토지투자 십계명과 아파트투자 십계명이 판이한 이유

[김방기]

1000만원으로 갭 투자하는 자와

1000만원으로 토지지분투자는 하는 자의 차이점

갭 투자가 훨씬 위험!

(∵정책 불안과 집값 불안

건설사 불안=장기불경기)

(∴집 사기꾼 > 땅 사기꾼)

집값이 폭락하는 바람에

역풍을 맞고 만다

갭 투자자가 세입자에게 전월세 자금을

주지 못하면 그 의지와 상관 없이

사기꾼으로 전락!!

#토지투자자

#아파트투자

대출 없이 움직일 수 있는

토지투자도 취약점이 없는 건 아니다

지방 토지를 지분거래 하는 자가 있다

위험하다

환금성이 확 떨어진다

인구감소 현상과 직결된다

#수도권

지방 땅의 특징과 수도권 땅의 특징이 판이한 건,

명약관화

인구 차이가 워낙 심하기 때문

#아파트

#맹지

#기획부동산

서해선 복선전철 '주변가치'에 투자하라!!

범례)

역세권 주변가치

#서해선

1) 화성 땅에 1000만원 투자하기

2) 당진 땅에 1000만원 투자하기

어느 것이 더 안전할까?

인구규모의 차이 혹은 인구 증가폭

통해 통감 가능

두 지역엔 공통점이 많다

그렇기 때문에 오판이나 착각의 가능성이

늘 높다

바다+기업(일자리)이 번성한 도시이자

서해안시대의 도구가 같다는 점

예) 서해안고속도로+서해선 복선전철

화성 평택 당진은 철도노선 통해

한줄기 한통속임을 증명함

#서해선복선전철

#화성시

#당진시

그러나!

인구 격차를 억지로 인공적으로 해결할 수는 없다

인구 100만 명이 넘는 도시와

인구 10만 명이 넘는 도시의 차이는

땅값 차이로 점철됨

#충청도

착각하는 자 -

집을 짓기 위해 땅을 사는데

아주 저렴한 것을 무조건 원하는 자

땅을 싸게 잡았다며 주위에 자랑한다

싼 땅 샀다가 인허가 안 나 장기간

맘고생 하는 자 참 많은데 말이다

양평일대 악산에 방치된 개발 중인 땅이

쉽게 목도 되는 이유는 단 한 가지

무조건 싼 땅 잡아 생긴 패착!

부실한 집 샀다가 공사비로 손해 보듯

싼 땅 잡았다가 절토 성토 등 형질변경의

과정에서 많은 비용이 든다

#형질변동

#지목변경

실수요자에게 비싼 땅을 권하는 이유이리라

싼 이유를 반드시 모색하라

수도권 일대에서 싼 땅 잡기가 힘들다

인구와 인기는 비례하기에 거품에서

자유롭지 못하다

싼 땅은 지방에서 모색하라

인구가 감소하고 있는

인구규모 5만 명 안팎의 중도소시에서 말이다

#경기도

경기도 일대 땅이 인기 있는 이유

서울과의 높은 접근성 때문이다

서울의 강점 -

100% 도시지역으로 구성되어 있는

완성도 낮은 역세권이 하나도 없는 곳

그래서 맹지가 없다

대신 녹지가 존재한다

그린벨트+자연녹지지역은 역세권 주변에 기생

#그린벨트

#자연녹지지역

도시구조가 단순하다

빤하다

그린벨트가 존재하는 건 대도시 집중력과 과도화를

방지+완화하기 위함이기 때문

따라서 그린벨트 투자 시엔

반드시 해제 보단

완화에 집중하라!!!

수도권에서 인구밀도가 가장 높은 서울의

주변가치에 투자자가 몰리고 있다

경기도엔 맹지가 많기 때문

#생산녹지지역

#일반주거지역

갭투자 - 타이밍이 생명

그러나 개별적으로 발견이 쉽지 않음

지분토지투자 - 타이밍을 개인적으로 만들 수 있다

다만 블로그 사용법을 제대로 인지하고

5년 이상 사용한 자에게만

타이밍(기회)가 찾아온다

#토지투자자

#땅투자

갭투자자에게는

집값 급락이 가장 두려운 적

땅투자는 조급증이 최대 적

갭 투자자가 신문 보는 이유 -

가격 확인 하기 위해

땅 투자자가 신문 보는 이유 -

아파트 신축 소식

땅은 주변가치에 지배 받는 미완성물이기 때문

아파트 가격이 추락한다고 해서 땅값에

영향이 크게 미치지 않는다

땅의 존재가치는 낮기 때문

건폐율만 사용 중이라서다

싼 땅은 있어도 싼 집은 절대로 존재하지 않는다

용적률이란 용도지역과 일맥상통하기 때문

#주택

'싼 땅'은 집의 재료가 아니다

싼 땅엔 도로가 없기 때문

도로에 접한 땅을 싸게 파는

지주는 없다

대기업 - 그 존재감이 높음

맹지 개발자가 곧 대기업 건설사

땅 투자자가 주변에 대기업이 있는지

찾아보는 이유다

맹지에 아파트 건설하는 힘(권력)이 대단함

서민들은 흉내조차 못 냄

개인이 대기업 흉내, 모방하면 사기다

기획부동산 중에 그런 자가 있다

실수요자 - 싼 땅 사면 큰일!

도로가 없기 때문

투자자 - 싼 땅 사서 도로를 개설하여 환금성을 높이라

또는

싼 땅을 샀다면

주변가치에 투자한다는 일념이 필요

#광명시

집과 땅의 차이

집 - 조망권, 일조권(삶의 재료)에 영향을 받음

예) 단독주택 인근에 아파트단지가 들어서면

단독주택의 가치가 추락한다(일조권 파괴)

무관심의 대상이 됨

땅 - 지상권에 영향 받음

예) 내 땅 인근의 집 크기에 의해 땅 가치가 급변

(용적률)

#조망권

#아파트투자

조망권, 일조권 - 삶의 질에 영향 받음

지상권 - 땅 가치와 연동

예) 용적률, 용도 등에 영향을 받는다

일조권과 무관한 게 땅이다

오로지 건폐율만 사용한 지경이기 때문이다

#용적률

#건폐율

일조권은 용적률과 관련 있는 상황

마천루가 들어서면 인근의 기존 건물들의

피해가 막심하다

마치 젠트리피케이션처럼

굴러온 돌이 막힌 돌을 마구 빼냄

#광주시

#남양주시

#양평군

#가평군

집과 땅의 주변가치(차이점)

정치와 경제

이 두 가지 가치는 투자자입장에선

존중의 대상이다

함께 작동한다

고속도로와 국도의 모양새

고속도로가 정치라면

국도는 경제다

#고속도로

#도로

#농지

집값은 정치와 정책에 의해 작동, 이동

땅값 - 주변가치에 의해 이동

예) 아파트단지의 변화

내 땅 인근에 새 집이 생기면

어느 수위 땅값이 이동함

내 집 인근에 땅 주인이 바뀐다면 내 집엔

아무런 영향을 받지 않음

완성물과 미완성물의 존재가치 차이 때문

내 땅 주변 - 변해야 산다

내 집 주변은 어떤가

녹지가 보지되어야 한다

즉 그린벨트 상태라면 좋다

힐링과 웰빙의 공간으로 그 가치를 역이용할

기회다

집 가치에 영향을 주어 삶의 활력소

삶의 질적 가치가 높다면 사람들이 선호하기 마련

전원생활과 유토피아를 꿈꾼다

사람이 몰리면 집값이 이동한다

그야말로 자연스레 가격이 상승하는 것이다

프리미엄과는 그 성격이 판이하다

프리미엄은 조작에 의해 형성된 화마

거품이다

견강부회 침소봉대의 결과물

#부동산공법을알면부동산투자가쉽다

1000만원으로 당신은 무엇을 할 것인가

갭투자? 혹은 지분토지투자?

갭투자의 단점 - 대출 통해 움직여 위험

만약 집값 전셋값 추락 시 개박살!+!

지분토지투자의 단점 - 낮은 환금성

갭투자와 지분토지투자의 차이점 -

갭투자는 공공성이 강하다

집값 전셋값은 개인이 움직일 사안이 아니기 때문

지분토지투자의 개별성은 강하다

환금성을 높일 방안이 존재하기 때문

예) 실수요가치처럼 개인의 노력과 열정으로 가능

(땅 사서 건축행위를 함)

블로그 통해 교환가치를 높일 수 있다

내 땅에 집중하면 블로그에

글 올리기 수월

땅은 장기투자종목이므로

장기간 글을 올려야

환금성이 강화됨

#구리시

#과천시

#강남

강남 아파트, 수도권 토지

두 재화는 항시

토지거래허가구역으로 지정될 확률이 높다

인기가 높기 때문

다만 아파트의 경우 규제 시

옴짝달싹 못함

대출 때문(대출 규제)

전월세를 주지 않고

내가 직접 들어와 살아야 한다

자금 융통성이 불가능한 지경

땅의 경우 타격이 없다

대출 없이도 움직일 수 있어 문제가 없다

규제기간만 지나면 되니까

규제 면적이 존재(주거지 상업지 등에

따라 변통성이 존재)

규제의 본심, 본질 터득하기 -

투자자의 지상과제

#토지투자자

1000만원으로 독하게 땅투자는 할 수 있어도

1000만원으로 독하게 집투자(아파트투자)는

할 수 없다

그 이유는

싼 땅은 있어도 싼 집은 절대로 없기 때문

#투자자

투자의 의미, 의지 -

'자유' 사용법

예) 경제적 자유

육체적·정신적 자유

♥☎♥010-2246-9741

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