부동산임대사업자의 신고

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부동산임대사업자의 신고

가. 부동산임대업의 소득금액 계산특례

부동산임대업의 사업소득은 다른 사업소득과 구분하여 수입금액계산방법, 결손금공제방법 등을 적용하여 소득금액을 계산합니다.
부동산임대업의 수입금액 계산은「부가가치세법」에 의한 과세표준 계산과 상이하여 세무조정사항이 발생할 수 있습니다.

1) 부동산임대업이란 (법19 ① 12호)

- 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권과 지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함)을 대여함으로 발생하는 소득을 제외합니다.

- 부동산의 범위(집행19-0-4)
부동산업·임대업에서 발생하는 소득 및 부동산상의 권리를 대여하는 사업에 따른 부동산에는 미등기 부동산을 포함합니다.

2) 부동산임대업의 범위 (법19)

가) 다음에 해당하는 업(집행19-0-5)

(1) 자기 소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것

(2) 광고용으로 토지ㆍ가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하게 하고 받는 대가

(3) 자동판매기 설치운영업자에게 자동판매기 설치장소를 장기간 대여하고 받는 대가

나) 부동산매매업 또는 건설업자가 판매 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 봄(집행19-0-8)

다) 임대사업자의 주차장운영 수입금액 구분(집행19-0-6)

(1) 사업자가 기계식 주차장치가 설치된 건물을 임대하고 임대료 외에 유지비·관리비 등의 명목으로 지급받는 주차료 등의 금액은 이를 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 봄.

(2) 주차장운영업이 부동산임대업과 객관적으로 구분되는 경우에는 주차관련 수입금액은 주차장운영업의 총수입금액에 산입함

라) 자기의 토지위에 무상으로 지상권 설정계약을 체결한 거주자가 당해 지상권과는 별도로 부동산임대차계약을 체결하고 지급받는 토지 임대료는 부동산임대소득에 해당함. (소득세과-1496, 2009.09.29)

마) 부동산임대업을 영위하는 거주자가 임차인과 임대차계약을 체결한 후 임차인의 계약불이행으로 인하여 위약금을 받은 경우 위약금은 부동산임대소득에 해당함.(소득세과-843, 2009.06.05)

3) 부동산임대업으로 보지 아니하는 것 (예시)

- 기타소득으로 보는 것

ㆍ지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함함)을 설정 또는 대여하고 받는 금품(법21 ① 9호)

ㆍ물품 또는 장소를 일시적으로 대여하고 사용료로서 받는 금품(법21 ① 8호)

- 이자소득으로 보는 것

ㆍ사업자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하거나 채권을 취득하여 받는 이자 등(통칙25-53…1)

- 소득으로 보지 아니하는 것

ㆍ부동산 소유자가 법원의 화해권고결정에 따라 부동산을 정당한 권원없이 불법으로 점유하여 사용한 자로부터 지급받는 임료 상당의 부당이득 및 이에 대한 지연손해금 등 금전은 소득세법상 부동산임대업에서 발생하는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임.(법규소득2012-78, 2012.05.01)

4) 자산을 임대하여 발생하는 소득의 수입시기 (영48)

가) 일반적인 경우

(1) 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 : 그 정해진 날

(2) 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 : 그 지급을 받은 날

나) 특수한 경우

임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자, 그 밖의 손해배상금 포함) : 그 판결ㆍ화해 등이 있은 날

다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 위 가)의 (1)에 따른 날로 함

5) 임대보증금 등에 대한 총수입금액계산의 특례(법25 ①, 영53 ③, ④, ⑧)

가) 간주임대료 계산

(1) 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금ㆍ전세금 등에 대하여는 다음과 같이 계산한 금액을 총수입금액에 산입합니다.

- 2011.1.1 이후 발생하는 소득분부터 3주택(주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니함)이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 그 보증금등에 대하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입합니다.

[#표]주택 임대시 간주임대료 과세여부 사례[/표]

사 례	간주임대료 과세여부
① 3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억원 초과	과세
② 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억원 이하인 85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과	과세제외 소형주택(기준시가 3억원 이하인 85㎡ 주택 1채)이 제외되어 2주택이 됨
③ 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억원 이하인 85㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억원 초과	과세제외 소형주택(기준시가 3억원 이하인 85㎡ 주택 2채)이 제외되어 2주택이 됨
④ 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 3억원 이하인 85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억원 초과	3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억원 초과시만 과세(3억원 이하시 과세제외)

(2) 간주임대료 계산방법

[#표]간주임대료 계산방법[/표]

주1> 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감함.

주2> 윤년의 경우 1/366을 적용

주3>

[#표]간주임대료 계산시 적용하는 정기예금 이자율(규칙23 ①)[/표]

귀속연도	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
이자율	5.0%	3.4%	4.3%	3.7%	4.0%	3.4%	2.9%

주4> 임대사업부분에서 발생한 금융수익이란 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금에 한함.(영53 ⑥)

- 선수임대보증금에 대한 간주임대료 계산(통칙25-53…2)
선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업 개시전까지는 간주임대료의 계산대상이 되지 않습니다

- 주택임대 공동사업장에 대한 간주임대료 계산 시 공동사업장을 하나의 거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제함(소득세과-174, 2012.03.06)

- 목돈 안드는 전세에 대한 과세특례에 해당하는 전세보증금에 대하여는 2015.12.31.까지 간주임대료를 적용하지 아니합니다.(조특법99의7)
☞ 2013.8.13. 이후 최초로 주택담보대출금을 차입하거나 이자상환액을 상환하는 분부터 적용함

【계산사례】2013년 귀속 거주자의 사업소득(부동산임대업) 수입금액의 계산

(1) 주택임대 현황(4주택 보유)

구 분	주택1	주택2	주택3	주택4
면 적	69㎡	85㎡	109㎡	109㎡
기준시가	2.8억원	2.5억원	4억원	5억원
임대기간	12.4.1 ~ 14.3.31	12.1.1 ~ 14.12.31	13.5.1 ~ 15.4.31	본인 거주
임대보증금	1.5억원	1억원	3.5억원	-
월 임대료	월 50만원	월 100만원	-	-

- 주택2 임차인으로부터 2013년 8월부터 12월까지 임대료(5백만원) 미수령

(2) 상가건물

- 임대보증금 4억원(2013.8.10.에 수령함), 월임대료 9백만원(임대기간：2013.8.2 ~ 2014.8.1)

- 임대보증금 수령액 중 3억원은 임대용건물을 취득하기 위하여 차입한 차입금을 상환하는데 사용하였고, 잔액에 대한 운용수익으로 1.5백만원의 이자소득과 유가증권처분이익 3백만원이 발생함.

※ 임대용 건물의 총 건설비는 5억8천만원(이중 토지가액은 3억원임)
2012년 귀속 간주임대료 계산시 적용하는 1년 만기 정기예금이자율은 4.0% 임.

【계산 및 분석】

사업소득(부동산임대업)의 총수입금액 계산 (① + ②)：63,199,068원

① 주택임대 수입금액 : 500,000 × 12 + 1,000,000 × 12 = 18,000,000원

- 2011년 소득분부터 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 3억원 초과분에 대하여 간주임대료를 계산하나, 소형주택(기준시가 3억원 이하인 85㎡ 주택)은 2016년까지 주택수에서 제외함. 따라서 소형주택을 제외한 주택이 2주택으로 전세보증금에 대한 간주임대료 계산은 하지 아니함.

-미수령 임대료에 대한 수입시기는 계약에 따라 받거나 받기로 한 날이므로 미수령 임대료 5,000,000원을 수입금액에 산입함.

② 상가임대 수입금액：45,199,068원

㉠ 상가임대료 수입：9,000,000 × 5 = 45,000,000원

㉡ 간주임대료：199,068원

근거：임대보증금적수^주1-건설비적수^주2 × 정기예금이자율^주3 × 1/365 - 금융수익^주4
(60,800,000,000 - 42,560,000,000) × 3.4% × 1/365 - 1,500,000원 = 199,068원

주1> 400,000,000×152일(30+30+31+30+31) = 60,800,000,000(보증금수령일자와 무관하게 임대개시일부터 적수를 계산함)

주2> 건설비상당액의 적수(토지가액을 제외함) : 280,000,000 × 152일 = 42,560,000,000

주3> 이자율은 일별로 안분계산하지 아니하고 사업연도 종료일 현재의 이자율을 적용함.

주4> 소득세법상 금융소득에는 유가증권처분이익은 포함하지 아니함.

나) 임대용부동산의 건설비 상당액 계산방법(영53 ⑤, 규칙23)

(1) 지하도 건설비

기부채납된 지하도의 건설비	X		임대면적
			임대가능면적

(2) 지하도 외의 임대용부동산(1991.1.1. 이후 취득분)

임대용부동산의 매입ㆍ건설비 (자본적지출 포함,재평가차액 제외)	X		임대면적
			건축물의 연면적

(3) 지하도 외의 임대용부동산(1990.12.31. 이전 취득분) : 아래 ①, ②, ③ 중 큰 금액

① 임대용부동산의 매입ㆍ건설비 (자본적지출 포함, 재평가차액 제외)	X		임대면적
			건축물의 연면적

② 1990.12.31. 현재의 임대보증금		X	임대보증금을 받고 임대한 면적
1990.12.31. 현재 보증금을 받고 임대한 면적

③ 1990.12.31.현재 임대용부동산의 법 제99조의 건물기준시가		X	임대보증금을 받고 임대한 면적
건축물의 연면적

(4) 임대용부동산의 건설비 상당액의 범위(집행25-53-3)

① 임대용부동산의 매입ㆍ건설비의 범위

- 해당 건축물의 취득(매입ㆍ건설을 포함)에 소요된 금액(자본적 지출금액 포함, 재평가차액 제외)을 말하고, 건물에 설치된 자동승강기ㆍ냉난방시설 등 부대시설의 가액을 포함함.

- 건축물의 연면적 및 임대면적의 범위
해당 건축물에 대한 건축물관리대장의 건물 연면적을 말하며, 임대면적이란 해당 건축물 중 임대차계약에 의하여 임대보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(월세만 받은 면적을 제외)을 받고 실제로 임대한 면적을 말하는 것으로 주택으로 임대한 면적을 제외합니다.

② 임대용부동산 취득시 건물 및 토지가액 구분 불분명시 건설비상당액

- 신축한 부동산 외에 타인으로부터 매입한 임대용 부동산에 대하여도 건설비상당액(토지가액 제외)을 공제할 수 있으며, 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부수비용을 가산한 금액으로 합니다.

- 토지ㆍ건물을 포괄 취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 각 자산별 취득가액은 총취득가액을 취득당시의 시가로 안분계산합니다.

③ 상속ㆍ증여에 의하여 취득한 임대용 부동산의 건설비상당액은 상속세 과세가액 또는 증여세 과세가액으로 합니다.

거주자가 부동산임대업을 영위하기 위한 건물취득과정에서 근저당 설정과 관련된 비용은 부동산 취득가액에 가산하며, 부동산취득시 의무적으로 취득한 유가증권을 양도함으로서 발생한 손실은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입할 수 없는 것임(서일46011-11603, 2002.11.28)

주택건설업자가 주택건설업과 관련하여 의무적으로 첨가취득한 국ㆍ공채를 양도함으로써 발생한 손실은 그 국ㆍ공채를 양도한 날이 속하는 과세기간의 필요경비에 산입함.(통칙27-55…33)

임대사업부문에서 발생한 수입이자란 임대보증금 등의 이자로서 당해 과세기간에 발생했으나 수입시기 미도래분도 포함됨(소득46011-1644, 1997.6.19)

임대보증금에 대한 운용내역이 불분명한 수입이자는 간주임대료 계산시 차감하지 아니함(국심97서2309, 1998.1.21)

2 이상의 부동산임대 사업장을 소유한 거주자가 간주임대료를 계산함에 있어서, 그중 한 사업장의 임대보증금 등으로부터 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금은 당해 사업장에 한하여 적용하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보는 것임.(서일46011-11773, 2002.12.31)

다) 선세금의 수입금액 계산방법(영51 ③)

미리 받은 임대료에 대하여는 다음과 같이 총수입금액에 산입합니다.

선세금의 총수입금액	=	선세금	X	각 과세기간에 해당하는 월수
				계약기간의 월수

※ 월수의 계산은 계약개시일이 속하는 날이 1월 미만인 경우 1월로 하고, 당해 계약기간 종료일이 속하는
    달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니함.(규칙21)

라) 전전세 또는 전대시의 보증금 등에 산입할 금액의 계산(영53 ⑦)

주1> 사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율

주2> 윤년의 경우에는 1/366을 적용

☞ 전세 또는 임차받기 위해 지급한 임차료는 필요경비에 산입

마) 관리비 및 공공요금 등

- 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받는 금액이 있는 경우 전기료ㆍ수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니하며, 공공요금을 제외한 청소비ㆍ난방비 등은 총수입금액에 산입함. 다만, 전기료ㆍ수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입함.(통칙24-51…1)

- 사업과 관련하여 해당 사업용 자산의 손실로 취득하는 보험차익은 총수입금액에 산입함.(영51 ③ 4의2호)