5,600억 달러 규모의 재산 경고로 뉴욕에서 도쿄까지 은행 타격

[띠아모]

미국 상업용 부동산 시장은 코로나19 사태 이후 큰 혼란에 빠졌다.

그러나 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(New York Community Bancorp)와 일본의 아오조라 은행(Aozora Bank Ltd.)은

일부 대출 기관이 이제 막 고통을 느끼기 시작했다는 점을 상기시켜 주었습니다.

뉴욕 커뮤니티 뱅코프(New York Community Bancorp)가 배당금과 비축량을 삭감하기로 한 결정으로

주가는 기록적인 38% 하락했고 KBW 지역 은행 지수는 지난 3월 실리콘 밸리 은행 붕괴 이후

최악의 날로 끌어내렸습니다.

도쿄에 본사를 둔 아오조라 은행(Aozora Bank)은 미국 상업용 부동산에 대한 투자와 관련된

손실을 경고한 후 20% 이상 급락했습니다.

유럽에서는 Deutsche Bank AG가 4분기에 미국 부동산 손실 충당금을 1억 2300만 유로(1억 3300만 달러)로

전년 대비 4배 이상 늘렸습니다.

이러한 우려는 상업용 부동산 가치의 지속적인 하락과 특정 대출이 해결될지 예측하는 어려움을 반영합니다.

그 단계를 설정하는 것은 전염병으로 인한 원격 근무로의 전환과 이자율의 급격한 상승으로 인해

긴장된 차용인이 재융자하는 데 더 많은 비용이 들게 되었습니다.

억만장자 투자자 배리 스턴리히트는 이번 주 사무실 시장이 1조 달러 이상의 손실을 입을 것이라고 경고했다.

대출 기관의 경우 이는 일부 집주인이 대출금을 지불하는 데 어려움을 겪거나 단순히 건물에서 떠나면서

더 많은 채무 불이행이 발생할 가능성을 의미합니다.

부실 부동산 재협상을 전문으로 하는 뉴욕 소재 Keen-Summit Capital Partners LLC의 대표인 Harold Bordwin은 "이것은 시장이 고려해야 할 큰 문제입니다."라고 말했습니다.

"은행의 대차대조표는 만기 시 갚지 못할 부동산이 많다는 사실을 설명하지 않습니다."

Moody's Investors Service는 수요일의 상황 이후 New York Community Bancorp의

신용 등급을 정크 등급으로 낮출지 여부를 검토하고 있다고 말했습니다.

Trepp에 따르면 은행들은 2025년 말까지 약 5,600억 달러에 달하는 상업용 부동산 만기를 앞두고 있으며,

이는 해당 기간 동안 만기가 도래하는 전체 부동산 부채의 절반 이상을 차지합니다.

특히 지역 대출 기관은 업계에 더 많이 노출되어 있으며, 그들을 보호할 수 있는 대규모 신용 카드 포트폴리오나

투자 은행 사업이 부족하기 때문에 대형 경쟁 기관보다 더 큰 피해를 입을 수 있습니다.

사무실이 미국 상업용 부동산 가치 하락을 주도 | JPMorgan Chase & Co.가 4월에 발표한 보고서에 따르면

 상업용 부동산 대출은 소규모 은행 자산의 28.7%를 차지하는 반면 대형 대출 기관에서는 6.5%에 불과합니다.

이러한 노출로 인해 규제 당국은 추가적인 조사를 촉발했으며, 지난해 지역 은행 소란 이후

이미 높은 경계 태세를 취했습니다.

세인트제임스 자산운용사 저스틴 오누에크우시 최고투자책임자(CIO)는

"상업용 부동산과 지역 은행 사이의 연결이 2024년 꼬리 위험이라는 점은 분명하다.

만약 균열이 나타나면 상업, 주택, 은행 부문에 균열이 생길 수 있다"고 말했다. 장소, 말했다.

팬데믹 이후 거의 4년 동안 부동산 문제, 특히 사무실 문제가 뚜렷이 나타났지만,

부동산 시장은 어떤 면에서는 불명예에 빠졌습니다.

건물 가치에 대한 구매자와 판매자 모두의 불확실성으로 인해 거래가 급락했습니다.

이제 다가오는 부채 만기 문제를 해결해야 할 필요성과 연준의 금리 인하 전망으로 인해

얼마나 많은 가치가 하락했는지 명확하게 해주는 더 많은 거래가 촉발될 것으로 예상됩니다.

이러한 감소는 극명할 수 있습니다.

로스앤젤레스에서 세 번째로 높은 오피스 타워인 Aon Center는 최근 2014년 이전 구매 가격보다

약 45% 저렴한 1억 4,780만 달러에 판매되었습니다.

Bordwin은 “은행(지역 은행, 지역 은행)은 시장에 출시할 사항을 표시하는 데 정말 시간이 많이 걸렸습니다.

왜냐하면 그렇게 할 필요도 없었고 만기일까지 보유하고 있었기 때문입니다.”라고 Bordwin은 말했습니다.

"그들은 이러한 자산의 실제 가치가 무엇인지 가지고 게임을 하고 있습니다."

다가구 대출
올해까지 많은 지역 대출 기관의 수익은 스트레스를 거의 받지 못했습니다.

예를 들어 Fifth Third Bancorp는 2023년 상업용 부동산에서 순상각이 전혀 발생하지 않았다고 지적했습니다.

그러나 소규모 대출 기관을 둘러싼 불안을 더욱 악화시키는 것은 부진한 부동산 대출이

언제 어디서 발생할 수 있는지 예측할 수 없다는 점이며, 단지 몇 가지 채무 불이행으로 인해

큰 피해를 입을 수 있다는 점입니다. New York Community Bancorp는 상각액 증가가

협동조합 건물 및 사무실 부동산과 관련이 있다고 말했습니다.

사무실은 부동산 투자자들의 특별한 관심 분야이지만 회사의 가장 큰 부동산 노출은

다세대 건물에서 발생하며 은행은 약 370억 달러의 아파트 대출을 수행합니다.

이러한 대출 중 거의 절반이 임대료 규제 건물의 지원을 받고 있어 집주인의 임대료 인상 능력을

엄격히 제한하는 2019년 통과된 뉴욕주 규정에 취약해졌습니다.

지난해 말 연방예금보험공사는 임대료 규제 건물을 담보로 한 대출금 약 150억 달러를 팔면서

39% 할인을 받았다. 이러한 건물들이 직면하고 있는 어려움을 보여주는 또 다른 징후로,

12월 현재 유동화 대출을 받은 뉴욕시 임대료 안정화 건물의 약 4.9%가 연체 상태에 있었으며,

이는 해당 건물이 매매된 시기를 기준으로 한 Trepp 분석에 따르면

다른 아파트 건물의 연체율의 3배에 해당합니다. 세워짐.

지난해 시그니처 뱅크(Signature Bank)의 일부를 인수한 '보수적 대출 기관'
뉴욕 커뮤니티 뱅코프(New York Community Bancorp)는 수요일 아파트 대출의 8.3%가

비판을 받은 것으로 간주되어 채무 불이행 위험이 높다고 밝혔습니다.

Maverick Real Estate Partners의 David Aviram 대표는 “NYCB는 Signature Bank에 비해

훨씬 보수적인 대출 기관이었습니다.”라고 말했습니다. "그러나 임대료 안정화 다세대 부동산에 의해

담보된 대출은 다른 경쟁업체에 비해 NYCB의 CRE 장부에서 더 큰 비율을 차지하기 때문에

2019년 임대법 변경이 더 중요한 영향을 미칠 수 있습니다."

상업용 부동산에 대한 노출을 줄이려는 은행의 압력이 커지고 있습니다.

일부 은행은 지난 1년 동안 불확실성으로 인해 대규모 대출 판매를 보류했지만

이제 시장이 해빙되면서 더 많은 부채를 시장에 내놓을 것으로 예상됩니다.

Canadian Imperial Bank of Commerce는 최근 어려움을 겪고 있는 미국 사무실 부동산에 대한

대출 마케팅을 시작했습니다. 미국 사무실 대출은 은행 전체 자산 포트폴리오의 1%에 불과하지만

CIBC의 수익은 해당 부문의 신용 손실 충당금 증가로 인해 하락했습니다.

Aviram은 “지금까지 은행이 연체된 것으로 보고된 대출 비율은 2024년과 2025년에 발생할

채무 불이행에 비해 감소한 수준입니다.”라고 말했습니다.

"은행은 여전히 ​​이러한 심각한 위험에 노출되어 있으며 내년에 금리가 하락할 가능성이 있다고 해서

은행 문제가 해결되지는 않습니다."

[띠아모]

은행들은 2025년 말까지 약 5,600억 달러에 달하는 상업용 부동산 만기를 앞두고 있으며,
이는 해당 기간 동안 만기가 도래하는 전체 부동산 부채의 절반 이상을 차지합니다.
특히 지역 대출 기관은 업계에 더 많이 노출되어 있으며, 그들을 보호할 수 있는 대규모 신용 카드 포트폴리오나
투자 은행 사업이 부족하기 때문에 대형 경쟁 기관보다 더 큰 피해를 입을 수 있습니다.

상업용 부동산 대출은 소규모 은행 자산의 28.7%를 차지하는 반면 대형 대출 기관에서는 6.5%에 불과합니다.

"상업용 부동산과 지역 은행 사이의 연결이 2024년 꼬리 위험이라는 점은 분명하다.

만약 균열이 나타나면 상업, 주택, 은행 부문에 균열이 생길 수 있다"고 말했다.

[오웰카뮈 박장군]

[가람과 뫼]

감사합니다.