강서지회 하반기 달리지는 부동산제도 정리하여 올립니다.

[지회장 박병구]

하반기 달라지는 부동산제도를 정리하여 올립니다.

참고하시기 바랍니다.

재개발·재건축 공공관리자제도 전면 시행

그동안 일부 지역에서만 시행되던 공공관리자 제도가 7월 1일부터 서울시 내 모든 정비사업장에서 전면 시행된다. 공공관리자 제도는 그동안 민간(조합)이 추진해왔던 재개발·재건축 사업에 구청이나 SH공사 등 공공기관이 직접 관여해 참여업체의 선정 및 정보지원, 조합의 선정 업무지원, 추진위·조합의 운영내용 공개업무 등을 수행하는 것으로 서울시는 공공관리자 제도를 통해 정비사업의 투명성을 확보하고 기간단축 등의 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이 제도의 목적은 설계자·시공자 등 협력업체 선정에 필요한 기준을 공공이 제시해 공정하게 사업자를 선정토록 하고 공공의 자금융자 확대와 정보공개 관리 등의 업무지원을 통해 주민의 자율적 사업추진 역량을 강화하는데 있다.  이 제도의 본격화로 서울시 정비사업 비용을 줄이거나 절차가 빨라질 것이라는 기대가 있지만 조합설립인가이후 시공사를 선정하려는 사업장은 시공사 선정시기가 늦춰질 수도 있어 사업 단계에 따라 희비가 엇갈리는 분위기이다.

재개발·재건축 사업시행 및 관리처분계획의 인가 시기조정

국토해양부에서는 재개발·재건축 사업 시 일시적으로 쏟아지는 주택멸실·이주수요 등이 서민의 주거안정에 저해되므로 광역자치단체장이 재개발 및 재건축 사업의 시행시기를 조절할 수 있도록 하는 방안 골자로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련해 지난 4월 15일 입법예고했으며 올 하반기 공포·시행할 예정이다.

도시형 생활주택 사업자 기준 7월부터 완화

30가구 미만 도시형 생활주택에 대해서는 사업시행을 주택건설사업 등록자가 아닌 개인도 가능토록 완화함과 동시에 건축허가대상 도시형 생활주택(1~2인 가구)도 완화된 주차장 기준을 적용받도록 하여 역세권과 대학가, 오피스 밀집지에 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 공급을 늘린다.

또 주택사업자에 대한 주택기금 지원이 강화된다. 도심내 토지의 효율적 활용과 사업성 제고를 위해 건설가구수 제한을 현 150가구에서 300가구 미만으로 확대하며 30가구 미만(현 20가구)의 소규모 사업의 경우 사업승인 없이 건축허가만 받으면 된다.

여기에 담보대출시 신용등급 상향조정, 민간업체에 대한 건설자금지원도 확대할 계획이다. 오피스텔(준주택)의 경우 자유로운 욕실의 설치가 가능해졌으며 전체 면적의 70% 이상을 업무부분으로 건립하도록 한 규정도 삭제했다. 여기에 주택기금의 지원을 통해 사업 시 비용부담도 줄어들게 된다.

보금자리 입주·거주의무기간 특례 적용

7월부터 보금자리주택 입주 예정자에 대해 90일 이내 입주하고 5년간 계속해 거주하도록 의무화한다.

보금자리주택의 입주의무기간(최초 입주일로부터 90일)과는 별개로 근무, 생업, 취학, 치료 등으로 해외에 체류하거나 10년 이상 장기 군복무를 할 경우 2년 안에만 입주하면 된다. 또한 거주의무기간(입주한 날로부터 5년) 중 혼인 또는 이혼할 경우 2년 이내의 범위에서 입주자의 존비속, 배우자, 형제자매가 남은 기간을 승계하여 거주할 수 있다.

고소득자·고액자산가 장기전세주택 입주 제한

올 8월부터 고소득자 및 고액자산가는 서울시가 공급하는 장기전세주택(시프트)에 입주가 불가능해진다. 이에 따라 전년도 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 150%를 초과하거나 기준가액이 2억 1,550만 원 이상인 토지와 건물 혹은 일정금액 이상의 자동차를 보유한 사람은 청약할 수 없게 된다.

도시개발구역 주거용 건축물 함부로 철거 못해

국토해양부는 도시개발법 시행령 개정안을 통해 올 6월 30일 이후부터도시개발구역에서 동절기, 야간, 악천후 등 부적절한 시기에 점유자가 퇴거하지 않은 주거용건축물을 철거할 수 없도록 제한했다. 이는 주민의 주거권 침해를 최소화하기 위한 조치로 해당 지자체장이 건축물 철거를 허가할 떄에는 동절기, 일출전과 일몰 후, 기상특보 발표시 등에는 건축물을 철거할 수 없도록 시기를 명시해야 한다.

상가 임대소득 파악 시스템 구축

작년 8월 발표한 세제개편안에서 계획된 상가 임대소득 파악 시스템이 올해 7월부터 시행된다. 건물별, 지역별 상가임대소득에 대한 정확한 파악을 위해 도입되는 제도로 상가임차인이 부가세 신고 시 상가임대차계약서, 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 국세청에 제출해야 한다. 해당 서류 미제출 시 부실기재가산세(1%)가 부여된다.

부동산 임대사업자 과세표준 양성화

이번 7월부터 1명이 수 개의 점포를 임대하는 경우 모든 점포의 임대료를 합산하여 일반·간이 과세자를 판명하게 된다. 고소득층 과세 강화를 통해 세수를 확대하기 위한 제도로 기존에는 점포별 임대료를 기준으로 4,800만 원 미만이면 간이과세자로 판정됨에 따라 점포를 여러 개 소유한 사업자의 경우 형평성 문제가 많았다.

다주택자 및 비사업용토지 양도세 중과 폐지 종료

침체된 부동산시장의 거래 활성화를 위해 지난해 3월부터 시행됐던 양도세 중과 폐지가 올해를 끝으로 종료될 예정이다. 이에 그동안 다주택자에게 적용됐던 일반세율(6~33%)은 2011년 부터는 종전(50~60%)의 양도세율로 변경되며 비사업용토지 또한 일반세율에서 기존 60%로 강화된다.

2009년2월12일 현재 미분양으로 오는 30일까지 준공된 주택에 한해 적용됐던 취·등록세 감면 혜택이 7월부터 폐지된다. - 행안부에서 방금 발표, 2011년 4월 30일까지 연장하기로 함.

미분양 주택 취득에 따른 취득세·등록세 감면 혜택이 오는 6월 30일부로 종료된다. 정부는 미분양아파트 해소를 위해 2009.02.12일 발표일 기준 전국 미분양주택을 분양 계약하고, 시·도의 감면조례 개정 시행일부터 2010.06.30일까지 취득(잔금지급, 등기)하는 경우에 한해서 취·등록세를 50% 감면했다.

이르면 7월부터 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 관련 지역 구분의 세부 조정 작업도 시작된다.

우선변제를 받을 보증금의 범위 상한액을 서울은 7500만원으로, 수도권과밀억제권역은 6500만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외)·안산시·용인시·김포시·광주시 등은 5500만원으로 상향하는 게 골자다. 여기에 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위 상한액을 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외)·안산시·용인시·김포시·광주시 등은 1900만원으로 상향하는 내용도 있다.

하반기부터는 상가건물임대차보호법의 적용범위도 확대된다.

상가건물 임대차보호법의 적용범위가 되는 보증금 상한액을 서울 3억원, 수도권 과밀억제권역 2억5000만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1억8000만원으로 상향할 예정이다. 그 외 우선변제를 받을 임차인의 범위가 되는 보증금 상한액도 서울 5000만원, 수도권 과밀억제권역 4500만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 3000만원으로 상향된다.

청약제도의 변경에도 주의해야 한다.

현재 자녀를 3명 이상 둔 무주택자가 대상이 되는 3자녀 특별공급의 경우 올 상반기까지 청약통장이 필요 없었다. 하지만 8월 23일 이후 부터 주택공급규칙 개정에 따라 6개월 이상 납입한 청약저축(주택청약종합저축 포함)이 있어야 한다. 특히 규칙 공포일(2010년 2월23일)로부터 6개월 후 적용하기로 함에 따라 성남 고등지구 등, 3차 보금자리지구 특별공급 예비청약자들은 반드시 청약통장이 있어야 청약이 가능하다.

임대주택 임차권 양도자 재당첨 제한 = 분양전환 임대주택을 3자에게 넘기는 임차인도 주택 당첨자로 간주해 1~5년간 재당첨을 제한한다. 단, 사업주체에 명도하면 현행대로 당첨자 명단에서 삭제되고 재당첨 제한도 받지 않는다.

지적도·임야도 등본 온라인 발급

해당 관청에서 떼주던 지적도와 임야도 등본을 온라인 발급하고 시군구에서만 제공하던 토지이용계획확인서도 읍면동에서도 발급한다.

올 연말을 기점으로 양도소득세도 많은 변화를 겪게 된다.

올 한 해 동안만 2년이상 보유한 부동산을 양도한 경우에 한해 5%의 예정신고세액공제를 적용(29만1000원 한도)하고 예정신고를 하지 않으면 10%의 무신고가산세를 부과하고 있지만 내년부터는 예정신고세액공제가 완전 폐지된다. 무신고시 20%의 가산세도 부과될 예정다. 또 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과의 한시적 완화도 연내 종료된다.

3차 보금자리주택 사전예약 실시

지난 5월에 있었던 2차 보금자리주택의 사전예약에 이어 다가올 10월에는 3차 보금자리주택의 사전예약이 실시될 예정이다. 구로 항동(67만 6000㎡, 3400가구), 광명 시흥(1736만 7000㎡, 2만 2000가구), 하남 감일(170만 8000㎡, 8400가구), 성남 고등(56만 9000㎡, 2700가구), 인천 구월(84만 1000㎡, 4300가구) 등 총 5곳에서 4만 800가구가 공급된다. 인천 구월을 제외한 대부분의 지역이 서울 도심에서 20㎞ 반경안에 위치해 접근성이 뛰어나며 광명 시흥의 경우 신도시급 규모로 많은 수요자들의 관심을 받을 것으로 예상된다.

대충 정리 해 보았습니다,

새로운 내용이 있으면 추가하여 올리도록 하겠습니다.

본 자료는 추후에 "중개실무통합자료실"로 옮겨 보관할 예정입니다.

강서구지회 박병구지회장

[대림(李亨馥)]

빠른정보 감사 드립니다..

[선병군(도시건설)]

자료 감사합니다...

[플러스 (이영희)]

감사 합니다, 잘 보고 참고 하겠습니다 ........ ^&^

[현대아이(김상현)]

귀중한 자료-업무에 많은 참고자료로 활용하겠읍니다.

[퀸공인(홍혜련)]

감사합니다. 잘읽고 갑니다

[발일회김동수]

항상 새로운 정보를 제공해주어 감사하고 잘읽고 감니다.

[이향원-힐테이트부동산]

항상 중요한정보 감사합니다.--
질문~~다주택자 및 비사업용토지 양도세중과폐지종료/2011년1월1일부터 종전중과세율로 돌아간다는 뜻이죠?

[지회장 박병구]

앗! 예리하십니다! 바로 수정함.
부동산 침체로 지난해 3월부터 올 연말까지 한시적으로 중과세(50~60%)를 유예해 6~35%의 일반 세율을 적용하고 있습니다, 시장상황을 고려해 8월 세제개편에 맞춰 양도세 중과 유예를 연장하거나, 아예 폐지하는 방안을 정부에서 검토하고 잇는걸로 알고있습니다

[열정 박화진(발산 수 공인)]

지회장님~~~ 좋은 정보 넘넘 감사드립니다^^