비사업용토지, 기준과 양도세 중과 유예

내년에 시행될 예정이던 개인 소유 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세 방안이 1년 유예된다. 토지 매매를 늘려 부동산 시장을 활성화하겠다는 취지인데 정책 수혜자 대부분이 고소득자여서 ‘땅부자 봐주기’ 논란이 일 전망이다. 기획재정부 등에 따르면 정부는 이 같은 내용의 소득세법 개정안 중 2014년도 세제개편안에서 정부는 지난해 말 개인이 비사업용 토지를 팔 때 양도차익의 60%까지 적용되던 세율을 올해 한시적으로 양도세 기본세율(6∼38%)로 낮췄다. 대신 1년 뒤인 2015년부터는 기본세율에 10% 포인트의 가산세율을 적용키로 했었다. 예를 들어 내년에 비사업용 토지를 팔아 3억원의 양도차익(과세표준액)을 남길 경우 48%(양도세 최고세율 38%+10% 가산세율) 세율이 적용돼 1억4400만원을 양도세로 내야 했지만 중과세가 유예되면 올해와 마찬가지로 1억1400만원(38%)만 부담하면 된다.   정부의 이 같은 방침은 부동산 과열 시기에 도입된 제도를 침체된 현 상황에 맞게 고쳐야 한다는 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 의지가 반영됐다는 평이다. 그러나 비사업용 토지는 실거주 목적이 아니기 때문에 고액 자산가들의 투자 용도로 주로 쓰인다. 비사업용 토지는 소유자가 거주하지 않거나 직접 농사짓지 않는 농지, 비거주 임야, 일정 기준면적을 초과하는 별장 등을 말한다. 기재부도 중과세 1년 유예 시 세 부담 귀착 시뮬레이션을 한 결과 1000억원의 세수 감소액 중 800억원가량이 고소득자에게 돌아갈 것으로 추정했다. 전국 토지 거래량이 지난해를 기점으로 증가하고 있는 상황이고 세수 부족 현상을 감안하면 비사업용 토지 소유자에 대한 과도한 혜택이라는 지적이다.<img alt="[단독] 개인의 비사업용 토지 양도세 중과 1년 유예 기사의 사진" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fimage.kmib.co.kr%2Fonline_image%2F2014%2F0729%2F201407290336_11150922747723_1.jpg">그럼, 이번에는... 비사업용 토지란 무엇인지 그 기준에 대해서 살펴보기로 한다.농지의 경우 세대원 전체가 가진 농지를 합한 면적이 1000㎡ 미만이면 도시지역에 편입된 지 2년이 경과된 경우를 제외하고 주말체험농장으로 사용할 수 있기 때문에 비사업용에서 제외된다. 하지만 1000㎡를 넘으면 재촌 자경 기간이나 도시지역 편입시기 등에 따라 달라진다. 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 전체 보유기간 중 80% 이상을 경작한 경우 비사업용으로 보지 않는다.여기서 재촌이란 농지가 있는 소재지와 같은 시군자치구의 구, 연접한 시군구 농지로부터 직선거리 20㎞ 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하는 것을 말한다. 또 자경이란 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배에 항시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 하는 것을 말한다.도시지역 편입시기에 대해서는 특별시·광역시(군 지역 제외)시 지역(읍·면 지역 제외) 중 국계법의 규정에 의한 도시지역(도시지역 및 개발제한구역 제외)안의 농지로서 도시지역에 편입된 날부터 2년이 경과하지 않은 도시지역 안의 농지는 사업용 토지에 해당된다.임야의 경우 영림계획인가를 받아 사업 중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야로 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전지역 안의 임야나 재촌하는 자가 소유의 임야일 경우 사업용에 해당된다.임야는 농지처럼 자경이 필요 없다는 것이 특징이다. 목장용지는 축산업을 하는 개인이 소유하는 도시지역 밖의 목장용지를 말한다. 가축별 기준 면적 이내의 토지나 도시지역 안의 주거지역·상업지역·공업지역으로 편입된 지 2년이 경과되지 않은 토지는 비사업용에서 제외된다.대지 등 일반토지는 준주거상업지역에서 일반건축물의 기준 면적을 3배 초과하거나 일반 공업지역에서 미계획지역을 포함하여 4배 초과한 경우, 전용주거지역에서는 건축물기준 면적을 5배 초과하거나 녹지지역에서는 도시지역 외의 용도지역을 포함하여 7배를 초과한 경우 비사업용 토지에 해당한다.주택부속토지인 경우 도시지역은 주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 주택정착면적의 10배를 초과한 토지를 비사업용지로 본다.별장은 별장과 부속 토지 전체를 비사업용으로 판단한다. 건축물이 없는 나대지의 경우도 비사업용에 해당된다. 위에서 살펴본 바와 같이 비사업용의 판정은 면적과 밀접한 관련이 있으므로 건물을 신축할 경우 적절한 면적을 활용하는 것이 절세에 많은 도움이 될 것이다.요걸...세법내용으로 보는 비사업용 토지는.... 비사업용 토지란 나대지,부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말하는데 정부에서는 부동산시장 안정대책의 일환으로 이러한 비사업용 토지에 대한 과세를 종전에 비하여 중과세하는 방향으로 2005년 12월 31일 관련법령을 개정하였다. 소득세법에서는 비사업용 토지에 대하여 60%의 세율로 중과하며, 법인세법에서도 토지등양도소득에 대한 법인세로 30%(40%)의 세율로 과세한다. 비사업용 토지에 대한 규정은 2007년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.비사업용 토지의 제규정 비사업용 토지에 대한 범위는 「소득세법」제 104조의 3에서 규정하고 있지만 비사업용 토지에 해당이 되면 다음과 같이 별도의 세 가지 규정에 해당되어 각각 중과세 규정이 적용된다.① 실지거래가액 과세원칙 적용대상: 양도소득세 과세대상 자산 중 부동산(토지,건물)에 대해서는 2006.12.31.까지는 양도차익을 계산함에 있어서 원칙적으로 기준시가를 적용하고 있으나, 「소득세법」제 96조 제 2항 각호의 규정에 해당하는 부동산의 거래는 예외적으로 실지거래가액을 적용한다. 비사업용 토지에 대해서도 2006.01.01.부터 실지거래가액 과세원칙 유형에 포함되었다.② 중과세율 적용: 2004.01.01.부터 1세대 3주택 이상의 주택양도에 대해 60%의 세율을 적용하여 시행하였으며, 비사업용 토지는 2005.12.31.에 규정을 신설하였다. 다만, 고율의 세율적용과 장기보유특별공제 배제규정은 즉시 시행할 경우 세부담이 일시에 가중되므로 적용시기를 1년간 유예규정을 두었다가 2007.01.01. 이후 양도분부터 시행되었다. 2013.01.01. 재개정을 거쳐 동규정은 2013.12.31.까지 1년간 중과유예가 연장되었고, 다주택자 및 비사업용토지 중과제도가 1년간 유예됨에 따라 투기지역내 양도세 추가과세도 1년간 연장되었다.③ 장기보유특별공제 적용의 배제:   비사업용 토지에 대해서는 장기보유특별공제를 배제한다. 다만, 적용시기는 60% 고율세율 적용시기와 동일하게 2007.01.01. 이후 양도분부터 시행되었다.유의사항 입법취지에 따라 비사업용 토지를 선정하는 1차적 기준은 생산 활동이나 생활에 직접 사용되지 아니하는 토지로 한정하고 있다.다른 법령 또한 이러한 규정과 동일하게 규정하고 있지는 않지만 일부는 준용하여 규정하거나 일부는 동일하게 규정하고 있어서 비사업용 토지에 대해서 이해를 용이하게 위해서는 관련법령들과 비교할 필요가 있을 것이다.