(필독)둔촌주공아파트 분양신청 전략은 이렇게 하세요(1편)

[다튜라]

둔촌주공아파트 분양신청 전략은 이렇게 하세요 (1편)

둔촌주공아파트 재건축조합 사무실 : 02-473-0220 / 02-470-7020

둔촌주공아파트 조합원 분양공고 상담소 연락처 : 02-489-6761 ~ 5

도무지 헤깔리시죠?

이건 영어도 아니고 한글도 아닌것이...

도통 알수고 없고...

조합은 전화도 안받고...

물어볼때는 마땅치 않고...

또 무상지분율은 갑자기 164%가 되었다가 132%가 되었다가...

오늘 하루도 거의 3~400통(^^ 과장하면요) 이상의 문의와 상담전화 등등 너무나도 많은 분들이 궁금하시고 어려워 하셔서

몇가지 정리를 좀 해드리고자 합니다.

더불어... 조합사무실은 불통 투성이라고 중개업소에 전화하셔서 하소연등을 하십니다만... 어쩌겠습니까?

저도 모르는 부분은 조합에 문의를 해봐야 하는것을요...

자~~ 모르는것은 알아보고 해야하겠죠? 정리합니다.

둔촌주공아파트 재건축 조합원 분양신청서는 아래와 같이 되어있습니다.

붉은색 가이드 라인에 표기만 하시면되겠습니다.

(1) 기본 표기 방법

위의 녹색으로 표시되는 부분 즉, 붉은색으로 가이드라인이 되어져 있는 부분에

- 소유자 동호수

- 성명

- 생년월일

- 주소

- 수인이 공유형태로 있는 경우의 신청자 명

위의 사항을 순서대로 적으시면됩니다.

▶▶▶ 해설

여기서 수인이 공유한자의 경우에 대해서 궁금하실것입니다. 이것은 아파트나 상가를 소유하고 있는 물건자가 여러명이 있을 경우에를 말합니다. 즉, 부부공동명의나 형제간의 공동소유 또한 다른 사람과의 공동소유가 있을 경우에 표시를 하게되어있습니다.

(2) 공동소유의 신청인(대표자) 성명과 인감날인(반드시 인감을 찍을것) 방법

▶▶▶ 해설

공동소유의 경우 기 신청된 대표자는 위의 대표자명에 성명과 인감날인(반드시)을 찍고, 공동으로 소유하고있는 지분권자도 동일한 방법으로 찍어야 합니다.

만약, 공동소유자가 여러명일 경우 모두 같이 신청서에 성명과 인감날인을 해야합니다. 그렇지 않으면 신청무효가 될수있습니다.

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(1) 분양신청세부 내역서 작성방법

- 첫페이지와 동일한 방법으로 신청인(대표자) 성명. 생년월일. 주소를 입력합니다.

- 소유형태를 체크하실때

   (가) 사업구역내 1세대 1주택인지 체크

   (나) 공동소유인지 체크 (부부공동명의나 형제간의 공동명의 그리고, 다수의 수인이 공유한때 체크해야함)

   (다) 사업구역내 1세대 다주택자의 경우 체크해야함

        (이것은 둔촌주공아파트 단지내 1세대 다주택자에 해당되며 세번째 페이지와 연계합니다)

- 권리내역란에는 아파트의 경우 해당 동호수와 표기면적(건축물. 대지)을 적으시면됩니다. 혹시 평으로 적으시면

   안되는것 잊지마십시요. 이제는 개량형이 평방미터 즉, ㎡ <----- 로 하기 때문에 등기부등본을 기준으로 하여

   표시하시면 됩니다.

▶▶▶ 해설

위의 "(다) 사업구역내 1세대 다주택자의 경우"는 해당되시는 분들은 표기를 하시고 다음 세번째페이지에 다주택 현황명부라는 부분이 있습니다. 그때 세부적으로 작성하는 것이 있으니 해당되시면 체크를 하시면 되겠습니다.

권리내역란에 상가조합원의 경우 해당 부분을 아파트와 동일한 방법으로 작성을 하되 등기부등본이 없거나 잘 모르시는 경우 둔촌주공아파트 조합사무실 또는 임시 사무실로 연락을 하셔서 도움을 받으시는것도 하나의 방법이 되겠습니다. 대부분 표기면적을 놓고 정확하게 모르시는 분들이 많기 때문에 면적표기를 할때는 조합측에서 도움을 받으시면 좋겠습니다.

그리고, 잘 모르겠다고 판단이 되시면... 일단 해당부분을 연필로 표기를 한뒤에 조합에 문의하시면서 정확하게 다시 적으신다면 두세번 걸음하는 낭패는 모면할것입니다.

(2) 아파트 조합원 분양신청란(반드시 인감날인)

- 금번 조합원 분양신청에서 가장 중요한 부분이 될것입니다. 표기의 방법은 여타 재건축 단지별로 다르다고 할것입니다. 둔촌주공아파트 재건축조합의 경우 일단 인감날인을 하는것으로 모든 표기는 확정됩니다. 따라서, 각각의 순위별로 표기하는 것은 인감날인으로 하시면 되겠습니다.

각각 1순위.2순위.3순위를 해당 평형에 선택을 하시면되겠습니다.

▶▶▶ 해설

특히, 이부분에 대해서 많은 분들이 질문을 해주십니다.

- 각각의 순위에 인감날인을 분명히 해주셔야 합니다. 혹여 1순위와 2순위만 찍고 나머지는 않하면 안되느냐는 질문도 있었습니다만... 그러면 1순위.2순위에서 선택이 안되고 3순위에 표기가 없을 경우 관리처분계획시 임의배정으로 될수있기 때문에 불이익이 발생될 소지가 있겠습니다. 따라서, 일단 각각의 순위란에다 인감을 찍으셔야 합니다.

- 1순위.2순위.3순위에서 조차도 밀려서 평형배정이 안되었을 경우에는 관리처분계획에서 결정되는 평형 배정방법에 의해서 잔여평형으로 임의 배정을 할수도 있음을 아셔야 하겠습니다.

- 1순위에 선발이 안될경우 2순위와 3순위에 어떤 방식으로 선정이 되느냐는 질문이 가장 많습니다.

답변을 드리면...

1순위에 50평형(204세대)

2순위에 37평형(498세대)

3순위에 43평형(2658세대)

이렇게 인감날인을 했을 경우...

만약, 1순위에서 밀려나고 2순위에 선발되었을 경우 일단 37평형으로 배정평형이 결정됩니다.

여기서... 1순위에 37평형이 된자와 2순위 또는 3순위까지 해서 37평형으로 결정된자의 차등은 없습니다. 즉, 37평형에 결정이 되어지면 모두가 동일한 37평형으로 간주를 하고, 시간이 흘러 관리처분이 마무리가 되고... 동호수 추첨을 할때 차등없이 동등한 자격으로 컴퓨터 추첨에 의해서 동호수가 결정된다는 것입니다.

다시말해서 1순위나 2순위 그리고 3순위라고 일단 평형이 결정되어지면... 그 결정된 평형에서는 모두가 같은위치가 된다는것입니다. 2순위나 3순위로 결정됬을 경우 1순위자보다 분리한 동호수 배정이 되지 않느냐라는 질문을 받습니다만... 이것은 아니고 각 평형별로 결정되면 같은 동등한 자격으로 동호수 배정된다는것으로 다시한번더 말씀드립니다.

하나더~~~

1순위에 37평형(498세대)

2순위에 50평형(204세대)

3순위에 43평형(2658세대)

이렇게 인감날인을 했을 경우...

만약, 인감날인을 1순위에 37평형으로 신청을 하고 2순위로 50평형을 했을 경우 1순위 37평형이 가능할수있는 상황에서 1순위를 50평형을 선택해서 떨어지고 그 다음순인 2순위에 37평형이 조기 마감될 경우 바로 3순위로 밀려나게 된다는 것입니다.

다시말해서 첫번째 1순위에 37평형을 선택하지 않고 50평형을 선택했었다면... 1순위에서 50평형으로 결정될수 있었으나 경쟁률이 심한 37평형으로 선택을 했다가 밀려나서 2순위에 들어갈수있는 물량이 없어지면 바로 3순위로 결정이 된다는 것입니다.

따라서, 세대수가 아주 적은 50평형 37평형 39평형의 경우 치열한 눈치싸움이 예상될수 있다고 하겠습니다.

특히, 현재 대지지분이 가장큰 29.83평(1단지25평형.4단지34평형)의 조합원만 800세대... 그 다음 순위인 29.30평(2단지25평형.3단지34평형)도 900세대이기 때문에 높은 경쟁률을 나타낸다고 하겠습니다.

50평형(204세대)+37평형(498세대)=702세대 < 대지 29.83평=800세대

50평형(204세대)+37평형(498세대)=702세대 < 대지 29.83평+대지 29.30평=800세대+900세대=1700세대

위 평형의 경우 조합원 숫자에 비해서 분양물량이 턱없이 모자르기 때문에 조합원들도 다 채울거라 예상되기 때문입니다. 눈치싸움 필요할것입니다. 결국 확율게임이라고 말할수밖에 없겠습니다. 따라서, 최근의 매매시세를 보면 대지지분이 가장큰 29.83평의 경우 객단가를 볼때 그 아래의 지분권보다 가격대가 높게 형성되었다고 하겠습니다.

대지지분 : 29.83평 - 현재 매매시세 8.8억 ~ 8.9억

대지지분 : 29.30평 - 현재 매매시세 8.4억 ~ 8.5억

대지지분 : 28.66평 - 현재 매매시세 8.3억 ~ 8.4억

(3) 부대복리시설 조합원 분양신청란(반드시 인감날인)

▶▶▶ 해설

상가소유주들에게 해당되는 부분입니다.

부대복리시설만 신청을 할것이냐 아니면, 아파트와 부대복리시설 모두를 신청하느냐의 판단여부입니다.

상가만을 원하는 분들이라면... '부대복리시설 분양신청'란에 인감날인을 하시면 될것이고, 아파트까지도 염두하고 생각을 하신다면... '아파트분양 신청여부'란에도 인감날인을 하시면됩니다.

결국, 상가만을 받을 것인지 아니면... 아파트와 상가중에서 선택을 할것인지 여부를 체크하는 것이라고 하겠습니다. 해당란 아래부분에 해석문이 있으니 참조를 하시면되겠습니다.

참고로 둔촌주공아파트 재건축의 경우 어떻게 될지는 모르겠습니다만... 최근의 추세나 둔촌주공아파트 재건축의 현황으로 볼때 상가소유주들을 최대한 아파트쪽으로 가게끔 하는 방향으로 보여진다고 하겠습니다. 아직은 상가조합관련 정관이 없기때문에 뭐라고 말씀을 드릴수는 없으나... 일부 추진위에서 나왔던이야기로는

상가종전자산평가금액 : 아파트 최소분양가 = 0.2~0.4 >1

이렇게 될경우 상가조합원을 아파트로 전환을 하겠다는 이야기도 있었습니다.

상가지하나 2층의 소유주들이 때에따라서는 아파트로 많은분들이 넘어갈수도 있겠습니다. 재건축조합으로써도 아파트 일반분양이 상당히 많이 때문에 충분히 그쪽으로 유도를 할것으로 판단되어집니다. 관련법조문을 아래에 함께 올려드리니 참고 하시면 되겠습니다.

도시및주거환경정비법 시행령 제52조

②주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정 2008.12.17., 2012.7.31.>

1. 제1항 제5호 및 제6호를 적용할 것

2. 부대.복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.

가. 새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것

나. 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것

다. 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것

다만... 일반적으로 상가에서 아파트로 트랜스를 할경우 아파트 조합원이 먼저배정이 끝나고 남은 것으로 가게될 확율이 높으며, 분양가의 경우에도 조합원 분양가 또는 일반분양가에서 분양하게 될것입니다. 정확한것은 상가관련 정관이나 관리처분계획이 나타나야만 가능할것으로 보여집니다.

이글 보시고 상가소유주분들 오해는 마셨으면 좋겠습니다. 상가관련 조합정관이나 관리처분계획이 나와야만 정확한것이고, 어디까지나 일반적인 상황으로 말씀을 드린것입니다. ^^;

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(1) 2주택 분양희망 신청란(반드시 인감날인)

먼저 2주택을 희망한자에 한해서 표기하는 것입니다.

소형평형 2주택을 원하시는 분들은 해당란에 인감날인을 하시면되겠습니다.

▶▶▶ 해설

최근들어 소형평형에 대한 선호도와 월세수익형 물건을 선호하는 현상으로 인해서 소형평형 두개 즉, 1+1에 대한 선호도가 증가하고 있습니다.

둔촌주공아파트 재건축의 경우 면적추산방식(정확한것은 관리처분계획시에 결정함)으로 현재까지는 저층25평형과 고층34평형의 경우 19평형 2개가 가능하고, 권리가액산정방식으로는 종전자산규모 범위내에서 19평형 2개부터 19평형 + 26평형 까지도 지원이 가능한것으로 알려지고 있습니다.  따라서, 희망을 원하시는 분들은 해당란에 표기르 하시면 되겠습니다.

위의 자료는 각 평형별 둔촌주공아파트 조합원 신규분양가입니다.

잘보시면...

19평형 + 19평형 = 646,464 (천원)

19평형 + 23평형 = 714,840 (천원)

19평형 + 26평형 = 761,712 (천원)

이렇게 됩니다.

즉, 종전자산가액(권리가액)이 위의 수치보다 크게되면 해당평형 1+1으로 분양을 받을수가 있다는 것입니다.

고민되시죠??? ^^;

그렇다면... 그 종전자산 규모는 언제가 기준일이며, 그 가액은 어떻게 알수가 있을까요?

일단 사업시행인가 고시일 기준의 당해년도 거래사례가 일반적인 권리가액 기준이 됩니다. 정리하면 둔촌주공아파트 재건축 사업시행인가 고시일(2015. 8. 5)이 그 추산 산정일이라는 것입니다.

결국 올해 여름때(사업시행인가 고시일)의 거래사례기준 금액에서 통상 ± 3~6개월 범위내의 실거래가가 된다고 할것입니다.

답은 나왔나요???

2015년 1/4 분기부터 2015년 2/4분기의 평균치 정도가 될 확율이 높겠습니다.

----> 정확한 수치는 "둔주공아파트 재건축 조합원 분양공고 파헤치기(2)"에서 말씀드리겠습니다.

하나더 만약에 1+1에 신청을 했으나 안되었을 경우에는 어떻게 적용되느냐의 여부입니다.

▶▶▶ 해설

관리처분인가후에 1+1의 요건에 해당되지 않을 경우에는 원래 아파트 조합원 분양신청하는 방식에 따른 적용법으로 1주택을 공급을 받는다고 합니다.

여기서 의문이 나기는 합니다... 1+1을 신청해서 떨어지고 원래의 아파트 조합원 분양신청을 한자와 애초부터 1주택만을 생각을 해서 아파트 조합원 분양신청을 한자의 우선순위가 어떻게 되느냐 입니다.

이부분 때문에 조합측에 문의를 했으나 조합사무실도 난리도 아닌관계로... 관리처분계획때 결정될것이다라는 이야기만 들었을뿐 아직은 정확하게 답은 못들을었습니다. 따라서, 다시 시간이 되면 문의를 해보도록 하겠습니다.

혹여 정확하게 아시는 분들이 있으시면 부탁드려봅니다.

(2) 다주택 현황명부

이것은 1인 또는 1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에 해당이 됩니다.

▶▶▶ 해설

아마도... 다주택자의 명확한 파악을 위해서 필요한 부분이 될것이며, 일단 다주택자는 총 3개까지 추가로 아파트 공급을 받을수는 있으나 1인 2주택이상을 분양받은자가 이전고시일 또는 준공일전에 매도했을 경우 그 물건을 매수한자는 자동청산이 될수 있기때문에 미리 파악해서 불필요한 선의의 피해자나 잡음을 막기위한 것으로 생각해볼수 있겠습니다.

분양신청이 결정된 이후에는 명확하게 분양대상자가 될것인지 아닌지에 대한 유무도 정확하게 관할구청인 강동구청에 보고가되어야 하기때문입니다.

따라서, 공동으로 소유한 경우 대표자를 각각의 1인으로 정리하는 작업이 미리미리 필요하다고 하겠습니다.

(3) 구비서류에 대한 부분

- 먼저 해당란에 구비해야할 서류는 일단 최근에 발행된것으로 해야하겠습니다. 일단, 그 모든 서류의 유효기간이 3개월이라고 판단해서 가급적이면 3개월이내에 발급된 서류를 제출하는 것을 원칙으로 합니다.

- 등기부등본의 경우 조합에서 일괄발급을 한다고 하니 굳이 뗄필요는 없겠습니다. 특히, 배우자가 동일 주민등록등본에 등재되지 않았거나 배우자없이 단독세대인경우 그리고... 미성년자인 경우에는 가족관계증명서가 꼭 필요하다는것 잊지 말아야 하겠습니다.

- 해외거주자의 경우

   (가) 인감증명서 발부가 가능한 경우

          : 일반 서류제출양식에 맞게 제출하면됨. 주민등록등본대신 거주사실확인원(거주증명서) 첨부함

   (나) 인감증명서 발부가 불가능한 때

          : 인감도장 대신 서명으로 대신하고 공증받은 서명확인서와 거주시실확인원(거주증명서) 첨부함

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이주기한 내 이주이행 동의서의 작성법은...

표기의 방법은 먼저 했던방식으로

- 아파트는 아파트 동호수를 기재

- 상가는 상가명과 동호수를 기재

- 생년월일

- 조합원 성명기재(공유자는 대표자 성명기재)

▶▶▶ 해설

이주대책에 대한 부분입니다. 재건축의 경우 조합원의 책임여부가 좀더 타 개발방식보다는 크다고 하겠습니다. 따라서, 이주기간내에 이주협조가 안되거나 세입자가 말썽을 피워서 문제가 되는경우에 대한 동의서라고 생각하시면 되겠습니다.

- 이주 예정일 : 2016년 8월 ~ 2017년 7월

- 철거 예정일 : 2017년 8월 ~ 2017년 12월

   (둔촌주공아파트 재건축조합 이주 예정 및 철거 예정일(인허가과정 및 조합사정등으로 변동될수 있음)

어찌보면 조합집행부가 해야할일을 조합원들에게 떠넘기는게 아닐까?라는 생각들을 하실수도 있겠지만...

문구의 내용이 조금은 꺼끌꺼끌~~ 합니다만... 어쩌겠습니까? 이왕지사 이주지연 없이 잘되면 서로서로 좋은 것이니 말입니다.

뒤집어 말하면... 이주때 무난하게 되도록 협조해달라는 것이겠죠...

(1)편 끝~~~

자자~~

'둔촌주공아파트 분양신청 전략은 이렇게 하세요(2)'에서는 본격적으로 분양신청 전략과 매수.매도 포인트에 대해서 다뤄보겠습니다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공 재건축전문 대일부동산(02-484-7474)

PS>

제발 부탁하나만요~~~

조합전화를 안받는다고 부동산에 하소연 하시고, 심지어 조합집행부에 대해서  분통을 터뜨리시는 분들도 있습니다.

네네~~ 다 맞습니다.

하지만, 중개업소가 조합사무실은 아니질 않습니까?

하루에도 수백통 같은 문의전화 같은 불만전화 지속해서 받다보면 저희들도 지칩니다.

저 다튜라가 두손모아 공손히 부탁드려봅니다. ^^

둔촌주공아파트 재건축조합 분양공고 관련 상담 연락처 안내

둔촌주공아파트 재건축조합 사무실 : 02-473-0220 / 02-470-7020

둔촌주공아파트 조합원 분양공고 안내 연락처 : 02-489-6761~5

[다튜라]

^^ 네네 감사드립니다.

[skitai]

네 수고 많으십니다.. 늘 잘 보고있습니다..조합이 무능하여 이런 사태까지 발생하네요.. 한가지 문의 드릴께요.. 1+1ㅇ 경우 1단지 25평(29.83)을 가진경우 산규 준양에 23평+23평이나, 23평+25평이 가능한지요?

[다튜라]

현재상태로

전용면적 기준으로는 19평+19평 정도가 될것으로 이야기가 되고,
권리가액 기분으로는 19평+26평 까지도 죌것으로 보여집니다.(종선자산평가 범위내에서)

[다튜라]

참고로~~
1+1 의 기준은 다들 이해가 되셨겠지만...
전용면적 범위내. 또는 종전자산 규모 범위내에서 산정해서 나올수가 있습니다.

결국~~~ 전용면적보다는 종전자산 면적으로 하는것이 확율이 높겠습니다.

[다튜라]

조합에 문의하시는것이 맞을것 같습니다. 02-473-0220 (둔촌주공아파트 재건축조합 사무실)