모아타운(소규모주택정비사업)이란?

모아타운(소규모주택정비사업) 이해하기#요즘 돈되는 주택정비사업에서는 신속통합기획과 모아주택이 있는데…!▶신속통합기획이란?신속통합기획은 그동안 지체되어 온 정비사업이 더 빠르게 진행이 될 수 있도록 정비계획 수립단계에서…서울시가 통합심의 및 전문가 참여를 통해 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 통해 사업 기간을 단축해주는 공공지원계획~!즉 도정사업의 가장 큰 단점인 시간싸움을 짧게 가겠다는 것~! ▶모아타운=소규모주택정비사업모아타운은 법에서 정한 소규모주택정비 관리지역을 서울시에 접목하여 ‘가로 중심의 디자인 차별성을 강조하는 새로운 저층주거지 정비모델로 제시된 주택정책’인데…모아타운의 경우는 그동안 여러 사업의 대상지에서 제외되었던 도시저소득지역으로 대상에서 소외된 지역을 포함하여 지역의 주거환경을 개선하는 정책이라고 볼 수 있다.서울시는 현재 100개의 현장을 지원하고 있으며 향후 500개 현장으로 확대하여 지원할 계획이라고 발표했는데 공공의 역할을 좀 더 확대해서 지원해주기를 기대해본다.▶소규모주택정비사업의 근거이는 좀 헷갈리며 복잡한데…맨날 주거환경개선사업은 도정법만 생각하는데…노후·불량건축물의 밀집 등 일정요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에서 정한 절차에 따라 시행하는 사업을 말하는 것으로…모아주택정비사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 저층주거지의 열악한 주거환경을 개선할 수 있는 사업~!기존 도정법은 대규모 정비사업 위주로 주요 내용이 구성되어 소규모정비사업을 활성화하기에는 어려움이 있어…2018년 2월 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 시행되고 2018년 12월 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례가 시행되어…현행 도시 및 주거환경정비법에서 규정하고 있는 가로주택정비사업 등을 이 법으로 이관하여 사업절차를 간소화하였다.▶소규모주택정비사업의 종류소규모주택정비사업은 지역 특성에 따라 주민이 다양한 정비 방법을 선택할 수 있으며 소규모 정비방법의 유형으로는…①자율주택정비사업 ②가로주택정비사업 ③소규모 재개발사업 ④소규모 재건축사업으로 구분~!소규모주택정비사업의 특징이 일반 재개발·재건축 이외에도 소규모로 정비하는 방안으로…사업을 주최하는 주민들이 사업구역 특성에 맞는 방식을 선택하는 것이 가능하며 절차가 간단하고 빠르게 진행할 수 있는 것이 장점~!소규모주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발·재건축 사업에 비해 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능하다. 대규모 재개발·재건축 사업시 평균 8~10년 소요되는 사업일정을 소규모주택정비사업은 평균 3~4년으로 사업 기간을 단축할 수 있다.그리고 소규모주택정비사업은 사업별로 다양한 인센티브가 주어지는데 건축규제 완화 및 용적률을 완화 받을 수 있다. #▶소규모주택 정비관리지역대규모 재개발·재건축이 어려운 노후주택과 신축건축물이 혼재된 저층주거지에서 소규모주택정비사업의 계획적 추진을 통해 기반시설(주차장, 공원 등)을 확충하고, 주거환경의 질을 향상하기 위해 구청장이 관리계획을 수립하고 시장이 관리계획을 승인·고시하는 지역을 말한다.▶서울시 모아타운 현황기존 제도인 소규모주택정비 관리지역과 소규모주택정비사업의 한계를 극복하고 주민참여 확대를 위해 서울지역에 맞는 서울형 소규모주택정비 관리지역으로 정비기반시설 및 공동이용시설의 확보 및 가로 중심의 디자인 차별성을 강조하는 서울시의 새로운 저층주거지 정비모델로 제시된 주택정책을 말한다2023년 10월 현재 약 총 70개소 모아타운 지정했으며…관리지역고시완료 5개소이고 관리지역 선지정은 4개소이다~!▶모아타운 인센티브모아타운의 인센티브 등에 관한 사항으로는…개별노후도 완화·용도지역 상향·층수 완화·용적률 완화·건축규제 완화 등이 있다. 그리고 공동개발시에는 주차장 통합설치가 가능하여 보다 효율적인 주차계획이 가능하며 6m이하의 도로가 사업시행구역 내 포함되어 있어도 사업이 가능한 장점이 있다.모아타운 관리계획수립 시 사업요건 완화내용1. 가로주택정비사업 가로요건(4면이 6m이상 도로로 둘러싸인 구역)에 안 맞아도 사업가능.2. 가로주택정비사업 사업시행구역이 1만3,000㎡에서 2만㎡까지 가능.3. 가로주택정비사업 및 자율주택 정비사업에서 노후·불량 건축물의 비율이 67%이상에서 57% 이상으로 완화. ※660㎡이하 공동주택 경과 년수 20년4. 용도지역 상향 가능.5. 지역에 필요한 주차장, 공원 등 기반시설 조성 시 공공지원 가능.6. 자율주택정비사업인 경우 100% 주민합의를 거쳐야 사업추진이 가능하나 관리지역 내에서는 토지등소유자의 80%이상 및 면적기준 2/3이상 합의시 사업 추진이 가능.모아타운이 관리계획 수립대상지는 ‘소규모주택정비 관리지역’의 법적기준을 충족하여야하며…▶법적기준은 다음과 같다.1. 대상 지역의 면적이 10만㎡ 미만일 것2. 노후·불량건축물 수가 해당 지역의 전체 건축물 수의 1/2 이상일 것※노후·불량건축물의 기준은 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제4조’ 규정 적용3. 정비(예정)구역, 재정비 촉진지구 등 법에서 제시하는 구역·지구에 해당하지 않을 것▶모아타운 관련 서울시 견해모아타운 관리계획수립대상지 선정은 자치구공모와 주민제안 방식으로 가능, 서울시는 2023년2월1일 모아타운2.0을 발표하며…연1~2회 신청받던 방식에서 수시로 신청할 수 있게 제도를 개선 하였다.공모신청 전 주민설명회 개최와 사업구역별 토지등소유자의 30% 이상의 동의를 받도록 하여 주민 의견이 충분히 모이지 않은 상태에서 신청되는 것을 방지하였다. 또 사업대상지 안에 조합·사업예정지가 3곳 이상 포함되어야 신청이 가능하도록 하여 주민들간에 개발이 필요하다는 공감대가 형성된 곳을 위주로 사업을 추진하려는 계획이다.