한국은 평지가 별로 없죠..그리고 그린밸트 등 규제도 많아요. (1)

[박홍균]

아래에 제가 쓴글에 "한국은 평지가 별로 없죠..그리고 그린밸트 등 규제도 많아요."라는 댓글이 달렸네요.

과연 그럴까요?

아래의 글은 제가 2008년에 쓴 글입니다.

참고하시길 바랍니다.

■ 우리나라의 땅은 남아 돕니다.

우리나라의 집값은 왜 오르는가에 대해 이야기할 때 항상 등장하는 이론 중의 하나가, "우리나라는 땅이 좁아서 집값이 오르는 것은 어쩔 수 없다"는 것입니다. 과연 그럴까요?

만약 이렇게 생각하는 분이 있다면, 유럽에서 인구 밀도가 가장 높고, 우리나와 인구 밀도가 비슷한 네델란드를 한번 가서 수도인 암스테르담을 한번 둘러본 뒤 전국을 한번 돌아보라고 하고 싶습니다. 나라가 좁아 한시간이면 끝에서 끝까지 갈 수 있습니다. 

네델란드를 한번만 둘러 본다면, 네델란드 사람들이 땅이 넓은 미국보다 더 넓고 쾌적하게 살고 있다는 것을 알게될 것입니다. 네델란드의 수도 암스테르담에는 5~6층 이상 건물이 아예 없습니다. 

왜그럴까요?

우리나라 전체 면적에서 택지 공장용지 공공용지 등 도시 용도로 사용하는 땅은 6%정도입니다. 대부분의 선진국은 10%가 넘습니다. 6% 중에서도 주택이 차지하는 면적은 3% 밖에 되지 않습니다. 선진국은 대부분 6%가 넘습니다.
규제로 묶어 놓은 국토(규제가 많을수록 공무원들은 부자가 된다는 사실을 아십니까?)를 3%만 개발하면 지금보다 두 배나 많은 집을 지을 수 있습니다.

3%정도 개발한다면 환경보호론자들 눈물 찔찔짜거나, 입에 개거품 물면서 반대하겠지만, 우리나라는 국토의 3/4이 산인 나라로 세계에서도 가장 산이 많은 나라 중의 하나입니다. 3%를 주거지로 개발했다고 전혀 문제될 것이 없습니다.

그리고 좋은 공기에 푸른 녹지를 즐기면서 살겠다는 개발 반대론자나 환경 보호론자들에게 이 자리를 빌어 한마디하고 싶습니다. 평생을 집한 채 사려고 목숨을 거는 가난한 서민들이 좀 쉽게 집 하나 살수 있게 제발 좀 반대하지 마세요.

■ 세계에서 가장 인구 밀도가 높은 서울

참고적으로 우리나라와 네델란드 인구 밀도는 약 4~500명/1㎢ 입니다. 
중국에서 인구밀도가 가장 높은 도시는 상해나 북경이 아닌 선전(홍콩 옆에 있는 경제 특구)으로 ㎢당 2,079명, 일본의 동경은 1㎢당 5,300명입니다.

그런데 서울의 인구 밀도는 얼마나 될 것 같습니까? 

서울의 인구 밀도는 1㎢당 17,000명입니다.

어떻게 서울이 더 높으냐고요? 전국민의 절반 이상이 살고 있는 아파트 때문에 가능한 이야기입니다. 한마디 덧붙이면 지구상에서 아파트에서 사는 인구가 가장 많은 나라가 한국이고, 아파트가 단독 주택보다 비싼 나라가 한국입니다.

우리나라보다 훨씬 좁은 집에 사는 일본의 동경이 서울보다 인구 밀도가 낮은 이유는, 지진 때문에 고층아파트가 거의 없기 때문입니다.

■ 저만 이런 생각을 하고 있는 것이 이닙니다.

아래의 기사는 2008년 2월 4일자 매일경제 신문 기사입니다. 저와 비슷한 생각을 인수위에서 하고 있다는 사실이 정말 반갑네요.

=========================================================================
농지ㆍ산지 규제 풀어 여의도 350배 땅 공급 - 인수위 2020년까지

이명박 정부'가 올해부터 택지 공장용지 공원 등으로 사용할 수 있는 '쓸만한 땅(도시용지)'을 충분히 공급하기 위해 농지ㆍ산지 이용규제 완화작업에 착수한다. 

특히 장기 로드맵을 마련해 오는 2020년까지 12년간 도시용지 3000㎢를 추가 공급한다는 구상인데 이는 여의도(8.5㎢)만한 지역을 350개 이상 지을 수 있는 땅이다.

3일 대통령직 인수위원회와 관련부처에 따르면 인수위는 국토 가용면적을 획기적으로 늘리기 위해 '농지ㆍ산지 이용규제 완화'를 새 정부 주요 국정과제 중 하나로 선정했으며 신설 예정인 농수산식품부 주도로 구체적인 시행방안을 만들기로 했다. 

인수위는 가급적 올해 안에 농지ㆍ산지에 대한 실태조사와 규제현황을 파악해 법령 개정까지 마무리짓는다는 방침이다. 이를 위해 이르면 다음달 중 태스크포스를 구성하고 오는 6월까지 규제완화 방안을 마련할 계획이다. 

농업진흥지역 내 농지대체 제도 폐지 등이 집중 검토될 것으로 예상된다. 

농지법 등 관련법 개정시기는 일단 오는 12월로 잡혔다. 다만 이용규제 완화에 따른 토지공급에는 충분한 시간을 둘 방침이다. 오는 2020년까지 도시용지 3000㎢를 확보한다는 게 목표다. 

건설교통부에 따르면 전 국토 중 택지 공장용지 공공용지 등 도시용도로 쓰이는 땅은 6101㎢에 불과하다. 전 국토 중 6.1% 수준이다. 그러나 일본은 7%, 영국은 14.4%(DEFR 기준)에 이르며 다른 선진국들도 10% 수준을 웃돈다. 

한편 인수위는 새 정부에서 추진할 20대 전략, 220개 국정과제를 오는 5일 이 당선인에게 보고하고 공장 신ㆍ증설이나 금산분리 규제완화 방안 등 20여 개 중점과제를 따로 추려서 발표할 예정이다. 
========================================================================

그리고 아래 기사도 매일 경제에서 가져온 기사입니다. 참고하세요.

========================================================================
영국처럼 땅 활용땐 분당급 420개 건설 

국토 52억평 개발가능…비싼 땅에 경제 멍들어

샐러리맨들이 붐비는 서울 명동의 A음료체인점. 
외국계 프랜차이즈인 이곳에서는 천연 과즙을 살짝 얼린 음료 한 잔을 3800원에 판다.
하지만 미국 뉴욕의 맨해튼 지점에서는 똑같은 과일음료 한 잔이 3.57달러(3328원ㆍ세금 포함)다.
서울의 가격이 뉴욕 맨해튼보다 비싼 근본 이유는 땅값(임대료)이다. 

명동에선 한 잔당 1330원(35%ㆍ3월 매출액 기준)이 임대료로 들어가지만 맨해튼에선 임대료가 665.6원(20%)에 불과하다. 
땅값이 비싼 나라에 사는 죄로 명동의 샐러리맨들은 과일음료 한 잔을 마실 때마다 잔당 665원씩을 더 내고 있는 것이다. 

대한민국은 비싼 땅값 때문에 `바가지`를 쓰고 있다. 
과일음료 한 잔에도 `비싼 땅` `좁은 땅`의 업보가 녹아 있다. 
생활물가와 임대료, 대출금 상환이 걱정되는 중산서민층 뿐만이 아니다. 
기업들도 "더 이상은 못 견디겠다"고 아우성치고 있다. 

중국 다롄시 창신다오에 조선소를 짓고 있는 STX가 그런 예다. 
강덕수 STX 회장은 "중국에서 확보한 100만평 규모의 용지를 한국에서 확보하려고 했다면 투자액(10억달러) 전부를 땅 사는 데 집어 넣어야 했을 것"이라고 말했다. 

대다수 한국인들은 `비싼 땅` `귀한 땅`을 숙명처럼 짊어진다. 
너무 좁은 국토(9만9899㎢)에 너무 많은 사람들(4849만7000명)이 살고 있다는 고정관념 때문이다. 
그러나 토지 전문가들은 "한국인이 비싼 땅에 비좁게 사는 것은 자업자득"이라고 잘라말한다. 
쓸 만한 땅이 널려 있는 데도 제대로 활용하지 못하고 있다는 통렬한 지적이다. 

건설교통부에 따르면 한국에서 대지, 공장용지, 공공용지 등 도시적 용도로 쓰이는 땅의 비율(국토이용률)은 6.1%(6101㎢)에 불과하다. 
그러나 일본은 7%, 영국은 14.4%(DEFR 기준)에 이르며 다른 선진국들도 10% 수준을 웃돈다. 
`산이 많아 국토이용률을 높이기 어렵다`고 생각하면 오산이다. 
52억평의 개발 가능 공간이 남아 있다. 

채미옥 국토연구원 선임연구위원은 "경사가 급해 개발하기 힘들거나 군사시설보호구역, 수질보전구역 등으로 묶인 곳을 빼고도 개발가능지(관리지역 내 개발가능지)가 51억9574만평(1만7176㎢)에 달한다"고 말했다. 

땅을 비싸고, 귀하게 만든 근본적인 원인은 토지를 야금야금 공급해 왔다는 점이다. 
수요에 비해 토지 공급량이 턱없이 모자르다 보니 조금씩 공급되는 땅을 놓고 투기가 벌어지기 일쑤였다. 
확실한 해법은 땅 공급을 한꺼번에 확 늘리는 것이다. 

김정호 자유기업원 원장은 "땅은 얼마든지 있다"며 "토지 공급을 획기적으로 확대하면 단기적인 부작용이 있을지언정 중장기적으로는 엄청난 경쟁력과 편익이 국가와 국민들에게 돌아갈 것"이라고 말했다. 

한국이 영국처럼 국토이용률을 14.4%로 끌어올리면 집, 공장, 학교, 도로 등을 지을 수 있는 땅이 136% 늘어난다.분당신도시(19.6㎦)를 420여 개 지을 수 있는 땅이다. 
지금보다 두 배 이상 넓게 살아갈 수 있다는 계산이 나온다. 

또 현재의 지목 비율을 그대로 유지한다고 가정하면 1인당 도시적용지는 34.7평에서 81.9평으로, 1인당 택지와 도로용지는 각 15.5평에서 36.6평으로 불어난다. 
=========================================================================

사실 우리나라 국토 계획은 인구가 3000만명에 1인당 국민 소득이 1000달러도 안되고, 국민의 50%가 농업으로 먹고 살던 박정희 정부에서 만들어 놓은 것을 아직도 사용하고 있습니다. 그중 가장 대표적인 것이 그린벨트와 절대 농지입니다.

하지만 이제 우리나라는 더 이상 농업 국가가 아닙니다. 식량 무기화에 대응하기 위해 농사를 계속 지어야 한다고 주장하는 분들이 많은데, 국토의 1%면 분당급 신도시 50개는 지을 수 있습니다. 국토의 1%가 택지화 된다고 식량이 얼마나 감소하겠습니까? 그래도 양보 못하겠다고요. 그러면 우리나라 국토 면적의 75%를 차지하는 산의 1%만 깍아서 집을 지어도 안되겠나요?

[소라소라]

정말 공감합니다. 아파트에 사는거 지겨워요. 산 깎아서 택지 만들어 공급좀 해 주었으면 좋겠어요.
건설회사들이 아파트를 만들어야 이익이 많이 남으니까 아파트로만 토지를 조성하네요

[natureb]

서울 인근의 어느 산을 깍을라고요?ㅎㅎ 산 깍아 택지 만드는덴 돈(비용) 안드나요?ㅎㅎ 산때문이 아닙니다.ㅎㅎ
박홍균님의 본 글에도 설명했지만 서울의 인구 밀도가 유독 높아서 그래요. 너도나도 다 서울 와서 살려고 하니까 부동산 비용이 높아질수밖에 없죠 뭐. 네덜란드 검색해보니까 남한 면적의 약 40%쯤 되는 면적에 1,700만명이 사는데, 수도인 암스텔담 인구가 100만명이 채 안되네요. 수도 면적은 비슷한데. 이 얘긴 네덜란드 사람들은 상대적으로 전국토에 분산돼서 살고 있는거고요, 한국은 서울과 서울인근에 인구의 약 절반이 바글바글 모여사는 겁니다.ㅎㅎ 어디 평지가 모자라서 산을 깍아 도시 만들어야 할 정돈가요 한국이?

[natureb]

서울 인근의 서쪽만 가봐요. 거의 다 들판입니다. 고양시, 파주시 땅 널널해요.ㅎㅎ 공간이 모자라서 그런게 아니라고요.
이건 한국인들이 스스로 초래한 현상이라 봐야지 왜 엄한 산 탓하고 환경론자 탓하는지.ㅎㅎㅎ 너도나도 더 많이 서울와서 살게 서울 인근의 산 깍아 집짓는게 바람직한 현상인가요? 서울경기를 제외한 나머지 땅은 뭐할라고요?ㅎㅎ 밀집도 어느 정도 선까지 효율성이 높아지는거지 일정 수준을 넘어가면 오히려 혼잡비용등 비용(손실)이 더 커져요. 부분의 이익이 반드시 전체의 이익과 일치하진 않는겁니다. 너도나도 다 서울와서 싼값에 살고 싶겠지만, 그럴수도 없고요 또 그게 어느정도 수준을 넘으면 바람직하지도

[natureb]

않아요. 효율성뿐만 아니라 리스크도 커집니다. 가령 다 서울와서 밀도높게, 효율성높게 사는데 거기에 지진 한방 나봐요.ㅎㅎ 또 전쟁 나봐요.ㅎㅎ 밀집(효율)도 분산도 적정 수준이란게 있는겁니다.
허면 왜 유독 한국인들은 이렇게 극단적으로 힘들게 살게 된걸까요? 격변의 현대사를 겪으면서 남들 따라, 대세 따라 사는게 자기들 생존과 안전 그리고 이익에 도움이 된다고 생각하기 때문 아닐까요. 많은 초식동물들도 무리지어 살며 몰려다니는거 그런거지요. 또 인간들도 무슨 사고나면 남들따라 행동한다잖아요. 그게 항상 합리적이지도 않으면서.

[굿과정보원]

지식도 논리도 없는 듣보잡이, 책까지 내신 박홍균님 글에 딴지걸려고 쓴 댓글에 너무 자상하게 답변하시네요.

[natureb]

일전에 어느 기사와 다큐에서 일본학자가 한국의 <지방소멸>에 대해 경고하는 내용을 본적이 있는데, 일본의 저출산 고령화가 더 가속화된 원인중 하나로 도쿄로 도쿄로 인구가 몰려드는 현상을 막지 못한걸 중요한 실패 원인으로 꼽더라고요. 젊은이들이 높은 도쿄의 주거비용을 감당하지 못하면서 더 결혼과 출산을 포기하는 악순환을 만들게 됐다고. 한국도 인구를 국토에 분산시키는 일종의 국토균형발전-가령 지방에 일자리를 만들고 교육문화시설등을 유치하고 하는 등의 정책적 노력을 하지 않으면 지방 인구는 서울(수도권)으로 몰려들어 지방은 점점 비게 되고 서울의 주거등 부동산비용을 감당하기 힘들어서 출산을 줄이는 악순환에

[natureb]

빠지게 될거라고. 한정된 서울로 몰려들고 있고 몰려들게 만들고 있는 사람과 정책이 문젠겁니다.

그리고 홍콩이나 싱가폴은 더 비싼데 서울은 비싼것도 아니라고 무식한 소리 하는데요, 서울은 한국어를 사용하는 한국인들 5천만명이 살고싶어 하는 대도시지만 홍콩과 싱가폴은 중국어 혹은 영어를 쓰는 10억명의 중국인들과 세계인들이 살고싶어 하는, 더 많은 인구와 더 많은 돈이 몰려드는 대도시입니다. 부동산비용이 서울보다 훨씬 더 비쌀수 밖에 없어요.

[부금투]

인구 총량이 증가하면, 도시의 외연적 확장은 피할 수가 없죠
그러다 보면, 도시인근 임야나 농경지를 밀고 택지개발도 하게 되죠

임야는 평지상태보다 사용면적이 훨씬 크죠, 삼각형을 생각하면 됩니다.
임야는 목재를 생산하는 토지이고, 또 묘지로 사용하기도 하죠
토지가격 때문에 임야를 밀고 들어가는 건 재차 고민을 해야 합니다.

산림 조림을 어떤 수목으로 하고,
한 해에 벌목할 수량은 어느 정도인지 그런게 중요한거죠
묘지는 어느 정도 사용하고, 종중이나 한국의 성씨가 묘지와 관련있다는 걸 파악하는게 중요하죠

한국의 성씨는 대를 잇는 사회제도가 아니라,
묘를 정연하게 쓰고, 부수는 용도라는걸 아셔야 합니다.

[부금투]

조선이 미쓰를 낸게
한국의 성씨를 기준으로, 각 종중별로
묘를 정연하게 쓰기는 하는데
정연하게 부수는건 고민을 안 했죠

도시주택지 문제는, 도시계획을 짤때, 도시주택 순환개발에 집중을 안해서 그렇습니다.
일전에도 이야기했지만, 주택가격(토지가격) 압력을 이용해서 인구억제를 하다보니
도시지역 인근이 난개발 나버린 상태입니다.

이건 토지가격을 0 으로 리셋내고, 재정비하면 20~30년 동안
인구를 인구계획으로 줄이거나, 증가억제한다는 전제하에서
도시주택 순환개발로 해결할 수 있습니다.

[마지로]

수치로 내보이는 현실에 백문이 필요할까요?.....선진국들에 비해 주거용지로의 국토이용율이 너무 적은건 현실인걸....그걸 객관적이고 확실하게 수치로 보여주는데 무슨말이 더 필요할까요......문득 그런 생각이 드네요.....많은 요구가 있었지만 또한 하려한다면 사실 충분한 공공임대를 확대할수 있지만........아마도 의도적이 아닐까요?.......그처럼 여타 나라들에 비해 주거용지로의 활용이 적은건 어쩜 의도적이란 의심이 짙습니다만........