<p>오늘 오전에, 한남동 미군주택지가 매각될거라는 뉴스가 나왔습니다.</p><p>한남 대교 바로 북단에 위치한 이곳은 이태원과 붙어 있고, 강북과 강남의 중간에 위치하여 그야말로 요지입니다.</p><p><br></p><p>개인적으로 저는 이 땅이 비싸게 팔리면, 아파트를 지을 거라고 진즉에 생각했습니다.</p><p>아니나 다를까, 오후 뉴스에는 이미 이 비싼 땅에 아파트를 지을거라는 기사가 떳습니다.</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/237CE44056F90EA718" class="txc-image" actualwidth="648" hspace="1" vspace="1" border="0" width="648" exif="{}" data-filename="1111.PNG" style="clear:none;float:none;" id="A_237CE44056F90EA718A1D9"/></p><p style="text-align: left;">기사 내용을 읽어보면, 이 땅에 아파트로 지으면 평당 8천만원을 호가한다는 이야기입니다.<br></p><p style="text-align: left;">이전까지의 기록은 청담동 아이파크가 7천만원을 기록한 적이 있습니다.</p><p style="text-align: left;">도곡동 타워팰러스나, 뚝섬의 갤러리아 포레도 5천만원을 기록하였고, </p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">부산 해운대에서도 두산이 펜트하우스를 평당 4천5백만원에 분양한 적이 있습니다.</p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 10pt; line-height: 1.6;">참, 부산 엘시티 펜트하우스도 작년에 평당 7천만원에 분양되었지요.</span><br></p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">최근 강남에서 분양하는 아파트는 대략 4천만원대입니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">========================================================================</p><p style="text-align: left;">그럼 대한민국에서 가장 비싼 빌딩은 평당 얼마나 할까요?</p><p style="text-align: left;">아래의 그림은 2015년에 거래된 대한민국에서 가장 비싼 빌딩입니다.</p><p style="text-align: left;">각각 서울 도심, 서울 여의도, 서울 강남에서 평당가격이 가장 비싸게 거래된 빌딩입니다.</p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2477994056F90EA81D" class="txc-image" actualwidth="610" hspace="1" vspace="1" border="0" width="610" exif="{}" data-filename="2222.PNG" style="clear:none;float:none;" id="A_2477994056F90EA81DAEC9"/></p><p style="text-align: left;">가격을 보면 평당 1897만원~2687만원입니다.<br></p><p style="text-align: left;">아파트에 비하면 그야말로 껌깞(?)입니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">대구 수성구의 아파트의 평당 가격이 2천만원을 돌파하였습니다. </p><p style="text-align: left;">그렇다면 대구 수성구 아파트 가격이 서울 강남권에서 가장 비싸게 거래된 빌딩보다 더 비싸다는 것이 과연 말이 되나요?</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">==============================================================================</p><p style="text-align: left;">며칠전 제가 올린 기사를 보면 강남에서 이런 빌딩이 최고 30%까지 할인된 매물이 나온다고 합니다.</p><p style="text-align: left;">다시말해, 빌딩의 공급이 수요에 비해 많아지면서 빌딩의 가격도 내려가고 있습니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">일반적으로 저런 빌딩은 일반 아파트에 비해 교통이 훨씬 편하고, 땅값이 훨씬 비싼 지역에 만들어집니다.</p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">따라서 상업지구의 빌딩이 주거지역의 아파트 보다 비싸다는 것은 전세계 공통입니다.</span><p style="text-align: left;">그럼에도 불구하고, 아파트의 평당 가격이 빌딩의 가격보다 몇배나 비싼 이유는,</p><p style="text-align: left;">아파트가 아직은 수요에 비해 공급이 충분하지 않다는 증거이기도 합니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">만약 아파트가 충분히 공급이 되거나 수요가 줄어들기 시작한다면, 아파트의 평당 가격이 위에서 언급한 대한민국 최고가의 빌딩 가격보다 아래로 내려갈 것이 분명해 보입니다.(그리고 그런 상황이 이제 서서히 시작되고 있습니다.)</p><p style="text-align: left;"><br></p><p>==============================================================================</p><p>제가, 한남동에서 가장 비싼 땅 위에, 사무실 빌딩 대신 아파트를 지을 거라고 생각한 이유를 이제는 아실 겁니다.</p><p>아직도 우리나라에서는, 같은 땅이면 사무실용 빌딩을 짓는 것 보다, 아파트를 짓는 편이 훨씬 이익이 되기 때문입니다.</p><p><br></p><p>하지만, 지금처럼 계속 아파트를 지어나가면, 지금같은 시절이 영원히 계속 되지는 않을 것을 명심하시길 바랍니다.</p>
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업무용 빌딩의 매각가격은 임대료 공실률 운영비용이 포함된 현금흐름, 민감도분석, 수익률...뭐 그런걸로 가격 협의를 하죠 빌딩 매각가격이 하락하는 건, 수요와 공급에 문제가 아니라 공실률 영향 때문이고, 공실률이 증가하는 이유는, 임대료부담으로 기업이 이전하고, 경기침체로 서비스중소기업의 휴폐업 영향이 크죠
시세로 거래하는 아파트가격과 추정수익률로 산출하는 업무용빌딩가격을 수요와 공급의 시각으로 접근하면 문제의 본질을 못 찾습니다
@마지로화폐를 어느 한쪽으로 몰아칠 수도 있고, 합리적으로 소득을 분배 할 수도 있죠 물건가격을 올려서 소비량을 억제할 수도 있고, 생필품 가격을 올려서 기업에 이익이 되게 할 수도 있죠 주택을 시세로 거래하게 해서, 토지가격을 올려 놓으면 집값이 올라 부자가 되는게 아니라 다음세대가 지불할 entry fee를 높여서, 더 많이 벌고 더 많이 지불하고 살아야 하는 세상도 만들수 있죠
그렇게 화폐(숫자)를 한쪽으로 몰아치면서, 인구도 줄일 수 있죠 보이지 않는 손이 균형을 맞춰주는게 아니죠 소득과 의식주 가격으로 숫자의 매트릭스를 돌리면서, 인구까지 줄일 수 있으면 하고 싶은거 다 할 수 있는거죠
@부금투흠...그게 시장경제에서 주의해야 한다는 독과점 같네요.....가격을 맘대로 조절한다는...... 전 가격결정이론 처럼 어떤 학설이 나왔나 싶어서 여쭤본거구요.... 가격결정이론처럼 확고한 자리를 잡은 이론같은것은 아니고 부금토님의 생각이시군요. 설명 감사합니다.
@부금투자본주의에서 분배결정모델이라 ㅎㅎㅎ 자본주의 근본을 역행하는 말이네요..... 그리고 화폐로 인구를 줄일수 있다는건 여태것 들었본 말중 제일 황당한 말이네요~ 정말!! 허경영이 말할 법한 괴변입니다. 만약!! 이말이 사실이면 왜? 우리나라에 비해 화폐가 월등히 많은 미국, 독일, 영국, 프랑스 그리고 심지어 일본도 우리나라에 비해 출산율이 더 높나요? 아래 첨부한 통계청 자료를 보시면 알겁니다. 님의 말대로라면 그쪽은 진입자체가 어렵기 때문에 출산율은 커녕 인구가 감소해야 하는데 현실은 우리나라가 둘다 감소하고 있습니다. 즉!!! 화폐가 많다고 인구가 감소하거나 출산을 적게하는게 결코 아닙니다.
평당 8000이라...물론 용산가족공원 바로 옆이니 뉴욕 센트럴파크 옆의 고급 아파트와 비슷할까 싶기도 한데... 문제는 과연 서울이 뉴욕처럼 경쟁력이 유지되는가가 아닐까 싶네요. 뭐...여유 넘치는 사람들은 명품 소비 심리 비슷한 마음으로 매수할 것 같네요. 뭐...그렇다 하더라도 이 아파트가 주변 아파트 가격에 미치는 영향은 그리 크진 않을 듯 해요. 아마 인근 시티파크에 살던 사람들이 이동하지 않을까 싶기도... 수요-공급으로는 분석 안 되는 부분이라고 생각해요. 에르메스 가방 가격 오른다고 가방 가격이 다 오를 거다고 생각하지는 않죠.
첫댓글 맨하탄 도쿄 보는듯합니다 한동네와 같습니다 은행이 있고 병원 헬스장 보험사 변호사 법무사 캐피탈등등이 있습니다 ...
간단하고도 쉬운 설명 고맙습니다
산이 높으면 골도 깊다.......
상업지구와 주거지구는 용적율에서 차이도 고려해야한다고 봅니다...상업지구 용적률은 주거지보다는 훨씬높죠~~....
일반 아파트(용적률 150~290%) 보다는 위에서 이야기한 평당 5천만원 이상의 주상복합(용적률 900%)의 평당가격이 더 비싸지요. ^^
상업지구의 용적률은 주상복합과 비슷하고요.
참 희한한 일입니다.
좋은 글 고맙습니다
우아~~말이안되는군요~~버블버블
네. 곧 망할것 같은 분위기네요
한국은 전세제도와 1가구다주택자가 존재하는한 아파트가격이 쉽게 내려가지않는다고 생각합니다.물론 규제가 심해지고 세계경제위기같은게 오면 투매붐으로 가격하락이 오겠지만....그보다 버블이 극팽창해져있어서 스스로 터지지않을까싶네요
평당8천이라니ㄷㄷㄷ
우리빌딩엔 월세만 있거든요.
전세가 아파트거품의 주범입니다.
업무용 빌딩의 매각가격은
임대료 공실률 운영비용이 포함된 현금흐름, 민감도분석, 수익률...뭐 그런걸로 가격 협의를 하죠
빌딩 매각가격이 하락하는 건, 수요와 공급에 문제가 아니라
공실률 영향 때문이고, 공실률이 증가하는 이유는,
임대료부담으로 기업이 이전하고, 경기침체로 서비스중소기업의 휴폐업 영향이 크죠
시세로 거래하는 아파트가격과 추정수익률로 산출하는 업무용빌딩가격을
수요와 공급의 시각으로 접근하면 문제의 본질을 못 찾습니다
임대료 부담으로 기업 이전 ㅡ 기존 지역의 수요감소.
중소기업 휴폐업 ㅡ 수요감소.
결국 수요가 넘쳐나면 공실 우려도 없습니다.
기업은 그냥 맨땅으로 이전하나요? 이전할 지역에 빌딩 공급이 되었으니 이전하는거죠.
결론은 수요에 비해 공급이 초과하였다는거죠.
@굿과정보원 업무용 빌딩매각가격이 하락하는건, 기업의 사정이 나빠지고 있는다는 싸인이죠
임대료 부담은 기업 매출이 떨어져야 발생하고,
기업의 이전은 대도시에서 소도시로 가는게 아니라
업무용 대형빌딩에서 소규모빌딩으로 가거나 후면 주택지역에 폐점한 상가로 들어가는 형태죠
소규모 빌딩에 공실이 발생하는건, 서비스중소기업의 휴폐업 때문이고요
기업의 매출이 줄고, 휴폐업이 증가하면서, 대형빌딩에 공실이 늘고,
매각가격이 떨어지는 거죠
업무용 공간이 이런식으로 순환되는걸 그래프로 확인하려면
그래프 여러개 그려봐야 압니다
수요에 비해 공급이 초과해서 가격이 하락했다가 아니라,
거시경제에 빨간불이 들어왔다는 거죠
@부금투 내가 경제공부하면서, 수요와 공급 무시하는 사람 또 처음보네.
이 무식한 양반아.
상업용 부동산이야 말로 가장 경기에 직접적으로 영향을 받는 자산이요.
거시경제에 빨간불이 들어왔다는게 경기침체, 수요가 부족하고, 과잉공급상태라는 겁니다.
경기가 안좋으니까, 수요가 부족해지고 공급이 상대적으로 과잉공급되는거지...
경제학의 모든 분석의 기초가 바로 수요와 공급이야.
경제학은 99.99999%를 수요와 공급으로 이야기하는 학문이야.
어디서 구라를 치고 있어?
@부금투 단순화해서 생각해 봅시다.
한국의 상업용 빌딩 수요량 전체가 100채인데 90채밖에 없다면 공실이 발생할까요?
@팍스코리아나 그렇군요 경제학에 99.9999%는 수요와 공급이고,
사람은 수요 공급에 따라 재수로 사는거군요
수요와 공급에 처음부터 사람은 별로 중요한 대상이 아니였다 그렇죠?
학문을 왜 하는거죠?
@부금투 경기침체 및 저성장과, 수요 감소를 따로 분리해서 볼 필요는 없다고 봅니다.
님 말씀대로 거시경제에 빨간 불이 들어온 결과, 서비스 중소기업 휴폐업으로 소규모 빌딩에 대한 수요가 감소하고, 기업들의 사정이 나빠지니 테헤란로처럼 '임대료가 비싼 빌딩에 대한 수요'가 감소하는 거죠....
여기에 판교 등에 상업용 건물 공급이 충분하니까, 임대료 비싼 테헤란로에 공실이 발생하는 겁니다...만일 임대료 비싼 빌딩을 대체할 만한 공급이 없다면? 즉, 총 수요량이 100채인데 빌딩이 90채 밖에 없다면? 아무리 임대료가 비싸도 공실이 발생하지 않습니다....
수요와 공급 그리고 가격의 경제논리는
수요와 공급으로 가격결정을 한다고 말하면, 가격결정 모델이지만
공급량과 수요량을 보고 일정한 가격을 매겨서 적절하게 물자를 분배한다고 말하면, 분배결정 모델이 되죠
한국 부동산 시장은 수요와 공급으로 가격결정이 되는 것과는 아무 상관이 없습니다
세계 어떤 나라에도 수요와 공급으로 균형가격을 달성하는 시장은 존재하지 않습니다
실제 돌아가는 건, 가격결정모델이 아니라 분배결정모델에 훨씬 가깝죠
물자를 소비할 수 있는 소득을 제한해서 소비를 억제하는 경제이고
토지가격으로 entry fee를 올려서
더 많이 벌고 더 많이 지불해야 해서 소득이 양극화되고
인구가 줄어드는 경제죠
좀 생소해서 여쭙는데 무슨말씀을 하는지는 대충 이해는 가나 분배결정모델이란건 어디에 나오는 것인지요?......어떤 경제학이론인지 혹은 부동산쪽에서 나온 설인지 아님 사회주의 체제에서 나온 이론인지.... 잘 모르겠습니다.
@마지로 사람은 일을 하고 화폐를 소득으로 받습니다.
국가마다 다양한 문양과 색깔 재질로 화폐를 발행하는데, 공통점이 하나 있죠
숫자를 표기하죠
화폐경제는 그냥 수학입니다
사람에게 일정한 숫자를 주고, 의식주에 가격(숫자)을 매겨놓고
물자를 분배(소비)하는 경제입니다
공산주의처럼 개인의 기호나 선호를 무시한 배급을 하는게 아니라
숫자를 소득으로 주고, 물건에는 값이라는 숫자를 매겨놓고,
개인의 기호나 선호에 따라 소비를 하게끔 하죠
소득을 적게 받으면, 그 사람은 의식주에 필요한 물자를 소비할 숫자를 적게 받아 쓰는거죠
당연히 의식주에 필요한 물자를 적게 쓰게되죠....분배결정
책을 보고 이런 말을 하진 않죠
@마지로 화폐를 어느 한쪽으로 몰아칠 수도 있고, 합리적으로 소득을 분배 할 수도 있죠
물건가격을 올려서 소비량을 억제할 수도 있고, 생필품 가격을 올려서 기업에 이익이 되게 할 수도 있죠
주택을 시세로 거래하게 해서, 토지가격을 올려 놓으면
집값이 올라 부자가 되는게 아니라
다음세대가 지불할 entry fee를 높여서, 더 많이 벌고 더 많이 지불하고 살아야 하는 세상도 만들수 있죠
그렇게 화폐(숫자)를 한쪽으로 몰아치면서, 인구도 줄일 수 있죠
보이지 않는 손이 균형을 맞춰주는게 아니죠
소득과 의식주 가격으로 숫자의 매트릭스를 돌리면서, 인구까지 줄일 수 있으면
하고 싶은거 다 할 수 있는거죠
@부금투 내가 경제공부 20년을 하면서, 분배결정모델이라는 것은 처음 보오.
계획경제에서는 분배결정 모델이라는 말을 쓸 수 있겠죠.
시장경제에서는 분배를 결정하는 것이 바로 가격인데,
어디 부카니스탄에서 오셨오?
가격결정이론이 바로 자본주의 시장경제이거들.
말만 뻔지르르 하고... 졸라 무식한 사람이구만.
당신 시장경제가 뭔지나 알고 떠느는 거요?
@부금투 흠...그게 시장경제에서 주의해야 한다는 독과점 같네요.....가격을 맘대로 조절한다는......
전 가격결정이론 처럼 어떤 학설이 나왔나 싶어서 여쭤본거구요....
가격결정이론처럼 확고한 자리를 잡은 이론같은것은 아니고 부금토님의 생각이시군요.
설명 감사합니다.
@부금투 자본주의에서 분배결정모델이라 ㅎㅎㅎ 자본주의 근본을 역행하는 말이네요.....
그리고 화폐로 인구를 줄일수 있다는건 여태것 들었본 말중 제일 황당한 말이네요~
정말!! 허경영이 말할 법한 괴변입니다. 만약!! 이말이 사실이면 왜? 우리나라에 비해 화폐가 월등히 많은 미국, 독일, 영국, 프랑스 그리고 심지어 일본도 우리나라에 비해 출산율이 더 높나요? 아래 첨부한 통계청 자료를 보시면 알겁니다. 님의 말대로라면 그쪽은 진입자체가 어렵기 때문에 출산율은 커녕 인구가 감소해야 하는데 현실은 우리나라가 둘다 감소하고 있습니다. 즉!!! 화폐가 많다고 인구가 감소하거나 출산을 적게하는게 결코 아닙니다.
@존위 entry fee
@팍스코리아나 절름발이 경제학으로 20년 공부하신 분들은 부동산문제 해결 못하십니다
그냥 버블 버블 수요와 공급 그런거 정도 이야기 가능하죠
그 사이에 인구는 보이지 않는 손이 잘 줄여 줄겁니다
대한민국 아파트 무조건 지금시세에 비해 1/2 토막 나야 정상가격입니다.
우리나라 경제는 늘 일본 경제의 닮은 꼴로 움직여왔는데..... 부동산에서도 그 꼴이 너무 닮아 결국 일본처럼 될것 같습니다.
일단 모든 sign 이 red 인 것은 분명하죠. 아파트만 독야청청할 수는 없을 것인데...
대구 수성구 아파트 평단가가 2 천 돌파는 아주 극소수에만 해당됩니다.
평당 8000이라...물론 용산가족공원 바로 옆이니 뉴욕 센트럴파크 옆의 고급 아파트와 비슷할까 싶기도 한데... 문제는 과연 서울이 뉴욕처럼 경쟁력이 유지되는가가 아닐까 싶네요. 뭐...여유 넘치는 사람들은 명품 소비 심리 비슷한 마음으로 매수할 것 같네요. 뭐...그렇다 하더라도 이 아파트가 주변 아파트 가격에 미치는 영향은 그리 크진 않을 듯 해요. 아마 인근 시티파크에 살던 사람들이 이동하지 않을까 싶기도...
수요-공급으로는 분석 안 되는 부분이라고 생각해요. 에르메스 가방 가격 오른다고 가방 가격이 다 오를 거다고 생각하지는 않죠.
작금의 가격은 전세계적 돈뿌리기에 따른 저금리의 결과....더이상도 더이하도...상업용도 거품이 있는데 악파트야 말해 머함니까
평당 8천이던 9천이던 계속 지었으면 좋겠네요
그럼 계속 부자들이 이주하니 언젠가는 집이 남게 되겠죠
삭제된 댓글 입니다.
조만간 이렇게 될까요? ㅎㅎ
@굿과정보원 같은 싸이트에서 한국 부동산 가격변화 보고 싶어서 추출해 보았습니다. 1986년 이후 자료 밖에 없어서 일본의 대폭락은 안보이는데~ 1986년에서 작년까지 한국 부동산은 IMF때 빼고는 조정이 거의 없었네요~ 그리고 미국도 거품이 다시 잔뜩 쌓여가네요~
@존위 분위기가 점점 무르익어 가네요.
평당 백억이면 어떻고 천억이면 어떤가요? 우리 멍멍이 집도 1000조~~