2022년(머니S)파격 세제혜택 아파트 임대사업자 등록 부활 실효성은?

[부동산학 교수 신광식]

파격 세제혜택 아파트 임대사업자 등록 부활 실효성은?

머니S, 정영희 기자, 2022. 12. 25.

2020년 사실상 폐지 수순을 밟았던 아파트 주택임대사업자 제도가 내년 다시 시행을 추진한다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 임대사업자 등록을 허용하는 한편 세제 혜택을 제공하기로 했다. 올 10월 미분양 아파트가 5만가구에 달하면서 임대 등록을 통해 부동산 경기를 활성화시키려는 정부의 의도로 풀이된다.

12월 25일 기획재정부에 따르면 정부의 '2023년 경제정책방향'에 따라 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과 완화와 민간 등록 임대사업자 제도 정상화 방안이 추진된다. 임대사업자는 임대인에게 취득세·재산세 감면 등 혜택을 주는 대신 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고, 의무 임대기간을 준수하도록 하는 제도다.

1. 아파트 임대사업자 부활로 전세시장 안정될까요.

정부는 당초 소형주택을 중심으로 제도 개편을 추진했으나 이른바 '국민주택'으로 불리는 전용면적 85㎡ 이하 아파트도 등록을 허용하기로 했다. 주택규모에 따라 60㎡ 이하 아파트를 신규 매입 임대하는 사업자에 85~100%, 60~85㎡의 경우 50%의 취득세 감면 혜택을 각각 제공한다. 취득가액 요건은 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하다.

최초 분양하는 공동주택·오피스텔에 20가구 이상 임대할 때 적용한다. 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 임대사업자를 대상으로 하는 세제 인센티브도 복원된다. 조정대상지역 내 매입임대주택 등록 시 양도세 중과와 종합부동산세 합산 배제를 받을 수 있다. 법인이 등록 시에 법인세 추가 과세를 피할 수 있다.

장기공급을 위해 의무 임대기간을 10년에서 15년으로 연장하는 인센티브도 확대한다. 세제 혜택을 받을 수 있는 주택가액 요건은 수도권 9억원, 비수도권 6억원으로 높이는 방안을 추진한다. 대출 규제도 풀린다. 임대사업자에 대해 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV) 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안의 제도 개선을 목표로 한다. 다만 절세만을 목적으로 한 사업자 난립에 따른 투기 수요 방지를 위해 신규 매입임대 사업자는 주택 유형과 개인·법인에 관계 없이 2채 이상 등록할 때만 사업자 신규등록을 허용하도록 했다.

2. 한번 신뢰 잃은 임대사업자 제도 전망은?

윤석열 정부는 임대차 시장의 구조적 안정화를 도모하기 위해 임대사업자 제도를 활성화한다고 밝혔다. 그러나 정작 공급 주체들은 부정적인 반응이 나오고 있다. 지난해 하반기 시작된 금리 인상으로 주택 매매·임대 수요가 줄어들고 있기 때문이다.

임대사업자 제도는 문재인 정부가 2017년 말 시행해 다주택자의 종부세 합산배제와 조정대상지역 내 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 특례(70%) 등을 적용했다. 그러나 이후 주택 가격이 폭등하며 임대사업자 제도가 다주택자 투기와 조세 회피 수단으로 지목되자 1년 만에 세제 혜택을 축소했다. 2020년 7월 아파트 등록 임대사업자 제도는 폐지됐다. 지난해 임대사업자 제도가 폐지될 위기에 놓였으나 국민 반발로 정부는 제도 일부를 유지하되 혜택을 제한적으로 축소했다. 이번 등록임대 정상화 방안이 실현되려면 '민간임대주택에 관한 특별법'이 개정돼야 해 주무부처인 국토부는 국회와 논의하겠다는 입장이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 가격을 기준으로 하면 85㎡가 비싸지만 전국적으로 반드시 그런 것은 아니기 때문에 공급 측면에서 긍정적인 부분이 더 크다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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