스크랩 ★ 상가투자의 기법 ★

[쉐르빌(전남욱)]

자료출처: 아이러브 행복한 부자 만들기

〔 상권조사·분석의 내용 〕

구  분		내  용
가. 물건 정보		▶ 정보 루트 활용(신문 · 잡지 · 광고 등) ▶ 맨투맨 수집(지역부동산 ·건축주 · 건설업자 등)
나. 후보 물건조사	현장조사	▶ 전면 길이 · 점포 형태 ▶ 전용면적 · 기둥 위치 ▶ 천정 높이 · 주차 시설 ▶ 전기 용량 · 층별 위치 ▶ 건물 전체의 업종 구성
	공부서류조사	▶ 토지 · 건물 등기부등본 ▶ 건축물관리대장 ▶ 도시계획확인원 ▶ 건축허가세(신축건물)
다. 입지조사	지리적 위치조사	▶ 지형 지세 · 코너 유무 ▶ 시계성 · 접근성 · 홍보성 ▶ 구매 동선 · 생활 동선 ▶ 교통시설 · 보행도로 · 교통도로 ▶ 입지 발전 전망
	기능적 위치조사	▶ 지역의 주요 기능 ▶ 부속 기능 ▶ 기능별 집적도 · 활용도 ▶ 야간 인구 유입 가능성 ▶ 대형 집객 가능
라. 상권조사 · 분석		▶ 인구 · 세대수 · 주거 형태 ▶ 고정 상권 · 유동 상권 파악 ▶ 주간 상권 · 야간 상권 파악 ▶ 경쟁점 · 상권 수준 · 주변 환경 ▶ 시간대별 통행량 ▶ 상권 확대 전망
마. 사업조건 확인	시설조건	▶ 간판의 위치 · 전기 용량 증설 부담 ▶ 주차 시설 사용 구분 ▶ 원상 복구 한계 ▶ 건물주 협조 공사 부분
	임차인 계약조건	▶ 권리금 · 임차보증금 · 임차료 ▶ 지불조건 · 계약기간 · 계약자명 ▶ 기타 특약 사항(인상조건 등)
바. 사업성 분석		▶ 투자 규모 ▶ 투자수익률

 

왜 상가투자인가? 또 상가 투자의 유혹

우리나라 부자들은 대부분 상가 건물 하나 정도는 갖고 있다. 이들의 취향은 모두 다르다. 아파트 단지 내 상가만 고집하는 부자도 있고, 근린상가만 찾아다니는 이도 있다. 상가투자 경력이 많은 이들은 자금력을 내세워 시행사로부터 초기에 테마상가를 매집하기도 한다.

  그런데 이들에게는 공통점이 있다. 바로 남들이 쳐다보지 않는 침체기에 주로 투자한다는 것이다. 부자들이 침체기나 조정기에 투자하는 것은 이들의 투자 성향이 장기투자이기 때문이다. 장기투자로 이익을 극대화한다는 것이 부자들의 투자 패턴인 까닭에 값을 저렴하게 살 수 있는 침체기를 기회로 삼는 것이다.

  최근 부동산 공급자인 건설업체들의 마인드에도 변화의 바람이 불고 있다. 우선 짓고 보자는 식이 아니다. 과거엔 경쟁적으로 아파트 부지 확보에 나섰다. 그러나 대규모 자금이 토지 매입에 잠기면서 기업 경영을 악화시키는 주요인이 됐을 뿐만 아니라, 최근에는 아예 마땅한 개발 부지가 없어 신규 주택개발 자체가 어려워졌다.

  특히 8·31 대책은 서민의 주거안정과 주택 및 토지의 투기 수요를 강력하게 억제 하겠다는 정부의 의지가 한층 강하게 반영되었다. 정부의 의지 만큼이나 약 40조에 달하는 부동 자금 역시 어디로 갈 것인가에 대한 각계 전문가들의 관심이 곤두서 있고, 정부의 정책이 바뀔 수도 있다는 그 동안의 선례를 들어 관망세가 많을 것이라는 것과 상대적으로 규제가 덜한 상가 시장이나 오피스 시장으로 자금이 몰려들 것이라는 의견 등이 분분하다.

  분명한 것은 아파트와 토지 등 투자상품에 세금 중과 방침을 내린 8·31 부동산 대책의 여파로 상대적으로 상가에 대한 관심이 부쩍 늘어난 것이 사실이다. 특히 다주택자에 대한 종합부동산세 신설, 보유세 강화, 단기차익에 대한 양도세 강화, 실거래가 과세 등의 규제는 집 보유수 늘리기에 골몰하던 투자자들의 마인드를 ‘똘똘한 집 한 채’쪽으로 일시에 전환하게 했다. 토지는 토지대로 거래허가요건 강화(전 세대원 1년 거주), 취·등록세 실거래가 과세, 비사업용토지 양도세 강화, 개발부담금 등 규제방안이 한층 강화되어 손쉽게 접근할 수 없는 투자 상품이 되어가는 느낌이다.

  그러나 상가는 어떠한가. 별다른 규제를 받지 않아 이번 조치에 가장 반사적 이익을 얻은 틈새상품이다. 즉 상가 보유에 대한 보유세 및 양도세 부담이 적고 전매제한과 중과세 규제가 없다. 또 2005년 4월부터 상가 후분양제(연면적 3,000㎡ 이상인 상가는 골조공사가 2/3이상 올라가야 분양을 할 수 있음)가 도입되면서 여러 편법이 발생하긴 하지만 투자자 입장에서는 더욱 안정적으로 투자할 수 있게 되었다고 할 수 있다.

상가의 가치는 상권이 좌우한다

돈 되는 물건이란 무엇인가? 이 해답은 바로 상권분석에서 찾을 수 있다. 여기서 상권이란 ‘상가가 고객을 흡수할 수 있는 지리적 범위’라고 할 수 있는데, 현실적으로 상권의 개념은 명확하지 않으며 나아가 구체적인 수치를 나타내는 것도 어렵다. 모든 상권이 입지·규모·업종·업태 등에 따라 다르기 때문이다.

  마케팅 학자들에 따르면 상권은 한 마디로 ‘소매판매권’이다. 소매업의 경우 파는 쪽보다는 사는 쪽인 최종소비자 혹은 생활자가 주체다. 파는 쪽이 일방적으로 상권의 범위를 정해놓아도 그곳에 소비자가 사러 오지 않거나 다른 점포로 간다면 상권이라 할 수 없다. 또한 판매방법·품목·업종·업태에 따라서도 상권은 다르다.

  이처럼 마케팅 전문가들은 상권을 여러 가지로 해석하고 있지만, 부동산투자자의 입장에서는 쉽게 말해 ‘돈 되는 상권’과 ‘돈 안 되는 상권’으로 구분하고 판단하면 무리가 없다. 돈 되는 상권에 돈 되는 물건이 있게 마련이고, 이런 돈 되는 물건을 찾는 것이 명석한 투자자라고 할 수 있다.

  상권에도 생명주기가 있다. 상권은 생성되면서 발달기·성장기·성숙기·천이기(옮겨 바뀌는 때)·쇠퇴기 등을 거치게 마련이다. 따라서 떠오르는 상권이 있고 죽어가는 상권이 있지만, 분명한 것은 뜨는 상권이 안정화되기까지 걸리는 시간과 죽어가는 상권이 완전히 죽어 소멸되기까지 걸리는 시간이 그리 짧지 않기 때문에 섣부른 판단을 해서는 안된다는 것이다.

  따라서 좀 더 명확한 상권분석을 통해 번성하는 상권인지, 쇠퇴기 상권인지 파악해야 한다. 상가를 한번 확보하면 다시 바꾸기 어렵다. 그래서 상가를 살 때는 현재의 상권도 중요하지만 장기적인 상권의 변동 사항도 고려해야 한다. 당연히 상권 전체가 번성해가는 상권에서 상가를 구해야 한다. 다시 말하면 상가의 가치는 상권이 좌우한다. 결국 철저한 상권분석이 필요하다

 

급변하는 상권에 주목해야 한다

지금 상권은 급변하고 있다. 사람들이 대거 몰리던 중심 상권이 하루가 다르게 쇠락의 길로 접어든 사례를 자주 접할 수 있다. 과거 개발 전성기에 재건축 재개발·신도시 개발 등을 통해 새로운 대단위 주거지가 형성되고, 이로 인해 새로운 상권이 태동하고, 지하철 확충으로 대단위 환승지역이 생기는 등 많은 환경 변화 요인으로 상권이 급격히 변해왔기 때문이다. 서울의 경우 강남역, 삼성역 등 강남 상권이 명동 상권을 앞지른 지 이미 오래다. 대전시의 경우 주도 상권의 축이 은행동에서 둔산동 신시가지와 유성구 쪽으로 넘어갔다. 지방 중소도시는 이런 변화가 더욱 심하다. 도시 외곽에 신흥 개발지가 속속 들어서고 있기 때문이다.

  여기서 주목해야 할 것은 교통 환승지역으로 대규모 상권이 이동했다는 점이다. 소위 ‘신흥 역세권’을 중심으로 유동인구가 증가하고, 이로 인한 대규모 상업 · 업무 시설이 건설되어 새로운 대단위 상권을 파생시키고 있다.

  서울의 경우 최근 지하철 6 · 7호선의 개통으로 이들 역세권을 중심으로 한 상권이 급격히 확대되고 있으며, 향후 9호선 및 일부 지선의 개통(예 : 선릉역-뚝섬역 간 분당선 연장), 일부 수도권 전철 노선의 개통(예 : 청량리-덕소 간 복복선 전철) 등으로 상권의 변화 요인이 매우 커지고 있다. 이로 인해 특히 경기도 구리시 상권은 가공할 만큼 커지고 있다.

  이와 같은 교통 체계의 급속한 변화에 따라 우리가 그동안 집중적으로 소비하던 도심의 일부 중심 상권 및 특화된 상권이 위기에 처해 있다. 교통 시스템의 변화와 주5일 근무제의 시행, 정부의 대규모 도시개발계획(뉴타운개발계획 · 부도심활성화 정책 · 균형개발촉진지구 지정 등)으로 인해 도심부 외곽지역의 변두리상권 및 수도권 근교의 교외지역상권이 크게 확대될 전망이다.

  따라서 앞으로 중심 상권의 의미는 축소된다고 할 수 있다. 중심 상권에 대한 환상에서 깨어나야 한다. 물론 일부 발전 과정에 있는 중심 상권은 중요하다. 하지만 이제 돈 되는 물건을 선택하기 위한 입지 선정의 전제조건으로 투자자는 꼭 중심상권을 고집할 필요가 없다.

  흔히 먹자골목이나 다점포 상가가 집중적으로 형성되어 상권을 이루고 있는 곳을 중심 상권이라 부른다. 이러한 중심 상권이 형성되는 이유는 배후에 잠재고객이 그만큼 많기 때문이다.

  그 동안의 중심 상권은 주변 환경에 따라 오피스가 밀집된 회사원 타깃의 상권, 대학교가 밀집된 20대를 타깃으로 하는 상권, 지하철과 지하철 또는 지하철과 버스의 환승지역으로 소위 ‘역세권’이라 명칭 되는 상권, 대규모 공단이 조성된 상권, 신도시 개발에 의해서나 지방자치단체가 인위적인 상권 활성화 전략으로 만든 상권 등으로 나눌 수 있다.

  이런 형태의 중심 상권은 그동안 큰 문제없이 독점적인 지위를 유지한 채 상권을 장악해왔다. 그러다 보니 권리금이나 임대료가 너무 높게 형성돼 상가의 가치가 고평가 되어 상가는 일반 소액투자자가 접근하기 어려운 종목이었다. 돈이 흘러가는 것이 눈에 보여도 일부 큰손들에 의해 상가 소유가 독점되어 그들만의 돈 잔치를 먼발치에서 구경할 수밖에 없었다.

  하지만 전술한 바와 같이 교통 체계의 급격한 변화와 주5일근무제 등 사회적 라이프스타일의 변화는 이들에게 더 이상 독점적 지위를 주지는 않을 것 같다.

  따라서 상가투자자는 중심 상권에서만 물건을 찾을 것이 아니라 진흙 속에서 진주를 찾아내듯이 새로이 형성되고 있는 노른자위 입지에 관심을 가져볼 필요가 있다. 이런 상권에 새롭게 건축되고 있는 상가는 권리금이 형성되어 있지 않고, 경쟁력 면에서도 중심 상권과 비교해 볼 때 다소 독자적인 경영을 통해 고객을 흡인할 수 있는 유리한 요소를 선점할 수 있다.

  이런 지역에서 알짜배기 상가를 구입해 영업을 활성화시키기만 한다면 수익성에 있어서 만족할 만한 성과를 거둘 수 있을 뿐만 아니라, 향후 사업의 활성화를 통해 얻게 되는 권리금에 있어서도 충분한 보상을 받을 수 있을 것이다.

상권 분석을 알면 돈이 보인다.

  상가에 투자하기 위해서는 투자 물건이 속한 상권 내에 고객을 유인하기 유리한 지리적 여건의 형태를 파악해야 한다. 이때 지역 내에서 잠재 고객들의 구매 및 소비 형태의 특성과 배후 지역의 인구 특성을 분석하는 것을 상권분석이라 한다. 이런 상권 분석은 단순한 분석과 복잡한 분석으로 구분될 수 있으며, 분석 전문가가 아닌 일반 투자자는 이론적 도구에 의한 복잡한 분석은 굳이 알 필요가 없다.

  다만 여기서는 돈 되는 물건인지 아닌지를 파악하기 위해 사전에 알아야 할 최소한의 판단 자료 구축을 목적으로 조사해야 할 요인들을 알아 볼 것이다. 다음에 제시하는 〔상권조사 · 분석의 내용〕이란 표는 상가투자자가 조사해야 할 최소한의 목록이다. 이런 항목의 조사를 그 다음에 제시하는 〔투자 후보 물건 평가표〕와 같은 체크 리스트를 이용해 평가한 후, 다른 후보 물건과 비교해 투자 우선 순위를 정하거나 사전에 투자 가능성을 진단해 볼 수 있다.

  이런 분석 과정이 이루어진 후에 수익률분석을 실시해 사업성을 따져봐야 한다. 그런 다음 최종 투자 의사결정이 이루어져야 한다. 이런 과정을 거치면서 자연스럽게 투자 물건의 하자 여부나 문제점을 파악해 볼 수 있다.

  상권 분석은 그리 복잡한 것이 아니다. 발품을 팔아 정보를 구하는 과정에서 자연스럽게 얻어지는 정보다. 여기서 얻어지는 정보를 일목요연하게 정리해 누가 봐도 문제를 제기하지 않아야 투자 성공으로 가는 지름길이다.

  상권분석을 자꾸 해보면 재미도 느낄 수 있다. 그러다 보면 자연히 돈 되는 물건이 보이게 마련이다. 보통 부동산 디벨로퍼들은 상가를 개발하기 위해 그 지역을 최소 10번 이상 가본다. 상가를 사는 사람들도 마찬가지이다. 최소한 10번 이상은 가봐라. 볼 때마다 물건이 다르게 보이는 것을 느낄 수 있을 것이다

 

초보자의 상권 정복

 

현재 평생직장의 개념이 사라지고 기업환경이 변하면서 예비창업자들이 줄을 서고 있는 우리 경제 상황도 상권에 대한 관심을 증폭시키는 요인이기도 하다. 이 예비창업자들이 장사에 성공하기 위해 필수적으로 알아야 할 것이 상권에 관한 정보나 지식이다. 즉 상권분석을 잘 해야 한다는 것이다.

  먼저 상권을 분석할 때는 실질 교통량을 확인해야 한다. 교통량의 변화에 따라 상권도 변한다. 지하철과 도로가 생기면 상권이 근본적으로 바뀐다. 오가는 사람 수가 늘어나고 사람들이 움직이는 거리의 동선도 바뀐다. 교통량이 많다고 해서 반드시 상권이 좋은 것은 아니다. 실질적인 교통량이 중요하다.

  그 다음 유동인구도 살펴야 한다. 상가 앞에 지하철역의 입구나 버스 정류장이 있다면 오가는 사람이 늘어나고 상권은 급속도로 커진다. 아파트 단지 주변이라면 가구 수가 얼마인가도 상권을 결정하는 요인이 된다.

  주변에 대형 상업시설이 있는 곳은 상권 형성에 유리하다. 대형할인매장에는 사람이 몰린다. 대형 유통시설과 같은 업종이라면 경쟁력이 떨어지지만, 다른 업종이라면 주변에 백화점이나 할인점이 있다면 사람들이 몰려들기 때문에 상권이 발달한다.

  유명 테이크아웃 커피점이 들어서는 곳은 상권이 새롭게 형성된다. 임대료도 올라가는 경향이 있다. 테이크아웃 커피점은 보증금을 주변 점포보다 훨씬 높게 책정하는 방식으로 매장을 구하기 때문에 주변 점포의 보증금과 임대료가 덩달아 오른다. 예를 든다면 서울 강남구 신사동의 한 점포는 유명 테이크아웃 커피점이 입점한 이후 보증금이 두 배 이상 올랐으며 주변 상가의 임대료도 폭등했다.

  상권은 입지나 동선보다 넓은 개념이다. 예컨대 ‘강남역 상권 · 신촌 상권’같은 것은 상업지역이 몰린 큰 울타리를 일컫는다. 그런데 강남역 상권에서도 ‘역삼동 00번지’까지 좁힌 개념이 입지다. 동선은 사람들이 움직이는 라인이다. 상권분석에서 매우 중요한 판단기준이다. 예비 창업자들이 상권분석을 하는 요령을 하나씩 보자.

  먼저 메모장을 들고 현장에 나간다. 관심을 갖고 있는 곳을 기준으로 동서남북 반경 1㎞의 상가와 점포를 아주 자세히 적는다. 자신이 상가를 직접 운영할 것이라면 같은 업종에 대한 분석까지 해야 한다. 특히 해당 상권의 랜드마크(land-mark)가 될 만한 건물과 편의점, 유명 체인점 등은 반드시 기록해야 한다.

  그 다음 주변 시설도 적어야 한다. 관공서, 병원, 학교, 빌딩, 숙박시설, 문화시설 등이 그것이다. 이러한 시설이 상권을 중심으로 어느 정도 거리에 있는지를 적어 상권지도를 만들어두면 요긴하게 쓸 수 있다. 요즘은 이러한 상권지도가 시중에 나와 있다. 상권지도가 있는 곳은 미리 구입해 바뀐 곳만 추가로 체크하면 된다.

  두 번째 단계는 상권의 흐름을 파악하는 과정이다. 초보자들이 이 흐름을 파악할 수 있는 비결은 무엇일까? 간판을 보는 일이다. 현장을 걸으면서 간판 이름을 적다 보면 그 지역의 공통점을 찾게 된다. ‘점포 정리’를 하는 가게가 많다면 그 업종이 무엇인지를 적고, 이유 등을 알아보아야 한다.

  상권의 형성과정도 살펴야 한다. 현재 상권이 어떻게 만들어져 지금에 이르렀는지를 알아보고, 어떻게 발전해 나갈 것인지를 짚어 보는 게 좋다. 이것을 통해 현재의 상권이 부상하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지 알 수 있다. 특히 상권 주변으로 새로 뚫리는 도로, 전철, 대형 유통시설이 있는지도 체크해야 한다. 이런 환경 변화로 상가의 운명이 하루아침에 달라지는 경우가 비일비재하다.

  이 단계에서는 경쟁 업종을 살피는 데 주력해야 한다. 경쟁하는 업종이 있다면 개략적인 매장 및 매출 규모, 임대료, 권리금, 영업시간, 휴일, 종업원 수 등을 파악해야 경쟁에서 이길 수 있다. 해당 지역의 간판 구조나 인테리어도 눈여겨봐야 한다.

  세 번째는 유동인구를 계산하는 단계이다. 평일은 오전, 오후, 저녁, 심야로 나눠 1~2시간씩 조사한다. 점심 · 저녁시간과 주부들이 저녁 쇼핑을 하는 오후 4~5시, 유흥문화가 시작되는 저녁 8~10시는 집중 파악해야 한다. 주말에는 더 면밀히 유동인구를 살펴야 한다. 평일과 주말 중에서 어떤 날 유동인구가 더 많은지도 상가투자를 하는 매우 중요한 잣대이다.

  연령별, 성별로도 조사해야 한다. 10대, 20대, 30대, 40대 등 나이로 나누고, 다시 남성과 여성으로 구분해 구체적으로 숫자를 세야 한다.

  네 번째는 상주인구를 알아보는 단계이다. 상주인구는 고정고객이다. 주변의 빌딩, 관공서, 상업시설 등에 상주하는 인구조사는 필수다. 만약 배후에 주택가가 있다면 가구 수, 인구, 연령 분포까지 알아보아야 한다.

  마지막으로 조사를 계량화해 분석하는 단계다. 메모장과 유동인구 조사 자료를 토대로 사람들이 주로 오가는 길을 선으로 긋는다. 그 지역을 중심으로 업종 배치가 어떻게 됐는지를 짚으면 나름대로 상권과 입지분석을 할 수 있다.

좋은 입지에 확실한 금맥이 있다

  같은 상권 내에서도 어디에 위치하느냐에 따라 상가의 가치는 달라진다. 이것이 바로 ‘입지 요인’이라는 것이다. 상가의 경쟁력을 이야기할 때 첫 번째도 ‘입지’, 두 번째도 ‘입지’, 마지막도 ‘입지’라고 할 만큼 상가의 입지는 상가가치를 좌우하는 큰 요인이다.

  입지란 무엇인가? 이는 부동산의 성격·투자범위·사업조건·사업주체 등의 성격에 따라 여러 가지로 정의할 수 있지만, 투자자 입장에서 보면 장소적 개념으로서의 위치·사이트·분포의 개념을 포함하며, 입지 상태는 절대적 위치와 상대적 위치로 구분할 수 있다.

  같은 도로변에 위치한 상가일지라도 유동객의 동선이나 건물 내 업종에 따라 가치가 다르다. 여기서 가치란 투자자와 직접 관련이 있는 임대료나 자산가치를 의미한다. 통상 장사가 잘되어 매출이 큰 점포를 운영하는 임차인은 높은 임대료를 지불할 것이고, 임대료가 커지면 그만큼 자산가치가 상승할 것이다. 그런데 동일한 지역에서도 어디에 위치해 있느냐에 따라 가치가 다르다면, 상가투자자는 그 원리에 대해  알 필요가 있다.

  먼저 유동인구가 많으면 모두 장사가 잘되고 임대료도 높은 것일까? 보통 사람들이 많이 지나다니면 ‘어떤 장사를 하더라도 기본적인 수요는 있을 것이다’라고 생각하기 쉽다. 하지만 반드시 그렇지만은 않다.

  예를 들어 서울 청량리상권은 구리 · 교문리 · 대성리 등 경기도 동북부 일대 인구들이 서울로 진입해 들어오는 관문으로 차량 통행과 유동인구가 끊이지 않는 곳이다. 청량리시장 · 청량리역 · 롯데백화점 · 경동시장의 한약재상가 등이 밀집되어 상권의 응집력이 강화되고 있으며, 서울의 주요 부도심으로 상업적인 위상이 큰 지역이다. 또한 지하철 환승지역으로 초보자가 보면 ‘정말 이런 곳에 이렇게 대단한 상권이 있나’하는 생각이 들만큼 유동인구가 많아 보인다. 그만큼 청량리역 방향으로 진입하려는 교통인구, 즉 흐르는 인구가 많은 곳이다.

  하지만 몇 년 전까지 청량리상권은 철도 및 지하철 발달에 비해 도로망이 미흡하고, 타 지역 대비 근대적 유통 시설 및 배후 주거지가 약해 상권이 활성화되지 못했다.

  따라서 도심과 가까운 잠재력 풍부한 상권임에도 그동안 현대식 설비를 갖춘 대형 유통 시설을 찾아볼 수 없었다. 또한 몇 년 전에 입점한 현대형 주상복합 내 상가는 아예 문을 닫아 버렸다. 결국 유동객이 많다고 반드시 훌륭한 상권은 아니라는 것이다. 기본적인 상권 배후의 상주인구층을 고려하지 않은 유동인구의 함정에 빠지지 말아야 한다.

  또한, 같은 도로변이라도 코너인지, 버스정류장인지, 횡단보도를 끼고 있는지, 건물이 많이 셋백(set back, 건물이 후퇴해 있는 것) 되어 있는지, 출입구가 중앙에 있는지 옆에 있는지 등 입지조건에 따라 건물 내 업종도 다르고 그 가치도 다르다. 대개 같은 도로변이라도 사람들을 흡인하는 시설들(지하철·버스정류장·대형극장·대형서점 등)의 좌측 상가 또는 좌회전 코너가 번성한다는 사실을 알아야 한다.

  그리고 가장 좋은 형태의 상가는 블록의 코너에 위치해, 삼면의 어느 곳에서도 고객이 점포의 간판과 특성을 파악하기 용이한 모양새를 갖추고 있어야 한다. 상가의 전면이 넓을수록 가시적인 효과가 더욱 크게 나타나므로, 점포의 모양이 안으로 깊게 들어간 구조보다는 도로의 면과 길게 접한 형태의 상가나 점포를 선정해야 한다. 참고로 통상 점포는 전면의 길이 대 폭이 3 대 2 정도인 것이 고객을 유인하기에 가장 이상적이다.

  횡단보도의 중요성 역시 두말할 나위가 없다. 도로보수공사로 인해 횡단보도를 3미터쯤 이동해 바꾸어 놓았더니 이전에 횡단보도를 끼고 있던 상가는 장사가 무척 잘 되던 곳이었으나 석 달을 버티지 못하고, 새로이 횡단보도를 낀 상가는 갑자기 번성하는 사례들이 있다.

  최근 신축하는 상가는 건물이 많이 후퇴해 있는 것을 볼 수 있다. 물론 건축 관련 법과 제도에 의해 그럴 수밖에 없을지 모르나 일부러 그렇게 하는 경우도 있다. 즉 건축물을 후퇴시키면 열린 공간(open space)이 생기는데, 여기에 휴식공간을 제공하거나 파라솔 등을 설치할 수 있는 공간을 일부러 만들어 유동객을 유인하는 전략을 구사하는 것이다. 건축물이 많이 후퇴해 있다고 불안해 할 필요는 없고 건축주의 의도를 파악하고, 1층에 염두에 둔 업종을 유치하는 것이 중요하다.

  입지는 상가에 있어서 가장 중요한 요소다. 어떤 곳에 위치하느냐도 중요하지만 어느 지점에 있는지, 어느 층에 위치하는지도 중요하다.

1차적 상가 투자 대상 선정 시 고려하는 것들

  먼저 역세권이다. 상가투자를 하려는 지역의 특성을 조사하는 것은 기본 중의 기본이다. 후보 지역의 지리와 교통 여건을 보면 거기에 맞는 상가와 업종이 드러난다. 이러한 맥락에서 역세권은 적어도 50점 이상을 줄 수 있다.

  역세권은 지하철역 · 전철역 · 버스정류장 · 터미널 등 일반인들이 자주 이용하는 교통수단이 있는 곳이다. 교통이 좋은 곳은 통행 인구가 많다. 그만큼 소비자들의 구매력이 높다. 역세권이 상권에 결정적인 영향을 미치는 것이다.

  역세권에도 등급이 있다. 지하철역과 버스정류장을 동시에 낀 삼거리나 사거리라면 최고의 역세권이다. 이런 지역을 ‘더블 역세권’이라고도 부른다. 역세권이라 하더라도 사무실 밀집지역이나 주택가에서 멀리 떨어진 곳은 좋은 상권이 아니다. 주변에 주택가, 오피스타운, 대형 상업시설이 있는 역세권일수록 안전한 투자처다.

  둘째, 종점을 봐라. 흔히 종점은 변두리라 해 외면한다. 그러나 종점에 대박이 숨겨져 있는 경우가 적지 않다. 종점은 주로 막다른 곳에 있다. 개발이 일반적으로 덜 되어 있다. 이는 무엇을 의미하는 것일까? 교통은 좋은데 개발이 안 됐다면, 역으로 개발 잠재력이 크다는 것을 의미할 수 있다. 이러한 곳은 실제 가치보다 저평가돼 있기 때문에 미래를 보고 투자하면 큰 결실을 얻을 수 있다. 다만 이 경우에는 여유자금을 갖고 장기투자 해야 한다.

  셋째, 주차시설이 생명이다. 요즘은 상권이 클수록 사람이 많이 몰린다. 크다는 것은 소비자들이 차를 갖고 소비하러 온다는 것이다. 주차시설이 불편하면 고객을 유치하기 어렵다.

  넷째, 왼쪽 상가가 더 좋다. 예를 들어 이면도로의 음식골목을 보자. 보통 양쪽으로 가게들이 들어서 있다. 그런데 가만히 관찰해 보면 골목입구를 기준으로 했을 때 사람들이 왼쪽으로 더 많이 들어가는 것을 알 수 있다.

  왜일까? 소비자들이 무의식적으로 그 방향을 택하기 때문이다. 우리나라는 좌측통행, 차는 우측통행이 기본이다. 어렸을 때부터 이것이 정답인 것처럼 배워왔다. 그래서 길을 걸을 때나 지하철 계단을 오르내릴 때도 왼쪽이 먼저다. 이 때문에 음식골목에서도 자연스럽게 왼쪽 가게로 시선이 먼저 가는 것이다. 물론 항상 그런 것은 아니다. 큰 길이 있는 대형상권에서는 왼쪽이든 오른쪽이든 주된 동선에 있는 상권이 최고다. 그러나 음식골목이나 주택가 상권에서는 왼쪽 상권이 더 좋은 경우가 많다.

  다섯째, 언덕길이나 높은 곳의 상가는 피하라. 낮은 곳에 있는 상가가 훨씬 좋다. 어떤 지역에 오르막, 내리막, 평지로 나뉜 상권이 있다면 단연 낮은 곳에 있는 평지를 골라야 한다. 오르막과 내리막은 사람이 흘러가는 곳이다. 가게가 있더라도 머물지 않고 지나쳐버린다. 상권은 보통 6~8m 정도의 인도 양쪽에 들어선다. 도로도 높낮이가 있다. 이때도 낮은 쪽에 잇는 상가가 더 가치있다. 우리가 산을 오르내릴 때 산 아래 가게에서 쉬었다가 가는 것과 같은 이치다.

  여섯째, 휘어진 길은 안쪽을 택하고, 퇴근 때 사람들이 많이 오가는 길을 택하라. 곡선 도로에서 안쪽을 택하는 것은 차가 가는 방향이고, 차를 타는 곳이기 때문이다. 퇴근길이 좋은 것은 실제 구매를 하는 시간대가 출근 때보다는 퇴근 때인 경우가 많아서다.

초보자에게 적합한 아파트 단지내 상가

요즘은 주택에 대한 투기억제책에 대한 반사이익으로 상가가 재테크의 수단으로 재평가받고 있다. 즉 제대로 투자하면 고정적인 임대수익이 보장될 뿐만 아니라 상가에 대한 매매가도 오르게 되면 꿩 먹고 알 먹는 격이어서 다른 부동산 상품과 비교할 수 없는 매력적인 상품이다. 그 중에 단지내상가가 투자자들이나 장사를 하는 사람들에게 인기를 얻고 있다.

  그러나 최근 택지개발지구의 아파트단지 내 상가는 그 투자가치가 알려지면서 공개입찰시 낙찰가가 너무 높게 형성되는 경향이 있다. 인기 내 단지 내 상가의 경우 평당 6천만~7천만 원까지 치솟기도 한다.

  하지만 매매가가 비교적 높게 형성돼 있어도 안정적으로 수익을 낼 수 있다. 단지 내 상가는 일반적으로 독점적인 배후 상권(아파트)을 갖고 있기 때문이다.

  그러나 아무리 좋아 보이는 상가라도 사전조사를 철저히 하지 않으면 낭패를 볼 수 있으므로 세심하게 확인해 봐야 한다. 그렇다면 성공적인 아파트단지 내 상가투자를 위해 기본적으로 살펴봐야 할 것들을 알아보자.

  첫째는 아파트에 거주하는 주민들을 상대로 하기  때문에 세대수가 많아야 한다. 즉 매출의 90% 이상은 주민들이 올리기 때문에 세대수가 적으면 당연히 매출이 적다. 적어도 1,000세대 이상은 되어야 고정적인 매출을 기대할 수 있다. 과거에는 500세대 이상이면 매출이 무난하였지만 요즘은 아파트 주변에 대형백화점 또는 대형할인마트가 어김없이 들어오기 때문에 최소한 중복되지 않는 업종으로 장사를 하려면 대단지가 아니면 의미가 없다.

  둘째 상가규모는 아파트 연면적의 0.5% 이하인 곳이 좋다. 가령 아파트 연면적이 1만 평이라면 상가 연면적은 50평 이하로 구성되어 있어야 영업수익이 높다.

  셋째 아파트단지의 평형 구성도 봐야 한다. 대형평수보다는 25~30평형대로 구성된 단지를 선택해야 한다. 즉 40평형 이상에 거주하는 주민들은 소비수준이 대체로 높기 때문에 단지내상가를 이용하기 보다는 대형백화점을 이용하는 경우가 많다. 반면에 중소형 평형대에 거주하는 주민들은 학교에 다니는 자녀가 한둘 있어서 단지내상가를 이용하는 비율이 높다.

  넷째 가구당 상가 면적이 최소 0.3평 이하인 곳을 찾아라. 상가 면적이 작을수록 독점 업종이 보장되고 희소성을 가질 수 있다. 이전만 해도 적정 상가 면적을 가구당 0.5평 이하로 봤지만, 최근에는 0.3평 이하로 내려가는 추세다. 즉 상가 규모의 적정 비율은 ‘세대수×0.3평’ 이하가 적당하다. 가령 아파트가 1천 세대라면 상가의 연면적은 300평 이하로 구성되어 있어야 투자가치가 높아진다.

  다섯째 주변의 대형할인마트와 중복되지 않는 필수 업종을 선택해야 한다. 즉 대형할인마트에 가지 않아도 단지내상가를 이용할 수 있는 업종이어야만 경쟁에서 살아남을 수 있다.

  예를 들면

  500세대 이하는 미니 슈퍼마켓, 비디오가게, 세탁소, 중국집

  1000세대 이하는 미용실, 문구점, 치킨집, 부동산

  1500세대 이하는 중소형 슈퍼마켓, 약국, 제과점

  2000세대 이하는 화장품가게, 소아과, 치과, 편의점, 피아노 학원, 속셈학원

  2500세대 이상은 대형 슈퍼마켓, 패스트푸드점, 스튜디오 등이 있다. 이와 같이 단지규모에 따라 상가에 들어가는 필수 업종이 있기 때문에 업종 선택은 매우 중요하다. 그리고 단지내 상가를 처음 분양할 때 분양업체에서 업종을 정해준다. 간혹 업종이 중복되어 분쟁이 발생하는 경우도 있으니 특별히 신경을 써야 한다.

  여섯째는 분위기에 휩쓸려 너무 많은 금액으로 낙찰이 되지 않도록 주의해야 한다. 보통 단지내상가는 세 가지 방식으로 분양을 하고 있다.

  먼저 공개경쟁입찰 방식이 있다. 즉 분양회사가 상가를 분양하기에 앞서 주변 상가시세와 이미 분양했던 가격을 참고하여 내정가를 정한다. 그러면 상가를 분양받고자 하는 사람들 중 내정가 이상으로 금액을 가장 높이 써낸 사람을 당첨시키는 방식이다. 이 방식은 주변 입지조건이 우수하여 경쟁이 치열한 경우에 분양회사에서 채택을 하는데, 분양회사 입장에서는 엄청난 수익을 가져다 주는 반면, 낙찰자 입장에서는 고가로 낙찰 받은 경우에 나중에 상가 영업이익 실현에 문제가 발생할 수 있다. 보통 내정가의 130%에서 150% 정도로 낙찰 받는 경우가 무난하다.

  다음은 추첨방식이 있다. 즉 내정가를 공개한 상태에서 제비뽑기 방식으로 추첨을 하여 상가를 분양하는 것이다. 분양회사 입장에서는 분양활성화를 위해서 채택하지만 분양받고자 하는 사람 입장에서는 저렴하게 상가를 구입할 수 있다. 그러나 분양성이 다소 떨어지는 입지조건을 갖춘 상가를 분양하기 위해 채택하고 있기 때문에 배후세대수, 인근 상권을 면밀히 검토하여 결정해야 한다.

  마지막으로 수의계약 방식이 있다. 즉 상가를 분양하고 남은 미분양상가의 경우 분양회사에서 선착순으로 분양하는 방식이다. 따라서 계약금만 가지고 가면 상가를 바로 분양 받을 수 있다. 그러나 공개경쟁입찰 방식과 비교할 때 상가의 입지조건이 불리하거나 분양가격이 비싸서 미분양된 경우가 많기 때문에 하자 원인을 분석해서 신중하게 결정하여야 한다.

  일곱째는 자금의 여유가 있다면 1층을 택해야 한다. 보통 상가 1층은 시야에 쉽게 들어 올 뿐만 아니라 지나가는 사람들이 접근하기가 편해 무의식적으로 들어오는 경우가 많다. 그리고 1층 상가라 할지라도 전면이 돌출되어 있는 위치를 선택해야 한다. 간판을 걸기 쉽고 눈에 띄어 접근성이 좋기 때문이다. 가령 슈퍼마켓이나 김밥전문점, 미용실, 중개업소, 문구점, 분식점 등은 불특정 다수에게 영업을 하므로 이 원칙을 반드시 지켜야 한다.

상가의 원조 근린상가

  동네에 건물 형태로 따로 들어선 상가는 대부분 근린상가다. ‘근린’은 생활권에 가까이 있다는 뜻의 건축법 용어다. 근린상가란 약국, 학원, 병원 등 실생활과 관계있는 업종이 들어선 건물을 말한다. 4~5층 규모가 대부분이다. 면적이 일정 규모를 넘지 않는 상가, 예컨대 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1천㎡이하인 상가를 말한다. 이보다 큰 규모의 상가, 즉 시장이나 백화점 등은 건축법상 판매시설로 분류된다.

  근린상가는 갈수록 대형화, 전문화하는 추세다. 도심에서는 역세권이나 사무실 밀집지역, 대학가나 신도시의 경우 아파트 단지가 밀집된 지역에 근린상가가 많다. 새로 택지개발하는 곳은 택지지구 안에 상업용지를 공급해 근린상가를 유치한다. 용적률에 따라 차이가 있지만 주로 10층 안팎의 상가들이 수십 개씩 모여 대형 상권을 이룬다.

  근린상가는 입지 여건과 배후 인구에 따라 매출과 임대료가 다르다. 개발 계획이 있어 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가일수록 좋다. 초기 수익률은 단지 내 상가보다 떨어지지만 시간이 지날수록 주변 상권이 안정되고 값이 오른다.

  근린상가는 대로변, 역세권, 아파트 단지 주변이 인기지역이다. 최근에는 택지개발지구 내 근린상가가 주목받고 있다. 다만 상업용지 비율이 높아 상가 공급이 많은 지역은 상권의 중심권이나 대중교통이 오가는 곳 이외에는 상권 형성이 잘 안 돼 빈 상가가 늘어날 수 있다. 따라서 근린상가는 목이 성패를 가름한다.

  택지개발지구의 근린상가를 보면 대로변에는 금융가, 학원가, 병원가 등이 이면도로변에는 음식점, 유흥가, 의류점 등이 들어선다. 결국 택지개발지구의 경우 대로변은 주간 상권, 이면도로에는 야간 상권에 맞는 근린상가 배치가 좋다. 상가는 수익률에 기초해서 가격을 평가해야 한다. 보통 연 수익률 6% 이상이면 투자하기에 무난한 근린상가다. 9% 이상이면 우량상가다.

  그러면 근린상가에 투자할 때 투자 포인트를 보자.

  첫째도 목, 둘째도 목이다. 근린상가는 택지개발지구에 있거나 일반대로변에 있다. 다른 상가와 경쟁관계에 있을 수밖에 없다. 따라서 목이 경쟁력이다. 사람이 모이는 상권을 찾아야 한다. 상가 주변에 인구도 많고 사람이 자주 다니는 곳일수록 좋다. 다시 말해 동선이 좋아야 한다. 가만히 보면 스타벅스 커피전문점 등 좋은 업종은 최다 좋은 상권에 있다. 이는 목이 가장 중요한 투자의 포인트라는 뜻이다.

  둘째, 지하철역 주변의 역세권, 대로변 근린상가를 잡아라. 상가투자 경험이 없는 사람들일수록 오가는 사람이 많은 곳이 안전한 투자처다. 이런 곳은 이미 검증이 돼 매매가와 임대료가 비싸다. 그 만큼 수익률은 낮다. 그래도 초보자에게는 괜찮다. 수익률은 낮지만 실패 확률도 적기 때문이다.

  그러면 역세권 중에서 수익률이 높은 곳은 어디일까? 지금은 역세권이 아니지만 앞으로 역세권으로 바뀌는 곳이다. 이런 곳은 가격이 덜 올라 있다. 부동산은 눈에 보이는 결과가 나와야 사려는 사람들이 본격적으로 몰린다. 역사가 들어선다는 사실이 이미 알려져 있더라도 아직 개통이 안 된 곳은 상가 가격이 덜 오른 경우가 많다. 이런 곳을 미리 공략하면 큰 수익을 올릴 수 있다.

  셋째, 퇴근길 상권을 보라. 사람들은 거의 퇴근 때 물건을 구매한다. 따라서 출근 때보다 퇴근 때 북적거리는 상권이 좋다. 이런 곳에 있는 근린상가의 가치가 높다. 소비자들은 편한 것을 좋아한다. 도로의 너비가 넓고, 차가 많이 오가면 소비자들은 살 물건이 있어도 길 건너기를 꺼려한다.

  넷째. 적절한 권리금을 주라. 권리금이 있다는 것은 무엇을 말할까? 장사가 잘 된다는 뜻이다. 상권이 좋으면 권리금이 붙는다. 권리금이 없으면 처음에는 투자비용이 적게 들어 좋지만 임대가 안 돼 공실이 될 위험이 높다.

  물론 권리금이 지나치게 높으면 그만한 가치가 있는지를 따져봐야 한다. 주변 임대료와 상가의 매출 등을 따져 권리금이 너무 많이 붙어 있으면 투자하지 않는 것이 안전하다. 권리금이 없어도 사야 하는 상가도 있다. 분명히 권리금이 붙을 만한 상가인데, 경기가 나쁠 때 지어져 권리금이 없는 상가는 투자해야 한다. 새로 지은 근린상가도 간혹 상권 형성이 되지 않아 권리금이 없는 경우가 있다. 이런 상가 중 장래에 상권 형성이 확실하게 기대되는 곳은 과감히 투자해야 한다.

  다섯째, 주변에 노점상이 있는지를 살펴라. 흔히 노점상이 있으면 상가에 피해를 줄 수 있다고 생각한다. 그러나 그렇지 않다. 노점상이 자리 잡고 있는 곳은 그 지역에서 가장 목이 좋은 경우가 대부분이다. 노점상이 주변 상가의 매출을 떨어뜨리는 것은 극히 일부분이다. 오히려 사람들을 불러 모으고 상권을 살리는 역할을 한다. 노점상과 상가는 알고 보면 공생관계이다.

  여섯째, 상가가 들어선 모양이 예뻐야 한다. 사람들이 움직이는 라인, 즉 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가일수록 좋다. 상가의 앞면이 길고 뒤로는 좁아야 한다. 상가의 앞면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 평수가 커도 죽은 면적이 많다. 앞이 넓어야 소비자들이 쉽게 볼 수 있다. 이런 상가는 장사가 잘 된다. 임대료를 많이 받을 수 있고, 빈 점포도 안 생긴다. 물론 매도할 때 높은 가격을 받을 수도 있다.

  일곱째, 신도시에서는 소형 상가는 조심하라. 상가투자는 ‘경쟁력을 갖춘 상가’를 고르는 작업이다. 경쟁력 있는 상가란 주변 상가보다 손님을 더 많이 끌어들이는 상가다. 주택가에 있는 근린상가는 경쟁력을 해치는 주변 상가가 많지 않다. 하지만 신도시에 있는 근린상가는 다르다. 바로 옆에 대형 백화점과 할인점이 있다. 근린상가가 이들과의 싸움에서 이기려면 뭔가 달라야 한다. 이른바 차별성이다. 백화점이나 할인점에 없는 업종이 들어선 상가가 안전하다. 음식타운 등 전문 상가가 모여 있는 곳이어도 괜찮다.

  여덟째, 층마다 특성에 맞는 업종을 들여야 한다. 노래방을 1층이나 2층에 입점시키면 장사가 잘 안된다. 노래방은 지하층이 낫다. 이처럼 1층은 패스트푸드, 편의점, 약국 등이 좋다. 2층은 커피숍, 미용실이 유리하고, 3층 이상은 학원이나 병원, 의원이 무난하다.

  아홉째, 시행사를 점검하라. 흔히 건설업체가 짓는다고 알고 있지만 공사는 건설업체가 하고 시행은 토지를 매입한 업체가 따로 하는 경우가 더 많다. 분양률을 높이기 위해 유명한 건설사의 이름을 빌리는 것일 뿐이다.

  먼저 시행사의 재무구조가 튼튼한지 파악해야 한다. 시행사는 사업의 주체자로서 시공을 제외한 모든 것을 책임지게 되어 있다. 따라서 재무구조가 취약한 경우에 자금압박으로  인해 부도가 나는 경우가 있다. 예를 들면 주변 공사로 인해 민원제기가 들어와 공사가 많이 지연되는 경우, 예상보다 분양이 되지 않아서 자금이 들어오지 않고 부도가 나는 경우가 종종 있다.

  다음은 시공사의 시공능력을 파악해야 한다. 요즘은 근린상가도 대형화하는 경우가 많아 시공능력이 중요하다. 그리고 영세한 곳은 자금압박으로 인해 부도가 나는 경우가 비일비재하다. 공사가 중단된 현장을 가끔 보면 여러 가지 사정이 있겠지만 시공사가 부도가 난 경우도 상당수 있다.

  마지막으로 등기부등본을 확인해야 한다. 왜냐하면 시행사가 토지를 매입하면서 계약금 외에 나머지를 은행에서 차입해서 사업을 하는 경우가 많다. 즉 계약금 10% 외에 나머지 90%를 은행에서 빌렸다면 시행사의 재무구조가 취약하다는 것이다. 따라서 등기부에 아무것도 설정이 안 되어 있다면 안심해도 되지만 만약에 토지가의 30% 이상이 설정되어 있다면 신중하게 생각해서 투자를 결정해야 한다.

  마지막으로 택지지구 내 근린상가에 투자할 때는 상업용지의 공급 물량을 체크해야 한다. 아무리 좋은 택지지구라도 상가 공급이 너무 많으면 일단 투자는 보류하라. 이런 곳의 근린상가를 구입하려고 하면 철저히 A급 상권으로 눈을 좁혀야 한다.  상가 물량이 많은 곳은 사람들이 몰리는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이가 분명하기 때문이다. 구입비용이 더 들더라도 A급 상권이 안전하다.

상가주택으로 노후 준비

  보유하고 있는 아파트를 판 뒤 매월 임대료를 받으면서 직접 거주할 수 있는 상가 주택에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다. 특히 노후대책을 고심하는 퇴직자들의 관심이 높다. 경기 침체로 사실 상가 주택의 임대수익률이 그리 높은 편은 아니지만 은행에 넣어두는 것보다는 낫고, 살면서 시세 차익도 기대할 수 있어 그런대로 매력이 있다.

  상가주택은 근린상가와 비슷한 개념으로 주거시설이 꼭 들어선다는 점이 근린상가와 다르다. 규모도 근린상가보다 작다. 1~2층이 상가이며, 보통 맨 위층은 주거용이다. 보통 소유자가 맨 위층에 살면서 상가에서 임대수익을 얻기 위해 투자하는 상가다. 상가주택은 소유주가 거주하기 때문에 건물관리나 임대관리가 쉽다. 동네 상권이기 때문에 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 수익 변동도 크지 않다.

  다만 주거환경이 불편한 곳도 있다. 주변 도로 때문에 시끄러운 경우도 있다. 1층에 음식점이 있다면 더욱 그렇다. 상가주택에 투자할 때는 주변에 근린상가가 적은 곳이 낫다. 근린상가는 가장 큰 경쟁상대다. 택지개발지구라면 상업시설이 적을수록 좋다. 임차인과의 관계도 중요하다. 계약관계와 명도관계가 명확하지 않으면 나중에 소송에 휘말릴 여지가 있다.

  임대수익률은 수도권이 강남 등 서울보다 높다. 그러나 환금성은 떨어지기 때문에 투자 목적에 따라 선택해야 한다. 상가주택은 시세차익보다 임대료로 고정 수익을 받는 것이 주된 목적이므로 전세금 비율이 높을수록 좋다.

  상가주택은 근린생활업종이 입점하므로 유동인구가 많은 곳이어야 한다. 되도록 자기가 잘 알고 있는 상권에 투자하는 것이 유리하다. 지은 지 5년이 안 된 새 건물을 구입하거나, 아예 15년이 넘은 물건이 좋다. 오래된 상가주택은 토지값만 지불하고 매수할 수 있기 때문에 건물을 리모델리하면 가치를 상당히 높일 수 있다.

두 얼굴을 가진 테마상가

  테마상가는 어떻게 투자하느냐에 따라 천당일 수도, 지옥일 수도 있다. 테마상가는 비교적 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 단지 내 상가와 다르다. 위험이 높은 대신 잘만 하면 큰 수익도 올릴 수 있는 공격적인 투자대상이다. 상권이 좋은 곳은 권리금은 물론 높은 월세 수익을 기대할 수 있다. 하지만 상권이 죽으면 투자 원금까지 날린다. 한마디로 ‘고수익 고위험’상품이다.

  테마상가와 전문상가는 비슷한 개념이다. 전문상가는 건물 전체가 하나의 테마로 이루어진 건물이다. 의료전문상가, 공구상가, 전자상가 등이 여기에 해당한다. 백화점이나 쇼핑몰과는 조금 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생필품, 의류, 잡화, 식당가 등 여러 업종이 들어선다. 전문상가는 한 곳에 밀집된 특성이 있으며 규모가 커서 주로 외곽에 들어선다.

  대형 테마상가는 서울 동대문 밀리오레 성공 이후 우후죽순으로 생겨나 전국적으로 공급과잉 상태다. 동대문 밀리오레처럼 성공한 상가의 수익률은 연 15~20%에 이른다. 반면 같은 동대문이라 해도 도매시장 위주인 동대문 운동장 쪽은 이에 밀리는 곳이 적지 않다.

  공급 과잉 논란에도 불구하고 도심의 주용 상권에서는 테마상가가 끊임없이 쏟아진다. 간혹 투자가치가 높은 상품을 만나기도 하지만 앞뒤 가리지 않고 투자했다가는 천금같은 재산을 허공에 날리기도 한다. 높은 입찰가로 단지 내 상가의 수익성이 낮다고 판단한 투자자들은 물량이 많고, 업종이 다양한 테마상가에 눈을 돌린다.

  테마상가는 고수익을 가져다주지만 여러 가지로 잠재적인 위험이 있기 때문에 투자하기 전에 몇 가지 주의할 점에 대해 말해보겠다.

  첫째는 시행사가 건전한 기업가치관을 가진, 재무구조가 튼튼한 회사인지 꼭 확인해야 한다. 가령 굿모닝시티 상가를 보면 시행사 사장이 기업인의 윤리를 망각하고 계약자들의 분양대금을 개인적인 용도로 사용한 경우로 그 피해는 고스란히 계약자들에게 돌아왔다.

  둘째는 시행사가 사업부지를 100% 매입해서 소유권을 확보했는지 확인해야 한다. 즉 등기부등본을 열람하여 토지소유권 이외에 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있는지 확인하고, 이런 권리들이 설정되어 있다면 재무구조가 취약한 시행사인 경우에는 자금 압박으로 인해 중간에 부도가 날 수도 있다.

  셋째는 되도록이면 유명 브랜드가 시공하는 회사를 선택해야 한다. 쇼핑몰은 점포 수만 해도 적게는 수백 개에서 수천 개가 되다 보니 건물 안으로 일시적으로 많은 유동인구가 유입이 된다. 따라서 건물 내외부를 튼튼하게 지어야 하는데 경험이 풍부하고 쇼핑몰을 시공한 경험이 있는 회사가 안전하다. 또한 유명 시공사는 책임준공서약서를 통해 중간에 시행사가 부도가 나더라도 시공사가 끝까지 책임을 지고 건물을 준공한다는 약속을 시행사와 한다. 따라서 계약자들이 안심하고 상가에 투자할 수 있다.

  넷째는 일시적으로 너무 유행에 치우친 업종을 분양하는 쇼핑몰은 주의해야 한다. 가령 2003년도부터 어린이 전문 테마상가가 생겨 각 대도시에서 분양을 하기 시작했다. 처음에는 새롭고 신선한 아이템으로 처음 강남에서 분양을 할 때는 성공리에 분양을 마쳤다. 그런데 그 후 시행사들이 분양이 잘 되는 것을 보고 토지 매입도 100% 하지 않는 상태에서 분양을 하였고 후발 주자로 나온 업체 중에는 분양 자체가 되지 않아서 고전을 면치 못하고 있는 곳도 있다. 따라서 이런 테마가 있는 전문상가를 분양받기 전에 주변 상권과 더불어 업종을 철저히 조사하여 일시적인 인기에 영합하는 업종은 피하는 것이 좋다.

  다섯째는 주변 시세를 조사하여 분양가격이 저렴하면 일단 긍정적으로 받아들여도 좋다. 즉 다리품을 팔아 주변 중개업소에 들러 현재 나와 있는 매물의 특징과 시세를 알아보고 현재의 분양가가 시세보다 저렴하면 과감하게 투자하는 것도 좋은 방법이다. 반면에 분양가가 비싸다면 좀 더 신중하게 고려해야 한다. 왜냐하면 건물이 준공되려면 통상 2~3년이라는 기간이 소요되는데 그 사이에 주변 상권이 어떻게 변할지 모르기 때문이다. 즉 상권은 생명체처럼 쇠퇴하기도 하고 번성하기도 하기 때문이다.

  여섯째는 분양하는 업종과 주변 업종이 서로 조화될 수 있는지 알아보아야 한다. 가령 엔터메인먼트 기능을 가진 거대한 쇼핑몰은 볼거리, 먹을거리, 이벤트, 영화관을 한 곳에서 모두 해결하기 때문에 주로 10대, 20대가 찾는다. 그런데 주변이 재래시장을 중심으로 40대 위주의 유동인구가 많은 전통적인 상권이라면 건물이 준공되더라도 주변 업종과 어울리지 않아 상가활성화를 위한 시너지 효과를 올리는 데 한계가 있다. 따라서 주변 상가의 주력 업종이 무엇인지 필히 알아보아야 한다.

  일곱째는 건물 완공 후 상가활성화에 경험이 많은 시행사인지 알아보아야 한다. 즉 기존에 쇼핑몰을 분양한 시행사들 중에는 분양만 하면 그만이라는 경우가 많았다. 이런 경우 입점이 완료완 후 관리를 하지 않아 임대마저 나가지 않는 수가 많았다. 따라서 분양도 중요하지만 상가활성화를 위한 사후관리가 중요하다.

  여덟째는 분양방식을 잘 확인하고 투자를 결정하여야 한다. 즉 등기분양과 임대분양이 있는데 각각 장단점이 있다. 우선 등기분양은 토지와 건물의 소유권을 잔금 납부와 동시에 계약자에게 넘기는 방식이다. 보통 주거용 건물이나 상업용 건물을 매매하는 경우에 쓰인다. 장점으로는 완전한 소유권을 가지고 있기 때문에 재산권행사를 위해서 언제나 매매나 임대를 할 수 있다는 것이다. 테마상가는 각 점포가 ‘구조적인 독립성’을 갖추지 않는 경우가 많아 등기를 하고도 소유권 분쟁이 일어날 소지가 있다. 따라서 계약할 때에는 구분등기가 가능한지 알아보아야 한다. 등기가 늦어지면 그 기간만큼 상가 영업을 할 수 없다. 완공 뒤에도 구분등기가 되어 있는지 확인해야 한다. 구분등기 대신 지분등기만 된 경우에는 애초에 의도했던 소유권 행사가 어려워질 수도 있다. 분양할 때에는 특정 호수를 준다고 해놓고 건설사가 일괄등기를 한 때에는 지분등기로 처리하는 사례도 있다.

  반면 임대분양은 소유권은 건물주에게 있고 분양을 받는 사람은 장기간 점포를 빌려 쓰는 방식이다. 즉 점포에 대한 소유권은 1인에게 있고 각각의 점포마다 임차인이 있는 경우이다. 이 때 건물주나 시행업체에게 상가의 보증금을 주고 매월 월세를 지급하는 형태인 데 초기에 많은 돈을 들이지 않고 투자가 가능해서 재임대를 통한 또 다른 수익을 창출할 수 있다. 단점은 상가에 대한 사용권만을 가지기 때문에 매매에 따른 시세차익을 얻을 수 없다는 것이다. 또한 시행업체가 관리소홀로 인해 부도가 나면 보증금마저 날리는 경우가 생길 수 있다.

 

▣ 권리금의 완전 해부

Ⅰ. 상권의 대가로서의 권리금

  본질적으로‘상권의 대가’인 권리금은 크게‘목(입지)에 대한 대가, 영업권에 대한 대가, 시설비·상품에 대한 대가’3가지로 구성된다.

◈ 목(입지)에 대한 대가

  ‘목(입지)에 대한 대가’는 법원 판례에서 가장 먼저 인식한 권리금의 개념이다. 즉 ‘좋은 목에서 장사할 수 있게 해준 데 대한 대가로서 임차보증금과는 별도로 임대인에게 준 프리미엄’으로 보았다.

  중개 실무에서는 이를 ‘바닥권리금(바닥피)’이라고도 부른다. 그런데 바닥권리금이 임대인에게 직접 차례가 돌아가는 경우는 거의 드문 일이므로 권리금은 법의 영역에 있다기보다는 관습의 영역에 있음을 확인해주고 있다. 그러나 과도하게 지불하게 되면 나중에 제대로 평가받기 어려운 권리금이라고도 할 수 있다. 그 이유는 시설권리나 영업권리와 같이 유 · 무형의 이익으로 평가 받기가 어렵기 때문이다.

◈ 영업권에 대한 대가

  외국의 권리금과 들어맞는 권리금의 개념이 바로 영업권이다. 영업권은 경쟁자에 대하여 비교 우위에 있을 수 있도록 하는 영업상의 노하우 또는 비결을 말한다.

  ‘회계’라는 관점에서 본다면 다른 점포나 사업체 또는 기업을 인수하는데 있어 자산가치를 초과하여 지불한 대가가 바로 영업권인 것이다.

  실패한 점포에는 권리금이 없다는 부동산 관행과 가장 잘 부합하는 것이 ‘영업권으로서의 권리금’이라고 할 수 있는데, 보통은 인수당한 점포가 사용하던 상호, 조리법, 시방서, 거래고객 명단 등으로 구성된다.

◈ 시설비 · 상품에 대한 대가

  일반적으로 상가나 사무실은 임대를 놓을 때 시설을 해주지 않는다. 물론 전기시설 및 전등시설, 수도시설 정도는 있어야 할 것이다. 점포에 꾸미는 실내 인테리어, 각종 기구에 소요된 비용 등이 시설권리금이다.

  업종에 따라서는 시설비보다 상품 재고가 더 큰 경우도 있다. 이런 경우 상품에 대한 대가로 권리금 형식으로 수수하기도 한다.

Ⅱ. 판례를 통한 권리금의 이해

  우리나라 판례는 임대인도 얼마든지 권리금을 임차인으로부터 받을 수 있다고 판결하였다. 이것은 우리나라의 법원이 권리금을 ‘장사목에 대한 대가’로 보고 있기 때문이다.

  다시 말해서 권리금은 좋은 위치에서 장사를 할 수 있게 해준 대가로서 신규 임차인이 임대인에게 주는 사례이며, 그 성격은 ‘임차료의 선불’이라고 할 수 있다. 이 때 들어오는 임차인에게서 받은 돈 가운데에서 권리금 명목으로 받은 돈은 임대차 종료시에 반환할 의무가 임대인에게는 없다.

  다만 현실적으로 임대인에게는 들어오는 임차인이 권리금을 주지 않으려는 경향이 있으므로 변형된 임대차계약이 이루어지게 되는데 이를 흔히 ‘이면계약’이라고 부른다.

  그러면 임대인이 인정한 권리금을 받은 경우에 약정한 임대차 기간을 못 채우면 어떻게 될까? 예를 들어 5년의 임대차기간을 약정하고 권리금을 5,000만 원 받았는데 임차기간 5년을 못 채우고 3년 만에 임대차계약을 해지하였다면 어찌 되는가?  못 채운 임대기간에 비례해서 권리금을 반환해야 한다. 즉 2,000만 원의 권리금은 돌려주어야 한다.

  〔 대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326판결〕

▶ 판시사항

  영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부(한정 소극)

▶ 판결요지

  영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설 · 비품 등유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도  또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형 · 무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해 주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.

Ⅲ. 바닥권리금과 그냥 권리금의 차이

 그냥 권리금은 말 그대로 일반적인 권리금의 형태로 임차인간에 주고 받는 권리금이다.

  바닥권리금은 실무에서 흔히 ‘바닥피’라고 불리는 권리금의 한 종류로, 상가가 비어 있는 상태에서 주는 권리금을 말한다. 바닥권리금은 신규로 분양하는 상가에서 주로 나타나며 이것을 중개업자나 분양업자 등이 나눠 갖는 경우가 많다.

  바닥권리금은 기존 상가에서도 드물지 않게 나타난다. 이를테면 상가가 통째로 경매를 당한 경우 또는 지을 때는 독립한 건물이었지만 준공 후 몇 년이 지나 분양하는 경우이다. 이 경우에도 건물 전체가 비는 일은 드문 만큼 모든 상가에 바닥권리금이 붙는 것은 아니다.

  이러한 사유 없이 기존 건물의 한두 상가만 비어 있다면 멀쩡한 상가가 비어 있게 된 사정을 충분히 확인해야 한다. 이런 경우 대개 2가지 이유 가운데 하나이다.

◈ 이전 임차인과의 명도 분쟁

  임차인이 임차료를 제때 지급하지 않는 등의 이유로 명도 관련 소송이 벌어지고 그 결과 집행관에 의한 명도 집행에 의해 비는 경우이다.

◈ 임대인의 고의

  임대인이 새로 임대하여 권리금을 받기 위해서 기존의 임차인을 내보냄으로써 가게가 비는 경우이다. 이런 경우 임대인이 스스로 ‘바닥권리금 명목’으로 챙겨 가는 경우는 없다. 대부분 가장 임차인을 내세워 임차인에게 권리금을 지급하는 형태로 위장하는 것이 보통이다.

▣ 개발비를 아시나요

  상가분양가는 보통 토지비와 건축비에 이익을 붙여 결정한다. 계약자는 기본시설만 된 상가를 자기가 필요한 용도에 맞춰 추가로 시설을 꾸며 영업을 한다. 시설 인테리어 비용은 업종에 따라 더 들어가는 비용이라고만 보면 된다.

  그러나 테마상가의 경우는 다르다. 테마상가가 자리를 잡으려면 상권이 형성되기까지 광고 · 홍보비와 마케팅 비용이 들어간다. 이를 개발비라고 부른다. 실제로는 홍보비다. 대부분 테마상가 분양업체들이 분양가의 10% 선에서 따로 받는다. 상권이 제대로 자리 잡으면 괜찮지만 그렇지 않을 경우 개발비는 날라가게 된다. 권리금처럼 말이다.

  문제는 계약을 해지할 경우다. 개발비는 계약초기에 일시불로 납부하게 되어 있어 중간에 계약을 해지할 때 시행사에서 돌려주지 않는 경우가 많다. 물론 개발비에 대해서는 분양계약서나 개발비약정서 등에 ‘개발비 환불’여부가 나와 있어야 하는데 명시해 놓는 경우는 거의 없고, 있다고 하더라도 계약자들은 계약서 내용을 잘 검토하지 않는 경우가 많다. 계약서 내용을 세심히 살펴 본 후에 개발비 환불 조건이 없으면 따로 계약서에 내용을 추가하여 명시하면 분쟁을 사전에 방지할 수 있다. 그러나 일부 테마상가는 개발비에 대한 내용을 은폐하거나 다른 용도로 사용하여 계약자들과 법정 분쟁이 발생되기도 한다.

  그렇다면 개발비는 모든 상가에 적용되는 것일까? 근린상가는 그렇지 않다. 근린상가는 우리가 살고 있는 주택과 가까이에 있어 생활에 필요한 시설물이다. 따라서 대규모 상권 개발을 위한 개발비나 홍보비를 아낄 수 있어 분양가만 있으면 된다. 간혹 근린상가를 분양하면서 개발비를 요구하는 경우가 있는데 여기에 현혹돼서는 안 된다.

상가와 관련한 여러 가지 문제

▣ 국민들의 무지를 이용하고 있는 상가분양의 사례

 먼저 분양대행사 직원으로부터 전매를 약속받고 분양을 받았는데 전매약속이 지켜지지 않는 경우와 연 16%라는 높은 수익률을 광고하는 신문기사 등을 신뢰하고 한 구좌 당 9천만 원이라는 돈을 지급하고 여러 구좌의 상가분양을 받았는데 그 약속과는 전혀 다른 결과가 나타나는 경우이다. 분양회사에서는 ‘분양할 때와는 달리 현재의 상가시장이 불황이다’라는 핑계를 대며, 입점을 앞 둔 몇 달 전에는 1구좌 당, 보증금 1천만 원에 월 차임 50만 원에 임대를 대행하겠다며 위임장을 일괄적으로 받아갔다. 이것은  당초에 회사가 제시했던 연 16%의 수익률보다는 훨씬 낮은 조건이다. 그러더니 이런 조건으로도 임대가 여의치 않자 회사측에서는 ‘보증금 2백만 원에 처음 3개월간은 월차임없이 관리비만을 부담하는 조건으로 임차인을 유치하고, 그 후로는 월차임 20~30만 원 정도로 임차인을 물색하겠다.’는 취지로 당초 제시했던 수익률과는 비교도 할 수 없는 터무니없는 조건을 제시하였다.

  사실 이와 같은 문제는 상가분양 과정에서 비일비재하지만, 법적으로는 해결하기가 쉽지 않다.

  우선, 전매약속이 지켜지지 않은 점에 대해서 살펴보자. 일단 전매 약속을 했다는 사실은 이를 입증하는 자체가 곤란하다. 보통 분양대행사를 통해 실제 분양이 이루어졌고, 분양이 어느 정도 마무리될 즈음에서는 분양대행 인력이 철수해 버리면서, 준공을 앞둔 현재는 전매를 약속했던 분양대행사 직원을 찾아서 확인을 받기가 쉽지 않다. 이러한 현상은 거의 모든 상가분양회사에서 빠지지 않고 보편화된 문제이다. 이것은 분양회사 측에서 분양대행사를 사주하여 다소 과장된 방법으로 분양을 유도하고, 나중에 분양회사가 모른척하는 구조를 고의적으로 만들고 있는 것 같다. 그렇지 않고서야 거의 모든 상가 분양현장에서 이런 문제가 발생할 수 있을까? 또한 전매약속이 있었다는 점이 입증되었다고 하더라도 전매약속을 이행하지 않았다는 점을 이유로 분양계약을 해지하기가 법적으로 쉽지가 않다.

  그리고 실제수익률이 예상수익률과 차이가 나는 문제 역시 해결이 쉽지 않다. 이 문제 역시 법적인 구제가 곤란할 수 있다. 예상수익률을 과장하였다는 점을 이유로 공정거래위원회에 제소하는 것은 별론으로 하더라도, 민사적으로 해당 분양계약을 해제하거나 손해배상을 받기는 쉽지 않다. 예상수익률은 그야말로 분양회사 입장에서 ‘예상’하는 수익률에 불과한 것이고, 이를 ‘보장’한 것은 아니라고 판단될 가능성이 크기 때문이다. 분양을 결정함에 있어 단순히 참고자료 정도로 판단할 수 있는 정도의 문제로 판단될 여지가 크다. 따라서 실제수익률이 예상수익률에 미치지 못한다고 하여 이를 이유로 계약을 해제하기는 곤란할 수 있다. 손해배상 역시 불법행위나 채무불이행이 될 수 있을지 의문이고, 손해배상액 산정도 매우 애매하다.

  두 번째 경우는 수분양자가 액세서리 점포운영을 위해 쇼핑몰 6층에 특정점포를 위치 지정받아 분양을 받았는데, 건축하는 과정에서 특정 받은 위치가 완전히 무시당한채 6층 내 다른 위치의 점포가 배정되고, 이 수분양자가 점포를 분양받을 당시에는 액세서리 전문매장이 6층에 입점 될 것으로 광고(계획)되었고, 수분양자 역시 6층에 액세서리 점포를 운영하고자 6층 점포를 분양받았는데 분양회사 측에서 임의로 액세사리 전문상가는 5층에 입점시키기로 계획을 변경한  다음, 5층에 액세서리 상인을 모으는 광고까지 하는 경우이다. 물론 이런 경우에는 계약서와 광고안 등을 첨부하여 계약해제가 충분히 가능하서 분양대금을 반환받을 수 있을 것이다.

▣ 사기적인 분양수법 사례

  현재의 상가분양 실태는 시행사들이 성공적인 분양을 위해 분양의 전문가들인 분양대행사와 계약을 체결하고 있다. 그런데 이들 분양대행사들은 목표달성과 분양대행수익금을 위하여 시행사의 묵인 또는 방조하에 부정직한 방법으로 분양을 하고 있다.

  일단 분양 계약이 체결되고 적당한 시점까지 분양이 종료되기만 하면 분양대행사는 사라지고 당시 분양을 담당한 직원들과의 연락이 두절되는 것이 일반적이다. 분양 당시 분양대행사 직원이 했던 약속을 시행사에게 직접 이야기 해봐야 ‘모른다’는 대답뿐이다. 수분양자들은 하소연할 곳이 없다.

  사기적인 분양 수법 하나를 보자.

  甲은 그럴듯한 분양광고를 보고 우연히 방문한 분양사무실에서 분양대행사 직원들의 청산유수와 같은 분양대행사 직원들의 설명에 현혹되어 깊이 생각하지 못한 채 상가 1구좌를 분양받기로 결정하였다.

  분양대금은 1억 5천만 원, 계약을 하게 될 줄 사전에 생각지도 못했기 때문에 분양대금의 10%에 해당하는 계약금 1천 5백만 원이 미처 준비되지 못한 관계로 임시로 융통한 5백만 원을 지급하고 나머지 계약금 1천만 원은 사흘 후에 지급하기로 계약서에 작성하고 계약을 하였다.

  계약서를 작성하고 집으로 돌아와서 다른 가족들과 상의하고 다시 생각해 본 결과 이 상가를 분양받은 것은 실수였다는 생각을 굳히게 되었다. 이미 지급한 5백만 원은 인생수업료로 생각하고 포기하기로 결정하였다. 그 후 계속 상가홍보를 하면서 나머지 계약금 1천만 원 지급을 권유하는 분양대행사 직원들의 전화에 포기의사 표시를 하고 일절 대응하지 않았다.

  그로부터 한달 정도 지난 즈음에 자신을 신촌 부근의 중개사무소라고 하면서 이 상가의 분양권을 가지고 있는지, 1천만 원 정도의 프리미엄을 받고 보유하고 있는 분양권을 팔 의향은 있는지를 문의하는 전화가 하루 이틀 간격으로, 그것도 여러 사람으로부터 심심찮게 걸려오기 시작했다.

  ‘이 상가 분양권에 프리미엄이 붙어 거래되고 있구나’하는 기쁜 마음에 분양대행사 담당 직원에게 전화를 걸어 확인한 결과, ‘상가분양이 완전히 완료되었고 이미 분양된 점포의 분양권에는 상당한 프리미엄이 붙어 거래되고 있다’는 것이었다. 그래서 ‘지금이라도 프리미엄을 붙여 다른 사람에게 팔 수 있겠느냐’라고 담당 직원에게 문의한 결과, ‘현재는 계약금 전액이 입금되지 않아 정식계약상태가 아니어서 불가능하지만, 나머지 계약금이 전부 입금되면 분양권거래가 가능하다.’라는 답변을 들었다. 甲은 ‘기대하지도 않았던 행운이 오는구나’라는 들뜬 마음에 급히 주위 지인들에게 1천만 원을 구해 회사에 입금하고서 ‘조만간 웃돈을 붙여 분양권이 전매될 것이다’라고 희망에 부풀었다.

  그러나 나머지 계약금이 입금된 이후로는 신기하게도 그 동안 꾸준히 걸려오던 중개업소들로부터의 문의전화가 전혀 걸려오지 않았다. 담당 분양직원에게 문의하니 ‘조금만 기다리면 거래가 될 것이다’라고 대답하더니 결국에는 완전히 연락이 두절되었다.

  甲은 분양대행사 직원들의 연출에 다시 한번 속았다는 것을 깨닫는데는 오랜 시간이 걸리지 않았다.

▣ 수익률 보장한 상가분양, 어떤 점을 유의해야 하나?

  최근 상가분양이 어려워지면서 일정기간 동안 수익률(월세 등)을 보장하는 조건으로 분양이 이루어지는 경우가 많다. 이럴 경우 법률적으로 어떤 점에 유의해야 할까?

  이 문제에 대해서는 수익률을 보장하는 기간 이후에도 적정한 수익률이 보장될 수 있는지 하는 상가의 ‘가치’측면에서 거론되고 있는 것이 일반적이다.

  그러나 법률적으로 과연 약속한 그 기간 동안만이라도 제대로 약속 이행이 가능할지와 같은 측면에서 검토되어 질 필요가 있다. ‘일정기간 동안 수익률을 보장한다’고 분양회사에 따라서는, 이러한 약속을 서면으로 약속하거나 심지어는 법률사무소에서 공증을 해 주겠다고 광고한다.

  비록 법적으로는 약속이 분명하게 되었다고 하더라도 분양회사 측이 이러한 약속을 지킬 능력이 있는지는 별도로 확인할 필요가 있다. 약속을 지킬 의지나 능력도 없이, 단순히 저조한 분양률을 높이기 위한 광고 수단으로 이러한 약속이 이용될 수도 있다는 점을 인식해야 한다.

  법원 판례에서도 ‘분양광고에 있어서는 다소의 허위, 과장이 수반된다’고 판결하고 있으며, 분양회사의 기망행위를 쉽게 인정해 주지 않고 있는 실정이라는 점에 각별한 주의가 필요하다. 이러한 약속에 현혹되어 상가 계약을 하였지만 결국은 분양회사 측이 부도나서 손해를 입는 경우가 종종 발생하고 있다.

  우리나라 대부분의 분양회사가 이러한 약속을 충분히 이행할 수 있는 능력이 있는지 의문이 생기고 특히 상가분양에서는 회사의 사업경력이 있는지는 전혀 고려되지 않고 오로지 사업대상지가 수익률이 있는지에 관해서만 관심의 대상이다 보니, 심지어는 세무적인 문제를 이유로 하나의 분양사업을 정리하고서는 법인을 없애버리고 다른 법인을 설립하여 다른 분양사업을 하는 식으로 운영되고 있는 것이 현실이다. 그러다 보니 특정 분양사업이 완료되면 분양회사 자체는 없어지고, 약속한 수익률 보장을 책임질 수 있는 주체가 없어지게 된다.

  한편, 일반사람들은 분양사업의 시공사를 보고 이러한 수익률 약속이 지켜질 수 있을 것이라는 신뢰를 가지기도 하는데, 시공사는 건축을 진행하는 임무를 가질 뿐이고 분양의 주체는 아니어서, 제대로 공사를 진행해서 정해진 기간 안에 완성하는 차원에서는 중요한 고려요소가 될 수 있지만 공사 완성 이후에는 책임의 주체가 될 수 없다는 점에서 이러한 신뢰는 잘못된 것이라고 할 수 있다. 분양의 주체는 어디까지나 분양회사일 뿐이다. 결국 수익률을 약속했다는 그 자체를 무조건 믿을 것이 아니라 약속한 수익률을 보장해 줄 능력이 분양회사에게 있는지를 살펴 볼 필요가 있다.