스크랩 신문기사로 배워보는 지목변경 여행- 지목변경/용도지역변경

[쉐르빌(전남욱)]

-평창·원주 보존임지 분할 투자자 현혹 피해자 속출

개발이 예정된 도내 토지가 잇따라 기획부동산 업체의 표적이 되고 있는 가운데 공정거래위원회가 평창지역에 대해 소비자피해주의보를 발령했다.

공정위는 25일 동계올핌픽 후보지인 평창 등 개발 재료가 뚜렷한 지역에서 허위 사실이나 과장된 내용의 토지분양 광고가 늘어남에 따라 소비자피해주의보를 발령하는 한편, 이달중 직권조사에 착수할 계획이라고 밝혔다.

이처럼 공정위가 각종 부동산 광고에 대해 칼을 빼든데는 사실상 토지분할이 불가능한데도 불구하고 토지분할이 가능한 것처럼 현혹하거나 소유권이 단독 등기되는 것처럼 선전하면서 소비자 피해가 확산되기 있기 때문이다.

도내에서는 평창과 원주 등 개발호재가 뚜렷한 지역을 중심으로 기획부동산 업체의 표적이 되고 있다.

기획부동산 업체들은 지난해 3월 토지분할허가제가 시행되면서 잠시 활동을 접기도 했으나 최근에는 개발행위 인허가가 불가능한 보존임지의 임야를 작은 규모로 쪼갠 후 가분할도만 이용해 투자자를 현혹하고 있다.

이들은 개발행위가 불가능한 평창지역 임야를 평당 2,000원~1만원 상당에 매입한 후 최소 평당 5만~10만원을 호가하는 금액에 판매하고 있으나 땅을 매입한 투자자들은 관리지역으로의 지목변경을 무작정 기다려야 하는 처지로 발만 동동 구르고 있다.

평창지역 부동산업계 관계자는 “도암면 발왕산 일대와 진부·봉평면 일대에는 이미 기획부동산 관련업체에서 매입한 땅이 상당수에 달하지만 대부분 인·허가가 까다로운 산지로 피해자가 늘어나고 있다”고 말했다.

또 원주지역에 스키장으로 개발된다고 속여 임야를 평당 35만원에 판 기획부동산 업자가 44억원의 부당이득을 취한 혐의로 검찰 수사를 받고 있으며 영월에서는 투자자 유치를 목적으로 펜션부지를 개발하기 위해 허가없이 산림을 훼손하다 적발되기도 했다.

강원대 부동산학과 김갑열교수는 “현행법으로는 기획부동산의 영업활동과 광고 게재 등을 막을 명분이 불분명하다”며 “지방자치단체가 공신력있는 부동산거래정보 시스템을 구축해 해당 지역의 거래동향과 가격정보 등을 제공하는 등의 대책을 마련할 필요가 있다”고 강조했다. 허남윤기자·paulhur@kwnews.co.kr (강원일보)

<제1강 : 지목변경과 용도지역 변경>

□ 다음의 용어를 여러분과 공유합니다.

★ 양의 차이와 질의 차이

소위 중위 대위 또는 소령 중령 대령은 양의 차이고, 위관급 영관급 장성급은 질의 차이다.

★ 물고기와 물고기 잡는 법

  단지 내용만을 전달하면 물고기를 드리는 것이고 전문가 따라하기는 ‘고기잡는 법’을 가르쳐 드리는 것이다.

★ 삽질

  어떤 일을 그르치거나 핵심을 찌르지 못하고 헤매고 있을 때 쓰는 말. 비속어로 보시지 마시고^^

□지목변경 이란?

  넓은 의미로 해석하면 개발행위 허가를 받아서 농지나 산지를 전용하여 건축하고자 하는 건축물로 건축을 하고 준공을 받으면 최종적으로 지목이 변경되기 때문에 ‘지목변경’이라고 하는데 ‘형질변경’이라고 부르기도 한다. 조금씩 다른 개념이지만 같은 개념으로 봐도 무리는 없다.

▶ 즉, 전 답 또는 임야 등의 지목을  대(대지)나 장(공장) 주(주유소) 등의 값나가는 지목으로 바꾸는 것을 말한다.

□지목의 종류

  지목의 종류는 지적법에 나와 있다. 법 얘기 하니까 벌써 머리부터 아픈 사람들이 있겠지만  배우고 있는 내용이 어느 법에 나와 있나 근거법을 아는 것은 매우 중요하다. 스트레스 받지 말고 그냥 지적법이라고 기억해 두시면 된다.

  지적법에 의하면 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분한 것이다. 즉 주된 용도가 바뀌면 결국 지목도 바뀔 수 밖에 없는 것이다. 지적법에서는 지목을 28가지 종류로 구분하고 있다.

법전을 카피해서 소개하면

▶ 28개 지목

1. 전

물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다.

2. 답

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.

3. 과수원

사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

4. 목장용지

다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지

다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5. 임야

산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.

6. 광천지

지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.

7. 염전

바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.

8. 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지

9. 공장용지

다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.

가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지

다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10. 학교용지

학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.

11. 주차장

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.

가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다)

나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12. 주유소용지

다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.

가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13. 창고용지

물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다.

14. 도로

다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.

가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지

다. 고속도로안의 휴게소 부지

라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15. 철도용지

교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.

16. 제방

조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.

17. 하천

자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.

18. 구거

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.

19. 유지

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.

20. 양어장

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.

21. 수도용지

물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.

22. 공원

일반공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다.

23. 체육용지

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.

24. 유원지

일반공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천·구거 또는 유지[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외한다.

25. 종교용지

일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.

26. 사적지

문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다.

27. 묘지

사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28. 잡종지

다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.

가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

ꏘ선생님!!! 이 28가지 지목을 어떡하라는 것이죠? 외우라는 건가요?

♡걍~ 소개한 겁니다. 28개를 외우신다면 좋고 지목변경을 배우니까 적어도 뭐가 있는지 정도는 아시라고

【전문가 따라하기】

근거법을 찾아 볼 줄 아는 실력은 전문가로 가는 데 있어서 중요한 필 수 코스 중의 하나이다. 국회-법률지식정보-현행법령검색 창에 ‘지적법’ 치고 엔터 하면 파란색으로 지적법이 나온다. 클릭을 한 다음에 ‘법/시행령/시행규칙 보기’를 클릭하면 법과 시행령 시행규칙이 함께 나온다. 지목의 정의는 법 제2조 용어의 정의에 나오고 지목의 종류는 시행령 제5조 지목의 구분에 나온다.

ꏘ허걱~ 이거 꼭 따라해야 하나요?

♡그럴 필요는 없고 제가 수제자 키울 때는 전공필수 있데 여러분은 그냥 교양으로 능력 껏~

□용도지역 변경

  지목변경과 비슷하게 들릴지 모르지만 차원이 다른 개념이다. 지목변경은 양적 변경이라면 용도지역 변경은 질적 변경이다. 따라서 지목변경은 일반인이 신청해서 할 수 있는 것이지만 용도지역변경은 행정관청이 ‘도시관리계획’의 변경을 통해 하는 것이다. 예를 들면 금정뉴타운에 가면 보령제약 부지가 있는데 현재 일반공업지역을 상업지역으로 용도변경하는 것을 (시세 400만/평 → 4,000만/평)검토하고 있는 것으로 소문이 나고 있음.  1만여평이니까 시세차익만 3~4천억원.... 그 자체가 엄청난 가격 상승을 초래하기 때문에 용도지역은
1.아무나     2.함부로     3.특정인에게 해주는 것이 아니다. 

→ 그 덕에 보령제약 주가 많이 올랐음. (좀만 일찍알았어도 보령제약에 몰빵했을 텐데 쩝~)

# 도시관리계획 변경 : 토지이용계획확인서를 보면 1.번으로 도시관리계획이 나오고 용도지역 등 6가지가 열거 되어있다. 그 6가지를 변경하는 것을 도시관리계획의 변경이라고 하고 자산가치의 변화를 수반하기 때문에 토지이용계획확인서에 공시(표시)해 주는 것이다.

♡가끔 용도지역을 변경해 줄 수 있냐고 문의하는 분들이 있는데 이런 질문은 바로  

     하는 김에 한 마디 더!!!  고위직을 활용해서 그린벨트 해제해 준다고 하는 말도 바로   

* 글쓴이 소개 : 전종철님은 "지목변경"의 저자로 현재 R2에서 "재태크 칼럼-토지지목변경"을 연재하고 계십니다.

 

 

(출처 : R2부동산 투자여행/전종철님, 2007.4.13)

[김경호]

좋은자료, 항상 감사드립니다.