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[남경]

17회 부동산학개론 기출문제

1. 부동산학 기본개념 > 부동산학 총론

 

	일반적으로 부동산의 개념을 물리적, 경제적, 사회적, 법ㆍ제도적 개념으로 나눌 수 있다. 부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?4
①	생산요소
②	자산
③	자본
④	공장재단
⑤	소비재

해설 (자자생소상)

*부동산의 경제적 개념:자산,자본,생산요소,소비재,상품

(자산) 부동산은 다른 재화에 비해 그 경제가치가 큰 자산이다.

(자본) 부동산은 자본을 구성하며 그 증식수단 이기도 하다.

(생산요소) 토지는 노동,자본,경영 등과 함께 생산요소이다.

(소비재) 토지는 생산요소 이기도 하지만 소비재의 성격도 포함.

(상품) 부동산은 하나의 상품으로서 시장에서 거래

2. 부동산학 개론 

	토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하는 것은?1
①	유지(溜地)
②	택지(宅地)
③	나지(裸地)
④	공지(空地)
⑤	맹지(盲地)

 해설

(지적법에 의한 토지분류 28개)

-전,답,과수원,목장용지,임야,광천지,염전,대,공장용지,학교용지,주차장용지,주유소용지,창고용지,

 도로,철도용지,제방,하천,구거,유지,양어장용지,수도용지,공원,체육용지,유원지,종교용지,사적지,

 묘지,잡종지,

* 지적법 시행령 제5조 (지목의 구분)
 법 제5조제1항의 규정에 의한 지목의 구분은 다음 각호의 기준에 의한다.

 <개정 2002.12.26, 2003.6.30, 2004.2.17, 2004.12.18, 2005.12.9>

1. 전
물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·

관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다.

2. 답
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.

3. 과수원
사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등

부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

4. 목장용지
다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5. 임야
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는

"임야"로 한다.

6. 광천지
지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.

7. 염전
바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의

부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여

소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다

8. 대
 다음 각목의 토지는 "대"로 한다.
가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및

부속시설물의 부지
나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지

9. 공장용지
다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10. 학교용지
학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.

11. 주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된

부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.
가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법

제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다)
나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12. 주유소용지
다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에

설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.
가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13. 창고용지
물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된

부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다.

14. 도로
다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로

등을 제외한다.
가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어

이용되는 토지
나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지
다. 고속도로안의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15. 철도용지
교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된

역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.

16. 제방
조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지는

"제방"으로 한다.

17. 하천
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.

18. 구거
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의

유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.

19. 유지
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이

자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.

20. 양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된

부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.

21. 수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된

부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.

22. 공원
일반공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서

국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다.

23. 체육용지
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·

골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로

한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장,

유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지

24. 유원지
일반공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·

동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만,

이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천·구거

또는 유지[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외한다.

25. 종교용지
일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의

부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.

26. 사적지
문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다.

다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기

위하여 구획된 토지를 제외한다.

27. 묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로

결정·고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된

부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28. 잡종지
다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는

곳으로 허가된 토지를 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장,공동우물
나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및

     오물처리장 등의 부지
다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

-------------------------------------------------------------------------------------------

(택지)

-건축할 수 있는 토지 또는 건축물이 지어져 있는 토지

-감정평가상의 택지는 주거용,상업용,공업용지 포함.

(나지)

-건교부의 표준지 조사.평가기준에 따르면 나지는 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권등

-토지의 사용,수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지.

-동일한 토지라 하더라도 나지는 최유효 이용의 가능성이 크다는 점에서 건부지보다 가격이 비싸며

 시장성도 크다.

-우리나라 관계법에서는 나지를 저지와 갱지로 구분하지 않으나 일본에서는 이를 구분하고 있다.

*나지(일본) 저지:지상에 건축물이 없는 토지로서 사법상 공법상 제한을 받는 토지.

                 갱지:지상에 건축물이 없는 토지로서 공법상만의 제한을 받는 토지.

(공지)

-건축법상 건폐율 때문에 한 필지 내에서 "건축물이 차지하고 있는 부분은 제외하고 남은 토지"이며

 필지단위 개념이 아니다.

(맹지)-타인의 토지에 둘러싸여 있어 도로에 어떤 접면을 갖지 못한 토지.

(소지 또는 원지)-대지 등으로 개발되기 이전의 토지로 주로 1차산업으로 이용.

(공한지)-주로 도시 토지에서 지가상승만을 노리고 장기간 방치한 토지.

(포락지)-하천법상의 개념으로 "지반이 절토되어 무너져 내린 토지".

(유휴지)-바람직 하지 않게 놀리고 있는 토지.

(한계지)-택지 이용의 최원방권의 토지.

1. 법률에 의한 분류

⑴ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 분류

① 용도지역

 전 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4개 용도지역으로 구분하고 있다.

 또한 각 지역은 다시 몇 개의 용도지역으로 세분된다.

② 용도지구

 필요에 따라 특정한 구역을 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구 등 용도지구로 지정할 수 있다.

③ 용도구역

 일정한 권역을 정하여 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역으로

 지정할 수 있다.

⑵ 지적법에 의한 분류

 지적법에서는 모든 토지를 사용 용도에 따라 28개 지목으로 구분한다.

⑶ 산지관리법에 의한 분류

 산지관리법에서는 산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 전국의 산지를 보전산지(임업용산지,

 공익용산지)와 준보전산지(보전산지 이외의 산지)로 구분하고 있다(법 제4조 참조).

⑷ 국유재산법에 의한 분류

 국유재산법과 지방재정법에서는 국ㆍ공유 부동산에 대하여 행정재산과 보전재산, 잡종재산 등으로

 다양하게 구분한다.

2. 부동산활동에 따른 분류

⑴ 필지(筆地)

 하나의 지번이 부여되는 토지의 등록단위를 말한다. 필지란 지적법(또는 부동산등기법)상의

 용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시이다.

⑵ 획지(劃地)

 인위ㆍ자연ㆍ행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는, 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.

 필지가 권리를 구분하기 위한 법적 개념이라면, 획지는 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이라

 할 수 있다. 부동산의 거래나 이용 등 부동산활동과 현상의 단위로서 부동산학에서 사용되는 개념이다.

 토지의 가치는 용도에 따라 달라지는 경우도 많으므로 부동산감정평가활동에서는 토지를

 다음과 같이 용도에 따라 분류하고 있다.

*토지 용도에 따라 분류 

1. 택지(宅地)

주택이나 점포, 공장 등의 건물부지로 이용되고 있거나 이용될 토지를 말한다.

2. 농지(農地)

전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현장이 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지와 이에 관련된 설비 등을 말한다.

3. 임지(林地)

산림 및 원야를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지(濕地)·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.

4. 후보지와 이행지

① 후보지(候補地)

택지지역, 농지지역, 임야지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. 즉 용도적 지역 중 대분류 상호간의 전환과정에 있는 토지를 의미한다.

② 이행지(移行地)

용도적 지역 중 소분류 지역 범위 안에서 다른 용도로 전환되고 있는 과정에 있는 토지를 말한다. 예를 들어 주택지역에서 상업지역으로 이행되고 있는 토지를 말하는 것이다.

※  공한지와 유휴지, 휴한지

① 공한지(空閑地)

도시 내의 택지 중에서 지가상승만을 기대한 토지투기 목적으로 장기간 방치되고 있는 택지를 말한다. 바람직한 토지이용계획 때문에 나지로 된 토지는 공한지가 아니다.

② 유휴지(遊休地)

부동산투기 등 바람직스럽지 못한 목적으로 이용하지 않고 있는 토지이다.

③ 휴한지(休閑地)

농지의 비옥도 회복을 위하여 휴경하고 있는 농지를 말한다. 유휴지와 대립되는 개념이다.

3. 부동산학 결정분야 > 부동산 개발

 

	부동산개발방식 중 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전행위가 발생하는 것은?3
①	자체사업방식
②	공사비 대물변제방식
③	토지신탁방식
④	사업위탁방식
⑤	공사비 분양금정산방식

해설

(토지 신탁형)

-토지 소유자가 토지를 신탁회사에 위탁하여 신탁회사가 당해 토지를 개발,관리,처분하는 방식.

-사업 위탁형과 유사한 방식이나 토지신탁은 형식상의 소유권이 이전된다는점.

-신탁회사는 토지로부터 발생하는 수익을 수익증권의 소유자에게 배당한다.

-신탁기간이 종료되면 신탁회사는 토지 소유자에게 토지와 건물을 반환한다.

(자체사업방식)-토지 소유자가 직접 개발하거나 도급 발주하여 개발.

(사업위탁방식)-토지 소유자가 개발사업의 일체를 개발업자에게 위임.

*개발주체에 의한 분류: 1)공영개발 2)비공영개발

*비공영개발:자체개발사업,지주공동사업

*지주공동사업

1)공사비 대물변제형 2)공사비 분양금 지급형 3)투자자 모집형 4)사업위탁형 5)등가교환방식

6)컨소시엄 구성방식 7)토지신탁형

4. 부동산학 개론 > 부동산 특성 > 부동산학 총론

 

	부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?3
①	부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다.
②	토지의 가치보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다.
③	토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다.
④	개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다.
⑤	특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호선택과 선호의 결과로 나타난다.

해설

*토지의 특성: 자연적 특성,인문적 특성

*토지의 자연적 특성:부동성,영속성,부증성,개별성,인접성(부영부개인)

*토지의 인문적 특성 :용도의 다양성,병합.분할의 가능성,위치성,토지의 국토성,

                              투자의 고정성(내구성),고가성(용병위토투고)

*부동산의 본질적 가치*

-자연가치-부증성

-위치가치-부동성,인접성

-공간가치-영속성

-환경가치-인접성,부동성

-자산가치-영속성,부증성

*부증성(비생산성)*

-토지는 다른 일반재화와는 달리 물리적 절대량을 임의 증가 시킬 수 없으며 생산,재생산 할 수 가 없다.

 즉, 생산비를 투입하여도 물리적 토지를 증가 시킬 수 없다.

*공유수면의 매립이나 택지조성>토지자원의 이용 전환의 측면>경제적 공급에 속한다.

*건물의 특성-비영속성(내구성),생산가능성,동질성,이동가능성,종속성(반생동이종)

5. 부동산 경제 > 부동산 시장

	부동산시장의 특성과 기능에 관한 설명 중 옳은 것은? 1
①	부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
②	부동산시장의 특징 중 하나는 특정 지역에 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재한다는 것이다.(소수)
③	부동산은 개별성이 강하기 때문에 부동산 상품별 시장조직화가 가능하다.(시장의 비조직화)
④	부동산거래는 그 성질상 고도의 공적인 경향을 띠고 있다.(사적)
⑤	부동산시장은 국지성의 특징이 있기 때문에 균질적인 가격형성이 가능하다.(불가능)

 

해설

*부동산 시장의 특성*

1)시장의 지역성 2)부분 시장화 3)수요.공급조절의 곤란성 4)거래의 비공개성 5)상품의 비표준화

6)시장의 비조직화 7)과다한 법적제한 8)자금의 유용성과 밀접한 관련성 9)매매기간의 장기성

10)공매제도 시행의 곤란성

*공매란 말 그대로 "없는 것을 판다."주식이나 채권을 가지고 있지 않은 상태에서 매도 하는것.

6.

	어떤 지역에서 토지의 시장공급량 Qs는 300이다. 토지의 시장수요함수가 Qd₁= 500 - 2P 에서 Qd₂= 450 - 2P 로 변화하면 시장의 균형가격은 얼마만큼 감소하는가? (P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)1
①	25
②	50
③	75
④	100
⑤	125

 

해설

공급량(s)=수요량(d)=균형

1) 300=500-2p   *p=100

2) 300=450-2p   *p=75

*가격변화율 델타p=100-75=25

*수요곡선=우하향, 공급곡선=좌하향

7. 부동산학 개론 > 부동산학 총론

	부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?2
①	제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 동산으로 취급한다.
②	토지에 정착되어 있으나 매년 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산중개의 대상이 되지 않는다.
③	정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 주물 또는 종물로 구분될 수 있다.
④	정착물은 사회ㆍ경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다.
⑤	정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나눌 수 있다.

 

해설

*정착물의 기준

-물건의 부착방법-물건제거시 손상을 주지 않으면 동산,손상을 주면 정착물

-물건의 성격-영구적 목적으로 설치한 것은 정착물

-물건의 설치의도-건물의 가치증대를 목적으로 설치한 것은 정착물

-물건의 설치자-임대인 설치-정착물, 임차인 제거 가능한것-정착물 아닌것이 원칙

*정착물 범위

1) 토지와 독립된 정착물

2) 독립성의 없는 부착물(토지의 일부로 취급되는 정착물)

*정착물이란?

-주택,상가,울타리등 토지에 부가가치를 더한 영구적인 토지개량물을 말한다.

8. 부동산 경제 > 부동산 시장

	부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?5
①	공실률이란 임대 대상 부동산이 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율을 의미하기도 한다.
②	사무실의 수요분석에서는 공실률을 조사하여 과잉공급 상태에 있는지 그리고 향후 그러한 위험성은 없는지 등을 조사한다.
③	공실률 분석은 투자 부동산의 안정적인 점유율 결정에 도움을 준다.
④	공실률 조사는 부동산시장조사의 핵심사항으로 임차공간이 실제로 임차인들에 의해 어느 정도 사용되고 있는가를 파악하는 것이다.
⑤	다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.(없다)

 

해설

*공실률이란?

-아파트나 임대빌딩에서 "그 건물 전체의 실수에 대한 공실의 비율"을 말한다. 임대빌딩의 경우에는

 그의 공실률이 높으면 빌딩 재산상 지장을 초래하게 되며 정산임료 및 수익임료를 구하는 경우

 필요제경비 등으로 고려하여야 할 사항이다.

9. 부동산 소유활동 > 부동산 관리

	부동산관리방식별 장ㆍ단점에 대한 설명 중 틀린 것은?4
①	위탁관리방식은 전문적인 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있는 장점이 있다.
②	위탁관리방식에서 관리업체가 영리만을 추구할 경우 부실한 관리를 초래할 우려가 있다.
③	혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.
④	혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.(책임소재 불분명)
⑤	자가관리방식은 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있을 뿐만 아니라 기밀유지에도 유리하다.

 

해설

*부동산 관리방식:자기관리,위탁관리,혼합관리

1)자기관리 방식(직접관리,자치관리)

-장점-

-소유자의 지시 및 통제력이 강함.

-기밀유지와 보안관리가 양호

-부동산설비에 대한 애호정신 높음.

-입주자에 대한 최대한의 서비스 제공.

-유사시 신속한 협동관계

-관리 각 부분을 종합적 운영

-양호한 환경보전이 가능.

2)위탁관리 방식(간접관리,외주관리)

-장점-

-전문적인 관리로 부동산 관리의 합리화,부동산 소유자는 본업에 전념 가능.

-관리의 위탁으로 자사 참모체계의 단순화,관리비용이 저렴,안정화

-관리업무의 타성화 방지.

3)혼합관리 방식

-자가관리에서 위탁관리로 넘어가는 과도기적 관리방식.

-기술적관리-위탁, 경제적.법률적관리-소유자가 관리

10. 부동산 거래활동 > 부동산 마케팅 및 광고

	부동산마케팅 및 광고에 관한 설명 중 틀린 것은?3
①	부동산마케팅 전략을 수립할 때에는 거시환경과 미시환경에 대한 분석이 필요하다.
②	부동산의 개별성으로 인해 광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.
③	고객점유마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적ㆍ지속적 상호작용을 중시한다. (관계 마케팅 설명임.)
④	부동산 중개업소를 적극적으로 활용하는 것은 부동산마케팅 4P(product, price, place, promotion) 전략 중 유통경로(place)전략에 해당한다.
⑤	우편물에 의한 직접광고(direct mail)는 표적 고객을 대상으로 부동산을 광고할 수 있는 수단으로 유용하다.

해설

*마케팅-매매 그 자체를 의미하는 판매보다 훨씬 더 넓은 의미.

*마케팅 전략의 3차원

1)시장점유 마케팅:공급자 중심의 마케팅 전략

-stp 전략:시장세분화,목표시장 선점,차별화

-4p믹스 전략:유통경로,제품마케팅,가격마케팅,판매촉진 및 커뮤니케이션 전략

2)고객점유 마케팅:AIDA적용,소비자의 욕구를 충족시키는 마케팅 전략.

-주목(Attention)

-흥미(Interest)

-욕망(Desire)

-행동(Action)

-만족(Satisfaction)

3)관계 마케팅:공급자와 소비자 관계를 장기적,지속적 관계로 유지하여 다른 소비자에게도 파급되도록

  하는 마케팅 활동.

*부동산 광고 특징

-지역적,시간의 제한성

-내용의 개별성

-공간의 양면성

11. 감정평가론 > 감정평가 방식

	수익환원법에서 환원이율을 구하는 방법이 아닌 것은?1
①	분해법 (breakdown method)-원가법에서 감가수정 방법
②	요소구성법(build-up method)
③	시장추출법(market extraction method)
④	투자결합법(band-of-investment method)
⑤	엘우드(Ellwood)법

 

해설

*환원이율의 결정방법

1)시장추출법(시장비교방식)

2)요소구성법(조성법)

3)투자결합법(이자율 합성법)

4)엘우드법(저당지분 환원법)

5)부채 감당법(Gettel법)

*감가수정의 방법

1)내용연수에 의한 감가수정

2)관찰 감가법

3)분해법(내구성 분해방식)

4)사례비교법

5)임대료 손실 환원법

*감정평가 3방식(원비수):원가방식,비교방식,수익방식

*감정평가 6방식(원적거임수수)

1)원가법(복성식 평가법) 2)적산법  3)거래사례 비교법 4)임대사례 비교법 5)수익환원법 6)수익분석법

*수익환원법의 기본과정

1)조소득의 추계

2)영업경비의 추계

3)순영업소득의 산정

4)환원이율의 결정

5)자본환원 방법의 선택

*수익환원법의 3요소

1)순수익 2)환원이율 결정방법 3)순수익 환원방법

*수익가격=순수익/환원이율=순수익(총수익-총비용)/투자자본 수익률+투자자본 회수율

12. 감정평가론 > 지역분석과 개별분석

	지역분석의 대상지역에 관한 설명으로 틀린 것은?1
①	사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다. (필요하다.)
②	인근지역과 동일수급권 내 유사지역은 지리적으로 인접할 필요는 없으나, 그 지역 내 부동산 상호간에 대체ㆍ경쟁관계가 성립하여 가격형성에 영향을 미치는 지역이다.
③	인근지역이란 대상부동산이 속해있는 지역이다.
④	인근지역의 범위가 지나치게 확대되면 가격수준의 판정이 어려워질 수 있다.
⑤	일반적으로 주거지의 동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며, 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.

 

해설

예)

                                                    인근지역

                 유사지역                      유사지역                          주변 타용도 지역

                           인근지역+유사지역+주변 타용도 지역=동일수급권

                                                - 지역 분석-

*인근지역:대상 부동산이 속한 지역으로서 특정용도에 제공될 것을 중심으로 지역적으로

 통합을 이루어 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 일단의 지역.

*유사지역:인근지역의 지역특성과 유사한 지역특성을 갖는 지역.

 인근지역과 상호대체,경쟁관계가 형성된다.

*동일 수급권:대상부동산과 대체,경쟁관계가 성립되고,그 가격의 형성에 있어 상호 영향을 미치는

 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다.

13. 부동산 정책 > 부동산 정책

	정부는 부동산시장의 안정과 투기억제를 위하여 많은 부동산정책을 시행하여 왔다. 참여정부가 부동산대책으로 발표한 내용과 거리가 먼 것은?3
①	부동산실거래가 신고제 도입
②	종합부동산세 도입(종부세 도입)
③	취득세 및 등록세 세율 인상
④	재건축개발이익 환수제 시행
⑤	주택 양도소득세제 강화(양도세 강화)

 

해설

*부동산문제의 특징

1)부동산문제의 악화성향

2)부동산문제의 비가역성

3)부동산문제의 지속성

4)부동산문제의 복합성

5)부동산문제 해결수단의 다양성

*토지문제

1)지가고의 폐단

-토지투기의 발생

-사회불평등의 심화

-주택문제

-기업경영의 악화

-공공용지확보의 어려움

-토지의 비효율적 이용

2)토지이용의 비효율성

3)토지소유의 편중

*주택문제

1) 양적 주택문제

-양적 주택수요의 증가요인

  .인구의 증가

  .핵가족화 현상

  .결혼.이혼의 증가

  .필요공가율의 증가

  .기존주택의 노후화

  .공공사업 등에 의한 주택의 철거 및 전용

2) 질적 주택문제

-질적 주택수요의 증가

  .소득의 증가

  .생활수준의 향상

  .문화생활에의 욕구

  .신건축자재의 개발

  .주택금융의 확대

  .행정상의 배려

3)주거비부담정도 측정방법

-슈바베 지수 =주거비/가계총지출액(슈바베지수는 20%정도가 적당)

(슈바베 지수는 높을수록 주거비 부담이 크고 주거부담능력이 작다는 것을 의미)

-PIR=주택가격/연소득(PIR지수가 높으면 주택가격이 부담으로 작용하여 주거비 부담은 커지게 된다.)

-RIR=임대료/소득(RIR지수가 높을수록 주거비의 부담이 크다는 것을 의미)

*토지공개념의 내용

1)공공복리가 우선되는 토지이용

2)토지의 합리적 이용과 개발 유도

3)적정한 면적과 적당한 가격으로 토지의 거래가 이루어지도록 유도

4)자연환경을 훼손하지 않는 토지이용

5)양호한 생활환경의 확보와 국토의 균형발전에 기여하도록 토지이용

*개발이익 환수제도의 목적

-개발이익의 사회적 환수와 공평한 배분으로 왜곡된 소득분배구조의 시정

-토지에 대한 투기방지

-토지의 효율적인 이용촉진

-토지의 건전한 이용질서의 확립.

*클라크의 개발이익환수방법

-직접부과법,초과매수법,상쇄법,국유화법

14. 부동산 경제 > 부동산 수요와 공급

 

	아래 예문의 ( ) 안에 들어갈 숫자는?3
	주택시장이 서로 대체관계에 있는 아파트와 빌라로 구성되어 있으며, 아파트 가격에 대한 빌라 수요의 교차탄력성은 0.8이라고 가정하자. 아파트 가격이 1,600만원에서 2,000만원으로 상승한다면, 빌라의 수요량은 1,200세대에서 ( )세대로 증가 할 것이다. (단, 탄력성 계산시 기준가격과 수요량은 최초의 값으로 한다)
①	1,280
②	1,380
③	1,440
④	1,600
⑤	1,860

해설

1)1600만원에서 2000만원 상승 즉,400만원 상승

2)인상율=400만원/1600만원=0.25(25% 상승)

3)수요의 교차탄력성 감안하여 계산해보면은 25%*0.8=20%상승한 결과임.

4)따라서 1200세대*1.2=1440세대

다른방법으로 계산해보면은

-1200세대*0.2=240세대

즉, 최초의 빌라수요량+증가율만큼의 세대=1200+240=1440세대

*수요의 가격탄력성

=수요량의 변화율/가격의 변화율

=(수요량의 변동분/원래의 수요량)/(가격의 변동분/원래의 가격)

15. 부동산 거래활동 > 부동산 권리분석

	부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?5
①	부동산권리분석에서는 분석과 판단의 범위를 넓혀서 보도록 노력해야 한다.
②	토지이용을 규제하는 법률의 수가 많고 규제내용이 복잡할수록 부동산거래사고를 많이 발생시킬 수 있다.
③	등기부상 소유권 이전은 완료하였으나, 타인이 불법으로 점유하고 있는 경우는 인수 불가능한 거래사고 유형에 해당된다.
④	자료의 판독에서는 자료의 내용을 확인ㆍ판단하는 일도 중요하지만 자료 자체의 진위 판단도 중요하다.
⑤	부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요없다. (임장활동 반드시 필요함.)

 

해설

*권리분석의 개념

-권리분석은 부동산에 대한 권리의 하자여부를 조사.확인.판단하는 것에 불과

 (하자발견시 그 하자를 제거하는 것까지 의미하지 않는다.)

*우리나라에서 부동산 거래사고가 많은 이유?

1)해방 후 귀속 재산에 대한 분쟁

2)한국전쟁 이후 등기부 소실,실소유자의 행방불명,이로 인한 부동산 사기사건.

3)지적 및 등기제도의 이원화에 따른 취약점

4)과다한 공법상의 제한과 규제내용의 복잡성

5)부동산 거래활동에 있어서 권리분석 기관의 부재

6)등기 공무원은 원칙적으로 실질적 심사권이 없고 등기에 공신력이 없는점.

*권리분석 자료 판독의 내용

1)공부상 자료의 진정성 파악

2)공부상 자료와 대상부동산의 상태의 합치성 파악

3)등기부상 갑구 및 을구의 등재사항 파악

4)공법상 규제위반 여부 파악

5)특별법상 규제위반 여부 파악

16.

	표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은?4
①	부동산업은 부동산임대 및 공급업, 부동산관련서비스업으로 분류된다.
②	부동산임대업은 주거용 건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산임대업으로 분류된다.
③	부동산공급업은 주거용 건물공급업, 비주거용 건물공급업, 기타 부동산공급업으로 분류된다.
④	부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.
⑤	부동산관련서비스업 중 부동산관리업은 주거용 부동산관리업과 비주거용 부동산관리업으로 분류된다.

 

해설

17.

	도시 A와 도시 B간에 도시 C가 있다. 레일리의 소매인력법칙(Reilly's Law of Retail Gravitation)을 이용하여 도시 C로부터 도시 A와 도시 B로의 인구유인비율을 구하시오.2
①	도시 A 33.3%, 도시 B 66.7%
②	도시 A 40.0%, 도시 B 60.0%
③	도시 A 50.0%, 도시 B 50.0%
④	도시 A 60.0%, 도시 B 40.0%
⑤	도시 A 66.7%, 도시 B 33.3%

 

해설

18.

	상점은 입지특성과 구매습관에 의해 분류된다. 이와 관련된 설명으로 옳은 것은?2
①	집심성(集心性) 점포는 같은 업종이 서로 모여 입지해야 유리한 유형의 점포이다.
②	선매품점(選買品店)은 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미ㆍ기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.
③	집재성(集在性) 점포는 동일 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지해야 유리한 유형의 점포이다.
④	산재성(散在性) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.
⑤	전문품점(專門品店)은 여러 상점들을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.

 

해설

19.

 

	부동산분석은 단계별 분석과정을 거쳐 이루어진다. 단계를 순서대로 나열한 것은?2
①	지역경제분석→시장성분석→시장분석→타당성분석→투자분석
②	지역경제분석→시장분석→시장성분석→타당성분석→투자분석
③	지역경제분석→시장분석→타당성분석→시장성분석→투자분석
④	지역경제분석→시장성분석→타당성분석→시장분석→투자분석
⑤	지역경제분석→타당성분석→시장분석→시장성분석→투자분석

해설

20.

	가격이 10억원인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은? (단, 연리 7%ㆍ기간 20년의 저당상수는 0.094393이며, 매기 말에 상환하는 것으로 한다)2
①	7,290,000원
②	7,317,900원
③	8,127,400원
④	8,647,200원
⑤	8,951,200원

 

해설

21.

 

	주택시장에 대한 정부정책의 효과에 대한 설명 중 옳은 것은?  (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)2
①	주택의 공급곡선이 완전비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부 수요자에게 귀착된다.
②	정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.
③	일반적으로 임대료규제는 기존 임차인들의 이동을 활발하게 만든다.
④	저소득층에게 임대료를 보조할 경우 주택 소비량은 증가하지만 다른 재화의 소비량은 항상 감소한다.
⑤	임대주택 공급자에게 보조금을 지급하는 방식은 임차인에게 보조금을 지급하는 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.

해설

22.

	정부는 사회간접자본시설 등을 확충하기 위해 민간투자 사업방식을 활용하고 있다. 다음 설명에 해당하는 민간투자 사업방식은?4
	○ 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시킨다. 사업시행자인 민간은 일정기간 시설관리 운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용한다. ○ 최근 우리나라에서는 학교건물, 기숙사, 도서관, 군인아파트 등의 개발에 활용하고 있다.
①	BOT(build-operate-transfer) 방식
②	BTO(build-transfer-operate) 방식
③	BLT(build-lease-transfer) 방식
④	BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤	BOO(build-own-operate) 방식

 

해설

23.

	토지은행(land banking)제도에 관한 설명 중 틀린 것은?5
①	공공이 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도이다.
②	토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있다.
③	개인 등에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표의 달성에 기여할 수 있다.
④	적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.
⑤	토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 크다.

 

해설

24.

 

	정부의 부동산시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은?5
①	시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다.
②	소득재분배, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.
③	부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원배분의 비효율성을 감소시킬 수 있다.
④	공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생될 수 있기 때문에 개입할 수 있다.
⑤	중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.

해설

25.

	부동산중개업 경영에서 고정비용에 해당되지 않는 항목은?3
①	사무원 급료
②	차입금 이자
③	판매실적수당
④	사무실 임차료
⑤	감가상각비

 

해설

26.

 

	다음은 주택의 수요ㆍ공급에 관한 그림이다. D₁을 D₂로 이동시킬 수 있는 요인은? (단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다.)4
①	주택거래규제의 완화
②	수요자의 소득증가
③	모기지대출(mortgage loan)금리의 하락
④	대체재 가격의 하락
⑤	주택건축자재 가격의 하락

해설

27.

	다음 보기와 관련이 깊은 부동산가격원칙을 맞게 나열한 것은?5
	○ 기능적 감가 ─ ( ㄱ ) ○ 경제적 감가 ─ ( ㄴ ) ○ 가격시점의 필요 ─ ( ㄷ )
①	(ㄱ) 기여의 원칙, (ㄴ) 균형의 원칙, (ㄷ) 변동의 원칙
②	(ㄱ) 적합의 원칙, (ㄴ) 기여의 원칙, (ㄷ) 예측의 원칙
③	(ㄱ) 대체의 원칙, (ㄴ) 기여의 원칙, (ㄷ) 예측의 원칙
④	(ㄱ) 균형의 원칙, (ㄴ) 대체의 원칙. (ㄷ) 예측의 원칙
⑤	(ㄱ) 균형의 원칙, (ㄴ) 적합의 원칙, (ㄷ) 변동의 원칙

 

해설

28.

	부동산금융과 관련된 설명 중 틀린 것은?4
①	MBB(mortgage backed bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물(mortgage pool)에 대한 소유권을 갖지 않는다.
②	한국주택금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권을 발행하고 있다.
③	MPTS(mortgage pass-through security)란 지분형 주택저당증권으로 관련위험이 투자자에게 이전된다.
④	역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권형태로 발행된다.
⑤	CMO(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 주택저당채권 집합물의 소유권을 갖는다.

 

해설

29.

	재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?1
①	종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier)이다.
②	부채감당률(debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다고 판단할 수 있다.
③	총자산회전율(total asset turnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득(net operating income)의 비율이다.
④	대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.
⑤	채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

 

해설

30.

	공공부분이 직접 공급자나 수요자의 역할을 수행하면서 부동산시장에 개입하는 방법은?3
①	용도지역ㆍ지구 지정
②	개발부담금 부과
③	공영개발사업 시행
④	개발권양도제(TDR) 시행
⑤	종합부동산세 시행

 

해설

31.

	A 부동산회사는 80실의 임대주택을 운영하고 있다. 임대주택 운영에 소요되는 고정비용은 월 3,600만원이고, 변동비용은 1실 당 월 20만원이다. 다른 조건이 일정할 경우, A 부동산회사의 손익분기점이 되는 1실 당 월임대료 수입은? (단, 공실은 없다고 가정한다)2
①	60만원
②	65만원
③	70만원
④	75만원
⑤	80만원

 

해설

32.

	주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 인상시킬 수 있는 요인으로 틀린 것은?  (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)5
①	향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다.
②	통화당국에서 콜금리를 인상하였다.
③	차입자의 취업상태가 불안정하다.
④	차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다.
⑤	정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.

해설

33.

 

	오피스 빌딩의 순영업소득(net operating income)을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?5
①	임대료 수입
②	공실률
③	주차료 수입
④	화재보험료
⑤	이자비용

해설

34.

 

	부동산감정평가에 관한 설명 중 틀린 것은?4
①	감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.
②	평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.
③	개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다.
④	거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황ㆍ불황기에도 매우 유용하다.
⑤	신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.

해설

35.

	부동산투자의 타당성 판단기준 중 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은?1
①	회계적수익률(accounting rate of return)법
②	내부수익률(internal rate of return)법
③	순현재가치(net present value)법
④	수익성지수(profitability index)법
⑤	현가 회수기간(present value payback period)법

 

해설

36.

	1,000억원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C 로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?5
①	부동산펀드의 기대수익률은 연 10.5%이다.
②	빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험ㆍ고수익의 투자 부동산이다.
③	투자자의 요구수익률이 연 10%일 경우, 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이다.
④	부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이 펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다.
⑤	빌딩 A, B, C 중에서 위험 1단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A이다.

 

해설

37.

	인근표준획지와 비교한 대상토지의 특성은 다음과 같다. 인근표준획지와 대비한 대상토지의 개별요인 비교치는?2
	○ 대상토지의 전체 면적은 1,000m²이다. 이 중 600m²는 완경사이고 나머지는 평지이다. ○ 완경사 부분은 인근 표준획지에 비해 20%의 감가요인이 있으며, 평지 부분은 감가요인이 없다.
①	0.86
②	0.88
③	0.90
④	0.92
⑤	0.94

 

해설

38.

	부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?3
①	유동성위험(liquidity risk)이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.
②	수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자결정에 반영하기도 한다.
③	위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가(risk shifting)시키는 방법의 하나다.
④	수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.
⑤	투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융위험(financial risk)을 제거할 수 있다.

 

해설

39.

	다음 그림은 서로 다른 두 유형의 부동산 A와 B의 수요곡선과 공급곡선을 나타낸 것이다. 공급곡선(S)은 동일한 것으로 가정한다. 그림에 대한 설명 중 옳은 것은 모두 몇 개 인가? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다)4
①	없음
②	1개
③	2개
④	3개
⑤	4개

 

해설

40.

 

	원가법에서 사용하는 재조달원가에 관한 설명 중 옳은 것은?2
①	재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.
②	자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.
③	대체원가(replacement cost)를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정은 필요하지 않지만 기능적 감가수정 작업은 필요하다.
④	재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.
⑤	복제원가(reproduction cost)는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.

해설