실전사례 힘겨웠던 지분 드디어 마무리 짓고...

[북두칠성]

경친모 모두 안녕하세요?

오랜만에 후기를 남겨도 될까요...^^

최근 마무리 지은 물건입니다.

늘 알찬 소식을 카페에 올려주시느라 수고가 많으신 '프로워킹맘님' 포함 운영진분들의 부담을 덜어드리고자, 그리고 지분경매를 시작하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람에서, 초라한 후기 남깁니다.

(이제부터 음슴체로 글을 적겠습니다. 이해해 주셨으면...^^)

사건번호 2017-50763

단독입찰임. 위반건축물인데다가 대항력 있는 세입자 때문에 입찰자가 없었던 것 같음.

★ 처음 마음먹은 입찰가를 올려서 적는 실수를 함.

☞ 매각기일에 평소 자주 법원에서 마주친 지분경매 경쟁자도 눈에 띄여 그 사람도 같은 물건에 입찰할거라 생각해서 1000만원 올려 적었는데 단독이었음. 이후로 처음에 마음먹은 입찰가를 법원에서 수정한 적 없음.

그 동네 전세금 파악해서 인수보증금 최대한으로 가정, 계산한 후 공제하고 입찰하였으나, 단독 낙찰이라 솔직히 무서웠음.

지금 돌이켜보면 약간 무모한 점도 있었음.^^

아주 고령이신 어머니를 모시고 20년 넘게 살고 있었음.

2남 3녀인데, 등기부를 보니 다른 형제자매들 경제력은 괜찮아보여, 특히 은마아파트에 거주하고 있는 자식도 있어 ‘웬만하면 내 지분 사주겠지’ 생각했음.

낙찰받은 후 바로 연락을 시도, 직접 찾아가기도 했으나 아무런 반응이 없음.

어쩔 수 없이 공유물분할소송 시작함.

소송은 총 5개월 정도 걸렸음.(각종 소송관련 자료는 아래 첨부함)

★ 공유물분할 청구의 소

⇒ 소장 제출(2018.1.14)

⇒ 보정명령서 수령 및 보정서 제출(☞‘주소 보정’ 및 ‘소가산정 내역서’ 제출하라는 보정명령 받고 이에 보정서 제출함)

⇒ 사실조회신청서 제출(∵공유자 중 1인이 해외로 이민 출국해서 주민등록이 말소됨. 공시송달을 하기 위해 외교부 및 법무부(출입국관리사무소)에 사실조회를 거친 후 비로소 공시송달 신청을 할 수 있었음)

⇒ 공시송달신청서 제출(∵공유자 중 2인에 대한 공시송달 신청하여 허가를 받음)

⇒ 기일지정신청서 제출(∵송달기간이 길어져 빨리 변론기일을 지정해 달라고 법원에 독촉함)

⇒ 변론 1회 그리고 조정을 거쳐 조정조서 작성 후 소송절차는 종결됨(2018.6.18).

★ 부동산처분금지 가처분

⇒ 소장을 송달했음에도 전혀 연락이 없어서, ‘부동산처분금지 가처분’을 공유물분할소송보다 뒤늦게 신청하여 인용결정을 받았으며 그 가처분결정문을 세입자들에게 송달하였더니 집주인에게서 바로 연락이 옴. 그러나 합의가 쉽게 끝날 것 같지 않아 소송절차는 별도로 계속 진행시킴.

조정조서상 내 지분을 매수하기로 합의하였고, 상대방 공유자들은 전체 부동산을 제3자에게 매도하여 합의된 금액을 지급하였음.

빚이 많아서 도저히 부동산을 지킬 수 없었다 함.

결국 할머니는 실버타운으로 가시게 되었다 함.

낙찰받고 바로 방문했을 때 할머니께서 문앞에서 큰소리로 호통치셨는데, 매매잔금일 복덕방에서는 나를 다른 사람으로 착각하셨는지 몰라도 인사를 드리니 처음과 달리 호통은 커녕 계속 날 보시면서 미소 보내주시던 그 모습이 아직도 눈에 선함.

지분경매를 통해 이렇게 마무리가 되면 기분이 썩 좋지 않음. 대신 미국으로 이민간 딸이 수십년만에 한국에 돌아와 온가족이 모일 수 있는 기회를 만들어줬다는 점에 씁쓸한 자기위안으로 삼음.

예상치 못한 상황이 발생하여 다소 복잡한 과정을 거쳤음에도 5개월만에 소송종결되었음은, 공유물분할소송을 너무 어려워하거나 겁낼 필요가 없다는 것임.

★ 이번 소송과 관련된 자료들 모두 아래에 첨부함(☞소송 진행절차에 따라 소송자료를 나열하였음). 

본건은 근린생활시설이라 매매 및 임대할 때 부가세 등 세금관계가 약간 난해함. 주택과 상가가 함께 설치되어 있기 때문임.

부동산 투자의 마지막 종착지는 항상 세금임. 결국 수익이란 세금을 공제하고 남은 것이기 때문임. 부동산 투자관련 필요한 최소한의 세금관계는 반드시 숙지해둘 필요가 있다고 생각됨.

이렇게 해서 받은 돈은 벌써 다른 곳에 모두 투자하였음.ㅜㅜ

투자한 곳 중 하나가 대구 서구 평리광명맨션임.

재개발구역내 아파트로서, 경친모 회원인 ‘동이님’이 직접 먼저 추천한 물건으로 같이 공투하였음.

운좋게도 전세를 제때 놓을 수 있었고, 지금은 서대구 고속철도역 등의 호재 및 재개발 진척을 고려하여 매도 타이밍 고민 중임.

보다 나은 재개발 지식을 가진 ‘동이님’께 매도 타이밍 등 모든 결정권한을 일임하였음.

이상입니다.

최대한 짧게, 핵심만 간략하게 적으려 했는데, 너무 길어졌네요.

이번 후기를 통해 지분경매 특히 공유물분할소송에 대한 자신감을 가지셨으면 하고, 

또한 경친모를 통해 같이 공부하고 같이 임장가고 그래서 성투하셨으면 하는 바람에서 몇 자 적어보았습니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.^^

공유물분할소송 관련 소송자료들.pdf

부동산처분금지 가처분 관련 소송자료들.pdf

[프로워킹맘]

소송관련자료들까지 파일로 올려주시고..ㅎ
역시 북두칠성님 최공!!
지분의 매매가 아니라도 그 할머니는 실버타운가셨을꺼니 너무 속상해하지 말고(토닥토닥)
후기 공유 감사합니다 ~^^

[이재환]

잘 봤어용 ㅎㅎ 엄지척

[황해승소장]

오~~
멋져부려요^^

송년모임때 뵈어요 ^^

[로즈영!]

오~소중한 후기 감사드려요^^
지분의 매력은 참 끝이 없는듯 하죠^^

[이재환]

귀중한 자료 출력해서 꼼꼼히 읽으면서 몇가지 궁금증이 있어요. 1)부동산처분 금지 가처분를 통해 압박을 한거 같은데 실효성이 있는지, 조정에서 끝이 났으니, 소송 취소는 어떻게 되었는지? 공탁금액에 대해서 얘기가 있던데 피고측에서 어떤 대응액션이 있었는지? 거처분 소송 과정도 궁금합니다. 2)소가산정에서 조금 이해가 어려운데, 토지, 건물(근린생활건물, 다구구주택)을 나눠서 소가 계산하는 방식이 맞는지 앞으로 저렇게 하면 되는지? (그치만 이해가 어려움) 3)기일 지정신청서에 첨부서류에 대법원 전자소송 사건 진행내용은 어떻게 피디에프 파일로 첨부하신건지? 이런 질물이 새록새록 올라오네요

[이재환]

아울러 투자하신 그곳 서대구역 때문에 더 올랐네요~ 축하드립니다. 지식 나눔 너무 감사드려요

[북두칠성]

서울에 일이 있어 답장이 늦었네요.
간략히 설명드리겠습니다.
정확한 답이 아닐 수 있으니 참조만 하시길 바랍니다.

1. ① 사건마다 다르겠지만, 제 경우에는 가처분의 효과가 전혀 없지는 않았습니다. 공유물분할소송을 해도 연락이 없었던 집주인으로부터 바로 매도해서 해결할테니 가처분 풀어달라는 연락이 왔고, 세입자측에서 중재역할을 해주는 등 나름 사건이 신속히 해결되는데 도움이 되었습니다.

[북두칠성]

② 조정이 성립되면 이는 확정판결과 같은 효력이 있습니다. 즉 1심 소송이 마무리 되었다는 것이지, 소송취소가 아닙니다. 만약 상대방이 조정조서대로 이행하지 않았다면 제가 강제경매를 신청했겠지요. 조정조서 4항을 참조하시면 되겠네요. 판사한테 적극 넣어달라고 했습니다.

[북두칠성]

③ 가처분 신청시 법원의 담보제공 명령은 상대방 피신청인의 피해에 대한 담보 즉 상대방 피신청인을 위한 담보제공입니다. 법원에서 보증보험증권 또는 현금공탁의 방법으로 담보제공을 하라고 명할 수 있는데, 통상 가처분 신청인의 주장이 타당성 있고 진실일 가능성이 높으면 보증보험증권의 방법으로, 가처분 이유에 대한 소명이 부족하면 현금공탁의 방법으로 담보제공을 하라고 합니다.
제 경우는 공탁금 전액에 대해서 보증보험증권으로 대체하였기 때문에 큰 비용이 들지 않았습니다.

[북두칠성]

④ 가처분은 상대방 피신청인에게 미치는 영향이 큽니다. 일체의 처분행위가 금지되기 때문이죠. 따라서 판사가 직접 가처분 이유가 타당한지를 살펴보기 때문에, 가처분이 필요한 이유를 소명하는데 많은 준비를 하셔야 합니다.

[북두칠성]

2. 소가산정할 때 먼저 토지와 건물을 나눠서 계산하면 됩니다. 그리고 건물에 대한 소가산정할 때 건물의 용도(주거용, 상업용, 업무용 등등☞이를 ‘용도지수’라고 합니다)에 따라 그 소가가 달리 나옵니다.
3. “인쇄 ⇒ Hancom PDF” 기능을 사용했습니다.

[이재환]

네 판사에게 이행하지 않을시 법정이자랑 경매 넣는다는 말을 꼭 써야하겠더라구요

그리고 조정으로 끝났는데 가처분 소송 걸었는 건 어떻게 처리 되는지 궁금해용

[북두칠성]

간단합니다.
전자소송으로 가처분 신청했었는데, 가처분 해제도 전자소송으로 하시면 됩니다.
가처분을 풀지 않았다면 제3자에게 매도할 수 없었겠죠.

[이재환]

네 너무 감사해요 나중에 커피나 밥 한끼 대접할께용

[하늘망아지]

축하드립니다. 5개월만이라니 놀랍습니다.

[찌으니]

열심히 써주신 후기에 더더욱 동기부여가 되네요~~^^

[기계공학]

가처분 신청 소송시 서류는 어디서 참고하셨는지요?
인터넷에 올려져있는 자료 참조하셨는지요? 아니면 수업시간에 가처분신청방법을 배우신건지 궁금합니다!

[북두칠성]

인터넷보다는 주로 대구시립도서관에 비치된 책을 참조했습니다.
그러나 책이나 인터넷을 참조하신다 하더라도 이는 하나의 예시에 불과하고 본인의 사건이 아니기 때문에, 가처분 작성시 그 목차나 내용(이유)은 스스로 자신의 사건에 맞게 재구성 하셔야 될겁니다.

[경제적자유]

생생한 후기 감사합니다.