전원주택으로서 농가주택의 장점

[하얀쪽배(김영신)]

농가주택 구입이 전원주택 마련의 한 유형으로 자리잡고 있다. 단지분양이나 대지를 구입해 주택을 신축하는 것은 그 절차가 복잡하고 또한 가격도 만만치 않다. 전원주택마련의 이러한 어려움을 농가주택을 구입, 개조하는 방법으로 풀어가는 사람들이 늘고 있다.

IMF이후 구조조정으로 실직한 사람들이 귀농 등 생계유지를 위해 농가주택을 매입했으나 최근에는 전원주택을 원하는 실수요자들 위주로 매입이 늘어나는 추세다. 전문가들은 이런 추세라면 한두달 사이에 수도권에서 1억원대의 농가주택 급매물이 소진될 것으로 내다보고 있다.

현재 농어촌에는 6만여채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있다. 이 빈집들 중 3만여가구는 개조와 간단한 손질만 하면 사용할 수 있는 것들이다. 이것들을 잘만 활용하면 새로 지은 집 못잖은 전원주택을 마련할 수 있다.

특히 프리랜서나 소호 IP사업자들의 경우 전세자금으로 내집과 사업장, 사업자금까지 마련할 수 있는 기회를 만들 수 있어 앞으로 농가주택을 개조한 전원주택은 꾸준한 상승세를 보일 전망이다.

-전원주택으로서 농가주택 장점

농가주택을 구입하여 개조하게 되면 여러가지 이점이 있다.

첫째, 절차가 복잡하지 않아 손쉽게 전원주택을 마련할 수 있다. 부지매입에서 부터 출발해 전원주택을 마련하고자 한다면 농지전용, 설계, 건축 등 그 과정이 시간적으로나 경비적인 측면에서 만만찮다. 그런 까닭에 잘 모르고 섣불리 덤볐다가는 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있다. 그러나 농가주택을 구입하는 것은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축절차가 없어 복잡한 과정을 거치지 않아도 된다. 계약 후 집값을 치르고 나서 소유권 이전등기를 하면 바로 내집이 된다. 또한 돈을 들여 새로 집을 지을 필요없이 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있다.

둘째, 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있다. 준농림지를 구입, 전용을 하게되면 전용부담금이나 대체농지조성비 등을 내야한다. 이럴 경우 전원주택을 마련하는데 드는 비용은 최소한 1억원 이상이다. 반면 농가주택을 구입해 개조하면 수도권에서도 6천만~7천만원 선에서 전원주택을 마련할 수 있다.

셋째, 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있다. 농가주택의 기둥과 서까래 등 기존 구조체가 튼튼하다면 개조를 통해 분위기 있는 주택을 만들 수 있다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려 개조를 하면 새로 짓는 주택보다 훨씬 분위기 있는 집을 연출해 낼 수 있다. 농가주택을 구입해 생활에 지장이 없을 정도로 개조하는데 필요한 경비는 보통 1천~2천만원 정도다.

넷째, 농가주택에 딸린 창고나 축사를 개조해 별채로 이용할 수 있다는 점이다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무, 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많지만 원룸형식으로 개조한다면 훌륭한 전원주택의 별채가 된다.

다섯째, 살기가 편하다는 것이다. 빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성되어 있어 마을 사람과의 융화를 걱정하지 않아도 되고 또 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있다. 특히 외지인이 새집을 지을 경우 원주민들로부터 많은 어려움을 겪을 수 있는데 농가주택을 구입할 경우에는 이런 염려를 안해도 된다.

-지역별 농가주택 가격

모든 부동산이 그렇듯 농가주택도 지역에 따라 또한 지역에서도 주변 상황에 따라 가격이 천차만별이다. IMF이전 가격이 높았던 지역의 경우 가격이 많이 빠져 거의 바닥세를 형성하고 있으며 IMF이전 낮은 가격대를 보이고 있던 지역은 현재도 큰 차이를 보이지 않고 있다. 지역별로 형성돼 있는 가격대를 보면 이렇다.

용인시의 경우 수지 등 인기지역이 평당 50만~1백만원 선이며 IMF이전 이들 지역은 2백만원까지 호가했다. 용인 양지면의 경우 30만~60만원 선이며 남사, 백암 등지가 20만~40만원, 이동면은 30만~60만원 선이다.

교통여건이 많이 좋아진 양평의 경우 서종면이 30~80만원, 강상면이 30만~80만원, 강하면이 30만~80만원선이다. 또 용문면은 20만~50만원, 지제면 17만~25만원, 양동면 14만~25만원, 단월면 15만~30만원, 청운면 15만~30만원이다.

광주군의 경우 퇴촌면 40만~80만원, 실촌면 30만~60만원, 도척면은 30만~40만원 선이다.

가평군의 경우 상면은 20만~40만원, 하면 20만~40만원, 외서면 30만~80만원 선이다.

파주와 포천지역은 평당 15만~50만원, 여주와 안성은 12만~30만원, 김포는 30만~60만원선이다. 또 수도권을 벗어난 충북의 경우 음성, 진천 등이 평당 10만원선이고 청주와 인접한 중원, 청원군이 이것보다 좀 비싼 평당 10만~15만원선에 매물이 많다. 강원도 원주, 문막, 횡성 등지도 평당 15만원이면 빈집을 구할 수 있다.

-농가주택 구입때 주의할 점

농가주택을 구입할 때는 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다. 농어촌 주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 이를 확인하기 위해서는 토지대장과 건물등기부 등본을 꼭 확인해 보아야 한다.

특히 등기문제는 꼭 짚고 넘어가야 한다. 80년대 들어서면서 농가주택은 도시인들의 소액투자 대상으로 거래되었다. 이때는 계약서만 있으면 면사무소에서 건축물 대장과 가옥대장상 명의를 변경해 주어 등기한 것과 같은 효과를 나타냈다.

그후 부동산 투기바람이 불면서 모든 부동산의 등기를 의무화 하게 되었는데 지역마다 차이는 있지만 보통 95년부터 건축물 관리대장에 나타나 있는 소유주가 보존등기를 하도록 했다. 특히 97년부터 양도소득 신고서를 첨부해야 등기를 할 수 있도록 제도화 하였으므로 주의해야 한다.

예를 들어 용인시 백암면에 있는 대지 2백70평, 건평 20평인 농가주택의 경우 50년도에 김백리란 사람이 건축을 해 70년도 이상수씨에게, 85년도에 박종수씨에게, 93년엔 김성동씨에게 매매 되었다. 이 주택을 지금 구입한다면 김백리씨가 보존등기를 해 이상수, 박종수, 김성동 씨 순으로 양도신고와 이전등기가 돼 있어야 현재 구입한 사람이 등기 하는데 문제가 없다. 만약 이런 사실을 모르고 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아내 양도신고를 한 후 등기를 해야 하므로 문제가 생긴다.

도로 확인도 필수조건이다. 실제로는 도로가 있지만 지적도상 없는 주택도 많다. 이럴 경우 보통 도로는 사유지인 경우다. 이런 주택의 가격은 저렴하나 건물을 신축할 경우 이웃 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 문제점이 있고 비용도 많이 들어 낭패를 볼 수 있다.

또 지상권문제에 대해서 필히 확인해 보아야 한다. 즉 땅주인과 건물주인이 다른 농가주택이 많은데 이럴 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 되므로 매매를 하였다 하더라도 땅만 산 것이 되므로 지상권을 주장하면 골치 아픈 일이 생기게 된다. 다 낡아 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하는 경우는 많다.

반대로 지상권만을 구입할 경우에는 대지 소유주와 토지사용에 대해 정확하게 짚고 넘어가야 한다. 예를들어 기회가 된다면 대지를 매입할 수 있는지의 여부를 확인해 대지를 매입할 수 있는 길을 터 놓아야 한다든가 수리를 할 수 있는 기간과 범위 등을 대지 소유주와 협의해 놓아야 한다. 지상권만 사용할 경우 땅값이 올라가면 지주들이 법적으로 주택수리를 못하도록 조치를 취하는 경우가 종종 있어 지상권 사용자는 주택이 아무리 낡아도 못 하나 못 박고 이사를 해야 할 때도 있다.

보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 재산가치가 없는 것으로 본다. 그래서 건물값은 빼고 토지값만으로 계약을 하는 것이 일반적이다.

개조하여 살겠다는 생각으로 농가주택을 구입한다면 내부 골조를 잘 살펴보아야 한다. 언뜻 보기에 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 보이면 부수고 다시 지을 생각을 하는데 그러나 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 이상이 없으면 개조하는데 문제가 없다.

또 빈집은 텃밭과 딸려 있는 경우가 많은데 만약 3백3평이 안되는 텃밭이 딸려 있다면 사더라도 소유권이전이 안되므로 주의해야 한다.

3백3평이상의 농지를 소유해야 농사를 짓는 것으로 인정받을 수 있다. 빈집의 대지 평수가 1백51평을 초과하는 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심해야 한다.

구입하고자 하는 농가주택이 있으면 계약하기전에 주변 사람들로 부터 그 집의 내력에 대해 들어보는 것도 좋다. 살던 사람이 패가망신을 당해 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 피하는 것이 좋기 때문이다.

-농협 ‘하나로복덕방’의 농가주택 정보(부동산 매물 1천8백여건 등록)

농협에서 97년 12월부터 운영하고 있는 ‘하나로복덕방’을 이용하면 농가주택 관련 정보를 얻을 수 있다.

‘하나로복덕방’은 농협의 전국 4천여개 점포망을 연결하고 있는 온라인시스템을 이용해 농업인들이 팔려고 내놓은 물건이나 사려고 하는 물건정보를 중계해 주는 곳이다. 이곳에서는 농가주택 외에 임야와 토지 등 농촌 부동산 전반적인 매물정보를 제공하고 있다. 특히 귀농자라면 중고농기계 및 농산물 등의 정보도 제공되기 때문에 관심을 갖고 살펴보면 마음에 드는 물건을 고를 수 있다.

농협의 ‘하나로복덕방’을 이용하면 당사자들끼리 직접 거래를 할 수 있어 중계 수수료가 필요없다.

등록된 정보는 과수원, 논, 밭, 주택 등 부동산이 1천8백여건으로 가장 많고 중고농기계가 1백50여건, 농업부산물 등이 30여건, 지역특산물이 1백여건 등이다.

정보를 등록한 지역도 경기, 인천을 비롯 전국에 고루 분포하고 있으며 강릉, 통영, 서천 등 관광지 부근의 농가주택도 눈에 띄며 전남 장성에서는 사슴 13마리를 포함한 목장이 1억원에, 전북 정읍에서는 젖소 14마리를 포함한 목장이 1억5천여만원에 나와 있다.

‘하나로복덕방’을 통해 부동산을 매매를 원할 경우 매도자는 위치, 면적(㎡), 희망가격 등을 정한 후 물건의 소재지와 관계없이 가까운 농협에 가서 등록신청을 하면된다. 별다른 수수료는 없다. 이렇게 등록된 매물을 매수자들이 찾아보기 위해서는 가까운 농협의 ‘하나로복덕방’ 담당자를 찾아 사고 싶은 지역과 물건을 알려주고 농협의 온라인단말기를 통해 조회 요청을 하면 된다.

조회만 하려면 농협PC통신(GO NACF)과 농림수산정보(AFFIS) 및 농협 인터넷홈페이지(http://www.nacf.co.kr)를 통하면 간편하다.

농협에서는 정보만 제공할 뿐 거래에는 개입하지 않으므로 흥정과 계약은 당사자의 책임하에 체결하면 된다.

만약 물건의 매도를 원한다면 등록된 정보가 불특정 다수인에게 제공된다는 점을 명심하여 피해가 없도록 조심해야 한다. 또한 등록된 가격은 거래가격이 아닌 희망가격이므로 쌍방간의 합의하에 조정이 가능하다. 특히 등록된 정보는 확인, 검증을 거친 자료가 아닌 농업인들이 주문하고 희망한 내용이므로 경솔하게 판단하지 말아야 후회가 없다.

1월말 현재로 ‘하나로복덕방’에 등록된 부동산 물건은 약 1천8백여건이다.

하나로복덕방 업무를 주관하고 있는 농협중앙회 하나로봉사실의 담당자는 ‘도시인의 문의가 하루 1백여건에 이르고 있으며 특히 텃밭이 딸린 농촌주택에 대한 것이 가장 많다’고 말한다. 또 가족묘지에 적합한 임야를 추천해 달라고 하는 경우나 통근이 가능한 가까운 곳의 주택지를 묻는 사람도 많다고 설명한다.

-귀농운동본부의 농가주택 정보, 농가주택 매매는 물론 임대 물건도

귀농인들을 위한 교육과 정보제공 등 다양한 일을 하고 있는 귀농운동본부에서도 농가주택 등 부동산 정보를 수집 정보제공을 하고있다. 귀농운동본부의 정보는 매매뿐만 아니라 임대매물도 많다.

귀농운동본부에서는 이들 정보에 대한 신뢰도를 점검하기 어려운 점이 있으므로 신중하고 꼼꼼하게 따져 보고 결정할 것을 당부하고 있다.

출처:월간전원주택