2016년 부동산시장 전망-"새해 재수맞이 특강"-년초에 인천에서~!

☆ '덜덜덜' 또다시 찾아온 집값의 공포~!2016년 부동산시장 전망, 새해 재수맞이 특강을 년초에 인천에서 갖습니다~!내가 그랬죠...주산연/건산연 세미나가 끝나면 내노라하는 전문가들에서 부터 중개업자는 물론 나까지 요걸 근거로 2016년 부동산시장 전망을 전문가인척, 잘난척 하면서 떠들거라고~!수십년을 봤지만 제대로 맞춘 경우는 거의없고 '신(神)만이 예측 가능한 시장전망~!'떨어져도 오르는 놈이있구나 생각하면 그게 최고~!이번에는 인천 선학역에서 1월 초(2일 예정으로 추후 알림) 새해맞이 시장전망을 해 보려합니다~!아랫글은...새벽3시부터...요글 저글을 몰래 퍼다가 짜깁기 해 봤죠~!지난달부터 가계 대출규제강화, 미국의 기준금리 인상, 내년경기전망 등으로 거래절벽으로 나타난 부동산시장은 점차 우려하는 목소리가 높다. 특히 올해 신규 분양시장이 최대 호황을 맞으면서 과잉공급 우려와 집값 연쇄하락 가능성 등 비관론까지 제기되고 정부의 가계부채 대책이 나올 때마다 휘청이는 부동산시장의 현실과 2016년 비관적 경기전망을 전망해 보자~!내년도 부동산 시장을 어둡게 바라보는 부정적전망이 계속 나오고잇는데...‘공급과잉 우려’, ‘서울 강남 재건축단지마저 가격 하락’, ‘주택매수 심리 위축’ 등 어딜 봐도 부동산시장의 긍정적 시그널은 찾아볼 수 없다. 하지만 이러한 공포감 조성이 오히려 부동산시장을 위축시키는 요인이 될 수 있다는 우려도 적지 않다. 올해 경기호조로 건설사들이 앞 다퉈 신규 분양물량을 대거 쏟아낸 만큼, 미분양 발생이나 내년 공급량이 감소하는 것은 당연하다는 지적도 나온다.  정부가 단발성 부동성 정책만 남발하기 보다는 서울 강남권 등에 형성된 ‘부동산 거품빼기’와 함께 올해 분양권을 산 실수요자들이 1~2년 후 입주를 포기하는 일이 않도록 시장안정에 더욱 주력해야 한다는 게 부동산 전문가들의 견해다.  김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “한주 또는 한 달간 주택 매매가격이 내려갔다고 해서 ‘집값하락’으로 진단하는 것은 위험한 발상”이라고 우려감을 표시했는데 “수요자들이 계절적 비수기와 맞물려 심리적으로 위축돼 있는데 내년 봄을 지나서 4월 총선까지 이러한 흐름이 지속된다면 모를까 현 상황만으로는 단정 지어서는 안된다”고 말했다. 주택시장에 대한 섣부른 추측이 오히려 시장을 더 혼란스럽게 할 수 있다는 지적이다. 하지만 최근 아파트 매매가격과 전세가격 상승폭은 점차 둔화되는 모습~! 한국감정원에 따르면 이달 14일 기준 전국 아파트 매매가격은 매수심리 위축으로 거래량이 줄어들며 지난주 대비 상승폭이 0.05%에서 0.03%으로 크게 줄었고...전세가격도 겨울방학 학군수요와 높은 전세가격에 대한 부담으로 연립·다세대로의 수요 이동, 신축아파트의 전세공급 증가 등의 영향으로 지난주 대비 상승폭이 축소(0.09%→0.07%)됐다. 이중 서울 강남권(0.04%) 매매가격은 강동구의 하락세가 지속되고 송파구와 강남구가 올해 가장 낮은 상승률을 기록하며 보합세를 보였다. 전세 가격도 상대적으로 가격이 저렴한 구로구, 관악구와 재건축 이주 수요로 강동구가 유일하게 지난주 대비 상승폭 확대됐으나 전체적으로는 지난주 대비 상승폭이 감소했다. 김 연구위원은 “내년에도 전세난 지속으로 가격이 계속 오를 것이고 사람들은 월세로 옮기거나 주택매입을 선택을 해야 하는 상황이 됐다”며 “시장이 요동을 치면 수요자들이 움직일 수 없기 때문에 시장안정화가 중요하다”고 강조했다. 그는 또 “정부가 1~2년간 역점을 둬야할 일은 이미 분양받은 사람들이 주택에 잘 입주할 수 있도록 하는 것인데 그렇지 못할 경우 더 큰 문제에 직면할 수 있다”고 경고했다.  건설업계는 부동산 경기 위축을 우려하면서도 내년에도 적지 않은 물량을 공급할 예정으로 부동산114에 따르면 내년 전국 342개 사업장에서 31만9889가구가 분양될 전망이다. 2008년 계획물량(34만9120가구) 다음으로 많은 물량이다. 이중 재개발은 전체 분양물량의 20%인 6만3926가구, 재건축도 16%인 5만683가구에 달한다. 한 대형 건설사 고위 관계자는 “내년 상반기에는 심리위축으로 다소 주춤하겠지만 하반기부터는 베이비부머 자녀인 에코세대와 맞벌이 부부들이 저금리와 전세물량 감소 등으로 아파트 구입에 나서면서 경기가 살아날 것으로 보고 있다”며 “아파트 매매 수요는 5년 정도는 이어질 것”이라고 내다봤다.***☆ 모처럼 살아나는 부동산 시장에 된서리…금융권 대출규제강화정부가 지난 14일 발표한 가계부채 관리방안과 17일 미국의 금리인상 단행 등 한 주 사이에 연달아 터진 악재로 부동산 시장이 혼란에 빠졌다. 내년부터는 신규 분양을 제외한 주택구입용 대출은 모두 원리금을 분할상환해야 하고 국내 금리까지 오르면서 부동산 시장은 급속한 얼어붙을 것으로 전망된다.  불과 1년전만 하더라도 정부는 국내 경제를 활성화 시키겠다며 금리를 낮추고 청약제도를 간소화하는 등 “지금이 새집을 장만할 절호의 기회”라는 신호를 지속적으로 보냈다. 그 사이 건설사들도 쌓아놓았던 물량을 일시에 풀었고 청약 돌풍이 불었을 정도로 시장은 화답했다. 그러나 불과 1년 사이에 바뀐 정책 기조로 집을 산 사람도, 사지 않은 사람도 혼란에 빠졌다. 부동산 정책은 일관성이 무엇보다 중요한 정책, 방향성을 잃은 채 왔다갔다하는 정부가 책임감을 통감해야 한다는 지적이 나오는 이유다.  ☆ “가계부채 괜찮다, 빚내서 집사라” 지난해 7월 최경환 당시 부총리 겸 기획재정부 장관은 취임 후 부동산시장 규제에 대해 “한여름에 한겨울 옷을 입은 격”이라며 시동을 건 후, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 완화를 포함한 부동산 시장 활성화 대책을 내놨다. 불과 열흘 후 한국은행은 기준금리를 연 2.50%에서 2.25%로 인하하는 것을 시작으로, 그 해 10월 2.00%, 지난 3월 1.75%로 8개월 사이 금리를 세 차례나 인하하며 대출받아 집을 살 것을 권장했다. 1000조원이 넘는 가계빚이 어제 오늘 일의 문제는 아니었지만 정부는 그 때마다 “관리 가능한 수준”이라는 말로 애써 외면했다. 3번째 금리인하를 한 지난 3월의 전국 주택거래량은 총 11만1869건으로, 지난 2006년 통계 집계를 시작한 이후 최대치를 기록했고 1~3월 누적 거래량도 27만53건으로 역시 역대 최대치다. 그러다 걱정하던 일이 벌어졌다. 지난 5월 미국에서 올해 안에 금리인상을 하겠다는 의사를 내비쳤고 낮췄던 기준금리는 0.25% 인상하면 가계가 추가로 부담해야 할 이자가 연간 1조7500억~2조원에 육박해 나라경제에 심각한 타격을 받는다. 그러나 정부는 6월 기준금리를 1.50%로 다시 한 번 인하하며 마지막 주택 대출을 독려했으며 이에 부동산시장은 열렬히 반응했는바 올 6월까지 주택거래량은 61만796건으로 당연히 역대 최고치를 기록했다.      ☆ 부동산 포기할 수 없는 정부, 반쪽짜리 규제? 주택 거래가 최고조에 이른 7월 정부는 그제야 가계부채의 대대적인 구조개선에 착수하겠다고 실실 찬물을 끼얹고...내년부터 대출심사를 엄격히 하고, 원금과 이자를 동시에 갚는 분할상환방식 대출을 적용하고, 금리가 오를 것을 대비해 미리 대출 한도를 줄일 수 있는 스트레스금리 제도를 도입하겠다는 것이다. 이는 사실상 부동산을 규제하겠다는 선언으로 받아들여졌는데 지난 7월 LTV와 DTI를 완화하며 대대적으로 부동산 시장 규제를 완화했던 정부가 정확히 1년만에 부동산 정책 기조를 바꾼 셈~!결국, 3월부터 5개월간 월간 10만건 이상 거래되던 주택이 8월에는 9만, 9월에는 8만여 건으로 줄었으며...10월부터 다시 10만건을 넘어서며 회복했으나 지방을 중심으로 부동산 시장에는 이상 신호가 흘렀고 이달 대출규제 확정과 미국금리 인상 소식이 전해지면서 수도권 시장도 직격탄을 맞았다. 그렇다고 정부의 정책이 급증하는 가계부채를 억제할 수 있을 정도로 강력하지 않다는 지적도 있다. DTI 심사를 강화하긴 했지만 가계부채 연착륙을 위해 총량 규제하지 않는 대신 신규 분양 시장을 위한 집단대출을 가이드라인 적용 대상에서 제외했기 때문이며 또 지방은 내년 5월부터 DTI 가이드라인을 적용하기로 하면서 총선용이라는 비판을 받았다. 김흥수 건설산업연구원장은 “최근 급변하는 금융정책은 급증하는 공급만큼이나 우려스럽다”고 말했다. 김 원장은 “글로벌 금융위기 이후 금융정책이 주택시장에 절대적인 영향력을 미치면서 금융 규제가 강화되거나 완화될 때마다 시장이 출렁였다”며 “주택시장이 경제 전반에 미치는 파급력을 생각하면 부동산시장 침체는 민간소비 위축과 건설투자 급감, 이로 인한 거시경제 전반의 어려움을 가져올 수 있다”고 경고했다. 김종신 대한주택건설협회 상무도 “정부가 내놓은 가계부채 대응 방안을 보면 정부가 1200조원에 육박한 가계부채 관리와 함께 주택시장을 유지시키기 위해서 상당히 고려한 흔적이 보인다”며 “집단대출을 가이드라인에서 제외하더라도 일반 매매시장까지 영향을 끼쳐 전체적인 분양시장에는 악영향을 끼칠 것으로 보인다”고 전했다. 주택산업연구원은 최근 ‘2016년 주택시장 전망’ 보고서를 통해 가계부채의 건전성 관리는 주택소비심리 위축 없이 금리인상 쇼크에 대비할 수 있는 방향으로 금융정책과 주택정책의 통합적 조율이 필요하다고 밝혔다. 수도권 주택시장이 회복된지 1년 남짓한 상황에서 주택소비 심리가 위축되면 올해 급증한 공급물량 소진이 어렵고, 내수 중심의 확장적 거시정책이 필요한 상황에서 경제적으로도 위험할 수 있다고 지적했다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 이에 대해 “최근 8년간 제로금리 정책을 일관되게 유지하고 있는 미국 주택정책을 반면교사 삼아 내년에는 인내력을 가지고 주택시장이 안정 궤도에 진입할 수 있도록 일관적 정책을 추진할 필요가 있다”고 조언했다***☆ 금융발 더블악재…건설업은 일그러진 표정지금 분양현장에서 체감하는 지방 분양시장의 냉각 속도는 예상보다 빠르다고 한다.현재 분양하는 아파트의 경우 중도금대출 심사를 내년 초에 받게 되는데 정부가 신규 분양의 집단대출을 가이드라인 적용 대상에서 제외했음에도 불구하고 수요자들은 혹시나 정책이 바뀌어 손해를 보지 않을까하는 불안감에 계약을 포기하는 사례도 늘고 있다는 분양소장의 말과 그동안 경험해봤던 나도 정부의 가계대출 규제강화와 미국의 기준금리 인상 등으로 건설경기가 크게 위축될 것으로 전망하고있다.특히 DTI 규제가 적용되지 않았던 지방의 경우 영향이 더 클 것으로 관측하는 건설 및 부동산 전문가들이 많다. 건설업계는 올해 저유가로 인한 중동 플랜트 발주 침체와 회계 이슈로 인한 실적 악화 우려, 건설업종 한계기업 이슈까지 대내외적으로 악재가 쌓이며 힘든 한 해를 보내고 있다. 주택사업환경지수 25개월만에 ‘부정적’으로 바뀌어 주택산업연구원의 12월 주택경기실사지수(HBSI)를 보면 주택사업환경지수는... △서울 81.7 △수도권 66.9 △지방 77.0으로 전월대비 각각 35.7p, 41.9p, 28.7p 하락했다. HBSI는 한국주택협회와 대한주택건설협회에 소속된 500개 이상 회원사를 대상으로 조사를 하며, 85 미만은 하강 국면, 115 미만은 보합, 115 이상은 상승을 나타내는데 이 조사에 따르면 건설사들은 주택사업 환경이 크게 하락할 것으로 내다봤다는 뜻이다. 주택사업환경지수는 2013년 9월까지 지수 100 이하를 밑돌며 오랜 침체를 지속했으나 정부의 규제 완화와 수도권 시장 회복세로 2013년 10월부터 지수 100을 넘기며 매매시장과 분양시장은 안정세로 접어들었다. 그러나 25개월만인 12월 지수가 100 이하로 하락하며 최근 건설사들이 느끼는 불안감이 여전한 것으로 드러났다. 분양계획지수 역시 36.5포인트 하락한 83.7, 분양실적지수도 34.1포인트 낮아진 85.7로 분양시장 기대감 역시 급락했다. 집단대출 심사와 관련한 설문조사 결과 ‘사업 진행중 집단대출심사 강화로 사업이 지연된 사례가 있느냐’는 질문에 28.3%가 ‘있다’고 대답했고, 75%는 ‘집단대출 심사 강화가 내년도 주택시장에 영향이 클 것’이라고 응답했다. 주택산업연구원은 “이같은 건설사의 향후 자금난 우려와 ‘여신심사 선진화 가이드 라인’으로 인한 수요 위축이 내년 주택시장에 가장 위협적인 요인”이라고 분석했다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “11월 주택사업환경지수 전망치가 10월 실적치보다 낮아지면서 불확실성으로 인한 시장위축이 예상됐다”며 “계절적 비수기와 금리 인상 등 시장 위험요인의 가시화가 주택시장 전반에 부담으로 작용했다”고 설명했다. “대출 규제 강화로 물량 소화 어려워” 미분양 우려↑ 부동산 전문가들은 DTI 규제가 적용되지 않았던 지방의 경우 영향이 더 클 것으로 내다봤다. 지금까지 수도권을 제외한 지방에서는 주택담보대출시 담보가치만 따졌지만 앞으로는 소득심사를 추가해 사실상 총부채상환비율(DTI·수도권 60%) 규제를 도입하기 때문이다. 지방 아파트분양소장은 “현장에서 체감하는 지방 분양시장의 냉각 속도는 예상보다 빠르다”며 “지금 분양하는 아파트의 경우 중도금대출 심사를 내년 초에 받게 되는데, 정부가 신규 분양의 집단대출을 가이드라인 적용 대상에서 제외했음에도 불구하고 수요자들은 혹시나 정책이 바뀌어 손해를 보지 않을까하는 불안감에 계약을 포기하는 사례도 늘고 있다”고 전했다. 실제로 지방의 주택거래량은 11월 반등하기는 했으나 9월부터 감소세를 보였다. 지난 9월과 10월 수도권의 주택거래량은 전년대비 늘었으나 지방의 주택거래량은 9월 4만220가구, 10월 5만75가구로, 전년 동기대비 각 7.9%, 9.2% 감소했다. 특히 올해 비정상적으로 아파트가 많이 공급된 가운데, 주택보급률이 수도권보다 높은 지방은 미분양 리스크가 클 것이란 전망이다. 송인호 KDI 연구위원은 “분양 추이를 분석해 보면 분양물량이 급증하면 3년 뒤 준공후 미분양 물량이 발생할 가능성이 크다”며 “올해의 우호적인 주택수요 여건이 지속되지 못할 경우 준공후 미분양 물량은 큰 폭으로 증가할 가능성이 크다”고 지적했다. 미분양 물량은 할인분양, 할인매각, 분양미수금 혹은 대손충당금 설정 등으로 건설사들의 수익성 및 현금흐름을 악화시키는 요인으로 작용한다. 분양시장이 호조세를 보이던 2006~2007년에 분양한 아파트 물량 중 상당 부분이 2009~2010년 준공 시점에 준공후 미분양으로 처리돼 건설사들이 상당한 손실을 기록한 바 있다. 조윤호 동부증권 연구원은 “정부의 대출 규제 대책으로 아파트 거래랑 감소, 건설사 공급물량 감소, 부동산 가격 약세가 불가피하다”며 “아파트 중도금과 관련한 집단대출은 포함돼 있지 않지만 은행권 자체 심사 요건이 강화될 전망으로 건설사도 공급 물량 속도 조절에 들어갈 것”이라고 전망했다. 한편 대형 건설사들도 내년 분양 물량 줄이기에 나섰다. 닥터아파트에 따르면 삼성물산과 대림산업, 현대산업개발, 현대·대우·포스코·GS·한화·두산건설 등 10개 건설사의 내년 분양 물량은 총 10만6984가구로, 올해(15만9074가구) 보다 32.7% 줄였다.****☆ 2016년, 부동산시장의 판도를 바꿀 내용은 뭐가 있을까?내년 부동산 시장의 운명을 가를 핵심 변수들이 주목되고 있다. 부동산 전문가들은 ▶ 기준금리 인상 ▶ 대출규제 강화 ▶ 4월 국회의원 선거(총선) ▶ 임대소득 과세 등을 내년도 부동산 시장의 흐름을 바꿀 핵심적인 변수로 지목하고 나섰다. 호재로는 강남 재건축단지 가격상승과 전세난에 따른 실수요자 매매전환 등이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됐다. 임병철 부동산114 책임연구원은 미국의 기준금리 추가 인상과 이에 따른 한국은행의 금리인상 시기 및 상승폭을 핵심 변수로 꼽았는데 다만 금리를 급속히 올리면 대출상환 부담이 크고 은행 리스크도 커진다는 점에서 시차를 둔 ‘점진적 인상’이 이뤄질 것으로 보고 있다. 임 연구원은 내년 4월 총선과 관련해서도 “과거처럼 총선이나 대선이 지역 주택시장이나 토지시장에 큰 영향을 미치지는 않지만 지역별로 개발공약이 나오는 만큼 지역에 따라 온도차가 달라질 수 있다”고 말했다. 그는 또 “내년 12월 종료되는 주택임대소득 비과세 유예기간이 연장되지 않을 경우 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다”며 “과거에도 임대주택 과세발표가 나온 후 수도권 주택시장이 위축된 적이 있다”고 덧붙였다. 내년까지 연간 2000만원 이하의 임대소득은 세금부담이 거의 없지만... 2017년 소득분부터는 분리 과세된다.   장재현 리얼투데이 리서치2팀장은 주택담보대출 등 대출금리 인상과 대출규제 심사 강화를 최대 악재로 꼽았다. 그는 “올해 총부채상환비율(DTI) 규제완화와 분양가 상한제 폐지 등으로 분양시장 경기가 살아났는데 대출규제가 다시 강화되면 경기위축은 불가피해 질 것”이라고 우려했다.   정부는 지난 14일 서울과 경기 등 수도권은 내년 2월, 비수도권은 5월부터 은행에서 주택담보대출시 차주의 상환능력(원천징수영수증 등)에 따른 여신심사를 진행하는 것을 골자로한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 또 16일(현지시간) 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 9년만에 기준금리를 인상함에 따라 국내 집단대출과 주택담보대출 금리도 올라가는 추세다. 물론 긍정적인 변수도 있다. 임병철 연구원은 “전세난으로 실수요자들이 어느 정도 매매로 돌아서면서 주택심리가 개선될 여지가 있다”고 전망했다. 그는 이어 “내년에도 민간아파트 32만 가구가 분양될 예정으로, 이러한 분양시장 호조세가 이어지면 기존 재고시장에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 설명했다. 장재현 팀장은 강남 재건축을 필두로 가격이 오른 점은 호재가 될 수 있음을 강조했다. 그는 “강남권 가격이 오르면서 분양을 앞둔 주변의 재건축과 뉴타운 등의 분양가도 같이 높여주는 역할을 할 것”이라며 “특히 강남권의 일반분양가가 상당히 높게 책정됐는데 사업성이 좋은 기존 재건축·재개발에 대한 투자수요도 많이 늘어날 것”으로 전망했다. 강남권 부동산 경기가 살아나면 풍선효과처럼 주변 지역의 아파트 시세도 오르게 된다는 게 장 팀장의 설명~! 부동산 업계는.... ★ 비사업용토지 중과세 부활 ★ 내년 상반기 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택, 성남~여주간 복선전철 개통 ★ 7월말 LTV(주택담보대출비율)·DTI 규제완화 종료 △5월 행복주택 구매갈매지구 첫 입주 ★ 12월 서울~세종 고속도로 착공 등의 이슈도 주의깊게 보고 있다.***그동안 쭈우욱 울 카페에서 자주 올리는 방향을 감지하시고 쪽지나 문자로 생각을 전해 주신 제자님들은 잘 아시겠지만....이저리 생각이 바뀌거나 감각이 없으신 전문가들이 이저리 글을 퍼다가 올리는 경우가 다반사입니다.왜?강남권이 움직이면 뭐가 어찌해서 움직이는 것인지도 모르는 분들이 태반입니다.도곡 타워팰리스만 보고 도곡아파트값이 강남을 리딩하는것 아니며 서초 반포재건축이 마치 강남 전체 판도를 바꿀것이란 생각 또한 큰 착오입니다.결국, 감각적이고 주관적이며 비합리적 판단이 정말 시장 방향을 예측하는 주요 변수일지도 모릅니다.1월초에...인천 선학역에서 신년맞이 2016년 부동산시장전망을 들어 보십시요~!장소, 날자, 시간등은 추후에 공지하며...참석비용은 없으며 식사비용만으로 대신합니다~!