<p>안녕하세요? 행크와 함께하는 따뜻한 연말입니다.</p><p>정말 허투루 쓰던 모든 시간을 행크에서, 그리고 관련 공부하는데 쓰고 있는데.. 아직 조금밖에 지나지 않았는데도 스스로의 마음은 참 많이 바뀐 걸 느끼네요^^</p><p><br></p><p>제가 부동산 공부를 하면 할수록 등장하는 그 이름... <b><span style="color: rgb(0, 130, 153);">송사무장님....!!</span></b></p><p><br></p><p>특강도 듣고, 경매초급반의 마지막 특강에서도 뵈었지만 (다 온라인으로 들었다 보니...) 실제로 뵌 적이 없어 더 뵙고 싶고, 수업을 듣고 싶은 그분..!!</p><p><br></p><p><span style="font-size: 12pt;">송사무장님의 책을 차근차근 읽어나가던 중 접하게 된 </span><b><span style="font-size: 12pt;">공매의 기술..!!</span></b><span style="font-size: 12pt;"> </span><b><span style="font-size: 12pt;">정</span><span style="font-size: 12pt;">말 도저히 리뷰를 남기지 않을 수 없는 책</span></b><span style="font-size: 12pt;">이었습니다.</span></p><p><br></p><p>저는 직장이... 연차를 쓸 수 없는 안좋은 단점이 있어서 경매 초기부터 탱크옥션보다 온비드를 더 많이 보고 있습니다.</p><p>그런 저에게 한줄기 빛같고, 희망이었던 공매의 기술입니다.</p><p><br></p><p>처음에 책을 읽지 않고 온비드를 봤을때는 탱크옥션이나 유료 경매사이트에 비해 너무 정보가 빈약하여... 뭘 보란 건가.. 하는 생각이 들었거든요.</p><p><br></p><p>공매의 기술에는 이렇게 중요한 것들이 차례차례 순서대로 안내되어 있더라구요.</p><p><b style="font-size: 10pt;"><br></b></p><p><b style="font-size: 10pt;">공매부동산 검색요령</b></p><p><span><ul><ul><li><div>물건 검색 시 반드시 확인해야 할 사항</div></li><ul><li><div>물건정보</div></li><li><div>입찰이력</div></li><ul><li><div>공매재산명세 확인 (경매의 매각물건명세서와 유사한 개념)</div></li><li><div>유찰 원인 파악</div></li><ul><li><div>법리적으로 인수할 권리사항이 있는 경우</div></li><li><div>당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른 경우</div></li><li><div>부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우</div></li></ul></ul><li><div>물건세부정보</div></li><li><div>압류재산 정보</div></li><ul><li><div>임대차 정보 / 등기사항증명서 주요 정보</div></li><li><div>공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것. </div></li></ul><li><div>입찰 정보</div></li></ul></ul></ul><div><b>공매부동산 권리 분석 요령</b></div><ul><li><div>공매물건의 4단계 권리분석 요령</div></li><ul><li><div>말소기준권리 찾기 : 근저당 / 압류 / 가압류 / 경매기입등기 / 담보가등기</div></li></ul><ul><li><div>등기부등본상의 권리분석</div></li><ul><li><div>인수되는 권리 : 전소유자의 가압류, 배분요구하지 않은 선순위전세권, 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기</div></li><li><div>등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리 : 배분요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등.</div></li></ul><li><div>임차인(점유자) 분석</div></li><ul><li><div>임대차 정보에 보증금액과 확정일자가 있는 경우는 배분요구를 한 것으로 알면 된다. </div></li><li><div>그러나 전세권자의 배분요구여부는 다시한번 확인할 것!!! (직원과 통화)</div></li><li><div>조세채권의 법정기일 반드시 확인</div></li></ul><li><div>매각조건 및 배분금액 확인</div></li><ul><li><div>유의사항에 권리상 하자가 될 수 있는 것들이 적혀 있음.</div></li><li><div>공부상과 현황상의 차이점, 기타 매각조건이 기재되어 있으므로 꼼꼼하게 볼 것!</div></li></ul></ul></ul></span><br></p><p>이걸 가이드라인으로 해서 온비드를 보니, 놓치고 있던 정보도 참 많이 알게 되는 것 같습니다. </p><p><br></p><p>또한번 감동을 주었던 부분은 매각대금의 배분에 관련된 부분입니다.</p><p><b style="font-size: 10pt;"><br></b></p><p><b style="font-size: 10pt;">매부동산의 매각대금 배분</b></p><p><span><ul><ul><li><div>공매 배분순위표</div></li><ul><li><div>1순위 : 공매체납처분비</div></li><li><div>2순위 : 최우선변제 (소액임차인), 임금채권</div></li><li><div>3순위 : 당해세 (국세 중 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세 중 재산세, 자동차세, 도시계획세, 종합토지세 등)</div></li><li><div>4순위 : 우선변제 (전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력과 확정일자 있는 임차인), 당해세 이외의 조세</div></li><li><div>5순위 : 일반임금채권</div></li><li><div>6순위 : 담보물권보다 늦은 조세채권</div></li><li><div>7순위 : 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료</div></li><li><div>8순위 : 일반채권</div></li></ul><li><div>배분받는 임차인의 경우, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서가 필요하다.</div></li><li><div>배분기일로부터 7일 이내에 소제기접수증명원을 자산관리공사에 제출해야 한다. </div></li></ul></ul></span><br></p><p>공매라는 것 자체가 국세징수법에 의해 진행되는 절차이다 보니, 매각대금의 배분에서도 세금의 위치가 참 중요한데, 이렇게 순위표를 명확히 제시해주시고.</p><p><b style="font-size: 10pt;"><br></b></p><p><b style="font-size: 10pt;">공매부동산의 눈에 보이지 않는 3가지 함정</b></p><p><span><ol style="-en-clipboard:true;"><ul><li><div>조세채권의 법정기일 </div></li><ul><li><div>조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분된다. </div></li><li><div>조세채권은 원칙적으로 기타의 채권에 우선하여 징수한다.</div></li><li><div>자산관리공사 직원에게 조세채권의 법정기일과 액수에 대해 물어보고, 전세권 등기일자와의 선후 관계를 분명히하자.</div></li></ul><li><div>당해세</div></li><ul><li><div>매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금. </div></li><li><div>입찰부동산에 당해세가 있는 경우, 당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위이다.</div></li><li><div>압류기관가 물건의 소재지가 같을 경우 당해세일 가능성이 높다. </div></li></ul><li><div>근로복지공단의 압류</div></li><ul><li><div>최종 3개월의 임금과 최종 3년간의 퇴직금</div></li><li><div>근로복지공단의 압류는 압류일자와 상관없이 항상 2순위이다!!!</div></li></ul></ul></ol></span>정말 중요한 3가지 함정에 대해서도 말씀해주셔서 정말정말 감사했습니다.</p><p><br></p><p>정말이지 명불허전 공매의 바이블이 아닐 수 없는 책이었습니다. </p><p>책을 쓰실때마다 이제 더는 안써야지.. 하시면서도 나눔을 주시고자 항상 다른 책을 쓰게 되신다는 송사무장님의 마음에도 정말 감사하게 되었고, 책 한권을 사서 이렇게 많은 정보를 얻어도 되나... 하는 생각이 드는 책이었답니다.</p><p><br></p><p>좋은 책 집필하여 써주시고, 행크를 운영해주시는 송사무장님께 다시 한번 감사의 말씀을 전하며</p><p>모두들 행복한 연말 보내셔요^^!</p>
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저도 행크에 입문하고 주변 지인들이 <공매의 기술>을 꼭 읽어보라며 많이 추천해주었습니다. 초급, 월투반때 공매의 기술을 구매하려고 하였는데 주문때마다 무슨 마법에라도 걸리는지, 그때마다 공매의 기술을 놓쳤습니다 ㅜㅜ 흑흑 2019년 새해에는 꼭 구매해서 읽어야겠습니다 ~ 소중한 후기 감사합니다 ^^
첫댓글 처음 볼 때 못 보았던 것을 두번 째 보면서 보게되고 송사무장님 실전반 고급반 수업을 듣고 보면 또 다르게 보이는 책이 송사무장님께서 집힐한 책이 아닐까 싶어요. 독자에게 아낌없이 쉽고 재미있게 전달해주는 책 경매인들에게 필수인 책이 지혜로 책이 아닐까 싶네요^^
정말 집에 지혜로 책들이 가득합니다..!! 정말 필수 교과서 같은 느낌이예요...! 저도 열심히 해서 실전반, 고급반까지 화이팅하겠습니다^^!
다시한번 정리하고 생각해보게 되는 계기가 됬네요ㅎㅎ 감사합니다.
젤라또님~~ 엄청 열정적으로 공부하시는 글들 보면서 대단해보였는데 이렇게 댓글로 뵈니까 반가워요^^ 즐거운 하루 되세요!
말캉브레인님...온강 수강하시면서 열정이 대단하시네요.
송사무장님의 책을 이리 빠삭하게 꿰고 있으니. 곧 좋은 소식이 있을 것 같습니다.
많이 응원합니다. ^^*
감사합니다....!!! 열심히 공부해서 선배님들을 잘 따라가야할텐데.. 더 열심히 하겠습니다^^! 즐거운 하루 보내셔요^^!
송사무장님, 책 고이고이 모셔만 두고있는 자로서, 반성합니다 ㅜㅜ
저도 아직 못읽은 지혜로 책들이 책상 앞에서 저를 압박하고 있어요...ㅋㅋㅋ 지혜로..지혜로..지혜로... 지혜로워져보아요^^!
이제 경우 경매 공부시작했는데ㅠ 열심히 해서 공매도 하고파요.게으름 버리고 부지런 해져야 겠습니다
네 함께 열심히 해보아요^^ 즐거운 하루 되세요^^
저도 행크에 입문하고 주변 지인들이 <공매의 기술>을 꼭 읽어보라며 많이 추천해주었습니다.
초급, 월투반때 공매의 기술을 구매하려고 하였는데 주문때마다 무슨 마법에라도 걸리는지,
그때마다 공매의 기술을 놓쳤습니다 ㅜㅜ 흑흑
2019년 새해에는 꼭 구매해서 읽어야겠습니다 ~ 소중한 후기 감사합니다 ^^
좋은책 추천 감사드립니다 ㅡㅡ 어서 경매의 기술책 읽고 사서 읽어봐야겠네요!