을 묻는 질문에 “ASML코리아 화성 뉴 캠퍼스 인근 부지를 새롭게 확보했고 내년 착공할 것”이라며 “준공쯤 (하이 NA) 장비 반입을 예정하고 있고 그 시기를 늦어도 2027년으로 보고 있다”고 했다. ASML코리아가 곧 착공할 R&D센터 부지 위치와 이곳에 들어갈 하이 NA EUV 장비 반입 시기를 언론에 공개한 건 이번이 처음이다.

출처 : 이데일리

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삼성전자가 HBM 메모리 경쟁력 확보를 위해 추가 인력을 늘린다고 함.

그런데, 이 인력들이 천안에서 화성사업장으로 이동을 한다고 함.

이유는 우수인력 확보를 위해....

앞으로 2년간 AVP사업팀의 덩치를 빠르게 키운다. 올해에 이어 내년 말까지 이 사업팀 규모를 5000명까지 늘릴 계획이다. 지난해 말 대비 인력 규모가 3배 이상 커지는 셈이다.

AVP사업팀 내 개발실도 근무지를 이전할 것으로 알려졌다. 기존 천안사업장에서 근무하던 개발실 인력이 올해 4분기 안으로 화성캠퍼스 메모리연구동(MR1)으로 이동하는 것이다. 개발실 인력은 생산라인을 직접 봐야 할 필요성이 적기 때문이다.

삼성전자가 AVP사업팀 개발 인력의 근무지를 옮기는 것은 우수 인력을 원활히 확보하기 위한 포석으로 보인다. 기존 천안사업장은 수도권과 출퇴근이 불편해 인재 영입이 쉽지 않다는 지적이 많았다.

출처 : 데일리한국

수요 공급 정리

동탄과 인근의 공급은 앞으로 2년을 보면 안정적임.

(수원은 가슴 설레일 정도)

삼성전자 생활권의 공급은 상당히 안정적임.

수요는 GTX-A 개통, 반도체관련 산업으로 꾸준히 증가할 것임.

즉, 수요 공급 측면에서 경부라인에 속한 동탄2신도시는 안정적이라고 생각함.​​

반등은 언제?

화성시의 최근 1개월 거래는

최근 3개월 거래대비 하락거래가 많음.

아직 급매 소진중인 것으로 보임.

출처 : 리얼망고

반면에, 이웃한 수원시의 최근 1개월 실거래는 상승거래로 바뀜.

동탄신도시는 화성시보다 수원시와 더 밀접한 관련이 있다고 앞서 공급 부분에서 살펴보았음.

특히, 물리적으로 가까운 영통구와 비슷함.

그러나 시차는 1~2달 정도 차이를 보임.

수원시의 최근 모습이 상승거래로 바뀐 것은

동탄신도시 입장에서 긍정적인 부분임.

두 도시의 방향성이 크게 달라진 적이 없음.

곧, 화성시 실거래도 상승거래로 바뀔 것이라고 생각함.

출처 : 리얼망고

최근 영통구 망포 신축과 동탄2신도시의 실거래 소식과 카더라들을 보면, 저가 매물부터 소진된다는 말이 많음.

5~8억대 매물들.

5~8억대 매물들이 빠지면, 그 다음은 밀어내기 효과가 나올것임.

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다음 글에서는 동탄2 신도시 20평대, 30평대 시세회복율과 가격대별로 실거주하기 좋은 단지를 소개해보겠습니다. ( + 수원 신축)

감사합니다.

[출처] 동탄2신도시 수요 공급 분석 ( +개인의견)|작성자 젊은앙마

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