2014년 9월의 부동산대책에 대한 한마디

[Dr.ikonkuk]

[2014년 9월의 부동산대책에 대하여]

어느덧 책 읽기 좋은 계절, 마음에 살이 찌는 소리가 저절로 들리는 계절, 가을이 다가왔습니다. 아직은 못내 아쉬워서인지 낮에는 여름처럼 더운 기온을 나타내기도 하지만, 아침저녁으로는 산들거리는 가을의 따사로운 햇빛이 완연한 가을이 왔음을 느끼게 합니다.

이번 칼럼에는 아무래도 지난 9월 1일에 정부가 발표한 부동산대책과 9월 3일에 발표한 제2차 도시 및 건축분야 규제완화가 가장 큰 이슈라고 하겠습니다.  

그 중 몇 가지를 간추려보면, 우선 재건축연한을 40년에서 30년으로 단축했다는 것입니다. 게다가 안전진단 항목에서 주거환경의 평가비중을 15%에서 40%로 높여 생활에 불편한 경우에도 재건축이 가능토록 했고, 수도권과밀권역 재건축사업은 연면적기준(50%)을 폐지하고, 85m²이하 가구수를 60%로 조정했으며, 임대주택 의무건설 20% 비율도 수도권 15%와 비수도권 12%로 각각 5%씩 인하했습니다.

그 다음은 택지개발촉진법 폐지하여 그동안 수도권 주택가격을 폭락시켰던 보금자리 주택공급이나 대규모 도시개발과 수도권 신도시의 주택공급 과잉을 중단시키고, 공공택지지구에서 전매제한과 의무거주를 완화함으로써 주택거래의 숨통을 틔웠다고 할 수 있으며, 

세번째는 청약통장 4가지를 청약종합저축으로 일원화하고, 청약자격도 세대주가 아니어도 청약할 수 있도록 하고, 청약 1순위 자격요건을 2년에서 1년으로 단축하여 내년부터는 통장가입자 중 3분의 2가 1순위가 됨으로써 주택청약 경쟁이 활발하도록 하였습니다.  

네번째는 단독주택지 등에서 구성되는 주택조합의 조합원 자격을 기존 무주택자에서 85m²이하 주택소유자도 허용케 하여, 조합원모집이 수월하도록 하였고, LTV 70%, DTI 60% 탄력적으로 시중은행 수준에 따라 완화하도록 하였습니다. 

이같은 정부의 연이은 부동산대책은 최근 부동산시장을 살리겠다는 확실한 의지를 보여줬다는 점에서 주택구매심리 회복에 도움이 될 것입니다. 특히 서울·수도권의 대규모 공급물량이 조절되고, 청약제도 개편으로 통장수요가 늘고 분양시장이 활기를 띠면서 부동산 경기 회복에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 

다만, 임대주택 의무건설 비율축소와 공공택지 공급을 중단시킴과 동시에 일반택지보다 시세차익이 높아 투기우려로 전매를 제한하던 공공주택의 전매제한을 완화시킴으로서 강남권 분양대기 수요자들이 위례·동탄2 등 올해 공급물량이 남은 신도시에 몰려들어 벌써부터 프리미엄이나 떳다방이 등장할 가능성이 우려된다는 것입니다. 

또한, 재건축 연한이 40년에서 10년이 단축됨으로써 재건축대상 가구수가 강남, 목동, 노원과 일산ㆍ분당ㆍ평촌 등 1기 신도시까지 24만8000가구에 이르고, 강남3구 재건축 대상아파트도 3만7000가구로 늘어나게 된다는 점이 과거 재건축시장의 부작용이 재현되지 않을까 우려되기도 합니다. 

한편, 지난 9월 3일에 발표한 제2차 도시 및 건축분야 규제완화 대책으로는 우선, 철도역과 복합환승센터, 터미널 등 인프라부지의 개발을 촉진하기 위해 지역기반시설을 거점으로 복합개발을 유도하여, 시장, 학교, 청사, 문화·체육시설, 도서관, 사회복지시설 등 기반시설에 영화관과 상점, 병원, 음식점, 어린이집, 전시관, 문화센터 등이 건축이 가능하도록 하겠다는 것이고,

두번째는 10년이상 묶인 장기미집행 도시계획시설용지 등 기반시설 예정부지는 서울면적의 약 1.5배나 되는데, 이에 대해 해제기준을 만들어 개발을 촉진하고, 해제되는 부지는 주택·상업용 건축물이나 공작물 등이 설치가 가능하도록 하겠다는 것이며, 특히 토지소유자가 도시계획시설용지로 지정된 후 10년 이상 조성되지 않으면 지정해제를 신청할 수 있는 '해제신청권'을 부여하기로 했습니다.

세번째는 개발제한구역(그린벨트) 입지규제도 대폭 완화해서 캠핑장이나 야구장· 테니스장 등의 생활체육시설 설치를 허용하고, 녹지·관리지역 지정 이전에 운영하던 기존 공장부지의 건폐율을 40%까지 완화해서 증설을 허용하겠다는 것과

      [도로사선제한 폐지]                         [단독주택 합동재건축]                     [공개공지 제공시 용적율인센티브]

그 외에는 건축허가시 심의제도 30일로 단축하고, 건축허가 도면 및 서류를 간소화하여 건축허가시에는 기본설계도서만 제출하고, 실시설계 도서는 착공신고시 제출가능하고, 도로사선제한 규제를 폐지하여 기형화된 건축물을 양산하지 않겠다는 것이며, 단독주택들의 합동재건축을 활성화하여 맞벽건축이나 주차장 공동설치, 맹지의 도로연결 등을 개선하겠다는 것입니다.

하지만, 정부가 장기미집행 도시계획시설용지 등의 해제를 추진하게 되면, 도심지내 무분별한 난개발이 크게 우려됩니다. 그동안 재산권 행사에 제약을 받아온 토지주들의 불편은 해소될 것이지만, 도시계획의 근간을 흔들 수 있다는 것이며, 도시의 허파기능을 맡고 있는 녹지·공원 용지 등에 주택이나 상업용 건물이 들어서면 난개발과 과밀개발이 가속화될 것으로 전망되기 때문입니다.

게다가 현재까지 그린벨트는 구역 내 주민의 생활을 위한 주택과 축사, 농업용 창고 등 극히 제한적인 시설만 설치할 수 있게 허용해 왔는데, 앞으로는 정부가 현재 법령에서 허용하지 않는 시설과 관련해 사안에 따라 심사를 거쳐 설치를 허용하기로 함에 따라 정부의 잇따른 그린벨트 규제 완화에 대해 환경단체는 반대 목소리를 높이고 있어 개정 과정에서 논란이 예상됩니다.

그렇다고 하더라도, 결론적으로 금번 최경환부총리를 필두로 한 정부의 확실한 부동산대책 의지가 부동산시장이 좋아지기 위한 필요조건은 된 것 같기는 하지만, 국회에 여전히 계류 중인 분양가상한제나 전·월세 과세방안 등이 여전히 국회문턱에 잠겨있고, 종부세 완화나 다주택자 양도세 장기보유특별공제 완화 등은 미완이기 때문에 금번대책도 어느 정도 한계는 지니고 있어 충분조건이 되지 못한다고 하더라도, 부동산시장에 긍정적인 영향을 미치는 것은 분명하다고 할 것입니다.

 - 부동산아카데미 이진행 박사