재개발/재건축/리모델링 쉽게 이해하기

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재개발/재건축/리모델링 쉽게 이해하기

부동산시장에서 일반인이 접근하기 어려운 분야 중 하나가 재개발/재건축(정비사업)과 리모델링 관련 내용들이다. 정비사업과 관련된 법적인 용어들은 매우 어려울 뿐만 아니라, 각 사업 진행의 단계에서 요구되는 지식들도 상당하기 때문이다. 이에 정부는 과거에 무분별하게 난립하던 법령들을 도시 및 주거환경정비법, 즉 도정법으로 정비사업 관련 법들을 모두 통합한 바 있다.

하지만 일반인의 접근성과 체계성을 높인 것에는 성공했지만 여전히 해당 분야가 어렵다는 사실은 것은 매한가지다. 법률내용이 어렵더라도 정비사업은 이제 우리 주거생활과 뗄레야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 형성하고 있으므로 기본적인 사항은 알고 있어야 한다.

서울 강남지역은은 물론 1기신도시의 아파트까지 노후도가 높아지면서 정비사업 진행 없이는 열악환 주거환경을 개선하기가 사실상 불가능하기 때문이다.

다만 어려운 정비사업/리모델링 관련 용어들을 모두 익혀야 할 필요는 없다. 해당 사업이 왜 필요한지, 그리고 그 사업이 우리의 주거생활에 어떠한 영향을 미치게 될지 "육하원칙 Q&A"를 통해 일반인 입장에서 간략하게 풀어봤다.

(1) 정비사업은 누구에게(who), 왜(why) 필요할까?

정비사업은 낙후되거나 노후된 지역에서 거주하는 사람들이 그 주인공(조합원)이다. 자가용을 10년 타면 많이 사용했다고 말하듯이, 주택이라는 물건도 20~30년을 쓰게 되면 노후도가 높아져 정비사업을 통해 재활용하거나 새롭게 건설할 필요성이 높아지는 것이다.

재개발, 재건축, 리모델링의 개략적인 정의는 아래 표와 같다.

(2) 어디에(where), 무엇이(what) 정비 대상인가?

재개발/재건축/리모델링은 각각의 사업성격이 다르므로 정비되는 대상의 주택물건의 유형도 구분된다. 일반적으로 재개발지역으로 분류되는 곳들은 위의 첫째 사진처럼 단독주택, 다가구주택, 연립, 원룸 등이 밀집되고 도로가 협소한 곳들이 대부분이다. 반면 재건축은 도로여건은 나쁘지 않지만 단독/아파트/주상복합 등의 노후화된 공동주택이 그 대상이다.

한편, 리모델링은 정비사업과는 그 성격이 다소 다르다. 재개발/재건축처럼 노후주택을 헐지 않는 아파트가 대상이며, 수선이나 증축을 통한 사용가치 증진을 사업의 목적으로 한다. 수도권 지역을 기준으로 구분해 보면 서울의 강북권에 재개발구역이 많으며, 서울의 강남권에 재건축이 그리고 경기도의 1기신도시 5개 지역에 리모델링 대상이 집중돼 있다.

(3) 언제(when) 재개발/재건축/리모델링 할 수 있나?

재개발은 사업가능 연한이 별도로 정해져 있지 않다. 단독/연립 등 상대적으로 넓은 구역을 대상으로 하다 보니 준공연한의 편차가 심하기 때문이다. 이 때문에 자치단체 조례 규정에 따라 전체 주택의 노후도를 60~70%이상으로 충족하는 경우를 기본적인 대상구역으로 하고 있다.

재건축은 1991년 이후 준공됐다면 40년 이상 경과되어야 재건축을 추진할 수 있다. 하지만 건축기술이 발달하지 못했던 1980년 대에 지어진 아파트들의 경우 준공시기에 따라 재건축 가능시기가 각각 다르므로 시,도 조례를 참고할 필요가 있다. 서울시에 따르면 1981년에 준공된 아파트는 20년 뒤인 2001년부터 재건축이 추진될 수 있었다. 반면 1986년에 준공된 아파트는 30년 뒤인 2016년부터 재건축이 가능하다.

리모델링은 준공 이후 15년 이상이 경과된 공동주택을 그 대상으로 하며 1기신도시인 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 등 1990년 대 초?중반에 지어진 아파트들이 주된 대상으로 분류된다.

(4) 어떻게(how) 진행되나?

재개발과 재건축 그리고 리모델링의 사업방식과 단계는 그 사업의 성격에 따라 약간씩 다르다. 기본계획에서 착공/준공까지 크게 9개의 단계로 구분되는데, 재개발과 리모델링이 총 8개 단계, 재건축이 9개 단계로 재건축이 사업단계가 더 많다. 이는 재개발과 달리 재건축이 "안전진단"이라는 절차가 추가되기 때문인데, 일반주택 중심인 재개발은 헐고 새로 건축하는데 비용이 적은 반면 5~20층의 아파트는 헐고 새로 건축하는데 비용이 많이 들기 때문이라고 할 수 있다. 쉽게 말하면 고층아파트는 헐고 새로 짓는데 비용이 많이 드는 만큼, 안전성에 문제가 없다면 더 사용하라는 의미로도 볼 수 있다.

한편, 주택법 적용을 받는 리모델링은 안전진단을 2차에 걸쳐 받는다. 이유는 무엇일까?

리모델링은 재개발/재건축과 달리 헐고 새로 건축하지 않는다는 데 그 이유가 있다. 새로 지은 아파트라면 준공허가를 받으면 사업이 마무리되지만 기존 구조물(철골 등)을 그대로 사용하는 리모델링은 안전성에 대한 추가적인 검증을 진행할 필요성이 있기 때문이다.

또한 리모델링에만 있는 건축심의, 행위허가의 사업단계도 아파트의 기존 구조물을 그대로 사용하기 때문에 설계도를 검토하는 과정이 반드시 필요하다고 볼 수 있다.

(출처:매일경제)