2021년 1월부터는...'최종' 1주택이 되고 난 후..2년 더 보유해야 1가구 1주택 양도세 비과세 적용!!

[부동산재테크1번지정보팀]

#2021년 1월부터는...

▷'최종' 1주택이 되고 난 후

→2년 더 보유해야 1가구 1주택 양도세 비과세 적용!!

집을 모두 처분하려는 다주택자들은 올해 안에 의사결정을 마쳐야 할 전망이다. 내년부턴 1주택이 된 날부터 비과세 요건을 따지는 ‘최종 1주택’ 개념이 도입되기 때문이다.

20일 세무업계에 따르면 내년 1월 양도하는 부동산부터 최종 1주택 여부를 따져 비과세 여부를 판단한다. 2018년 ‘9·13 대책’에서 도입이 예고된 개념이다. 현행 세법은 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)한 집을 팔 때 9억원까지 비과세 혜택을 준다. 만약 2주택자가 집 한 채를 판 상태에서 1주택자가 돼 나머지 한 채의 집도 정리한다면 비과세를 받는 식이다.

그러나 내년부턴 실제 1주택이 된 날부터 2년이 경과해야 비과세가 가능하다. 앞선 2주택자 사례의 경우 내년 1월 한 채를 정리해 1주택자가 됐다면 나머지 주택을 2년 뒤인 2023년 1월에 팔아야 비과세를 받을 수 있다.

대표적 사례는 노영민 대통령 비서실장이다. 노 실장은 지난달 충북 청주의 아파트를 매각한 뒤 ‘똘똘한 한 채’ 논란이 일자 서울 반포동의 아파트도 매각했다. 반포동 아파트는 2억8000만원에 매입해 11억3000만원에 팔았지만 1주택 상태에서 매각했기 때문에 9억원까지는 비과세를 받았다.

하지만 노 실장의 다주택 처분 시점이 내년 이후였다면 이 같은 절세는 불가능하다. 최종 1주택 도입으로 청주 아파트 매각 후 2년이 지나야 반포 아파트에 대한 비과세가 가능하기 때문이다. 마지막으로 파는 아파트의 보유기간을 기산할 땐 다주택 상태에서의 보유기간을 배제하는 게 최종 1주택 개념의 핵심이다.

다만 일시적 2주택인 경우는 강화된 보유기간 기산 방법이 적용되지 않는다. 일시적 2주택은 1주택자가 ‘갈아타기’ 등을 위해 잠시 2주택이 되더라도 1주택으로 인정하는 경우를 말한다. 조정대상지역인 서울에서 지난해 5월 A아파트를 첫집으로 마련한 뒤 올해 5월 B아파트를 대체주택으로 마련한 경우, 기존 A아파트는 일시적 2주택 시한인 내년 4월(대체주택 취득 후 1년) 안에 매각해야 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. B아파트를 팔 땐 최종 1주택 개념을 적용하면 A아파트 매각 2년이 경과한 2023년 4월부터 비과세가 가능하다. 그러나 일시적 2주택으로 취득한 집이기 때문에 강화된 규정이 아니라 종전대로 취득일부터 보유기간을 따져 2022년 5월부터 비과세 매각이 가능하다는 게 기획재정부의 설명이다.

일시적 2주택을 반복해서 활용하는 경우도 마찬가지다. 기재부는 이 경우에도 최종 1주택 규정이 적용되지 않는다고 보고 있다. 예컨대 내년 4월 A아파트를 매각한 뒤 다음달인 5월 C아파트를 사들인다면 B아파트와 C아파트는 다시 일시적 2주택이 된다. B아파트를 2022년 5월 매각한 뒤 바로 다음달 C아파트를 매각하더라도 두 집 모두 비과세 혜택이 가능한 셈이다. 일시적 2주택인 C아파트는 최종 1주택이 된 날부터 2년이 아니라 취득일인 2021년 5월부터 2년을 따지기 때문이다.

하지만 주의도 필요하다. 일시적 2주택을 적용받지 못한 상태에서 주택을 매각한다면 다음 주택의 처분에도 영향을 미친다. 김호용 미르진택스 대표는 “기존 2주택에 대해 일시적 2주택 상태로 비과세가 적용됐는지와 아닌지에 따라 결과가 크게 엇갈린다”며 “실무적인 혼란이 큰 사안이기 때문에 반드시 꼼꼼하게 확인한 뒤 의사결정을 내려야 한다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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