조심해야 할 부동산투자 법칙-부동산 실전 재테크 19원칙

[제일부동산송팀장]

조심해야 할 부동산투자 법칙-부동산 실전 재테크 19원칙

가난을 벗어나기 위해서는 노력을 하여야 한다.
노력하는 자에게는 가난이라는 것은 잠시 불편한 것일 뿐이다.
남보다 2배 가난하면 2배 이상 노력하면 된다.
간격이 벌어지면 속도를 높이면 된다는 이야기다. 절대 포기하지 말고 말이다.
사람은 포기하지 않고 넘치는 열정으로 노력하면 세상의 모든 것을 다 얻을 수 있기 때문이다. 부동산 재테크도 이와 마찬가지로 노력하여야 한다. 부자가 되고야 말겠다는 굳은 의지를 가지고 절대 포기하지 않고 넘치는 열정을 가슴에 품고 날마다 노력하여야 한다. 그러나 간혹 노력 없이 대박이 난다는 상품에 투자하고 부자가 되려고 하는 이들이 의외로 많은데 분명히 잘못된 생각이고 필자는 그런 성공 사례를 보질 못했다.
부동산 투자 시 유의해야 할 상품은 여러 가지 있지만 최근에 문제가 되는 조심해야 할 부동산투자 법칙 몇 가지를 요약하면 다음과 같다.

첫 번째, 빚을 내서 부동산에 투자하면 절대 안 된다.

필자가 수차례 강조하지만 빚을 내서 투자하는 것은 성공할 수 없는 투자의 기본법칙임에도 지금도 레버리지 효과를 운운하는 부적절한 전문가들이 넘쳐나고 있으니 심각하고 한심하기 이룰 데 없다.
개인, 자영업자, 지자체, 국가 대한민국 모두가 빚의 덫에 걸려 언제 어떻게 될지 모르는데도 말이다.
먼저 개인은 10가중 중 1가구가 소득의 약 40% 이상을 빚 원리금을 상환하고 있는 등 가계부채로 몸살을 앓고 있고, 자영업자는 매출이 경기 침체로 줄고 있는데 임대료는 해마다 올라 번 돈의 30%에서 50%를 내고 있는 등 임대료의 덫에 걸려있고, 지자체들은 재정난이 우려를 넘어 유동성 위기로까지 치닫고 있는 중이고 자체 수입으로는 직원들 월급도 주지 못하는 기초단체들이 전국에서 38곳이나 되는 등 돈이 생기면 빚만 갚고 복지사업이나 신규 사업 추진은 어림도 없는 상황이고, 국가는 2011년 말 기준 부채로 약 420조, 명목 GDP대비 1,237조원으로 급기야 2030년에는 부채비율이 100%를 넘어설 것으로 예상되어 보통 심각한 것이 아니다. 이처럼 개인, 자영업자, 지자체, 국가 모두는 빚의 세상에 살고 있는 중이다. 이런데도 빚을 이용해서 부동산에 투자하면 되겠는가? 결코 빚으로 부동산 투자해서 성공할 수 없음을 명심해야 할 것이다.

두 번째, 부동산 NPL 시장이 고수익의 블루오션이라고 생각하고 투자하면 안 된다.

여기서 NPL(Non Performing Loan)이란 금융회사가 돈을 빌려주고 이자를 받지 못하는 무수익 여신 즉, 부동산을 담보로 잡고 있는 부실채권을 말하며 NPL투자는 금융회사가 시중에 내다 판 부실채권을 싸게 산 뒤 담보로 잡고 있는 부동산을 경매에 붙여 배당을 받거나 직접 낙찰을 받는 투자 방식을 말하는 것이다.
최근 강남 경매 학원가에 수강생들이 모이지 않고 침체가 계속되니까 수강생을 유치하기 위해 부동산 NPL을 강의한다는 곳들이 유행처럼 늘어나고 있는데 시장에 내놓는 NPL은 대개 개인 투자자가 소화할 수 있는 금액이 아닌 매우 큰 금액(수십억에서 수천억)이기 때문에 개인 투자자들은 NPL시장의 참여와 수익을 내기가 여간 어려운 것이 아니다. 소액투자가 가능하다고 하면서 전문가와 상의를 해야 한다는 등 투자유혹에 넘어가서는 절대 안 된다. 특히 공동으로 투자 권유를 하는 곳은 더욱 위험하다. 부동산 재테크에서 공동으로 투자해서 성공하는 것은 보통 어려운 것이 아니고 실제 성공한 예가 드물기 때문이다.
이전에는 국내 금융회사들이 낮은 가격에 NPL을 내 놓아 고수익의 상품이었지만 지금은 가격을 낮게 내놓는 곳도 없기 때문에 소위 대박을 내기가 여간 어려운 것이 현실이고 경매에 투자해서 대박을 내는 사람도 드물듯이 NPL은 악성채권이기에 권리와 이해관계도 복잡해서 개인 투자가가 대박을 내기가 어렵다는 것을 간과해서는 안 된다.

세 번째, 급매물이라는 소리에 흥분해서 자세한 분석도 없이 투자하면 안 된다.

급매물이라는 것은 부동산을 빨리 처분한다는 것이지 싸게 판다는 것은 결코 아니다. 오히려 급매물은 여러 가지 이유(해외 이민, 타 지역 이사, 소유자 파산, 부도 등)가 있을 수 있기에 더욱 더 세밀하게 분석하고 잘 따져봐야 하는데도 말이다. 최근 들어 급매물의 유혹이 많은데 현장을 철저하게 파악하지 못하고 덜컥 매입하게 되면 손실을 볼 가능성이 높다. 이 세상에는 특별한 이유가 없는 한 싸게 파는 것이 없기 때문이다.

네 번째, 높은 수익률 보장상품과 선분양 상품에 투자하면 안 된다.

먼저 높은 수익률 보장상품의 특징을 간단하게 말씀드리면 미분양이 발생할 가능성이 크기 때문에 시행사나 시공사가 지나치게 높은 수익률을 제시하는 것이라고 보면 된다. 분양하는 데 지장이 없는 상품이라면 절대 보장을 하지 않을 것이 아닌가?
즉, 입지나 미래가치가 적은 부동산이라고 보면 틀림이 없을 것 같고, 최고의 투자 상품이 아니라 최악의 투자 상품임을 잊어서는 결코 안 된다.
다음으로 선분양하는 상가들이 늘고 있는데 투자자들은 주의해야 하고 이렇게 선분양하는 것은 명백히 불법으로 분양하는 것이다.
상가를 분양하려면 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)을 준수하여야만 한다.
건축물의 분양에 관한 법률에서는 분양하는 건축물의 면적이 3000㎡(약 907평)이상인 상가는 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우 착공신고 후에 분양신고를 하고 분양할 수 있고, 사용승인에 대해 둘 이상의 건설업자의 연대보증을 받아 공증받은 경우에는 골조공사의 2/3 이상 완료된 후에야 정식 분양이 가능하다. 그러나 최근 시행사가 토지를 계약 후 일반적인 PF(Project Financing)대출을 통해 자금을 확보하기 어려워졌기 때문이고 간혹 어떤 시공회사들은 시공에 참여하는 조건으로 시행사에게 선분양의 서류들을 요구하고 있기 때문에 나타난 불법 분양 상품이다.
이런 부동산 상품에 투자하면 피해를 볼 확률이 매우 높기 때문에 주의해야 한다.

위에서 언급한 내용들은 필자가 상담하는 이들의 공통적인 부동산 실패사례이며 깨진 독에 물 붓는 부동산 재테크임을 명심해야 한다.
결코 요행의 유혹에 넘어가서는 안 되고, 세상에 노력 없이 얻어지는 것은 아무것도 없기 때문에 함부로 부동산 투자를 해서는 결코 안 된다. 부자가 되려고 하다가 오히려 더 가난해 질 수 있기 때문이다.
부동산에 투자해서 재테크에 성공하려면 조심해야 할 부동산투자 법칙을 반드시 숙지 및 이행하여야 하고 재테크에 성공한 사람처럼 생각하고, 행동하고, 노력하다보면 나도 모르는 사이에 재테크에 성공한 사람이 되어 있는 자신을 볼 수 있을 것이라 확신한다.
“노력이란 계단 오르는 일과 같다.”라고 필자는 생각한다.

한 계단 한 계단 오를 때마다 숨은 차오르지만 더 먼 곳까지 바라볼 수 있는 것이다. 그런 고통의 시간을 지나 언젠가는 부자가 될 것이라 믿는다.
필자가 현재까지 말씀올린 다양한 법칙을 적용하여 부동산에 투자하면 꿈을 넘어, 저 하늘 높이 날아오르는 그 순간을 분명 경험하게 될 것이고, 훗날 멋진 날개로 날개짓 할 여러분들의 모습은 필자에게도 큰 꿈임을 강조하고 싶다.

김홍진 부동산학 박사, 전주대학교 객원교수 애니랜드개발㈜ 대표이사 서울교대, 명지대, 광운대 등 출강

[제일송팀장.]

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