게시글 본문내용
|
다음검색
1. 부동산거래 투명화 | ||
| ||
▶ 실거래가 신고제도는 - 부동산 거래시 이중계약서(다운계약서)작성을 제도적으로 차단하여 부동산거래를 선진화하고 - 실거래가에 의한 정상 과세가 이루어 질수 있도록 과세 인프라를 구축하는 한편등기 및 세무절차 전자화를 통한 민원간소화와 행정효율을 높이기 위한 것임 | ||
| ||
▶ 부동산 매매시 거래 당사자 또는 중개업자는 - 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공동으로 신고해야 함 * 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고 ▶ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고내용을 확인후 신고필증을 교부하며 - 신고필증은 부동산등기 특별조치법에 의한 검인으로 갈음됨 | ||
| ||
| ||
▶ 부동산 실거래가 신고의무 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)시 - 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과 되며 - 중개업자가 거래내용을 거짓기재 하거나 이중계약서 작성시에는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격정지가 됨 | ||
| ||
<신고단계> ▶ 신고의무 위반시 - 거래당사자 및 중개업자에게 취득세 3배이하의 과태료가 부과되고 - 중개업자에게는 등록취소 또는 6월이내 자격정지 ▶ 신고가격의 적정성을 검증(실거래가 검증시스템 구축)하여 그 결과를 과세관청에 통보 - 부동산가격공시 및 각종 시세자료가 공표되고 있어 종전과 같이 가격을 턱없이 낮추어 신고하기 곤란 <등기단계> ▶ 등기원인 서류로 제출되는 검인계약서 허위작성시 형사처벌 가능 - 등기부는 공정증서이므로 등기원인서류 부실기재시 형법(§228)에 의하여 - 5년 이상의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함 * 형법 제228조(공정증서원본등의 부실기재) ①공무원에 대하여 허위신고를 하여 공정증서원본 또는 이와 동일한 전자기록등 특수매체기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다 <처분단계> ▶ 양도가액은 추후 거래상대방의 부동산 양도시 취득가액이 되므로 허위기재시 불이익을 받게 됨 | ||
| ||
▶ 2006년 1월부터 시행됨 (공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 부칙) | ||
| ||
▶ 등기부에 실거래가를 기재토록하는 것은 - 실거래가 신고제도의 실효성을 제도적으로 뒷받침하기 위한 것으로 대부분의 나라가 시행하고 있는 제도임 ※ 등기 실거래 기재나라(예시) : 미국, 영국, 프랑스, 싱가폴 |
2. 주택보유에 따른 부담 합리화 : 보유세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 지난해 보유세를 개편하여 지역간 세부담의 불형평 문제는 많이 해소되었으나 - 보유세 부담 수준이 너무 낮아 국민들이 느끼는 현실과 차이가 있고 - 고가주택이나 여러채의 주택을 보유하는 경우에도 부담으로 작용하지 않아 부동산 시장 안정을 위해서도 미흡한 수준인 점을 감안 - 주택 보유에 상응하도록 부담수준을 강화한 것임 ▶ 예를 들면, 공시가격 11억원(시가 13.7억원 수준)인 고가주택의 ’05년도 보유세는 296만원(실효세율0.21%)으로 아반테승용차 (시가 1400만원) 보유세가 27만원(실효세율 2.0%)에 비해 매우 낮은 수준임 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
<2005년 보유세 부담 사례>
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 우선, 종부세 대상자의 과세방법이 ① 「인별합산방식」에서 「세대별합산방식」으로 전환되고 ② 과세기준금액은 현행 9억원 초과에서 6억원 초과로 하향조정됨 ③ 과표적용율은 매년 10%p(2006년 20%p)씩 상향 조정하여 - 2009년에는 과표적용율이 100%가 되어 공시가격과 동일하게 현실화 됨 ④ 또한, 세부담 상한도 전년 총세부담의 150% 이내에서 300% 이내로 조정됨 ▶ 이에 따라, 종부세 대상자의 평균 실효세부담율이 2005년 0.15%에서 2009년에 1% 수준에 이르게 될 전망 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 이번 대책으로 과세기준금액 6억원 이하인 서민 주택에 대하여는 크게 달라지는 것이 없음(현행 과세체계 유지) ▶ 다만, 서민들의 주택보유부담을 완화하기 위해 - 재산세 과표적용율(현행 : 50%) 조정을 2년간 늦추어 2008년부터 매년 5%p씩 점진적으로 상향조정 할 계획임 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 세대별 합산 과세는 - 세대별 주거현실에 기초한 것으로 - 형평성 차원이나 경제 현실에 부합되는 과세방식 ▶ 또한, 부부간, 세대원간 분산 등기를 통한 조세회피를 실질적으로 예방 가능 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 1세대는 주민등록상의 1세대 1주택 양도세 비과세 적용시의 세대범위와 같음(소득세법 시행령 §154) - 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성 - 다음의 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정 - 30세 이상인 경우 - 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우 - 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ⇒ 즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대 불인정 <사례1> 부부간 단독세대를 구성한 경우 - 부부가 단독세대를 구성하는 경우에도 동일한 세대 <사례2> 부모명의로 1주택, 자녀명의로 1주택 모두 2주택을 소유하는 경우 - 자녀가 30세 이상이거나, 직업이 있는 경우로서 각각 별도의 세대를 구성하고 각각 살고 있는 경우는 각각 1세대 1주택에 해당 - 그러나, 자녀가 미혼이고 30세 미만이며 직업이 없는 경우는 - 주민등록상 별도의 세대로 되어 있더라도 - 1세대 2주택에 해당 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 종부세 세대별 합산과세는 - 부동산 투기억제가 주된 목적이며 - 제도의 본질에 부합하는 과세단위는 개인이 아니라 주거단위인 세대이므로 - 자산소득 부부합산 위헌 결정예와 같이 취급하기는 곤란 ▶ 현재에도 실거래가 6억원 초과 고가주택 양도세도 인별이 아닌 세대를 기준으로 과세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 과세기준일(매년 6.1) 현재 본인, 배우자 및 세대원이 소유하는 주택은 합산대상 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 세대별 합산시 납세의무자는 주택을 소유하고 있는 세대원중 주된 주택 소유자가 됨 - 주된 주택 소유자는 거주자와 배우자 및 세대원 중 주택금액이 많은 자이며 - 주택금액이 같은 경우 종부세 신고서에 주된 주택소유자로 기재된 자가 납세의무자가 됨 ▶ 주택을 소유하고 있는 세대원은 주택소유가액을 한도로 연대하여 납세의무를 짐 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 지금까지는 인별로 소유주택의 공시가격을 합산하여 - 과세기준금액(공시가격 9억원) 초과시 종부세를 과세하였으나 ▶ 앞으로는 1세대를 기준으로 세대원이 소유하는 주택가격을 모두 합산하여 - 합산가액이 6억원 초과시 그 초과분에 대해 종부세가 과세됨 <예시> 父 5억원 1주택, 子 5억원 1주택 보유시 - 2005년 : 각각5억원으로 모두 종부세 과세기준금액 (’05년 9억원)이하이므로 종부세가 과세 제외되고, 재산세만 과세 - 2006년 이후 : 세대별 합산에 따라 10억원이 되기 때문에 6억원을 초과하는 4억원에 대해 종부세 과세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 그렇지 않음 ▶ 주택분 재산세는 현재와 같이 - 물건별로 과세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 지난해에는 종부세 도입 초기인 점을 감안 - 과세기준금액을 다소 높게 책정하였으나 - 과세인원수가 4만명에 불과하고 실효성이 낮아 - 양도세 고가주택기준과 유사한 공시가격 6억원 수준으로 책정 ※ 과세기준금액 6억원으로 책정시 과세인원수 : 16만명 전체 970만가구의 1.6% 수준 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ <종부세> : 매년 10%p씩(2006년은 70%) 상향조정하여 2009년까지 100% 현실화 - 고가주택 및 다주택보유 보유세의 실효성을 조기에 높여 정책목표를 효과적으로 달성하고자 하는 것임 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ <재산세> : 2008년부터 매년 5%p씩 상향조정 - 보유세는 종부세 단계에서 강화되므로 서민주택에 대하여는 당분간 현행체계를 유지한 뒤 2008년부터 점진적으로 현실화 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 종부세는 주택을 세대별로 합산하여 그 금액이 과세기준금액인 6억원 초과시 그 초과금액에 대해 과세 <예시> 공시가격 10억원 아파트의 경우
|
보유세 계산 사례 |
▶ 공시가격 10억원인 아파트의 2006년 보유세 계산 | ||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||
(단위 : 천원, %) | ||||||||||||||||||||||||||
2. 계산조건 : 과세기준금액 하향조정 : 9억원 → 6억원 과표적용율 상향조정 : 재산세-08년부터 매년 5p%상승, 종부세-매년 10p%상승(’06년:20p% 상승) 세율 : 6억-9억 : 1%, 9억-20억 : 1.5%, 20억-100억 : 2%, 100억초과 : 3% | ||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||
▶ 아무 영향이 없음 ▶ 이번 대책은 공시가격이 6억원을 초과하는 주택에 대해 종부세가 강화되므로 - 6억원 이하의 1세대1주택에 대하여는 재산세만 부담 ▶ 당초 금년 5.4대책에서 발표한 실효세율 현실화도 - 현행 과표현실화율 50%를 2006, 2007년 2년간 현실화율을 유보하여 2008년부터 매년 5%p씩 현실화해 나갈 계획 | ||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||
▶ 우리나라 GDP 대비 보유세수 비중은 0.6%로 OECD평균 0.9%보다 낮은 수준 * GDP 대비 보유세 비율(%) : 영국 3.4, 미국 2.6, 일본 2.1, 프랑스 1.7, 캐나다 2.9 |
3. 비사업용 토지에 대한 보유세 강화 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 토지에 대해서는 현재 3가지로 구분하여 - 농지ㆍ공장 등에 대해서는 단일세율로 분리과세하고 - 상가, 사무실 등 사업용 토지에 대해서는 낮은 누진세율로 과세(0.6~1.6%) - 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지에 대해서는 높은 누진세율(1.0~4.0%)로 과세 ▶ 사업용토지는 생산활동에 이용되나 - 나대지 등 비사업용토지는 현재 생산활동에 직접사용하지 않고 있고 - 재산증식 목적으로 소유하는 경우가 많아 투기수단으로 이용되고 있는 점을 감안 ▶ 지가가 오를 경우 생산비 증가로 이어져 기업의 경쟁력을 떨어뜨리게 되므로 ▶ 이번 대책에서는 비사업용토지를 주택ㆍ사업용토지보다 보유세를 강화하였음 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 비사업용 토지에 대한 종부세는 대폭 강화하되 3억원 이하 토지는 현행 과세체계를 유지하고 당초 계획대로 과표적용율을 매년 5%p씩 상향조정
▶ 사업용토지와 분리과세 대상 토지는 생산에 사용되는 점을 감안 - 과표적용율을 매년 5%p씩 상향조정하고 - 세부담 상한은 현행과 같이 150% 유지(당초계획유지) | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||
(단위: 천원, %)
주) 1. 세 부 담 : 재산세 + 종부세, ( ) : 실효세부담율 2. 계산조건 : 과세기준금액 하향조정 : 6억원 → 3억원 과표적용율 상향조정 : 재산세-매년 5p% 상승, 종부세-매년 10p% 상승(’06년 : 20p% 상승) 세율 : 3억-20억 : 1%, 20억-100억 : 2%, 100억초과 : 4% |
4. 투기이익 환수 : 양도소득세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
가. 양도세 실가과세 전환 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 현재 기준시가 과세 원칙이나 예외적으로 실거래가 과세 - 현재 실가로 과세되는 경우는 - 미등기 양도, 1년 이내 단기양도 - 투기지역내 주택양도 - 1세대 3주택 이상 보유자의 주택 양도 - 6억원 초과하는 고가주택 양도 - 허위계약서 작성등 부정한 방법에 의한 거래 - 납세자가 실거래가로 신고하는 경우임 * ’04년 현재 전체 양도세 과세대상자의 30% 수준 실가 과세 ▶ 2006년 부터는 - 1세대 2주택의 경우 및 - 비사업용 나대지ㆍ잡종지 및 부재지주의 농지ㆍ임야ㆍ목장용지는 실거래가로 과세됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 양도소득세 실거래가 과세제도는 - 2007.1.1부터 전면적으로 시행함 ▶ 실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 실거래가 과세 전환시에도 1세대1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 유지(비과세) - 1세대1주택(3년이상 보유 등 요건) * 다만, 1세대1주택이더라도 양도가액 6억원 초과주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 현재도 부동산 가격이 오른 투기지역 등에 대해서는 실가과세 * 양도세 과세대상 중 약 30%(세액기준 45%)는 실가과세 ▶ 실가과세는 이제까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
나. 1세대 2주택 양도세 중과 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 중과내용 : 1세대2주택자의 양도차익에 대해 - 50%(주민세 포함시 55%) 세율 적용 - 장기보유특별공제 배제 * 장기보유특별공제율 : ㆍ3년이상 ~ 5년이하 : 양도차익의 10% ㆍ5년초과 ~ 10년이하 : 〃 15% ㆍ10년초과 : 〃 30% ▶ 시행시기 : 2007.1.1부터 시행 - 금년에 입법조치후 1년간 유예후 시행 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함 - 서울ㆍ광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍ㆍ면지역 제외) : 모든 주택 - 기타지역 : 국세청 기준시가(공시가격) 기준으로 3억원을 초과하는 주택 ※ 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍ㆍ면지역, 기타 도지역 ▶ 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택 ①1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택 ㈀ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택 * 구체적 범위 : 별첨 참고 ㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것 * 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당 ㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택 ㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 ② 1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시ㆍ군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시ㆍ군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도 ③ 1세대1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것 ④ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정판결일로부터 3년이내 ⑤ 수도권ㆍ광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하주택 - 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 제외 ⑥ 상기 ①~④외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택 < 별첨 > 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 전체 970만 세대의 2.8%인 28만세대로 추정 * 1세대 2주택 72만 세대의 38.2% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 1세대2주택 중과제외 대상 판정시 - 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택 - 다만, 소형주택인 경우에도 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택(재개발, 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 1세대 2주택 양도세 중과는 - 1년간 유예기간을 두고 2007.1.1부터 시행되는 것임 ▶ 1세대 2주택을 보유한 자는 - 2006.12.31 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음 (1년간 유예) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 수도권과 광역시의 경우 원칙적으로 모든 주택을 대상으로 주택수를 계산하여 1세대 2주택 여부를 판정 - 그러나, 수도권과 광역시에 소재한 기준시가 1억원 이하의 주택은 양도세 중과대상에서 제외됨 - 다만, 기준시가가 1억원 이하인 주택이라도 -「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)은 양도세 중과대상에 해당됨 ▶ 또한, 수도권ㆍ광역시중 郡지역이나 도농복합시의 邑ㆍ面지역은 - 지방과 같이 기준시가 3억원을 초과하는 주택만을 대상으로 주택수를 계산하여 1세대 2주택 여부를 판정하는 것임 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나 - 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 주택수 계산에 포함되므로 - 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택에 해당됨 ▶ 지방에 소재하는 주택이 기준시가 3억원을 초과하여 1세대 2주택에 해당하는 경우 - 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며 - 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나 -「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재한 주택(재개발ㆍ재건축주택)인 경우 양도세 중과대상에 해당됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당 ▶ 기준시가 9천만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 - 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음 ▶ 그러나, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 - 수도권 기준시가 9천만원 주택는 1세대2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 - 1세대2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로 - 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택에 해당되어 양도세가 중과됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 본 사례는 1세대 2주택에 해당 ▶ 어떤 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨 - 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 원칙적으로 제외되나 - 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택(재개발ㆍ재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 다가구 주택은 1채의 주택을 지분형태로 소유(예 : 甲 1/2, 乙 1/2)하는 건축법상 단독주택이나 * 다가구주택 : 3층이하, 1개동의 바닥면적 200평이하 - 세법상 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄 ▶ 위 사례의 경우 - 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함 - 구분된 각각의 주택이 수도권ㆍ광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권ㆍ광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나 ㆍ 수도권ㆍ광역시 소재하고 1억원 이하이면 중과대상에서 제외되고, 수도권ㆍ광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 이하이면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨 - 다만, 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 오피스텔은 건축법상 - 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하고 있음 * 오피스텔 건물기준(건설교통부 고시 제1998-161, 98.6.8) ㆍ사무구획별 전용면적중 업무부분이 50% 이상일 것 ㆍ욕조가 있는 욕실, 사무구획별 노대(발코니) 설치 금지 ㆍ타용도의 복합건축물인 경우 건물출입구를 별도로 실시 ▶ 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 - 하나의 주택으로 계산됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음 ① 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택 양도시 ② 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택 ③ 1주택자가 다른 1주택자와 혼인하여 2주택이 된 경우 혼인일로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 ④ 다음주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 적용(다음 주택 먼저 양도시는 과세) - 상속주택 - 문화재보호법에 의한 문화재주택 - 농어촌주택으로서 상속주택, 이농ㆍ귀농주택 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 - 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나 ▶ 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨 - 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며 - 甲씨가 지방파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였음 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당함 ▶ 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니함 - 조특법상 감면대상 주택 : 중과제외 - 거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
< 사례 > ▶ 대치동 ×× 아파트 34평형(보유기간 3년) ▶ 취득가액 550백만원 양도가액 700백만원 (27.3% 상승) ————————————————— 매매차익 150백만원
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
다. 장기보유특별공제제도 개선 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- 다른 주택과의 형평성 유지를 위해 기준면적미만 6억원 초과 고가주택에 대한 장기보유특별공제를 폐지 * 기준면적미만 고가주택 장기보유특별공제율 신설배경 ㆍ’02.12월 고가주택의 기준을 면적(45평이상)ㆍ가액(6억원 초과)기준에서 가액기준만으로 변경함에 따라 ㆍ1세대1주택으로서 45평미만 주택이 비과세에서 고가주택으로 과세됨에 따른 세부담을 완화하기 위해 신설 ▶ 주택으로서 15년 이상 보유시 45%의 장기보유특별공제가 적용되는 경우 - 1세대 1주택자 - 1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못한 주택 (예 : 서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 거주요건 미충족한 주택) - 6억원 초과 고가주택 - 1세대 2주택자와 1세대 3주택 이상 보유자는 중과여부와 상관없이 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유특별공제만 적용받게 됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 상기 사례의 경우 약 1,600만원의 세부담 경감효과가 있음 - 장기보유특별공제율이 30%인 경우 : 약 6,200만원 - 장기보유특별공제율이 45%인 경우 : 약 4,600만원 (단위: 천원)
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 농지대토란 - 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체취득하여 경작하는 것을 말함 ▶ 현재 농지대토로 비과세를 받기 위해서는 - 3년이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전 농지의 양도일부터 1년 이내에 - 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 - 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우이어야 함 ▶ 여기서 농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구와 그 연접한 시ㆍ군ㆍ구를 말함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 현재는 농지대토로 비과세 받으려면 - 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 - 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상이어야 하는데 ▶ 앞으로는 농지대토로 인정받으려면 - 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 2분의 1이상이거나 - 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상이면 됨 ▶ 다만, 종전과 같이 한도없이 모두 비과세 받을 수 있는 것이 아니라 - 8년 자경농지 양도세 감면제도와 같이 감면세액의 한도가 5년간 1억원으로 제한되게 됨 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 농지대토에 대한 비과세는 - 농민이 경작상의 필요에 의하여 농지를 대체취득하는 것을 지원하기 위한 것이나 ▶ 현재 행정복합도시 건설등에 따른 농지수용으로 받은 수용대금으로 - 인근의 농지를 무차별적으로 매입함으로써 주변 지역의 지가를 상승시키고 토지시장을 불안하게 하는 요인으로 작용하고 있으므로 ▶ 대토농지 취득요건을 완화하여 불필요한 대토수요를 줄임으로써 - 토지시장을 안정시키고 수용에 따른 보상자금이 생산적인 부문으로 이동하기를 유도하기 위함 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 현재 법령에 자경에 대한 정의규정 없이 기본통칙으로 - 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우로서 대리경작 등을 제외하고 있으나 * 조세특례제한법 기본통칙 69-0…3 【자경의 정의】 ①법 제69조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지로서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지를 제외한다. - ‘자기책임하에 농사를 지은 경우’라는 개념이 명확하지 않아 납세자의 불필요한 민원 및 실질적으로 영농에 종사하지 않아도 감면되는 문제 발생 <사례> ㆍ트럭을 보유하고 개별화물업을 하였어도 농기계를 소유한 자 등에게 필요시마다 일을 시키고 품삯을 지불한 것은 자기책임하에 농사를 지은 것임(국심2004부4203, 2005.2.15) ㆍ농지소재지외 소재 회사에서 근로를 제공하거나 화물운송업을 한 경우에도 농지면적이 적고, 근무회사가 농지 소재지 인근에 있어 근무하면서 자경할 수 있음(국심2003중3874, 2004.4.16) ▶ 자경의 정의를 농지법의 자경 개념과 일치되게 법령에 규정함으로써 - 실질적으로 영농에 종사하는 사람만이 감면혜택을 받도록 하기 위함 (현행) 직접 경작하거나 자기책임하에 농사(기본통칙에 규정) (개정) 농작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 경작(시행령에 규정) * 농지법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 5. "자경"이라 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다. |
첫댓글 여순자님 좋은자료 감사해요...새해 복 많이 받으세요^^
항상 울님들위해 고생하십니다..새해 복 많이받으세요
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^