일시적 2주택자, 2년 지나면 취득세는 토해내야 - 부동산114

[빨간돼지]

[5.10 절세혜택 실전 포인트]

양도세냐, 취득세냐… 절세 큰 쪽에 맞춰 거래시기 정해야

5.10 부동산 대책에 따라 일시적 2주택자의 종전 주택 처분기간이 2년에서 3년으로 늘어나게 된다. 집이 팔리지 않아 걱정이었던 수요자들에게 1년의 시간적 여유가 생긴 셈이다. 하지만 종전 주택 처분 시기를 무조건 늦출 순 없다. 2년 내 기존 주택을 팔지 못하면 감면 받았던 취득세는 다시 토해내야 하기 때문이다. 일시적 2주택자가 3년 내 종전 주택을 팔면 양도세는 연장 감면 받을 수 있지만 지방세인 취득세는 별개여서 매도 시기 결정에 신중해야 한다.

5.10대책 양도세 감면 조치… 7월부터 시행 예정

오는 7월부터 5.10대책의 양도세 감면 조치가 시행되면 9억원 이하 주택은 1가구 1주택자에 한해 2년만 보유하면 양도세를 내지 않게 된다.
또 2년 이내 단기 보유 후 집을 팔 경우 내는 양도세도 줄어든다. 1년 미만 보유 시 양도세율은 50%에서 40%로, 1년 이상~2년 미만 보유 시 양도세율은 40%에서 기본 세율(양도 차익에 따라 6~38%)로 바뀌게 된다.

# 일시적 2주택자, 취득세 변수를 고려해 주택 매도전략 세워야

# 지난 2010년 7월 은평뉴타운에 전용84㎡형의 6억짜리 아파트 한 채를 구입한 A씨. 원래 보유하고 있던 목동의 아파트를 팔아 잔금을 내려 했지만 아파트가 팔리지 않았다. A씨는 오는 7월까지 목동의 아파트가 팔리지 않으면 2주택자가 되어 양도세를 물게 될 처지에 놓였다. 그러던 중 지난 5.10대책을 통해 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간이 2년에서 3년으로 조정돼 매물을 처분할 시간이 늘어나게 됐다. 하지만 안도의 한숨도 잠시, 2년 전 감면 받았던 취득세는 7월까지 아파트가 팔리지 않으면 다시 물어내야 해 마냥 좋아할 수만은 없는 상황이다.

앞선 사례의 A씨는 6억 원의 은평뉴타운 아파트를 사면서 취득세와 농특세ㆍ교육세 등을 포함해 집값의 2.2%인 1320만원을 세금으로 냈다. 2주택자라면 4.4%인 2640만원을 내야 하지만 일시적 2주택자로 간주돼 취득세 50% 감면 혜택을 받았다. 하지만 A씨가 원래 보유했던 집은 2년이 다 돼 가는 현재도 팔리지 않고 있다. 그러던 차에 일시적 1가구 2주택자의 종전 주택 처분 기간이 3년으로 연장돼 3년 내 종전 주택을 팔면 양도세는 감면 받을 수 있게 됐다.

하지만 취득세 혜택은 함께 연장되지 않는다. 2년 안에 종전 주택을 팔지 못하면 신규 주택을 살 때 받았던 일시적 2주택자로서의 취득세 등 감면 세액에 대한 추징 사유가 발생하게 돼 감면 받았던 취득세를 토해내야 한다.

따라서 일시적 2주택자라면 3년 처분 기간을 활용해 양도세를 줄이는 것이 유리한지 취득세 감면 혜택이 더 커서 종전대로 2년 내에 처분하는 것이 나을지 비교해보고 처분 시기를 고려해야 한다

# 2년미만 단기보유 후 주택 팔 때 내던 양도세 크게 줄어

# 서울서 사업을 하고 있는 B씨는 은퇴 후 고향에 내려가 살기 위해 최근 부산에 5억 원짜리 아파트 한 채를 샀다. 명목상 1주택자여서 양도세 걱정도 없었다. 하지만 갑자기 회사 사정이 어려워지며 급하게 아파트를 처분하게 됐다. 최근 아파트 값이 5000만원 가량 올라 시세 차익을 거둘 수 있을 것으로 생각했지만 기쁨도 잠시… 단기간 보유 후 아파트를 처분하게 돼 양도세에 대한 부담이 컸다. 고민이 깊던 차에 5.10대책으로 양도세 비과세 보유기간 요건이 완화되며 B씨는 세금에 대한 부담을 덜 수 있게 됐다.

종전대로라면 B씨의 주택 보유 기간이 1년이 채 되지 않을 경우 양도세율50%를 적용 받아 2613만원을 양도세로 내야 하지만 5.10대책이 적용되면 40%인 2090만원만 양도세로 내면 된다.
1년 이상 2년 미만 보유했다면 양도세 부담은 더욱 크게 줄어든다. 종전에 양도세율 40%를 적용 받아 2090만원을 내야 했던 양도세가 기본 양도세율을 적용 받게 되며 세율이 24%로 낮아져 680만원으로 양도세를 해결할 수 있게 된다.
또한 B씨의 주택 보유 기간이 2년을 넘긴 시점이라면 달라진 5.10대책을 적용 받으면 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 종전에는 1주택자인 B씨가 양도세를 내지 않기 위해선 3년의 보유 기간을 채워야 했고 2년을 조금 넘긴 시점이라면 주택을 매도할 경우 기본 양도세율24%를 적용 받아 680만원을 양도세로 내야 했다. 하지만 이번 5.10대책에 따라 비과세 보유기간이 2년으로 줄면 양도세를 아예 내지 않아도 된다.

이번 양도세 감면 조치는 오는 7월 시행 예정이므로 잔금일 등을 조정하거나 2년 보유만 채울 수 있도록 거래시기를 관리하는 것만으로 양도세 감면이나 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주택 처분이 필요한 일시적 2주택자와 1주택자라면 이번 조치를 충분히 활용할 수 있도록 거래일자 중심으로 세밀한 처분 전략을 세워야 한다.

[우포의아침(조여동)]

좋은정보 고맙읍니다

[왕대박]

빨간 돼지님 정보 감사합니다~~^^

[지구마을]

빨간돼지님 짱짱짱!!

[목동]

알아보기 쉬운 좋은글이네요. 감사합니다.

[화창함]

궁금했는데 일목요연하게 올려 주셨네요 감사^^

[수지(실장)]

아는게 돈!!! 잘봤어요