자고나면 새로운 규제 속속 재건축단지 대응 어떻게

[해운]

쏟아지는 재건축 관련 각종 정부 규제에 지역의 재건축아파트 및 조합들이 이를 피하거나 조건에 부합하기 위해 어느때보다 바쁜 일정을 보내고 있다. 초기 재건축단지는 먼저 안전진단 장벽을 통과해야 하며 사업승인을 받은 단지도 개발부담금 등을 추가로 물어야 하기 때문에 이에 대처하기 위한 발걸음이 분주하다. 안전진단 강화와 개발부담금 관련 내용,그리고 이에 따른 지역 재건축 아파트들의 움직임을 살펴본다.

△안전진단을 통과하라=건설교통부가 3.30대책 후속으로 오는 25일부터 재건축 추진의 1차 관문인 안전진단 판정기준을 대폭 강화하기로 한 것에 따른 것으로 그동안은 안전진단이 통과의례에 불과했다면 앞으로는 실질적인 '관문'이 되는 것을 의미한다.

건교부에 따르면 조합추진위가 시·군·구청에 예비안전진단을 신청하면 한국시설안전기술공단,한국건설기술연구원 등 공적기관이 예비안전진단 평가를 맡는다.

안전진단 평가항목도 현재 45%인 구조안전성 가중치를 대폭 높이는 반면 15%인 비용분석 가중치는 낮춘다. 구조안전에 문제가 없을 경우 안전진단을 통과하지 못하도록 하기위해서다. 안전진단을 통과한 경우에도 시·도지사나 건교부가 필요시 재검토를 결정,재건축 사업 시행결정을 취소할 수 있도록 했다.

이에 따라 지역 재건축 아파트는 오는 25일 이전에 안전진단을 받기 위해 사업에 속도를 내는 등 분주한 나날을 보내고 있다. 실제로 8월 들어서만 안전진단 예비평가나 안전진단을 받은 곳은 수영구 삼익빌라,연제구 세화아파트 등 6곳에 이른다.

이에 따라 8월 현재 부산지역에서 재건축 예정구역 85곳중 재건축추진위원회 승인을 받은 37곳중에 안전진단을 아직 받지 않은 곳은 북구 덕천2(시영아파트),동구 범일 삼익아파트 등 11곳이다.

부산시 관계자는 "아직 안전진단을 받지 못한 곳 중 상당수는 일정이 촉박해서라기 보다는 사업성이 높지 않기 때문에 주저하고 있는 것으로 안다"고 말했다.

△관리처분계획 인가 신청 끝내라=다음달 25일 시행되는 재건축 개발부담금(재건축 초과이익 환수에 관한 법률)을 피할 수 있는 재건축 단지들의 움직임도 활발하다.

재건축초과이익환수법이 시행되기 전에 관리처분계획 인가를 신청하기 위해서다. 재건축 조합원당 개발이익(시세차익)이 3천만원을 넘을 경우 최대 50%까지 개발부담금을 물어야 하는데,관리처분계획 인가 신청을 했을 경우는 대상에서 제외되기 때문. 이에 따라 재건축사업 막바지 단계에 있는 단지들은 관리처분 총회를 열고,구청에 관리처분계획 인가를 신청하기 위해 서두르고 있다.

부산시에 따르면 부산에서는 재건축 예정구역 85곳 중 남천삼익,사직2지구,엄궁주공,사직 시영77지구,재송-보훈지구 등 5개 구역이 현재 착공되고 있는 곳 중 관리처분계획인가가 난 상태. 하지만 다음달 25일 이전까지 관리처분계획인가 신청이 가능한 곳 중 북구 만덕1구역(만덕주공), 만덕2구역(만덕동신타운),금정구 부곡1구역(부곡금강),사하구 다대2구역(다대주공2) 등 7곳은 현재 관리처분계획인가가 나지 않은 상태다.

이중 만덕 1구역이나 다대 2구역 등은 가능하면 다음달 25일 전에 관리처분계획 인가 신청을 낸다는 목표 아래 시공사측과 이에 대한 협상에 속도를 내고 있다.

반면 개발부담금에 크게 신경써지 않고 당초 일정대로 가는 곳도 있다. 북구 화명1지구,다대1구역 등은 무리하게 일정을 앞당기다 보면 더 큰 문제가 발생할 수 도 있다면서 당초 계획대로 간다는 입장이다.

△재건축 개발 부담금 산정 방법은=재건축 초과 이익은 '준공시점의 주택가격'에서 '추진위원회 승인시점 주택가격' 과 '개발비용','정상 집값상승분'을 빼면 된다.

사업 개시시점 및 종료시점의 주택가격은 공시가격을 기준으로 산정하며 만약 공시가격이 없으면 복수의 감정평가법인이 조사한 가격의 산술평균으로 산정한다.

?font color=red>怜플?사업에 소요된 개발비용은 재건축 조합이 지출한 비용을 통해 산정하며 회계 감사를 받은 후 계약서,금융자료,세금납부자료 등 증빙서류를 갖춰 제시해야 한다.

개발비용에는 건설비용,제세공과금,조합운영비 등이 포함되며 기반시설부담금 및 임대주택 의무건설 등에 따른 비용 역시 중복 부담을 없애고 개발비용으로 인정된다. 만약 조합이 제출한 금액이 기본형 건축비 수준의 적정 범위를 초과하면 검증 또는 개발비용검토위원회 자문 등을 거치게 된다.

?font color=red>怜플?사업기간 동안의 정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 시·군·구 평균 주택가격상승률 중 높은 비율을 기초로 산정된다.

여기서 재건축 개발 부담금은 초과 이익 규모에 따라 0~50%까지 단계별로 부과되는데 3천만원이 초과될 경우 3천만~5천만원은 10%,5천만~7천만원은 20%,7천만~9천만원은 30%,9천만~1억1천만원은 40%,1억1천만원 초과는 50% 부과된다. 단,초과 이익 3천만원까지는 면제된다.

또한 개발 부담금은 개시시점부터 종료시점까지의 초과이익을 대상으로 산정하며,이를 일(日)단위로 나눠 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼 부과한다.

특히 법 시행일 이후 기간의 이익에 대해서만 부과되므로,만일 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시 시점 대신 '법 시행일 당시의 주택가격'이 기준이 된다. 그러므로 재건축 사업이 이미 진행된 단지들은 개발 부담금이 법 시행 이후 초기 사업장 보다는 줄어든다.

한편 결정된 개발 부담금은 부과 종료시점으로부터 4개월 이내에 부과되며,부과일로부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 정달식기자 dosol@busanilbo.com

　# 부산지역 재건축구역 안전진단 관련 진행 현황

대상	예비평가	안전진단	미신청	제외 (단독주택)
추진위 승인 37곳(300세대 미만 포함)	서구 대동맨션 등 13곳	수영구 남천 삼익빌라 등 10곳	해운대구 재송근린 등 11곳	연제구 연산 등 3곳

※ 자료:부산시