신축판매업 (주택 및 상가등) . 신축분양. 부동산 매매업의 분류 , 부동산 매매업의 정의 , 건설업. 매매업. 양도소득세 구분

[주황규]

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주택신축판매업 완전 정복

주택신축판매업과 부동산매매업의 수입시기

주택신축 판매업과 부동산매매업의 구분

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[세무] 주택신축 분양사업 면세사업자 현황신고




장성환 세무사의 ‘건설업 세무회계 포인트 100’ (92)
부가세 신고가 종료되면 바로 면세사업자사업장 현황 신고를 해야 합니다.
법인사업자들은 현황 신고란 단어가 생소하실 텐데요,
사업장 현황신고는 개인사업자만 해당되는 규정이라 법인사업자는 해당이 없습니다.

건설회사의 경우 면세사업장 현황신고를 챙겨야 하는 분들이 종종 있습니다.
분양사업, 개발사업, 자체시행을 통해서 주택을 신축해 분양(판매)하는 사업을 하는 분들입니다.

◇ 종합건설업 법인과 별도로 개인사업자를 보유하고 주택신축판매업을 하는 경우 = 개인사업자를 면세사업자로 주택신축판매업을 영위 중인 경우 사업자 현황 신고를 하셔야 합니다.


가장 많은 케이스가 사업대상 토지를 개인사업자 명의로 구입해 시공을 종합건설회사 법인에 외주를 준 경우입니다.
이 경우 주택신축판매업 개인사업자는 건설업이 아닌 부동산매매업에 해당합니다.
주택의 매매는 국민주택규모 이하이든 초과이든 면세대상 거래입니다.
주택신축판매업 부동산매매업 면세사업자인 개인사업자는 2월10일까지 면세사업장 현황 신고를 해야 합니다.

면세사업장 현황 신고는 결국 1년간의 매출과 매입에 관한 신고입니다.
일반과세자처럼 부가세 신고를 통해 매출과 매입 신고를 할 기회가 없으니 면세사업장 현황 신고를 하도록 규정하고 있고,
국세청은 이를 토대로 개인사업자의 수입금액과 필요경비를 파악해 소득세 분석 기초자료로 활용합니다.

주택신축판매업의 경우 주택을 판매하면서 계산서를 발행하지 않습니다.
따라서 수입금액 파악 및 귀속시기는 분양계약서 및 잔금수령 사항, 부동산 등기사항 등을 토대로 파악하게 됩니다.

◇ 건설업 법인 명의 토지 구입 및 주택신축해 분양하는 경우 = 사업장현황신고 대상이 아니고 부가세 신고 시 반영해야 합니다. 건설용역은 과세대상 거래로서, 건설회사 법인은 면세사업장 신고를 할 수 없습니다.

◇ 부동산매매업 주택신축판매업 개인사업자만 있는 경우 = 당연히 면세사업장 현황신고를 2월에 해야 합니다.

◇ 주택 관련 과세면세 판단 = 주택 매매 및 임대는 국민주택규모와 무관하게 면세입니다.  주택의 건설용역은 건설업 면허가 있는 업체가 시공하는 국민주택규모 이하의 주택건설에 대해서만 면세가 적용되고 나머지 경우는 과세입니다. /세무회계 창연 대표

[장성환 세무사] changtax@naver.com
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소규모로 주택을 지어서 분양하는 사업자가 있다. 이렇게 주택을 건설하여 판매하는 사업을 주택신축판매업이라고 하는데 이는 건설업의 분류에 해당한다. ... 따라서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 건설하는데 지출된 부가가치세 매입세액은 공제받을 수 있는 것이다.




임대사업과 세금 - 주택신축판매업자 부가세


국민주택규모 이하 부가세 면제
소규모로 주택을 지어서 분양하는 사업자가 있다.
이렇게 주택을 건설하여 판매하는 사업을 주택신축판매업이라고 하는데 이는 건설업의 분류에 해당한다.


주택의 공급은 부가가치세법상 재화의 공급으로 과세되어야 하나,
국민들의 주거생활 안정을 위하여 주거전용면적이 1세대 당 85㎡ 이하인 국민주택규모의 주택을 공급할 경우에는 면세로 하고 국민주택을 초과하는 경우에만 과세를 하도록 하고 있다.
따라서 국민주택 규모를 초과하는 주택을 건설하는데 지출된 부가가치세 매입세액은 공제받을 수 있는 것이다.

그런데 만약 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 분양목적으로 신축하였으나
분양이 되지 않자 본인이 거주하기로 하고 주민등록을 옮기고 거주하기 시작하였다면 어떤 문제가 발생하는 것일까?

간주공급
분양 즉 판매할 목적으로 자신이 사용하게 된다면 이는 부가가치세법상 간주공급(개인적 공급)에 해당하게 된다.
따라서 주택의 건설로 인하여 받은 매입세액공제액을 다시 납부하여야 한다.
다만 부가가치세 매입세액공제를 받지 아니한 경우에는 간주공급으로 보지 않는다.

일시적 임대
반면 분양되지 않은 주택을 분양이 될 때까지 일시적으로 임대를 하였을 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니한다.
왜냐하면 주택의 공급은 재화의 공급으로 과세에 해당하나, 주택의 임대는 면세이며, 미분양으로 인하여 일시적으로 임대하였을 뿐 가까운 시일내에 분양을 할 것으로 계획하고 분양활동을 지속하고 있기 때문이다.
그러나 이 경우에도 일시적으로 임대한 것이 아니라 지속적으로 주택으로 임대할 경우에는 과세 재화의 면세 전용으로서 간주공급에 해당하여 매입세액공제 받은 부가가치세를 납부하여야 한다.

다가구주택의 경우 여러 세대가 공동으로 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있으나 소유권이 구분되지 않고 1개의 주택으로 보도록 하고 있으나 부가가치세가 과세되는 국민주택규모 초과 주택인지 여부는 가구당 전용면적을 기준으로 판단한다.
따라서 건물의 전체 면적은 국민주택규모를 초과한다하더라도 각 가구의 면적이 국민주택규모를 초과하지 않는다면 부가가치세가 과세되지 않는 면세 재화가 되는 것이다.

주의사항
그런데 국민주택규모 이하의 주택은 그 법률에 의하여 등록한 자가 공급하는 건설용역도 조세특례제한법에 의하여 면세로 하도록 하고 있다.
따라서 주택신축판매업자가 건설업체에 건설 용역을 줄 때에 관련법에 의하여 등록하지 아니한 자에게 건설용역을 의뢰한 경우에는 국민주택규모 이하의 주택이라 하더라도 부가가치세를 부담하여야 하며,
이는 매입세액으로 공제받을 수 없다는 점에 주의하여야 한다.
자료제공 세무법인다솔위드 세무사 정제득 (t.357-0304~6)

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주택신축판매업이란?

주택신축판매업이란 토지를 구입하거나 기존의 주택을 구입하여 새로운 주택을 건축․판매(분양)하는 업을 말한다.

소득세법상으로는 건설업으로 분류된다.

다만, 주택을 구입하여 재판매하는 것은 부동산매매업으로 분류된다.

상가의 건설 및 판매 또는 구입 재판매를 하는 업은 한국표준산업분류표 상 비주거용 건물건설업으로 부동산매매업으로 분류된다.

사업성이 있는 주택신축판매업은 사업소득으로 종합소득세 과세 대상이다.

전후의 사정을 고려하여 사업성(계속성, 반복성, 영리목적성)이 없이 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 양도소득세에 해당한다.

사업소득과 양도소득은 과세방식이 매우 상이하므로 신중히 판단하여야 한다.

한편, 건설업일 경우에는 ｢조세특례제한법｣상 중소기업에 해당하므로 중소기업특별세액 감면대상(일부 경우 제외)이 되나,

부동산매매업은 중소기업에 해당하지 아니한다.

주택신축판매업의 경우 주택건설을 외부에 위탁하지 아니하고 자영으로 건설할 경우 중소기업특별세액 감면을 받을 수 있으나 개인사업자의 경우 매우 제한적으로 인정되므로 감면 대상인지 판단에 주의 하여야 한다.

부동산매매업은 ｢소득세법｣상의 토지 등 양도차익 예정신고 의무가 있으나, 건설업은 의무가 없다.

복식부기의 기장의무는 부동산매매업은 전년도 수입금액이 3억원 이상이나,

건설업은 1억 5천만원 이상이다.

양도소득세로 납부하여야 하는 경우 다세대주택을 신축한 경우 각각의 주택이 주택수에 포함되어 다주택자가 되어 양도소득세가 중과될 수 있으므로 주택을 신축할 경우 분양을 위한 것인지 임대를 위한 것인지 목적을 명확히 하여야 할 것이다.

구 분	부동산매매업(상가신축판매 포함)	건설업(주택신축판매 포함)
중소기업 해당 여부1)	×	〇
토지 등 양도차익 예정신고 의무2)	〇	×
기장의무(복식부기)3)	3억원 이상	1억 5천만원 이상
세액 계산4)	특례 적용(비교세율)

1) 조세특례제한법 제7조 제1항2) 소득세법 제69조 제1항3) 소득세법 시행령 제208조 제5항4) 소득세법 제64조

사업의 절차개인사업자인 경우개인사업자인 경우 토지 또는 주택을 구입하는 과정에서 주택신축판매업 사업자등록을 등록하는 것이 일반적이다. 주택외에 상가 등의 다른 목적 건축물이 있는 경우 부동산매매업을 사업목적에 추가하여야 한다.
토지 또는 주택을 구입한 후 설계 → 건축 → 허가 → 건축 → 준공 → 판매(분양)의 절차로 진행된다. 설계과정에서 주택법에 따른 국민주택규모(주거의 용도로 쓰이는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡(수도권을 제외한 읍 또는 면 지역은 100㎡)이하의 주택은 부가가치세가 면세되므로 구분하여야 한다.

공동사업자의 경우공동사업자는 개인과 개인, 개인과 법인, 법인과 법인이 하나의 사업자를 구성하는 경우를 말한다.
공동사업자도 개인사업자와 유사하게 토지 또는 주택을 구입한 후 설계 → 건축 → 허가 → 건축 → 준공 → 판매(분양)의 절차로 진행된다.

공동사업의 경우는 공동사업자간 손익분배비율을 약정하고 그 손익분배비율을 첨부하여 사업자등록을 하여야 한다. 통상의 경우 공동사업자간 사업계약서를 작성 시에 손익분배비율을 정하게 된다.
이때 공동사업자에게 토지 또는 주택을 출자하는 것은 유상양도에 해당하여 양도소득세 대상이 되므로 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 또는 ｢빈집 및 소규모주택정비사업법｣상의 양도로 보지 않는 경우를 제외하고는 출자일의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고납부하여야 한다.

법인사업자의 경우법인사업자는 정관상 목적사업에 주택신축판매업이 들어 있어야 주택의 구입이 사업상 재화로 인정받을 수 있으므로 유의하여야 한다. 사업상 재화에 해당하지 않을 경우 관련 유지비용 등이 비용으로 인정되지 않을 수 있다.

주택법상 지역주택조합의 사업시행 절차주택법상 지역주택조합은 조합설립인가 → 사업계획의 승인 → 주택조합의 설립인가 → 사용검사 → 주택의 공급 등의 순으로 진행된다. 주택법상 단독주택은 20호이상, 공동주택은 20세대 이상, 도시형생활주택은 30세대이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다(주택법 제4조 제1항, 2016. 1. 19. 개정).

소규모주택정비법상의 사업 종류소규모주택정비법상의 사업 종류와 시행 조건은 아래와 같다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조, 2018. 6. 12. 개정). 각 사업별로 시행절차는 상이하니 자세한 사항은 관련 법령을 참조하여야 한다.

구 분자율주택정비사업가로주택정비사업소규모재건축사업

노후․불량건축물의 수		전체 건축물의 2/3 이상	전체 건축물의 2/3 이상	전체 건축물의 2/3 이상
기존 주택수	단독주택	10호 미만	10호 이상	200세대 미만 (주택단지)
	다세대 또는 공동주택	20세대 미만	20세대 이상
	단독+다세대(또는 공동)	20채 미만	20채 이상
시행 면적 제한		제한 없음	10,000㎡ 미만	10,000㎡ 미만

주택신축판매업에 따른 세금의 종류부가가치세주택을 판매(분양)할 때 주택법에 따른 국민주택규모(주거의 용도로 쓰이는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡(수도권을 제외한 읍 또는 면 지역은 100㎡)이하의 주택은 부가가치세가 면세된다. 다만, 상가는 과세된다. 건축에 따른 부가가치세 매입세액은 과세사업에 해당할 경우에는 매입세액이 공제되고 면세사업에 해당하는 경우는 매입세액이 불공제된다. 공통사업에 해당하는 경우에는 안분계산하여야 한다.

개인사업자의 경우주택신축판매업의 수익인식시기는 주택을 판매(분양)한 때이다. 기존 주택을 철거하는 과정에서 나오는 부산물의 판매는 새로운 주택의 취득원가에 해당하고 판매시기가 아니므로 종합소득세 신고의무를 판단할 때 유의하여야 한다. 2019년부터 직전연도 수입금액 기준(성실신고는 당해연도 수입금액 기준)으로 아래와 같이 종합소득세를 신고납부하여야 한다. 종합소득세는 직전연도 소득금액을 기준으로 그 다음해 5.1~5.31(성실신고는 5.1~6.30)까지 자진하여 신고 납부하도록 되어 있다.

주택신축판매업의 경우에는 복식부기의무가 1억 5천만원 이상이고, 복식부기의무자는 단순경비율로 신고할 수 없으므로 세무사에게 의뢰하여 장부를 작성하여야 절세를 할 수 있다. 또한 당해연도 주택판매수입금액이 7억 5천만원을 넘는 경우에는 성실신고사업자가 되어 성실신고확인서를 제출하여야 하므로 장부를 작성하지 않은 경우에는 부가적인 가산세를 감수하여야 한다. 복식부기의무자는 사업용계좌의무가 있고 이를 어길 경우 가산세가 추가되므로 주택의 판매에 따른 수입금액, 인건비, 건축비, 자재 등 지출 등은 사업용계좌를 사용하여야 한다.

업종별추계신고 유형기장의무의 판정단순경비율기준경비율간편장부복식부기내부조정외부조정성실신고

건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다)	3천6백만원 미만 신규 전문직 제외	3천 6백만원 이상	1억 5천만원 미만 신규사업자 전문직 제외	↔	3억원 이상	7.5억원 이상
추계신고 시 불이익	없음	없음	무기장가산세(소규모사업자는 제외)	무기장 가산세	무기장 가산세	무기장 가산세

공동사업자의 경우공동사업자는 해당 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산한다. 공동사업장별로 소득금액을 계산한 후 각 거주자간 약정된 손익분배비율에 의하여 각 공동사업자별로 분배한다.
공동사업자의 구성이 변경되는 경우에는 변동시마다 사업자등록 정정신고를 하고 변동시마다 소득금액을 계산하여야 한다.
공동사업자의 구성원이 개인사업자일 경우에는 종합소득세로 법인일 경우에는 법인세로 신고납부하여야 한다.

｢건축법｣상 여러채의 빌라 등을 재건축하여 일부를 상가 또는 주택으로 분양하고 기존 지주들이 1채씩을 가져가는 경우에는 ｢소득세법｣상의 공동사업에 해당하여 현물출자계약 시점에 유상양도한 것으로 보므로 양도소득세를 각자 신고납부하여야 한다. 이때 기존 지주들이 주택 1채씩을 가져가는 경우에는 공동사업자의 수입금액에 포함하지 아니한다.

법인사업자의 경우법인사업자의 경우 원칙적으로 진행기준으로 수익을 인식하여야 하나, 중소기업의 1년미민 단기용역의 경우에는 완성기준으로 인식할 수 있다. 미분양 부동산은 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날에 수익을 인식한다.

법인이 주택을 판매하는 경우에는 일정한 임대주택과 사원용 사택 등을 제외하고는 토지 등 양도소득세를 법인세와는 별도로 추가적으로 납부하여야 한다. 토지 등 양도소득세율은10%(미등기일 경우 40%)이다.
토지 등 양도소득의 계산은 토지 등 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 차감하여 계산한다. 따라서 판매수수료 등 부대비용은 비용으로 공제하지 못하므로 유의하여야 한다.

판매(분양)하지 않고 임대하는 경우

(1) 주택임대소득

주택신축판매업의 목적으로 신축한 주택을 분양하지 아니하고 임대하는 경우에는 주택임대소득과 상가임대소득에 대한 종합소득세 또는 법인세를 납부하여야 한다. 상가임대소득은 면적 · 가액과 상관없이 종합소득세 또는 법인세 납부의무가 있다.

주택임대소득에 대하여는 보증금에 대한 이자 성격의 간주임대료와 월세수입이 포함된다. 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 2018.12.31.까지는 비과세이다. 다만, 고가주택(주택고시가액 9억원 초과)하거나 해외에 소재하는 주택은 제외한다.
2019.1.1. 이후 발생하는 주택임대소득은 2천만원 이하인 경우에도 비과세되지 않고 분리과세로 선택할 수 있다(소득법 64의2, 소득령 122의2).[(수입금액-수입금액 × 필요경비율) - 공제금액(주택임대소득외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제 적용)] × 14%※ 필요경비율 50%, 공제금액 200만원을 적용하되, 임대주택 등록시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원을 적용한다.

(2) 양도소득세

주택을 판매할 목적으로 신축하여 장기간 분양하지 아니하고 임대한 경우에는 주택 판매 시에 종합소득세가 아닌 양도소득세로 납부하여야 하는지 검토가 필요하다. 장기주택임대사업자 등록을 하고 임대를 하거나 분양을 위한 행위를 전혀 하지 않는 등의 경우에는 양도소득세로 과세될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요하다.
양도소득세로 납부하여야 하는 경우 다세대주택을 신축한 경우 각각의 주택이 주택수에 포함되어 다주택자가 되어 양도소득세가 중과될 수 있으므로 주택을 신축할 경우 분양을 위한 것인지 임대를 위한 것인지 목적을 명확히 하여야 할 것이다.

https://m.blog.naver.com/financeyou/222126463639

주택신축판매업과 부동산매매업의 구분[주택신축판매업 1편]

https://sootax.co.kr/3935

주택신축판매업의 정의와 소득구분

주택신축판매업 부동산 매매업.hwp

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부동산 매매업 - 주황규 2019.11.10..hwp

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