유럽 부동산 펀드 괴롭히는 또 다른 요인 ‘환헤지’... 디폴트 트리거될 수도

[어이그야]

해외 부동산 공모펀드, 대부분 환헤지형
헤지 계약으로 스왑뱅크 추가 출자 요구할 수도... 디폴트 가능성

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유럽 부동산 펀드 괴롭히는 또 다른 요인 ‘환헤지’... 디폴트 트리거될 수도

출시된 대부분 펀드가 환헤지(hedge)형이라는 점이 또 다른 뇌관이 될 조짐이다. 환헤지란 외국 돈과 우리 돈의 교환 비율을 미리 확정하는 계약을 맺는 것을 말한다. 당시 환헤지형이 많았다는 사실이 지금은 두 가지 측면에서 부정적으로 작용하고 있다. 첫째, 유로화가 올랐지만 펀드 수익률 개선엔 도움이 되지 못하고 있다.

둘째는 디폴트다. 환헤지 때문에 디폴트가 나는 펀드가 나올 것이라는 전망이 나온다. 헤지 계약이 만기를 맞으면 펀드는 헤지 은행에 자금을 유로로 줘야 하는데, 공실로 부동산 가격이 내린 탓에 건물을 팔아도 헤지 은행에 줘야 할 돈보다 부족한 이유에서다.

24일 금융정보 제공업체 에프앤가이드에 따르면 유럽 부동산에 투자하는 국내 공모펀드는 18개로, 이 중 16개가 환헤지형이다. 환노출형인 공모펀드 2개는 ▲이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)ClassA ▲이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)ClassC-I이다.

두 펀드 또한 원래는 환헤지형이었으나, 기초자산의 가격이 급격히 떨어지면서 환노출형으로 전환됐다. 이 펀드는 독일 프랑크푸르트의 트리아논 빌딩에 투자한 상품인데, 재택근무 확산으로 오피스 빌딩의 수요가 줄어들면서 기초자산의 가치가 하락했다.

펀드의 기초자산 가격이 최초 가격보다 50% 이하로 떨어지면서 환헤지 은행(스왑 뱅크)인 스탠다드차타드은행은 해당 펀드들과 환헤지 계약을 조기 종료했다. 이 탓에 두 펀드만 환노출형 공모펀드가 됐다. 두 펀드의 설정 이후 수익률은 ClassA의 경우 마이너스(-) 81.45%, ClassC-I은 –81.19%다. 건물을 매입할 때 매입금액의 55~60%를 대출로 조달해 건물 가격 하락 폭보다 펀드 손실이 더 크다.

한편 펀드가 자주 만기 연장되면서 펀드 만기 전 환헤지 거래가 먼저 만료되는 것 역시 문제다. 연장 또는 신규 계약을 체결하지 못한 상태에서 환헤지 거래 만기일 환율이 환헤지 환율보다 높으면 손실이 발생할 수 있다. 당장 다음 달 15일 한국투자밀리노부동산투자신탁1호는 환헤지 거래가 만기 되는데 해외 부동산 시장 침체로 환헤지 은행들이 헤지 거래를 기피하고 있어 환노출 펀드로 전환될 전망이다.

이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)ClassA  - 81.45% 폭락

이지스글로벌부동산투자신탁 229(파생형)ClassC-I  –81.19% 폭락 

다음 달 15일 한국투자밀리노부동산투자신탁1호 15일 만기로 환노출 펀드로 전환시 

얼마나 폭락할지 ㅋㅋㅋ 

자 다음 폭락할 펀드는 어디가 될지 

[띠아모]

개미들만 죽어나네요.ㅠㅠ
속이 타다 못해 문드러집니다.

[영어짱]

감사합니다