＜칼럼＞부동산임대차계약 묵시적갱신 과 재계약

[황사 人-박준호]

장대웅 부동산 전문가 칼럼믿음가는부동산공인중개사무소 대표

전월세 계약 만료가 코앞인데, 묵시적 갱신인걸까? 다시 계약을 해야하는걸까? 임차인이라면 한번쯤 겪었을 상황일 것이다. 임대차 계약의 묵시적 갱신과 재계약 해지에 대해서 살펴보자.

묵시적갱신(계약 자동연장)이란, 전월세 계약이 만료되기 1개월 전까지 임대인과 임차인 양쪽 모두 재계약 여부를 논하지 않았을 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 자동연장하는 것을 말한다.

2020년 12월10일부터 거절 통지기간이 개정되어 전세계약이 만료되기 2개월 전으로 개정될 예정이다. 임대차계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인이 상호 간 계약연장 또는 계약해지 의사를 밝히지 않을 경우, 묵시적 갱신이 된다.

그렇다면, 묵시적 갱신과 재계약의 차이는 무엇일까.

재계약은 묵시적 갱신(자동연장)이 된 경우와 달리, 보증금이나 전월세금에 변동을 두기로 합의하고 새로 계약서를 작성하거나 수정했을 경우를 말한다.

이렇게 상호 협의 하에 재계약된 경우에는 재계약 기간 중 임차인이 일방적으로 계약 해지 통보를 할 수 없으므로, 재계약 전 새로운 임대차계약처럼 임대기간 보증금과 차임 계약서 등을 꼼꼼히 확인하여 계약서를 작성해야 한다.

임대인·임차인에게 상담의뢰가 많이 들어오는 것 중 하나가 바로 묵시적 갱신(계약자동연장)이다.

임대인·임차인 간 원만한 합의가 이루어져 원하는 날짜에 건물을 인도하고, 건물 인도와 함께 보증금 반환이 이루어진다면 문제가 없을 것이다.

하지만 임대인은 묵시적 갱신(계약자동연장)이 되었으니 기존 계약기간과 동일한 1년 또는 2년 후 계약이 해지된다고 생각한다. 임차인은 계약서 상 기간이 끝났으므로, 원하는 날짜에 보증금을 받고 퇴거하겠다고 말해 입장이 대립하는 경우가 빈발한다.

묵시적 갱신이 된 상태라면, 임차인은 기존 계약기간과는 상관없이 계약해지의사를 밝힐 수 있다. 해지의사를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 재임대 유·무와 관계없이 효력이 발생한다.

금액이 큰 전세계약의 경우는 계약해지의사를 밝히고 3개월이 지났음에도 다음 세입자를 구하지 못했다는 이유로 전세금을 돌려주지 않는 임대인도 있다. 이때는 되도록 전세금을 돌려받은 뒤에 이사를 가야 한다. 피치 못할 사정으로 전세금을 반환받기 전 이사를 하고 전입신고를 하는 경우, 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다.

전세금을 반환받지 못한 상황이지만, 이사를 하고 전입신고까지 해야할 상황이라면 임차권등기를 설정하고 이사를 하면 된다. 임차권등기를 설정했을 경우 대항력과 우선변제권을 보장받을 수 있다.

묵시적갱신(계약자동연장)이 된 경우, “임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 통지 이후 3개월이 지나면 바로 효력이 발생한다.” 이 문장으로 임대인은 임차인의 계약해지통보 시 임대계획의 차질을 빚을 수 있다.

때문에 계약기간 종료 후 임대인과 임차인은 상호 간 불편함을 최소화할 수 있는 계약기간을 등을 협의한 재계약을 권하는 바이다.