대출을끼고 증여할때 절세할수있는가?

아파트를 증여함에 있어 전세금이나 대출금 등의 채무가 함께 이전되는 경우에는 그 채무부분에 대해서는 증여세가 과세되지 않는다. 다만 그에 대해서는 자산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도세를 과세하게 된다. 양도세는 취득가액이나 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 등의 공제액이 많아 증여세보다 부담이 적은 경우가 대부분이며, 또한 1세대1주택 비과세가 적용되기도 하여 아예 세금이 나오지 않는 경우가 있다. 따라서 자산만을 증여할 때의 증여세 부담보다 채무를 함께 이전할 때의 증여세와 양도세를 합한 세부담이 더 적어 세금을 줄일 수 있는 것이다. ▶이를 사례를 통해 알아보자. 1992년에 아파트를 구입 보유하고 있는 사람이 아들(만 30세)에게 그 아파트를 증여하려고 한다. 기준시가가 5억 원이고 아파트에 대한 은행 대출금 3억 원입니다. 그리고 취득시의 기준시가는 2억 원이었다. 이런 경우 절세효과는 다음과 같다. 1) 단순히 증여로 신고 납부하는 경우 -증여세 금액: 75,600,000원 ① 산출세액 [500,000,000원 - 30,000,000원(증여재산공제)] × 20% - 10,000,000원 = 84,000,000원 ② 납부할 세액 84,000,000원 - [84,000,000원 × 10% (증여세액공제)] = 75,600,000원 2) 채무이전과 함께하는 증여로 신고 납부하는 경우 - 양도세, 주민세와 증여세를 합한 세액: 53,134,272원 - 양도소득세 금액 : 31,534,272원 ① 양도가액 = 3억원 (대출액) × 3억원 / 5억원=3억 ② 취득가액 2억원 × 3억원 / 5억원 = 120,000,000원 ③ 필요경비 120,000,000원 × 3% = 3,600,000원 ④ 양도차익 176,400,000원(양도가액 - 취득가액 - 필요경비) ⑤ 장기보유특별공제 52,920,000원(양도차익의 30%) ⑥ 과세표준 176,400,000원 - 52,920,000원 - 2,500,000원 (양도소득기본공제) = 120,980,000원 ⑦ 산출세액 120,980,000원 × 36% - 11,700,000원 = 31,852,800원 ⑧ 납부할 세액 [31,852,800원 - (31,852,800원 × 10%)] = 28,667,520원 ⑨ 주민세포함 부담세액 28,667,520원 × 1.1 = 31,534,272원 - 증여세 금액 : 21,600,000원 ① 산출세액 [200,000,000원 - 30,000,000원(증여재산공제)] × 20% - 10,000,000원 = 24,000,000원 ② 24,000,000원 - (24,000,000원 × 10%) = 21,600,000원 결과적으로 대출을 끼고 한 증여가 단순히 증여한 것보다 22,465,728원이 유리하다. 게다가 만일 동 증여주택이 1세대 1주택에 해당한다면 납부할 양도세가 없으므로 납부할 세금은 더욱 적어진다. 즉, 54,000,000원이나 유리하게 될 것 이다. ▶채무와 함께 증여 시 주의사항 이와 같이 채무와 함께 증여를 하는 경우에는 그리고 등기를 할 때 법무사 사무소에서 작성하는 계약서에 채무를 인수한다는 내용을 반드시 첨부하여야 한다. 물론 증여계약서에 채무 인수 표시를 하지 않아도 된다는 예규가 있지만 증여계약서에 표시하는 것이 더 확실한 방법이 되기 때문이다. 즉, 소유권이전 등기할 때 첨부되는 증여계약서에는 자녀가 부채를 부담한다는 내용을 명확히 기재하고 전세입주자 또는 대출은행의 허락을 얻어 자녀 이름으로 전세계약서 또는 대출계약서를 변경해야 한다. 그리고 자녀가 부담하기로 한 부채는 반드시 자녀의 소득으로 상환해야 한다.