부산 아파트 과열에 대한 원인

[박홍균]

최근 대구지역의 아파트가 전국에서 가장 많이 하락하고 있습니다.

하락의 가장 큰 원인은 역시 공급 과잉입니다. 

대구는 연간 1만2500가구(대구 인구 250만의 0.5%)가 적정량인데 반해 올해에는 2만7천 가구가 입주하기 때문입니다.

하지만 부산은 계속 오르기만 합니다. 

더욱이 올래 아파트 분양 청약 경쟁률 기록을 부산이 계속 갱신하고 있습니다.(아래 기사 참조)

• 수도권ㆍ지방 아파트값 더 벌어진 양극화

  한국일보 18면2단 14시간 전 네이버뉴스

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  부산의 아파트 매매가는 0.04% 상승했다. 분양시장의 열기 또한 뜨겁다. 앞서 지난달 18일 GS건설이 1순위 청약을 진행한 부산 연제구 ‘거제센트럴자이’가 382가구 모집에 총 12만5,259명이 몰리며 올해 최대 청약자...

대구는 내리는데 부산이 오르는 이유에 대해, 제가 절대적으로 신봉하는 수요 공급의 법칙으로 설명해 볼까 합니다.

올해 부산은 아파트에 얼마나 입주할까요?

먼저 부산은 연간 1만8000가구(부산 인구 356만의 0.5%)가 적정량입니다.

아래의 그림은 2016년 부산의 아파트 입주량입니다.

2016년 아파트 입주물량은 적정량인 1만8천가구에 훨 못미치는 9108가구입니다.

딱 절반 수준입니다.

특히 사람이 몰리는 동래구와 해운대구는 1가구도 없습니다.

따라서 부산의 아파트 공급은 절대적으로 모자랍니다. 당연히 아파트 가격은 오를 수 밖에 없습니다.

하지만 문제가 여기에 그치지 않습니다.

위의 그림을 보면, 9천여 가구 중에 절반이 강서구(4313가구)입니다.

지도를 보면 강서구는 낙동간 서쪽에 위치하여 부산과는 떨어져 있는 데에다,

부산 서면, 동래, 해운대보다는 창원에 더 가까이 위치합니다.

대구 달성군은 대구 외곽이기는 해도 모두 대구 사람으로 채워지지만, 

부산 강서구는 부산 외곽이지만 창원 사람들이 꽤 많이 들어가 살리라 생각합니다.

(제 생각으로는 창원 공단 사람과 부산신항(이름만 부산 신항이지, 실질적인 행정 구역은 창원입니다.) 사람들이 대부분의 차지하리라 생각합니다.)

이런 사실을 감안하면, 부산은 공급량이 절대적으로 부족해서, 이변이 없는 한 부산의 아파트 가격은 올해도 오를 가능성이 큽니다.

아래의 도표는 내년인 2017년 부산의 아파트 입주물량입니다.

총 1만8천여 가구로 올해보다는 낫지만, 딱 정정량입니다.

특히 부산 곳곳에 벌어지고 있는 재개발 영향으로 이주 수요가 많을 것을 감안하면 그리 녹녹치는 않습니다.

물론 중장기적으로는 부산도 수요가 감소하면 아파트가 내릴 거라는 생각은 변함이 없지만, 

올해에는 내리기 힘들 것으로 보입니다.

참고하시길 바랍니다.

[bluesteel]

상황이 이럴진대..대구 씹텐씹 투기꾼또라이들은 인구줄고 있는 부산이 안내리니까..
대구는 인구줄어도 조정후 오른다고 개지랄발광을 하고 있으니 ~~~ 참 답없는 족속들입니다...

[시골밥상]

여전하시구먼유....댓글보고 초면에 주딩이 조심하라고 카시더니........개X랄발광......
진심으로 이곳 연구소 발전을 위하신다면..................니x야 댁네 주디 세탁 좀하셔야 할 듯 하네요.

[샤스티엔]

대구의 강남이라는 수성구지역 빼고는 나머지 지역은 집값 크게 떨어질 겁니다

[통찰지]

부동산은 소유하고 있으면 언젠가는 망한다.
없다면 망하지는 안는다.
부동산과 주식과 노름의 그 끝은 항상 망하는데 있다.
망하지 않을려면 하지마라. 가지지마라.
만약 돈이 생기거던 그냥 돈으로 가지고 있어라.
최소한 망하지는 않는다.
한때 일본에서 부동산 거부였던 당숙부의 당부였습니다.

[무쏘의 뿔]

5%가 아닌 0.5%인듯 싶은데요.

[박홍균]

앗. 그렇네요. 죄송합니다. 수정했습니다.

[푸루룸]

대구텐인텐의 상승이 한사람은 양산시의 물량과 부산시의 물량을 같이 가져와 거기도 물량초과인데 왜 오르냐고 핏대를 세웁니다.
양산과 대구의 텍폴과 비교한거지요.
양산의 물량을 부산에서만 채우는지요? 울산과 창원에서 채울 수도 있나요?
그쪽은 잘 몰라서요..고견 좀 부탁드립니다.

[dandystar]

지도를 보고 유추해 보심이... ^^

[명당자리]

부산사람입니다.
부산의 3대 외곽이 정관, 양산(물금)신도시, 강서신도시가 아닌가 생각합니다.
양산물량은 창원,울산에서 접근불가입니다..
아마도! 양산신도시 물량은 전부 부산사람들 [금정구(15분 거리) 또는 북구(10분 거리), 혹은 부산에서 피난가는 사람들]이 채울 예정입니다. 2016~2018년 사이에 10,000세대 들어옵니다. 부산 집값에 어떤 영향을 줄지 흥미롭습니다..

[달사냥]

정관신도시는 울산사람들이 거의 입주하고 양산신도시는 기존 양산사람들하고 부산사람들 그리고 강서신도시는 김해나 창원 진해사람들이 입주한 형편인데...김해장유도 신도시급이지만 거진 창원 김해 사람들이 소화시켰죠..부산이란 지형이 배산임수지역이라서 분지형같은 대구와 달리 어느한쪽에 집중적으로 도시타운을 건설하기 어려운 지세입니다..그러니 외곽에 신도시 만들면 그 주변 도시사람들이 덕을 보지요

[명당자리]

정확한 통계는 아니나 정관신도시는 울산+부산 사람들로 채워졌다고 보는 것이 맞다고 느껴지고,
장유는 창원+김해(김해시 자체가 2~30년간 부산에서 유출된 인구를 받아 준 이주신도시입니다. 80년대 5만 수준에서 현재 50만을 넘겼음.) 가 맞습니다.

장유신도시와 정관신도시가 원래 부산의 과밀과 택지난을 해소하기 위해 기획되었지만 초기 흥행이 크게 실패하고 결국 창원과 울산인구가 상당히 유입된 것 맞습니다.

하지만 강서신도시에 김해, 창원, 진해사람들이 입주했다는 것은 넌센스로 느껴집니다.
아직 신도시 형성이 초기 단계지만 앞으로도 그럴 가능성은 별로 없어 보이네요.

[후루룩호호]

양산은 거의 부산사람들이 간다고 봐야죠.
거기도 물량보니 폭락하겠네요
대구보다 부산이 더 위험해보이네요. 저렇게많았나요?
원문 데이터에는 양산물량이 빠져 있네요. 김해서 얼마전 까지 일해서 조금아네요. 장유신도시 물량도 없고요. 김해물량까지 잡으면 엄청 나겠네요. 부산은 최소한으로 잡아도 양산물량 같이 보는게 맞습니다.

[명당자리]

부산신항은 절반이상이 행정구역상 창원(엄밀히 말하자면 진해)이지만 사실상 전혀 창원시와의 연관성이 떠오르지 않는 지역입니다. 부산의 중심에 있는 컨테이너 부두들을 상당부분 폐쇄하면서 확장이전지로 선택한 곳이 현재 신항자리이며 그 배후와 영향력은 부산 그 자체입니다.
신항 바로 위에 있는 부산의 녹산공단에 근무하는 직원은 거의 다 부산 사람입니다. 부산 해운대 살며서 녹산공단 출근하는 사람은 많아도 창원 사람이 녹산공단 출근하는 사례는 거의 보기 힘듭니다.
부산 동래에 살고 녹산공단에서 근무하는 사람이 창원갈 일 생기면 출장길 오르는 듯한 느낌. 그것이 이 동네의 지리적 정서 정도가 아닌가 생각됩니다.

[박홍균]

도표 참조바랍니다.

[명당자리]

아마 부산의 강서신도시는 녹산공단에 근무하거나 창원에 출퇴근하던 부산사람(상당수임) 혹은 낙후된 사하구 인근에 살던 젊은 사람들이 깨끗한 환경을 찾아서 옮겨 가지 않을까 생각됩니다.
창원 사람들은 터널 넘어 인근에 있는 장유신도시(김해시이며 여전히 확장 중)로 가는 사례가 많긴한데 이 두지역만 해도 격지감이 상당합니다. 신항이 위치한 창원지역 자체도 구 진해시로 원래 인구가 10만정도의 오래된 소도시에 마산/창원의 베드타운 느낌이 있는 無산업 도시이며 역시 산너머 마산/창원 지역과 상당한 격지감이 있던(있는) 곳입니다.

[초한지]

양산 신도시 외에 덕계 서창이 빠졌네요
경남 양산시 평산동 이죠 여기도 부산 사람들 이주 가능 지역이고 제 지인들도 꽤나 있습니다
제 개인적인 생각은 소득이 높을 때는동래구 금정구 해운대구 이고
이후 소득이 하락 할 경우 양산(덕계, 서창)이 거의 마지막이라 보는데 현재는 금정구 해운대구 동래구가 너무 올라 부산 사람 소득으로 어떻게 감당 하는지 의문이네요...

[개봉베어스]

부산 강서구에 위치한 공단들은 진해 용원, 부산, 김해사람들이 일하더라구요.
장유, 율하는 창원, 김해사람들로 채워지고요.

[엔쵸2]

좋은글은 여럿이서 봐야 되지않을까요?^^ 제가 좀 가져 가겠습니당^^