1세대 1주택, 출국후 2년내에 양도하면 비과세 (국세청의 10 월22일 수정 답변)

[봉봉]

2008년 10월 22일, 국세청으로부터 네번째 답변을 얻었습니다.

결론 : 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 비과세

출국전에 1세대 1주택을 요건을 갖춘 경우, 갖추지 못한 경우 모두다

출국일로부터 2년이내에 처분하면 양도세 비과세이지만,

2년 경과후에 처분하면 양도세를 내야 한다는 답변입니다.

앞선 세번의 답변에서는 출국일로부터 거주자이기때문에 세금을 내야 한다는 답변이었으나,

네번째 답변에서는 2008년 2월 22일 법개정으로 2년이내에만 매각하면 비과세 된답니다.

세번에 걸친 인터넷 질문의 답변과 10월 20일의 전화통화 결과와는 달리,

네번째 답변에서는 2년이내에 처분하면 양도세는 없다는 결론입니다.

아뭏든 출국일로부터 2년이 경과하면

출국전에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다하더라도

양도세를 내야 한다는 것입니다.

1억의 양도차익이 있었다면 수천만원의 양도세를 내야 합니다.

양도세와 앞으로의 부동산가액 증가를 예상하여 처분시기를 잘 판단해야 하겠습니다.

특별한 양도차익이 기대되지 않는다면 늦어도 출국일로부터 2년이내에 처분하여

양도세 비과세 혜택을 받으시기 바랍니다.

**보유기간, 거주기간을 갖추지 않아도 비과세 됩니다.

저는 2006년 초에 최초로 E2비자를 신청, 발급받아서 살고있던 집을 전세주고 출국해서

2008년, 금년 초에 1차 갱신을 할때도 도움이 될까하여 처분하지 않았으며,

최근 몇년동안 미국 부동산이 많이 하락하여 한국 아파트를 처분하려 알아보니

출국전에 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다 하더라도 출국일로부터 2년이 경과되었기 때문에

양도소득세를 내야 한다는  결과입니다.

저와 같은 경우가 없기를 바라는 마음에서 이 글을 씁니다.

한국에서 추진한 E2비자 담당 변호사 또한 E-2 비자 신청시에는 한국에 부동산 소유 여부는 

E-2 비자 조건중에 하나가 아니기 때문에 큰 영향을 미치지 않는다 합니다.

즉, E2비자 발급 후에는 한국에 있는 부동산을 처분해도 무방하다합니다.

저와 비슷한 경우가 많으리라 생각됩니다.

미사모 회원 여러분들, 유의하시기 바랍니다.

출국한지 2년지나서 양도세 과세대상인 경우라 하더라도,

한국으로 귀국하여 1년이 경과하면,

출국전에 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 처분시 양도세가 없으며,

출국전에 비과세 요건을 갖추지 못한 경우 입국후의 기간을 합산하여 요건을 갖추어서

처분하면 양도세 없다합니다.

해외이주시의 비과세      내용출처)인컴텍스

• 거주자인 상태에서 취득한 주택을 해외이주법에 의한 해외이주로 인해 양도(해외이주확인서를 발급받는 경우임)
• 출국일 및 양도일 현재 양도주택 1주택만 보유해야함(비과세특례대상 상속주택등 보유시 비과세 안됨)
• 출국일로부터 2년이내 양도해야됨(2006.2.9이전 국외이주한 경우 2007.12.31일까지 양도해야됨)
• 주택상태에서 양도만 해당됩니다.
• 비과세판단시 보유기간 및 거주기간 요건은 필요 없습니다.
• 해외이주확인서를 발급받고 출국전에 양도하는 경우에도  위와 내용 동일(출국일을 해외이주확인서 발급일로 간주,발급일로부터 1년내 양도해야되며,발급일~출국일 사이의 기간에 다른 보유주택이 없어야 한다.)
• 1년이상 국외거주를 필요로 하는 취학  또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에도 출국사유만  다를 뿐 해외이주법에 의한 해외이주와 동일하게 적용됨(재직증명서,취학증명서,재학증명서등 제출)

참고) 10월 9일, 12일, 19일, 21일 네차례 걸쳐 국세청에 한 질문과 답변입니다.

질문 : 비거주자 양도세 특례	| 작성일 : 2008-10-21
거주자로서 구입한 주택을 비거주자가 돼 처분하는 경우에는 요건을 채우지 않아도 양도세를 물지 않을 수 있는것으로 알고 있습니다. 2006년 2월 9일 이전에 전 가족이 출국하는 경우에는 양도시기와 상관없이 혜택을 줬지만, 2006년 2월 9일 이후 출국한 경우부터는 2년 안에 팔아야 비과세 혜택을 받게되며, 이전에 출국한 사람은 2007년말까지 양도하면 종전 규정에 따라 특례를 인정받을 수 있는것으로 압니다. 질문1) 그렇다면 양도세 비과세 요건을 갖추지 못한 경우이며, 2008년 1월 1일 출국한 경우에는 2009년 12월 31일까지 처분하면 비과세 혜택을 받는것입니까? 질문2) 출국전에 1가구1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라도 전 가족이 출국하는 날로부터 비거주자가 되기때문에 출국일 이후에 처분하면 양도세를 내야하는 것입니까? 위 질문1, 2가 모두 맞다면, 질문1)의 경우 비과세 요건을 갖추지 않고도 2년내에만 처분하면 비과세 혜택을 받고, 질문2)의 경우는 비과세 요건을 갖추고도 비거주자이기 때문에 출국일로부터 비과세 혜택이 없다면 형평상 문제가 있지 않나요?

답변 :	| 답변일 : 2008-10-22
안녕하십니까?  1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다. 2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문에서 비과세되는 “1세대 1주택의”의 정의를 “거주자 및 그 배우자가…구성하는 1세대”라고 규정하여 비거주자는 비과세 규정이 적용되지 아니합니다. 다만, 비거주자일지라도 본문 단서조항에 따라 각호의 규정요건을 갖춘경우에는 예외적으로 비과세 규정을 적용하는 것입니다. ● 소득세법 시행령 제154조 [ 1세대 1주택의 범위 ] ① 법 제89조 제1항 제3호에서 '대통령령이 정하는 1세대 1주택'이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 '1세대'라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2008.02.22 개정) 3. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.(2006.02.09 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.(2008.02.22 개정) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

질문 : 비거주자가 되는 시점	| 작성일 : 2008-10-19
해외이주법에 따른 국외이주가 아니라 투자비자(E2)를 받아서 전 가족이 미국에서 살고 있습니다. 국내에 거주할 때 3년보유 2년거주 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었다하더라도 전 가족이 출국하여 해외에 거주하면 비거주자가 되어 비과세 혜택을 받을 수 없는 것으로 이해됩니다. 비거주자 상태에서 양도하면 양도세를 내야 하는데,비거주자가 되는 시점은 언제입니까? 전 가족이 출국하는 시점인지, 출국후에 1년이 경과되는 시점인지 잘 모르겠습니다. 즉, 언제까지 양도하여야 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금합니다.

답변 :	| 답변일 : 2008-10-20
귀하의 국세행정에 대한 지속적인 관심과 협조에 감사드립니다. 1. 국내에 1주택을 보유한 거주자인 1세대가 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 나목 및 다목 규정의 「해외이주법」에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도(출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)하는 경우 양도일 현재 다른 주택의 소유사실이 없는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)되는 것이나, 양도하는 주택이 이에 해당되지 아니하는 경우에는 당해 규정에 따른 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하고 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국한 날은 당해  「해외이주법」에 따른 해외이주 사유로 세대전원이 최초로 출국한 날을 말하는 것입니다. 또한, 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 날은 당해 사유로 인해 세대전원이 최초로 출국한 날을 말하는 것입니다. 3. 또한, 국내에서 거주하다가 투자이민에 따라 주소 또는 거소의 국외이전을 위하여 출국하는 경우에는 그 출국하는 날의 다음날부터 비거주자로 보는 것입니다.

질문 : 비거주자가 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 요건	| 작성일 : 2008-10-12
해외이주법에 의한 국외이주가 아닌 투자비자(E2)를 받고 미국에 전 가족이 거주중입니다. 영주권은 없는 상태입니다. 국외이주 하기전에 10년이상 보유, 거주한 아파트 하나를 소유하여 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었어도, 전 가족이 해외로 출국한지 2년이 넘으면 비거주자에 해당되어, 아파트를 처분하면 양도세를 내야한다는 답변으로 이해됩니다. 주변에 저와 유사한 1세대1주택 사례가 있어서 추가 질문드립니다. 1. 한국에 있을때 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 경우에도 저와 같이 투자비자로 전 가족이 해외거주중인 경우 비거주이지만, 출국일로부터 2년이내에 매각하면 양도세가 없다는데 그런지요? 2. 투자비자로 전 가족이 해외거주중 해외에서 사업에 어려움이 있어서 현지 수입만으로는 생활이 곤란하여, 부인 혼자 한국으로 돌아가서 한국회사에 취업하는 경우에, 남편 명의의 부동산을 매도할 때 양도세가 어떻게 되는지 궁금합니다. 즉, 남편과 아이들은 미국에서 생활하며, 부인은 취업목적으로 한국으로 귀국하는 경우를 말씀드립니다. 1), 2) 질문 모두 영주권이 없는 저와 같은 경우입니다. 빠른 답변에 감사드립니다.

답변 :	| 답변일 : 2008-10-13
안녕하십니까?  1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다. 2. “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것이며 거주자ㆍ비거주자의 구분은 거주기간ㆍ직업ㆍ국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서, 귀 상담의 경우 비거주자에  해당하는 사례로 판단됩니다. 3. 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정의 1세대 1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택을 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세) 되는 것이나, 이 경우 주택의 소유자가 비거주자인 경우에는 당해 규정은 적용되지 아니하는 것입니다.

질문 : 1가구 1주택 요건이 충족된 아파트를 해외거주 중 양도하면 세금은?	| 작성일 : 2008-10-09
보유기간, 거주기간 모두 충족된 아파트(다른 주택 없음)를 전세주고 E2비자로 미국에 와서 3년가까이 살고 있습니다. 영주권은 없습니다. 금년초에 국세상담실에 전화한 결과 저는 비거주자라 합니다. 내년이나 후년쯤에 아파트를 매각하려 합니다. 최근에 부동산관련 세법이 바뀌었다는데, 저의 경우 언제 팔아도 양도소득세가 없는지요?

답변 :	| 답변일 : 2008-10-10
안녕하십니까?  1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다. 2. “거주자”라 함은 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말하는 것이며 거주자ㆍ비거주자의 구분은 거주기간ㆍ직업ㆍ국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서, 귀 상담의 경우 비거주자에  해당하는 사례로 판단됩니다. 3. 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정의 1세대 1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택을 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세) 되는 것이나, 이 경우 주택의 소유자가 비거주자인 경우에는 당해 규정은 적용되지 아니하는 것입니다.

참고) 국세청 국세상담내용에 있는 몇가지 질문, 답변 사례입니다.

답변일자 : 2008-03-24

● 질문

과중한 업무에 수고 많으십니다.

일선 세무서 담당자마다 다른 해석을 하고 있는 듯 하니
다음과 같은 사항에 어떠한 해석이 옳은지 판단하여 주시기 바랍니다.

해외이주법에 따라 출국 당시 소법 89조에 의거 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 자가 출국일로부터 2년 이후에 당해 주택을 양도하는 경우

갑설)
소법 89조 및 소령 154조 1항의 규정은 거주자의 경우에만 비과세 규정을 적용하는 것이므로, 출국일로부터 2년이 경과한 후 양도하는 주택에 대하여는 비과세 규정을 적용하지 아니한다.

을설)
소령 154조 1항 단서조항은 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 거주기간과 보유기간의 제한을 받지 아니한다는 것 일뿐, 출국 당시에 이미 비과세 요건을 충족한 경우라면 양도시기와 상관없이 비거주자가 된 이후에 양도한 주택에 대해서도 비과세 규정을 적용하는 것이 타당하다.

● 답변

안녕하십니까? 

귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 질의에 대해 다음과 같이 답변드립니다.

1세대 1주택 비과세 규정은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 나목 또는 다목에 해당하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도일 현재 거주자에 해당하는 경우에 한하여 적용되는 것입니다.

비거주자 1세대1주택비과세 해당여부 및 장기보유특별공제

| 답변일자 : 2008-06-16

● 질문

저는 무주택 세대주로서 서울 소재 000 아파트를 1995.4.20
150,000,000원에 취득하여 동 아파트에서 계속 거주하다가 2000.5.15 전 세대원이 미국으로 이민을 갔으며, 비거주자 신분에서 2008.6.10 동 아파트를 270,000,000원에 매도하게 되었습니다.
이와같은 경우에,
첫째,이민을 가기전에 1세대1주택으로 5년이상보유하고 거주하고 1세대1주택비과세 요건이 충족된 상황에서 이민을 간 뒤, 양도를 하였음으로 1세대1주택 비과세가 되는지요,
둘째, 만약 비거주자라 1세대1주택 비과세 해당이 되지 않는다면,
장기보유특별공제는 보유기간이 13년임으로 매년 4%씩 적용하여
52%에 해당되는지요,
내용을 정확하게 알고 신고를 하고 싶습니다.

● 답변

국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다.

출국일 현재 국내에 1주택만 소유하고 있던 거주자가 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 양도일 현재 국내에 다른 주택을 소유하지 아니하고 거주자로서 소유하던 국내의 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세를 비과세(고가주택을 양도한 경우 및 조합원입주권을 보유하고 있는 경우 제외) 받을 수 있는 것입니다.

다만, 2006. 2. 9. 전에 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국한 경우로서 2007. 12. 31.까지 주택을 양도하는 경우에는 출국일부터 2년 이상 경과한 경우에도 종전의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(고가주택을 양도한 경우 및 조합원입주권을 보유하고 있는 경우 제외)되는 것입니다(주민등록표등본과 외교통상부장관이 교부하는 해외이주신고확인서 등을 확인하여 판단)

다만, 해외이주 외의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류자격을 취득하여 이주하는「해외이주법」제4조 및 동법 시행령 제3항 규정의 현지이주는 위 규정이 적용되지 아니합니다.

한편, 장기보유특별공제 적용과 관련하여 양도일 현재 비거주자인 경우에는 양도하는 주택의 보유기간이 10년 이상인 경우에도 공제율은 100분의 30을 적용하여야 하는 것으로 판단됩니다(서면5팀-1008, 2007. 3. 29)

1세대 1주택 양도세 질문입니다.	| 답변일자 : 2008-05-30
● 질문
안녕하세여 ^^; 현재 1세대 1주택인데요 2001년에 구입하고 2008년에 매도를 할 예정입니다. 비과세대상이지만 소유주 분께서 해외에 나가있는상황이라 소유주 부인되는분이 소유주의 동의하에 국내에서 처분하려는데 이럴경우는 비과세대상이지만 과세로 처분이 되는지 궁금합니다.
● 답변
안녕하십니까?  1. 국세행정에 대한 관심 및 협조에 감사드리며, 귀 질의에 대하여 다음과 같이 답변 드리니 참고하시기 바랍니다. 2. 1세대 1주택 비과세는 거주자에게 적용하는 것으로서 귀 질의경우 주택 소유주가 거주자인지 비거주자인지 먼저 판단하여야 할 것이며, 소득세법상 거주자와 비거주자의 구분은 거주기간ㆍ직업ㆍ국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단하는 것으로서, 「소득세법 시행령」 제2조 제4항의 규정에 의해 계속하여 1년이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지고 출국하거나 국외에서 직업을 갖고 1년 이상 계속하여 거주하는 때에는 비거주자로 보는 것이나, 이 경우에도 국내에 가족 및 자산의 유무 등과 관련하여 생활의 근거가 국내에 있는 것으로 보는 때에는 거주자로 보는 것입니다.  2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정의 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세) 되는 것이나, 양도하는 주택이 이에 해당되지 아니하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

[forward21]

여러모로 알아보시느라 수고하셨습니다..^ㅡ^감사~

[jordanrules]

봉봉님 무슨 미국이민관련 책하나 내셔도 되겠어요~~전 꼭 살것임을 다짐합니다.~~