(필독)둔촌주공아파트 분양신청 전략은 이렇게 하세요(2편)

[다튜라]

둔촌주공아파트 분양신청 전략은 이렇게 하세요 (2편)

'둔촌주공아파트 재건축 조합원 분양공고 파헤치기(1)'에서는

어떻게 분양신청을 하는지에 대한 방법과 주의점 그리고, 신청요령등에 대해서 중점적으로 다뤄봤습니다.

이제 (2)편을 해야겠죠?

요즘같아서는 부동산이 일하는 영업시간에는 차분하게 자료를 정리하면서

이런식의 분석기사나 글을 쓴다는 것은 꿈꾸기가 어렵습니다.

계속해서 울려대는 전화벨소리...

이것저것 문의해오시는 손님들...

재건축 조합사무실에 갔다가 분통을 터뜨리면서 한탄하시는 분들...

차라리... 청산을 하는것이 좋겠다고 하시는 분들...

어느평형을 신청해야 좋은것인지 궁금하시다는 분들...

저보고 몇평형을 하는것이 좋은지 알려달라고 하시는 분들등...

ㅡㅡ` 답을 드릴수 없는 질문을 하시면서 답을 달라는 분들도 있답니다.

무슨 제2의 둔촌주공아파트 재건축 조합사무실 같습니다. ^^;

오늘도 여전히 하루하루가 어떻게 지나가는줄 모르겠습니다.

오시는 분들이야 한분이시지만... 저희들이 상대하는 분들은 한분이 아니랍니다. 이점 양해바라면서... 시작합니다.

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'분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않는 조합원 은 미분양자로 분류되어 현금청산대상이되며, ~~~이하생략'

네~ 그렇습니다.

분양신청 기간내에 분양신청을 하지않는 경우...미분양자로 분류가 되고 현금청산자가 됩니다.

최근 재개발 지역에서는 분양신청보다 현금청산으로 되었을 경우 이익이 더 나올수 있다라는 경우가 발생이되면서 현금청산자의 비율이 이전보다는 많이 늘어난것이 사실입니다.

그래서, 최근에는 법이 개정되면서... 그동안 조합에서 들어간 사업비를 분양신청 조합원과 같은 지위로 인정하고 공제를 하게됩니다.

둔촌주공아파트 재건축의 경우에도 이부분이 명시가 되었습니다.

물론, 청산자가 되어서 '토지재결수용위원회'까지 들어가서 협의보상이 진행될경우 조합원 보다 혹시? 더 좋은 조건의 청산금액이 될수는 있지만... 사업비를 공제해야하기 때문에 정확한 득실은 따져 봐야 할것입니다.

따라서, 가급적 청산자로 분류하는것보다 분양신청을 잘 하셔서 하시는것이 좀더 도움이 될까 합니다.

뭐~~~ 선수시라면... 길고 짧은 것은 정확하게 따져봐야 하겠지만요... ^^:

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위의 사진자료를 보시면 ①번 부분을 보시면...

▶ 현금청산대상자

- 분양신청을 아니한 자

- 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

- 도시 및 주거환경정비법에 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

이렇게 보고 있습니다.

청산금액의 추산방법 통상적으로

구청 1개업체 / 조합 1개업체 / 청산자 1개업체를 선정합니다. 거기에서 나오는 산술평균 금액의 수치로써 나오게 되어있으며, 각각의 감정평가업체의 평가금액 편차 범위가 10%를 넘지 않는 범위에서 하게됩니다.

사업비 공제에 대한 방법은 굳이 설명을 안드려도 이해가 되실것으로 보여집니다.

그리고, 위의 사진자료 하단에는 청산대상자의 사업비 공제 범위가 명시되어있으니 참고하시면 되겠습니다.

특히, 청산을 생각하시는 분들은 전략을 잘 짜셔야 할것입니다. 조합측에서는 최소화를 할려고 할것이기 때문에... 이부분에서 얼마나 잘 알고 대처를 하느냐 마느냐에 따라서 그 청산금이 바뀌게 됩니다.

뭐~~ 굳이 팁을 드리자면... 적의 약점파악을 잘해야할것이고, 누가누가 더 끈질기냐의 싸움이 될것입니다.

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상가조합원 관련부분입니다.

일단... 상가는 상가를 먼저 분양받는다는 것이원칙입니다.

- 상가를 받지 않고 아파트로 분양신청을 한자의 경우 관리처분시에 있을 가례비율 즉, 상가를 아파트로 전환했을 때 정해지는 비율에 따라 아파트로 준다는 것입니다.

첫째, 아파트로 변환하는 비율의 정함이 없는 경우

--> 종전 상가평가금액 > 아파트 최소분양가 : 아파트로 공급받음

둘째, 아파트로 변화하는 비율이 정해져 있는 경우

--> 그 비율을 곱한 금액이 아파트 최소분양가 이상이면 : 아파트로 공급받음

셋째, 위의 사항에 해당이 안될경우 부대.볼리시설에 한해서 분양됨

- 상가를 받고도 남은 상가의 잔존 평가액이 아파트 최소분양가 이상으로 될경우 : 아파트로 추가공급받음

- 조합원 전원이 동의한 경우 : 아파트로 공급받음

부대복리시설 분양신청 순서에 대한 부분입니다.

먼저 아파트를 신청하고 부대복리시설을 신청하는 경우... 일단 아파트쪽에서 먼저 해당여부를 확인한뒤에 만약 아파트에 될수있는 자격이 되면 아파트로 분양전환되어서 신청이 됩니다. 따라서, 분양신청을 할때에는 상가를 먼저 받고자 하는 분들의 경우 신중한 판단이 필요하다고 하겠습니다.

둔촌주공아파트 재건축의 경우 워낙 일반분양자분이 많이 나올것으로 예상되기 때문에... 조합집행부 측에서도 상가조합원들이 원한다면 가급적 아파트로 전환해줄려고 하는 부분이 큰것으로 알려지고 있습니다. 따라서, 이부분의 경우 상가보다는 아파트가 좋다고 판단이 되신다면 충분히 생각을 해본뒤에 지원을 하셔도 나쁘지 않아 보입니다.

그리고, 부대복리시설에서 아파트로 가는 분들의 분양가는 조합원 분양가로 한다고 합니다. 정확한것은 상가관련 조합정관과 관리처분 계획 내용이 나와야 확정이 된다고 하겠습니다.

정리하면...

아파트가 먼저 되어버리면... 상가를 원해도 받을수가 없게 된다는 것입니다. 물론, 그 추산액이 상가를 남고도 아파트로 추가 배정을 받을수 있다면야 상관이 없겠습니다만, 이런경우는 드물기 때문에 신중한 판단을 해야한다는 것입니다.

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아파트 평형배정방법은?

아마도... 이부분이 가장 민감한 부분이 될것입니다. 거의 모든 조합원분들이 궁금해하시는 부분이라고 할것입니다.

1+1의 배정방법이나, 1순위.2순위.3순위 청약방법 등등...

조합원 배정방법을 어떻게 하느냐에 따라서 그 희비가 엇갈릴수가 있기 때문입니다.

아파트 분양배정의 원칙은 위의자료대로 조합정관 제46조 4호에 의하여 결정을 합니다.

다시말하면... '종전건축물의 가격.면적.유형.규모 등에 따라 우선순위를 정할 수 있으며,~~~~' 우선순위를 정할 수 있다.

결국... 정확한것은 분양평형 신청을 받아본뒤에 결정을 하겠다 입니다.

어렵나요??? ^^;

예를 들면...

37평형의 경우 498세대를 분양합니다. 이때, 세대수를 넘지 않는상태에서 분양신청이 마감될경우 모두가 그 평형에 배정이 됩니다.

하지만... 498세대를 넘어서서 분양신청자가 신청되었을 경우에는 조합정관을 들어 그 배정의 탈락을 결정하겠다 입니다.

아직까지 면적이다 가격이다 등등 정확한 기준이 없기때문에 앞으로 고민이 많이 되실것입니다.

탈락의 여부는 종전 자산평가액이나 대지지분으로 가게될 확율이 높다고 하니 지켜봐야하겠습니다. 아마도... 종전자산평가액 순이 되지 않을까 조심스럽게 말씀을 드려봅니다.

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1+1에 대해서 정말 많은 분들이 질문을 하십니다. 몇가지 정리해드려봅니다.

질문 : 1+1은 누구나 신청할수가 있는지?

답변

: 신청 자체는 누구나 할수가 있습니다. 하지만, 그 해당되는 범위는 종전 전용면적과 종정자산평가액 중에서 결정되기 때문에 현재로써는 대지지분 28.66 ~ 29.83평 (1단지 25평형 / 2단지 25평형 / 3단지 34평형 / 4단지 34평형)이 그 범위에 들어간다고 할것입니다.

혹여, 22평형과 31평형에서도 가능에 대한 여부질문이 종종 있었습니다만...

자격이 안되는것은 아닙니다만... 1+1의 세대물량을 따져볼때 19평형(916세대) 만을 놓고 본다면 확율상 거의 없지 않을까 생각이 듭니다.

하나더... 아직까지 조합측에서도 종전면적의 기준을 놓고 해석이 불분명하여 국토교통부와 강동구청에 질의를 넣은 상태인것으로 알고 있습니다. 아마도, 새로이 생긴 법이고... 그 사례가 많지 않다보니 이것저것 복잡한 것이 많다고 하겠습니다.

"좀더 자세한 상황은 상담으로 해결이 될것같습니다"

질문 : 1+1이 되었을 경우 소유자 명의는 어떻게 정리되나요?

답변

: 기존의 아파트 101동 101호를 "홍길동"과 "성춘향"이 부부공동명의로 있다고 가정을 했을 경우...

원래 분양받는 것과 추가로 분양받는 것 모두 그 비율대로 2개의 부부공동명의 형태로 된다는 것입니다.

101동 101호 - 홍길동 1/2지분 : 성춘향 1/2지분

---> 신규분양 26평형(홍길동 1/2 : 성춘향 1/2) + 추가분양 19평형(홍길동 1/2 : 성춘향 1/2) : (O)

---> 신규분양 26평형(홍길동) + 추가분양 19평형(성춘향) : (X)

단, 기존의 신규분양은 언제든지 매매행위가 가능하며... 추가로 받는 아파트의 경우 3년간 전매제한(준공일) 있음

질문 : 1+1을 신청했다가 안되었을 경우 분양신청 순서는 어떻게 되는지?

답변

: 1+1을 먼저 신청을 하셨다가 자격여부 또는 순번에서 밀려나게 되는 경우... 자동으로 1순위.2순위.3순위 해당란으로 분류가 되어서 평형신청이 됩니다. 즉, 1+1의 신청순서를 "0"순위로 보면 조금은 이해가 될것 같습니다.

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일단... 어느정도 조합원 분양신청하는 방법에 대해서 풀어드렸다고 생각이 됩니다.

이제 중요한 분양신청의 전략이 필요하겠죠? ^^

(1) 50평형과 37평형 당첨되는 방법은?

이유불문...

대지지분이 가장큰 29.83평(1단지25평형 / 4단지34평형)이 유리할것이며, 일부 대지지분이 29.30평(2단지25평형 / 3단지34평형)에서 가능성이 있다고 하겠습니다.

딱잘라서... 50평형(204세대) / 37평형(498세대)이니 그 경쟁이 가장 심할것으로 보여집니다. 뒤집어 말하면 1층도 된다는 뜻도 됩니다.

여하튼, 50평형과 37평이 될려면 최소한 대지지분 29.30평 이상은 되어야 한다는 것입니다.

특히, 50평형의 경우 전세대 남향.판상형.4bay 구조 또는 알파룸이 있는 더블베이스 구조이기때문에 평면설계상으로는 상당히 좋다고 하겠습니다. 그리고, 현재의 둔촌습지에 위치하기 때문에 그 프리미엄 또한 좋을 것입니다.

마치 자연휴양림에 있는 형태라고 할까요?

지하철 9호선개통으로 강남 20분대 진입을 하면서...

람사르에 등록되어 있는 '둔촌습지'가 앞마당이고...

공원이 아닌 원시림자체로 살아있는 생태 환경...

바람이 부는 소리가 들리고...

아침에 지저귀는 새소리가 모닝콜이 되는...

~~~ ^^; 좀 과장되었나요?

이런곳이 신규 둔촌주공아파트 50평형대 앞마당입니다

50평형대 ​10층 정도의 높이에서 내려다본 예상 전경

한마디로 자연휴양림 그 자체가 내 앞마당이 된다고 생각하시면 되겠습니다.

음~~ 글쎄요...

송파헬리오 시티 50평형의 경우 아파트 단지내에 있는 일반적인 50평형대의 입지여건이라면...

둔촌주공아파트 50평형의 경우 좀 다른 프리미엄의 효과가 있을 것입니다.

37평형의 경우 전세대 판상형.남향.4bay 구조입니다.

가장 치열한 경쟁률이 나타날것으로 보여지며, 전세대를 조합원으로 마감할것으로 예상되어집니다. 향후에 좋은 동호수를 배정받는 다면... 금액적으로는 43평형 하단가격으로 붙을 확율이 높겠습니다. 따라서, 43평형을 가기에는 너무 무겁고 크고, 34평형을 가기에는 좁다고 생각하는 분들께는 안성맞춤이 될것입니다.

송파헬리오시티의 경우에도 이평형대에서는 조합원으로 매진이 되었기 때문입니다.

경쟁이 심하다는 것은 1층도 조합원이 배정된다는 점 잊지 말아야 하겠습니다.

(2) 43평형과 34평형은?

현재 둔촌주공아파트 새아파트 물량중에서 가장많은 부분을 차지하고 있습니다.

43평형(2,658세대) + 34평형(3,948세대) = 6,616세대 > 둔촌주공아파트 아파트 조합원 5,930세대

참~~ 많죠?

결국... 어지간하면 이 두 평형대에서는 일반분양물량이 나온다는 것입니다. 그리고, 현재 평면도에서 가장많은 불만이 쏟아지기도 합니다.

다시말하면... 조합원이 모두채울수가 없기 때문에 특별한 변수가 없는한 저층은 당첨될 확율이 거의 없다는 것입니다. 그리고, 간간히 들리는 이야기로는 이부분 설계에대한 불만이 폭증을 하기때문에 향후에 설계부분에 대해서 바뀔수 있다는 이야기도 있으니, 찜찜하더라도 결정되었다고 너무 낙심할 필요는 없다고 보여집니다. 향후에 설계가 변경되면서 밑그림이 잘만 나온다면 나쁠것도 없기 때문입니다.

다만, 현상태로써는 물량도 거대하고 단지설계나 평면설계가 좋지가 않기때문에... 불만이 많을 것입니다. 그렇다고 하더라도 일반분양 물량이 많이 나올수 있다는 것은 조합원이 좋은 층을 배정 받을 확율이 높다는 것으로 설명이 될수 있겠습니다.

(3) 25평형은?

판상형.3aby.동향+남향 : 이런구조입니다.

1+1에서 일부 정리가 될것이고, 최근의 분양트랜드 추세로 볼때 잘하면 조합원으로 채울수도 있고, 아니면 약간정도 일반분양이 나올수도 있다고 하겠습니다. 그만큼... 인기가 높은것은 사실입니다. 경쟁률로 따지면 43평형이나 34평형보다도 높다고 할것입니다.

다만... 남향이 되느냐 동향이 되느냐에 따라서 그 가격적인 향배가 많이 달라질수 있겠습니다.

여하튼... 50평형과 37평형 다음으로 높은 인기도를 나타내겠습니다.

(4) 23평형. 19평형은?

1+1에서 많은부분이 배정될것으로 보여지면, 23평형은 일반분양으로 19평형은 1+1의 추가평형으로 소진될 확율이 높다고 하겠습니다. 월세를 받을수 있는 임대수익형으로는 딱이겠습니다. 따라서, 1+1을 노리시는 분들에게는 꼭 필요한 평형이 될것입니다. 이 평형대에서 일반분양물량이 나온다면... 인기와 경쟁이 아주 높을것으로 보여집니다.

이제좀 이해가 되시는지요?

이것저것 많은 부분을 다뤄보다보니 정신이 없을수도 있겠습니다.

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끝으로 기타 중요하다고 생각되는 부분에 대한 팁을 드려봅니다.

(1) 현재 둔촌주공아파트 8평형에 대한 가치는?

둔촌주공아파트 8평형을 보유하고 있는 분들이 궁금한점이 있는데요?

'8평형을 가지고 어느평형까지 신청이 되냐?' 입니다. 원칙으로 제한은 없지만... 특별한 케이스가 아닌이상 34평형은 무난할것으로 보여집니다. 따라서, 최소투자금액으로 34평형이 될수있기 때문에 8평형이 나중에 시간이 지날수록 여타평형에 비해서 기초투자금액이 적은 8평형의 프리미엄 가치는 올라갈 확율이 높겠습니다.

첫째, 무조건 초기투자금액이 최소가 된다.

둘째, 무상지분율이 변동되더라도 가지고 있는 대지권이 가장적기 때문에 지분율이 떨어질수록 손해가 적다.

셋째, 대출을 받을 경우 자녀 증여용으로 딱이다.

넷째, 현재 100세대 밖에 안되는 희소성 가치가 높다

다섯째, 조합원만 다 안채운다면... 43평형이고 34평형이고 모두 들어갈수가 있다.

평당 1,680만원이라는 추가분담금만 내면된다.

^^; 이해가 되시죠?

(2) 둔촌주공아파트 현재의 상황으로 볼때 평형 결정에 대한 가격편차보다

     동호수에 대한 편차가 더욱더 중요하다.

특히, 43평형과 34평형의 경우 판상형과 타워형이냐에 따라서 그리고 그 위치에 따라서 편차가 적게는 1억 많게는 1.5억까지도 갈리게 될 확율이 높겠습니다. 따라서, 평형의 결정도 중요하지만... 향후에 어떤 동호수를 배정 받느냐가 더 중요하다고 하겠습니다.

(3) 상가 소유주를 최대한 아파트로 가게 할것이다.

둔촌주공아파트 재건축 상황을 볼때 부대복리시설 소유자의 경우 아파트로 트랜스를 하도록 최대한 배율을 높게 책정을 해줄것으로 보여집니다. 한마디로 상가 소유주들을 최대한 아파트로 가게끔 그 혜택을 준다는 것입니다. 따라서, 투자금액이 적게 들어가는 일반상가 지하지분이 나중에는 쏠쏠한 재미를 주는 물건이 될수도 있겠습니다.

(4) 34평형과 43평형에 대한 설계부분이 불만이 가장 많습니다.

이부분으로 인한 설계변경이 상당부분 예상된다고 하겠습니다. 향후에 설계변경이 되었을 경우에는 기존의 결정된 평형에서 추가 희망자에 한해서 재 신청을 받을수도 있기 때문에 어느정도 기대 해볼수 있다고 보여집니다. 아직까지는 이런 이야기가 없기는 합니다만... 여기저기 들리는 이야기로는 어느정도 타당성은 있겠습니다.

(5) 1+1에서 종전전용면적 기준과 종전자산평가 기준은?

종전 면적의 경우 : 국토교통부와 강동구청에서 정확한 답이 안나와있기 때문에... 좀더 기다려봐야 하겠습니다.

종전 평가의 경우 : 일단 둔촌주공아파트 재건축 사업시행인가 고시일(2015. 8. 5) 기준의 거래사례 금액이 중요하기 때문에 참고삼아 자료를 드려봅니다. 해당여부는 각자가 판단하시길 말씀드리겠습니다.

재건축 사업시행인가 고시일 기준으로 앞뒤 3~6개월 사이의 거래사례가 상당히 중요합니다. 이것은 모든 평가의 기초가 되기 때문입니다. 따라서, 이때당시의 평균거래금액은 종전 자산평가에 거의 근접할수 있다고 보시면 되겠습니다.

뭐`~~ 정확한것은 감정평가를 해야만 하겠지만요...

둔촌주공아파트 1단지 2015년 1~3분기 실거래가

둔촌주공아파트 2단지 2015년 1~3분기 실거래가

둔촌주공아파트 3단지 2015년 1~3분기 실거래가

둔촌주공아파트 4단지 2015년 1~3분기 실거래가

(5) 이제 곧 12.18일 분양신청이 마감이 된 이후에는 매매시세는 재편됩니다.

왜일까요?

지금은 대지지분을 가지고 그 가격대에 따라 매매거래금액이 결정이 되는 가장큰 요소가 되겠습니다.

하지만, 분양평형이 결정된 이후에는 새아파트 몇평이냐가 그 매매시세를 형성하는 기준으로 바뀌게 될 확율이 높겠습니다.

따라서, 그때는 지분의 개념보다는 새아파트 몇평형으로 결정되었느냐가 가장 중요한 요소가 된다고 하겠습니다. 새아파트 각 평형별로 기준시세를 예상해봅니다.

조합원 분양신청결과이후 ~ 관리처분계획 이전까지의 예상 매매시세

50평형 : 12 ~ 12.8억

43평형 : 10 ~ 10.8억

37평형 : 8.8 ~ 9.8억

34평형 : 8.0 ~ 8.5억

26평형 : 6.5 ~ 6.8억

23평형 : 5.5 ~ 5.9억

19평형 : 4.7 ~ 4.9억

이정도로 가늠을 해봅니다.

여기를 기초로 해서

지분이 큰것이냐 작은것이냐 ~

전세 금액은 얼마나 들었느냐 ~

초기 투자비용이 얼마나 들겠느냐 ~ 에따라 매매거래 시세가 형성되며 거래가 될것으로 보여집니다.

​(6) 간혹 1순위.2순위.3순위 신청란에 그냥 1순위만 신청하시겠다는 분들도 있습니다.

"무한도전"인거 맞나요? 네~~ 맞습니다.

만약... 각종순위에 해당이 안되서 밀릴 경우 조합 임의대로 평형배정이 될수가 있기 때문에... 모든순위에 신중하게 신청을 하여야 하겠습니다.

둔촌주공파트 대지지분별 세대수 현황 ---> 클릭!!!

휴~~~~

어떻게... 좀 도움은 되시나요??? ^^;

목은 뻣뻣하고...

계속되는 상담에 기침이 멈추질 않고...

뭐~~~ 그렇습니다.

이상 다튜라였습니다.

둔촌주공 재건축 전문 대일부동산(02-484-7474)

[남해바다]

좋은 정보 정리하느라 수고 많았 습니다

[남해바다]

다튜라님 부탁합니다
평형 신청하러고 하는데 기존 아파트 평형을 알면 참고가 될덴데
둔촌주공 기존 평형 세대수를 좀 알려주세요

[다튜라]

말씀하신 자료 까페에 올려드렸습니다. ^^

http://cafe.daum.net/daeil4847474/5TYr/51 또는... 위에~~ 바로가기 해놨습니다.

많은 도움이 되시길~~~

[꼼생이]

남해바다님. 평형신청은 마감이 12.18까지이니 서두러지 마시고 천천히 하심이 좋을것 같습니다.
신중히 판단하여 좋은 아파트를 배정받으시기 바랍니다.

[다튜라]

네네 맞는 말씀입니다. 급하게는 안됩니다. 천천히 하셔야 합니다