E-2 Visa나 영주건 신청 관련 사업체를 고를때 제일 막연한 것이 가격에 대한 평가일 것입니다. 이 가격이 정당한 것인지, 바가지를 쓰는 것은 아닌지 하는 의문이 드실때가 많으실 것입니다.
업소의 가격은 지역적인 환경과 사정에따라 기준도 약간씩 다르고, 금액도 조금씩 달라집니다. 예컨데, 대도시의 매물과 시골의 매물이 같은 순익이라고 해도 가격은 다를 수 있지요. 또 교육환경이 좋은곳, 안전한 장소의 매물이 가격이 높은 것은 당연하지요. 여러가지 상황에따라 가격은 달라 지지만, 가격을 정하는 요체는 대략 아래와 같습니다. 매물 선정할때에 참고가 되었으면 합니다.
1. 수익성 - Cash Flow
너무나 당연한 예기지만, 업소의 가치를 정하는데 가장 중요한 것이 수익성입니다. 업소의 주인이 얼마나 주머니에 넣는가 하는
점이죠. 이 금액을 Cash Flow라고 합니다. 손익 계산서(P&L) 상의 Net Profit과는 조금 다른 개념입니다.
즉, Cash Flow에는 손익계산서상의 Net Profit에, 주인이 본 혜택 예컨데 월급명목으로 받은 돈, 차량비용이라던가, 건강보험,
Corporate Card중 개인비용등 손익계산서상에는 비용으로 잡혀 있는 경비도 주인의 Cash Flow에 포함됩니다.
일년간의 수익을 기준으로 사업체가치는 대개 2배내외에서 결정됩니다. 물론 지역편차가 조금씩은 있겠지요.
2. 용이성 - Easy to Operate?
다음에 고려하는것이 사업체운영에 특별한 기술이 필요한가 여부입니다. 다시 말하면, 누구나 할 수 있는지, 할 사람이 기술을
가진 사람에 국한되는지, 또 그 기술이 쉽게 익힐수 있는 것인지가 포인트입니다.
예컨데, 자동차 정비업소는 정비사 기술이나 라이센스가 필요하기때문에 사업체 가격이 일년수익의 1.5배 이하인 경우가
많습니다. 같은 식당이라도 일식당은 일식노하우가 필요하기때문에 데리야끼 같이 누구나 쉽게 배우고 할 수 있는 식당보다는
배율이 낮습니다.
3. 지속성/성장가능성
다음에 고려하는점이 지속성과 성장성입니다. 유행을 타는 가게와 수십년 할 수 있는 가게는 가격차이가 아주 많이 납니다.
그리고 매상이 성장세에 있는 가게가 당연히 하향세에 있는 가게보다 가치가 더 나가겠죠.
한가지 유의 할 것은, 현재의 주인이 기술도 부족하고, 열의도 없어서 장사가 안되는 경우에는 물론 가격이 낮게 책정되겠지
만, 성장성은 크다고 볼수 있습니다. 반대로 현재의 주인이 아주 잘하고 있는경우에는 거의 한계매상으로 보지요.
지속성이 제일 큰 업소는 과거에 맥도날드 체인점이 꼽혔습니다. 매물도 거의 없어 Cash Flow의 4배이상가격에 팔리기도
하지요.
대개 3년이상 존속한 사업체는 일단 지속성이 있다고 보여지지만, 유행아이템이 아닌지 체크해야죠. 지역에따라 유행아이템이
달라지는 경우도 많으니 참고하셔야 합니다.
성장가능성은 물론 현재의 주인이 잘 못하는 경우도 있고, 또 주변의 환경요인도 중요 합니다. 사업체의 위치가 중요한 것은
이런 이유죠.
4. 경쟁/경쟁가능성
경쟁이 없는 업소와 있는 업소는 수익성이 크게 차이가 납니다. 이미 Cash Flow에 일정부분 반영되어 있다고 볼수 있지만,
현재 경쟁이 없다해도 장래 경쟁업소 출현가능성이 있다면, 가치가 적어 지겠죠. 반대로 경쟁이 있는 경우엔 추가 경쟁
가능여부를 잘 살펴 보아야 합니다.
경쟁이 불가능한 독점업소(예컨데 대형빌딩내 구내매점이나 식당)는 가치가 크게 올라 가지요. 영업허가나 라이센스 취득이
어려운 경우(예컨데 일부지역의 세탁소 - 환경오염으로 신규 설립 규제시)에도 가치가 크게 올라 가지요. 이런 경우엔 대개
Cash Flow의 3배이상까지 가격이 나오기도 합니다.
5. 근무조건
주간 영업일수, 영업시간도 가격에 변수가 되지요. 근무시간이 적을수록 가치가 올라가는것은 당연 합니다. 같은 매상이라도
부부가 일하는지, 혼자 하는지, 그리고 매니저를 두고 주인이 근무를 안하는지에 따라서도 가격차이가 많이 나지요. 매니저를
두고 부부가 근무를 안할경우에는 매니저 월급을 Cash Flow에 포함하여 가치를 계산합니다.
6. 리스조건
그 다음으로 중요한 점이 리스의 안정성입니다. 주변 시세보다 낮은 렌트에 장기간 계약이 되어 있다면 가치가 있겠지요.
건물 주인의 성향도 주요 요인이지만, 쉽게 알 수 없는 점이므로 고려에서 제외합니다.
7. 안전성
그밖에 안전한 지역인지, 위험물 취급업소인지 여부에따라서도 가격차이가 나겠지요. 특히 요즘은 환경보호가 중요한 이슈가
되어 오염물질 배출 위험업소(주유소, 구식 기계사용 세탁소 등)은 시장에서 가치가 떨어지고 있습니다.
8. 장비, 인테리어, 건물 상태/신규오픈 비용
새장비나 깨끗한 장비와 건물이라면 가치가 더 나가는 것은 당연 하겠죠. 그리고, 신규오픈 비용이 많이드는 경우에는 기존의
사업체가 가치가 있는 것은 당연 하지요. 즉, 식당 같은 것은 기본 설비 투자가 크고, 허가등 사항도 시간이 많이 걸리고
까다롭기 때문에 영업이 잘 안되는 경우에도 장비와 라이센스가치가 상대적으로 큰편입니다.
9. 원가 접근법 - Cost Approach
그밖에 신규 업소나 이익이 나지 않는 업소인경우 Replacement Cost(새로 만드는 비용)을 참고해서 가격을 정합니다. 예컨데
식당의 경우 새로 만들려면 까다로운 허거조건과, 비용, 그리고 시간이 많이 듭니다. 이 비용을 고려해서, 식당 설비가 되어
있고, 허가가 나 있으면 지역적인 허거조건등에따라 달라지지만, 기본적으로 약 $20,000 ~ $50,000까지 가치가 있다고 봅니다.
10. 매상접근법 - Gross Sale Approach
한인업소의 경우 매상 및 손익보고가 부실한 경우가 많은것이 사실이기때문에, 가끔 사용하는 방법입니다. 즉, 전체 파악된
매상을 기준으로 몇달치 매상 또는 몇년치 매상을 가격으로 정하는 방법입니다. 세탁소는 15 ~ 20개월치 매상, 식당은
4 ~ 8개월치 매상 이런식이죠. 각분야의 경험이 많은 프로들이 거래 할때 가끔 쓰이기는 하지요. 이런 사람들은 일주일만
업소를 관찰해도 매상과 수익을 추정할 능력이 있는 경우가 대부분이죠.
가장 원시적이고 불합리한 방법으로, 개인적으로는 찬성하기 어려운 방법입니다. 이렇게 수익이 불확실한 업소는 전반적으로
가치가 떨어지게 마련이고, 특히 초보자나 이민자의 경우에는 가급적 피하시는것이 좋습니다.
11. 거래업소 비교법 - Market Approach
최근 거래업소의 거래 가격과 해당업소의 매상, 수익, 장단점을 비교해서 가격을 결정하는 방법입니다. 중개사들같이 거래
조건을 파악 할 수 있는 위치에 있어야 가능 하겠지요.
이런 여러가지 조건을 고려하여 가격을 정하게 됩니다. 그러나 이 가격도, 거래 조건에따라서, 예컨데 전액 현금 거래인가, 오너
캐리가 필요한 거래인가 등, 실제 거래 가격은 차이가 나지요.
가끔 업소의 가격을 CPA에게 문의 하는 사람들이 있습니다만, 업소 가격책정은 중개사의 역할임을 알려 드립니다. CPA는
영업상태 분석에는 적합하겠지만, 업소의 가격 책정은 전문 분야가 아닙니다.
여러 매물을 위의 기준으로 분석해 보시면 가격 적정여부가 어느정도 가려 질 것입니다.
감사합니다.
김 종수
중개사/Windermere Real Estate/Lane County
E-Mail: jamesthkim@naver.com Cell: 541-999-6654