2022년(머니S)임대료 안 올릴게요 구두약속 하고 뒤통수 친 건물주 서울시 조정안은?

[부동산학 교수 신광식]

임대료 안 올릴게요 구두약속 하고 뒤통수 친 건물주 서울시 조정안은?

머니S, 정영희 기자, 2022. 12. 23.

서울시가 상가임대차 기간, 권리금 회수 및 임대료 조정 등 임대차 과정에서 임대인과 임차인이 알아야 할 핵심 내용과 자주 발생하는 분쟁유형을 알기 쉽게 설명한 '2023년 상가임대차 상담사례집'을 발간했다고 23일 전했다.

이번 사례집은 올 한해 서울시 상가임대차상담센터가 다룬 총 1만2822건의 상담사례 중 대표유형 133건을 뽑아 질문·답변형식으로 엮었다. 2002년 개소한 '상가임대차상담센터'는 전문가가 센터에 상주하며 임대료 조정, 권리금, 계약기간, 계약갱신 등 상가임대차 관련 정보를 제공하고 분쟁 발생에 따른 대응방법 등도 제시한다.

센터에 따르면 2020년부터 올해 11월까지 최근 3년간 임대료 조정(21.2%)에 관한 질의가 가장 많았다. 이어 계약해지·무효(16.1%), 계약갱신·재계약(15.1%), '상가건물임대차보호법', '민법' 해석(9.5%), 권리금(8.2%) 관련 순이 이어졌다. 가장 주목된 사례는 재계약에 관한 구두 합의를 부정하고 임대료 증액을 요구하는 임대인과 이를 인정할 수 없는 임차인 사이 갈등에 관한 내용이었다.

서울 강남구 역삼동에서 보증금 8000만원, 월세 900만원을 내고 미용실을 운영하는 A씨는 2년의 임대차계약 기간 만료를 앞두고 임대인과 "같은 조건으로 2년 연장한다"는 내용의 구두 합의를 했다. 얼마 지나지 않아 임대인은 말을 바꿔 "재계약 얘기를 한 적도 계약서를 쓴 적도 없다" 며 "점포를 비워주지 않으면 월세를 대폭 인상하겠다"고 알려왔다.

센터는 A씨에게 "임대차계약 내용에 관한 임대인과의 구두 합의가 원칙적으로 유효하다"며 "다만 양 당사자의 주장이 다른 경우 임차인은 구두로 합의했다는 사실을 입증해야 할 수도 있다"고 답변했다.

임차인은 환산보증금(보증금과 월세 환산액을 합한 금액)이 일정 금액을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사가 가능하다. 따라서 임대인의 의사와 무관하게 법에 따라 최초 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간 10년 동안 영업할 수 있으며, 해당 기간 동안엔 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구를 거부하거나 임대료 감액을 요구할 수도 있다.

센터는 "환산보증금이 일정 금액을 초과할 때의 임대료 인상에 관한 상한 요율이 따로 규정돼있는 건 아니지만, 임대인은 임대료가 합의되지 않음을 이유로 임차인을 내보낼 수 없다"며 양 당사자의 원만한 합의를 권유했다.

사례집은 중구 서소문로에 위치한 서울시 상가임대차상담센터에서 무료 배포한다. 서울도서관, 서울시 전자책 등에서 확인할 수 있다. 시는 "임대인과 임차인이 상가임대차 관련 법규를 숙지해 유사분쟁 발생시 신속하게 대처할 수 있도록 돕고, 임대차 시장에서 약자일 수밖에 없는 임차인이 스스로 권리를 지켜 억울한 일을 당하지 않도록 하는 것이 이번 사례집 발간 목적"이라고 덧붙였다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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