세테크 알면, 침체기에도 "백전백승" - 부동산114

[빨간돼지]

무주택자 올해까지 2% 취득세 감면 혜택 누릴 수 있어
1~2년 보유주택, 보유기간 2년으로 단축되면 갈아타기 기회
다주택자와 임대사업자 세제혜택 다양, 가격 하락한 주택매물 관심

세테크 전략을 잘 활용하면 요즘 같은 침체기에도 주택 투자 수익을 최대한 끌어올릴 수 있다. 주택 시장의 정상화를 위해 정부가 다양한 세제 혜택과 세금 감면 대책을 내놓았기 때문이다. 다주택자는 양도세 중과를 피할 수 있고 무주택자와 일시적 1주택자는 올해까지 2%로 낮춰진 취득세를 적용 받는다.
부동산114(www.r114.com)가 수요자 유형별로 주택을 매입해 보유할 때 세금을 줄일 수 있는 전략을 소개한다.

○ 무주택자, 9억원 이하 주택 사면 취득세는 2%만 적용 "올 하반기까지"

지난 연말 9억원 이하 주택의 취득세 감면 혜택이 종료되면서 현재 2%의 세율이 적용되고 있다. 중요한 것은 2%의 취득세율은 2012년까지만 적용되며 내년부터는 법정세율 4%로 돌아갈 수 있다는 점이다. 취득세 감면 혜택은 지방 재정 부담이 가중되는 상황에서 추가 연장이 어려운 부분이어서 내 집 마련을 하려는 무주택자에게는 올 하반기가 거래 적기가 될 수 있다. 주택 가격도 하락했고 2% 취득세율도 적용 받기 때문이다.

일시적 1주택자도 2년 내에 주택을 처분하는 조건이면 취득세 2%를 적용 받을 수 있다. 다만 주택시장이 침체를 겪고 있으므로 기존 주택을 처분하고 새로운 주택을 매입하는 과정에서의 거래 기간을 잘 설계해야 한다. 유로존 위기 확산과 국내 가계부채 심화 등 악재와 하우스푸어 증가 등으로 매수 심리가 위축되어 단기간에 부동산 시장의 회복이 어려운 상황으로 기존 주택 처분이 어려워질 수 있기 때문이다.

○ 1가구 1주택자 "2년만 보유하면 양도세 안 낸다"

1가구 1주택자는 정부 세제 혜택의 최대 수혜자이다. 주택 가격 하락과 거래 부진이 장기화되면서 정부의 세제 감면 혜택이 양도소득세 완화에 집중되었기 때문이다. 서울과 과천, 1기 신도시에 적용되던 2년 거주 요건은 지난 2011년 5월에 앞서 폐지됐고 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 적용을 위한 주택 보유 요건은 올해 발표된 5.10대책을 통해 기존 3년에서 2년으로 줄어든다.
1주택자 양도소득세 비과세를 위한 보유 요건 완화를 담은 소득세법 시행령 개정안은 입법 예고까지 마친 상태이고 국무회의 의결과 시행령 공표 등을 거쳐 7월초 시행될 예정이다. 양도소득세 비과세를 위한 보유기간이 2년으로 줄어 들면 주택 투자기간의 부담이 줄어들고 환금성이 높아져 주택 거래 수요의 관심을 환기 시킬 수 있을 전망이다.
특히 기존 주택을 처분하고 가격이 떨어진 주택을 이용해 면적을 넓히거나 새아파트로 갈아타기를 하려는 수요자들에겐 기존 주택 비과세를 위한 보유기간이 줄어들고 일시적 2주택 처분 기간은 3년으로 늘어나 거래 지연에 따른 부담이 줄어들게 된다.

예외적인 상황에서 적용되는 비과세 조건 완화 혜택도 놓쳐선 안 된다. 세종시의 입주와 혁신도시 분양으로 이전하는 공무원 등의 이사가 2012년 하반기 이후 본격적으로 진행될 예정이다. 이런 경우에는 기존 주택 비과세 보유 요건(2년 예정)을 갖추지 못해도 1년 이상 거주했으면 보유기간 제한 없이 가족 구성원 모두 이사하는 조건으로 비과세 적용을 받을 수 있다. 이들 지역 외에도 유사한 건으로, 예를 들면 근무, 질병, 취학상 형편이 있는 경우 등에 비과세를 위한 보유 요건 완화를 적용 받을 수 있다.

○ 다주택자 양도세 중과 폐지 추진, 단기 양도세 완화, 일시적 2주택자 처분기간 연장

다주택자는 주택 보유 수에 따라 세제 혜택이 달라진다. 5.10대책에 따른 가장 큰 혜택은 일시적1가구 2주택자의 기존 주택 처분기간이 3년으로 종전보다 1년 더 연장되는 부분이다. 단 2년 내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 감면 받았던 취득세 혜택은 2년을 넘기게 되면 다시 납부해야 한다. 취득세와 양도세 중 감면 효과가 더 큰 경우에 맞춰 거래를 진행하는 것이 현명하다. 또한 주택 매입가격 9억원 이하 1주택자가 일시적으로 2주택자가 된 경우에 해당한다.

다주택자 양도세 중과 폐지와 단기보유 양도 중과세율 인하 등 거래세 부담의 완화도 지속 추진될 전망이다. 6월 중 대통령의 담화 등을 통해 언급되기도 했다.
다주택자 양도세 중과제도(2주택자 50%, 3주택자 60% 중과 적용)는 2009년부터 완화 조치를 거듭하여 올해까지 일반세율(6~38%)로 적용 중인데 중과제도 자체를 폐지하여 주택 구매와 거래가 가능한 투자자들도 거래시장 정상화를 위해 지원한다는 내용이 검토되고 있다.
단기 양도 중과세율도 완화하거나 일반세율로 적용한다는 방침이다. 단기 거래시의 양도세는 보유기간이 1년 미만일 경우 50%, 1년 이상~2년 미만인 경우 40%까지 중과되는데 이를 1년 미만인 경우 40%, 1년 이상~2년 미만인 경우6~38% 일반세율을 적용하는 것으로 5.10대책에서 발표된 내용이다. 19대 국회 통과 여부가 남아 있고 야당과 시민단체의 반대가 여전하므로 진통이 예상되지만 단기 거래세 부담이 완화되면 거래 진작에는 도움이 될 것으로 기대된다.

○ 주택임대사업자 젊은 층도 늘어.. 문턱 낮아졌지만 자금 운영계획 잘 세워야

부동산 시장의 불황으로 안정적인 고정 수익을 낼 수 있는 주택 임대사업이 각광을 받으면서 임대사업 절세 전략도 중요해졌다. 특히 4월 27일부터 주거용 오피스텔도 매입임대주택으로 등록할 수 있게 되면서 임대사업을 위한 상품 선택의 폭도 넓어졌다. 오피스텔을 이용한 주택임대사업자 등록은 전용면적 85㎡이하 규모에 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등 일정 요건을 갖춘 주거용 오피스텔이면 된다.
임대사업자 등록은 주택 한 채만 있어도 가능하다. 주택임대사업자로 등록하면 신규 분양일 경우에는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있고 보유 단계인 재산세 감면과 종합부동산세 합산배제 등 세제 감면 혜택을 누릴 수 있다.
한편 업무용으로 사용하고 있는 오피스텔을 주택임대사업용으로 바꾸는 경우에는 세금 손익을 정확히 따져봐야 한다. 기존에 다수의 오피스텔을 보유하고 임대사업을 운영한다면 주택임대사업자로 전환할 경우 환급 받은 부가가치세를 추징당할 수 있기 때문에 주택임대사업자로서 받을 수 있는 보유세 감면 등과 면밀히 손익을 비교 분석해야 한다. 신축이나 기존 오피스텔을 매입하여 운영하는 경우에는 주택임대사업자로 등록하는 것이 유리하다.

주택임대사업자를 위한 세제 혜택이 늘어나고 등록 조건이 완화되면서 30대 전후의 젊은 층도 임대사업에 뛰어들고 있다. 정부가 부동산 시장을 활성화 시키기 위해 임대사업자 등록 요건을 주택 한 채로 줄여주면서 투자금 부담이 낮아졌기 때문이다. 또한 전용면적 60㎡이하 소형 주택 한 채를 보유한 임대사업자는 무주택자로 인정 받아 이후 청약 등에서도 유리한 조건을 유지할 수 있다.

다만 임대사업자로 등록하면 5년 동안 보유해야 하므로 사업 기간 동안의 자금 운영 계획을 세우고 임대사업 가능 시기를 정해야 한다. 특히 30~40대의 경우 결혼과 내 집 마련, 출산과 자녀 교육 등 목돈 지출이 발생하는 시기이므로 최근 과열된 임대사업 시장의 투자 분위기에 무턱대고 휩쓸리지 않도록 해야 한다.
또한 분양가 상승 등으로 임대수익률이 낮아지고 있음에도 불구하고 청약 과열 현상을 보이고 있는 오피스텔 시장과 공사기간이 짧은 도시형생활주택 준공 물량이 내년에 집중될 예정이므로 지역별로는 공급 과잉에 따른 상품 가치 하락과 수익성 및 환금성의 저하 현상이 나타날 수도 있다. 지역별 입지 경쟁력과 수급 현황을 살펴보고 수요 선호도가 높은 내부 구조, 건물 상품성 등을 꼼꼼히 분석한 후 매입 대상을 선별하는 혜안이 필요하다.

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