10억 만들기 부동산투자 법칙 : 부동산 실전 재테크 20원칙

[제일부동산송팀장]

10억 만들기 부동산투자 법칙 : 부동산 실전 재테크 20원칙

절박함은 전진하는 자에게 반드시 있어야 할 가장 귀중한 벗이다.
그 절박함이 불가능한 꿈을 당신의 꿈으로 이룰 수 있게 할 것이다.
자신이 이룰 수 없을 정도의 큰 꿈을 가지고 하루를 열심히 살다 보면 어느 날 그 꿈을 이룬 그날을 보게 될 것이다. 마치 내일 죽을 것처럼 오늘을 산다면 불가능한 꿈까지도 성취할 수 있다고 필자는 확신한다.
꿈을 향해 가다보면 수시로 난관에 부딪힐 것이다. 꽃은 햇볕과 양분이 있어야 하지만 거칠게 쏟아지는 비와 모진 바람도 필요하고 그를 이겨내야만 아름다운 꽃을 피울 수 있게 되는 것이다. 먼 곳으로 항해하는 배도 풍파 없이 조용히 목적지에 도착하는 경우는 매우 드물 듯이 큰 목적을 세우고 수없는 삶의 고난과 풍파는 전진하는 자의 필수 조건이고 열정을 가진 자만의 특권임을 명심해야 한다. 노력하지 않는 자와 열정이 없는 자에게는 고난과 풍파 또한 있을 이유가 없다.
꿈을 이루기 위해 끝없는 노력과 준비가 되어있으면 어떤 고난과 시련이 와도 이겨내고 마침내 그 꿈을 이룰 수 있을 것이다.
인생의 기획자, 감독, 주연이 바로 당신이기 때문이다.

부동산 투자를 통해 10억을 만들기 위한 투자법칙은 다음과 같다.

첫 번째, 인생의 마스터플랜(Master Plan)을 작성해야 한다.

일반적으로 부동산 재테크를 하기 위해서는 종자돈을 마련하여야 한다. 하지만 그 종자돈을 무작정 모아서는 안 된다. 철저한 계획과 실천이 있어야 한다. 그 종자돈을 바탕으로 각자 남은 인생의 마스터플랜을 작성하여 자금 스케줄을 구체적으로 체계화하여 작성해야 한다. 그리고 그 스케줄에 맞추어 하나하나씩 이루어 나아가야 한다. 될 수 있으면 각 단계별로 자금을 정리 및 확보해 나아가야 하고 수시로 점검하여야 한다. 여기에서 단계별은 단기, 중기, 장기로 나눌 수 있으며 단기는 1~2년, 중기는 3~4년, 장기는 5년으로 구분할 필요가 있다. 이제는 예전과 다른 급변하는 시대의 흐름 속에 언제 어떻게 시장의 트렌드와 패러다임이 변할 줄 모르기 때문에 5년 이상 장기적으로 계획을 세우면 불리할 수도 있다. 그래서 최대 기간을 5년 이내로 계획하고 5년마다 계획을 반복하는 것이 중요하고, 목표와 현실의 일치성과 달성가능성 등을 일, 월, 년 단위로 체크하여 목표에 다가설 수 있도록 해야 한다.

두 번째, 종자돈을 마련하여 최단기간 내에 내 집을 마련하여야 한다.

10억을 만들기 위해서는 최대 짧은 기간 내에 내 집을 마련하는데 집중해야 한다.
부동산 재테크의 기본 중의 기본은 내 집 마련이다.
내 집 마련의 최적의 기회는 부동산시장이 침체기에 있는 바로 지금이다.
최근 부동산 가격이 낮아졌고, 시공사들마다 분양률을 극대화하기 위해 여러 가지 혜택을 주고 무주택자에게 주어지는 금융혜택 등도 많기 때문이다.
이때 주의해야 할 것은 자금 사정에 맞게 투자해야 하지만 반드시 개발호재가 많은 곳과 미래의 가치가 높은 곳에 투자해야 한다. 즉, 가격이 올라갈 가능성이 높은 곳을 찾아 내 집을 마련해야지 여러 가지 이유로 적당한 집을 마련하게 되면 최종 목표 달성하기 전 적당히 물거품이 된다. 올라갈 만 한 집을 사는 것이 10억을 만들기 위한 매우 중요한 플랫폼이기 때문에 내 집 마련 시 신중에 신중을 기하여야 한다.

세 번째, 투자하기 전에 반드시 투자의 성격과 목적 및 기간을 정해야 한다.

부동산에 투자하기 전에 투자의 성격과 투자의 목적 및 기간을 확정해야 한다.
그저 수익률만 보고 10억 만드는 제일 중요한 투자의 성격과 목적 및 기간을 잊어서는 안 된다.
환금성에 포인트를 두고 투자를 하되 반드시 투자 기간에 따른 세후 수익률과 안전성을 간과해서는 안 될 것이다.
어떤 투자든지 당장 눈앞의 수익률에 급급해서는 안 되며 혹여 안정적인 수익률을 보장받을 수 없는 경우가 발생했을 시 최대한 빠르게 투자 상품을 갈아타야 한다. 잘못하다가는 그 상품에 발목이 잡혀 최종 목표인 10억을 달성하는 데 어려움을 겪을 수 있기 때문이다.

네 번째, 여러 부동산 상품 중 투자의 우선순위를 정해야 한다.

부동산 재테크에 성공할 수 있는지의 여부는 어떤 부동산을 선택 하는지를 보면 알 수 있다. 그만큼 상품 선택이 부동산 재테크에서는 매우 중요한 요소인 것이다.
부동산 투자 상품을 선택할 때는 중요도와 선호도에 따라 우선순위를 정해야 하고 반드시 자신이 잘 아는 상품에 대해 접근하는 전략이 있어야 한다. 내가 잘 모르는 상품은 그만큼 리스크를 분석하지 못해 실수할 가능성이 크고 이익을 추정하기가 어렵기 때문이다. 토지, 상가, 아파트, 점포형 주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 상품 중에서 본인이 잘 아는 상품을 선택해야 한다는 것이다.

다섯 번째, 각종 정보를 꾸준하게 수집하고 분석 및 가공할 줄 알아야 한다.

뜸만 잔뜩 들이다가 결국 밥이 타버린 즉, 알맹이 하나 없는 5.10부동산 대책과 유로존 위기감과 글로벌 경기 악화 등으로 인해 국내 경기의 침체가 가속화되고 부동산 거래량과 시세도 뚝 떨어지는 등 국내 부동산 시장이 심한 몸살을 앓고 있다.
운전하는 도중 앞의 트럭 뒤에 ‘물건이 가끔씩 떨어진다.’ 라는 경고문자가 써 있다면 그 뒤를 따라갈 수 있는가? 이처럼 정부에서 내 놓는 부동산 대책에 대해 국민들이 따라갈 수 없는 커다란 실망감을 주고 있으며 이를 증명하듯이 여러 신문에 부동산 관련 내용으로 “날개 없는 추락”, “몰락”이라는 단어가 헤드라인을 장식하고 있다. 그리고 부동산 가격의 피로도가 쌓여 이전처럼 부동산 가격의 폭등기는 더 이상 나타날 수 없는 상황이 현실화되면서 자칫 단순한 정보와 잘못된 정보를 토대로 투자하게 되면 치명적인 위험을 초래할 수 있는 것이 작금의 부동산 시장이다. 그래서 더욱 부동산에 관계된 여러 가지 정보를 철저하게 숙지하고 가공할 수밖에 없다고 본다. 단순히 시중에 나와 있는 정보만을 가지고 투자의 가치를 창출하기 어려워진 것이 현실이다. 모두가 다 아는 정보를 나만의 고급 투자 정보로 탈바꿈시키는 능력이 필요한 시대이고, 그 정리된 투자 정보를 바탕으로 옥석가리기를 선행하고 난 후 남들보다 빠르게 투자해야 한다.

여섯 번째, 대중과 방향이 다른 역발상 투자를 생활화해야 한다.

일반인들과 반대로 투자하는 것은 매우 외롭고 어리석게 보일지 모르지만, 이제는 역발상 사고를 토대로 투자해야 성공하는 시대에 살고 있다고 해도 과언이 아니다.
이제는 대중을 따라하는 투자로는 재테크에 성공하기 어렵다.
역발상 투자는 대중을 따라 투자하지 않기 때문에 외롭지만, 나중에는 남들보다 좋은 투자 수익률이 큰 위안이 되어 돌아온다.
어떻게 하면 남들과 다르게 투자하고, 어떻게 하면 남들과 다르게 시장에 이용당하지 않고 오히려 시장을 이용하여 투자가치를 높이냐 하는 것이 최근에 투자의 큰 맥이라 할 수 있다.
최근 각 언론에서 아파트로 돈 버는 시대는 갔다고 난리를 치고 있다.
인구구조나 주택수급 상황, 트렌드가 바뀌어 아파트의 시대가 갔다고들 한다.
그러나 남들이 기피하는 아파트에 투자해서 큰 수익을 내고 있는 이들이 있다.
즉, 역발상 투자에 성공한 것이다.
필자가 부동산 실전 재테크 17원칙에서 강조한 노후가 걱정 없는 부동산투자 법칙 중 두 번째로 강조한 대기업 이전 예정지역과 이전 완료된 지역에 투자한 이들은 최근 1년 사이에 약 2~3천만 원 이상의 수익을 거두고 있다. 최근 수도권 지역에서도 대기업 물류센터 짓는 지역 즉, 평택 고덕신도시의 삼성전자 산업단지와 용이택지지구, 안성의 공도읍 진사리 주변의 신세계 복합쇼핑몰과 물류센터, 원곡물류단지의 홈플러스 물류센터, 미양면의 농협 물류센터, 오산의 가장산업단지 등은 불황을 잊은 채 기업투자가 계속적으로 이어지면서 일자리와 그로 인한 소비의 기대심리로 실수요자들의 주택 수요가 꾸준히 늘고 있는 상황이다. 그로인해 대부분 수도권에서 집값이 떨어져서 울상이지만 이 지역들은 불황속에서도 최근 수도권에서 집값이 최대 5.2% 정도 오른 것으로 나타난 것이 특징이라 할 수 있다.
이처럼 대중과 방향이 다른 역발상 투자가 매우 중요한 것이다.

일곱 번째, 경매에 참여하되 투자 시에는 심혈을 기울여야 한다.

부동산 가격 하락기에는 경매에 참여하여 수익을 내기가 여간 힘든 것이 아니다.
잘못해서 경매에 달려들었다가는 큰 낭패를 볼 확률이 크다.
불황기일수록 경매 시장에는 물건이 많이 쌓여 있어서 선택의 폭은 크지만 그에 따른 좋은 물건을 고루는 일은 더욱 어렵고 낙찰을 받은 뒤에 시세가 더 떨어져서 수익률이 나오지 않는 것도 여러 이유 중의 하나이다.
그래서 경매 투자에서의 가장 좋은 시기는 부동산 가격하락기가 아닌 가격상승기라고 강조하고 싶다.
간혹 보면 경매는 곧 권리분석이라고 주장하는 이들이 많은데 잘못 된 말은 아니지만, 누구나 다 하는 권리분석만 잘 해가지고는 이익을 극대화할 수 없는 것이 현실이다. 경매를 받으려고 오는 그 많은 사람들이 권리분석 못하고 오는 사람이 있겠는가? 즉, 권리분석은 경매의 기초 중의 기초이고 경매의 필수항목인 그 기본만 가지고 투자하면 안 된다는 것이다.
부동산 경매 투자에 성공하기 위한 조건으로는 여러 가지가 있지만 다음과 같이 정리할 수 있다.
권리분석(필수항목), 현장조사, 대출비율 최소, 세금, 감정가보다 시세파악, 명도, 소형위주 접근, 투자금액을 소액 위주로 접근하는 것 등이다. 
이 중에서 제일 중요한 내용은 현장조사이다. 즉, 발품이다.
필자는 “경매는 발품이 곧 수익률이다.” 라고 강조하고 싶다.
경매에서 성공하기 위해서는 첫째도 발품, 둘째도 발품, 마지막도 발품임을 알아야 한다. 그 발품 속에 수익이 숨어있기 때문이다.

여덟 번째, 수익형부동산 중 상가에 투자해서 한개 이상 보유해야 한다.

최근 인기를 더해 가고 있는 수익형부동산 투자 시 가장 고려해야 할 사항은 바로 '입지'다. 특히 상가투자는 상가에 들어서는 점포의 일정수익을 보장할 수 있는 유동인구, 상가의 위치와 크기 등을 고려하는 것이 필수다. 상가는 업무밀접지역과 주거가 혼재된 지역과 아파트 단지 혹은 교통이 탁월한 역세권 부근에 투자해야 유리하다.
상가투자에 성공하려면 유동인구에 무게중심을 두고 살펴봐야 한다.
예를 들어 업무밀집지역은 낮에는 사람이 많지만 밤에는 사람이 별로 없는 경우가 많고 주거단지는 낮에는 사람이 없지만 밤에는 사람이 많이 있다. 이 때문에 가장 좋은 입지조건은 업무밀집지역도 있으면서 주거단지까지 혼합된 곳이다. 업무밀접지역의 근처에 대규모 주거(아파트)단지가 형성된 경우에는 낮과 밤 모두 상권이 좋기 때문에 임대수익은 물론 보유상가의 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 매우 크다. 그리고 층수는 1층 코너를 선점하는 것이 매우 중요하다. 주요 핵심 상권에는 1층 코너에 대규모 프랜차이즈 업체들이 판매보다 기업홍보와 상품·고객·지역의 정보 수집의 목적으로 안테나 샵들을 운영하고 있는데, 이런 가게들이 오히려 다른 매장보다 더 많은 매출을 올리고 있고 그로 인해 건물의 가치가 상승하는 등 효자노릇을 톡톡히 하고 있기 때문에 상가에 투자할 때는 1층 코너가 가장 좋다고 할 수 있다. 그리고 상가 투자 시 입지 선정할 때 특히 주의할 사항은 복합상업시설 부근에 하면 매우 위험할 수 있다. 왜냐하면 복합상업시설이 주변 상권을 블랙홀처럼 빨아드리고 있기 때문이다.

아홉 번째, 토지에 반드시 투자해서 가치 있는 토지를 가지고 있어야 한다.

토지는 다른 투자 상품에 비해 거래가 적은 만큼 한번 오르면 잘 떨어지지 않고 개발 계획에 훨씬 민감하게 반응하는 특징을 가지고 있다. 미국발 금융위기로 인해 집값 하락세가 시작된 2008년 10월 이후에도 수도권 땅값은 계속 올랐으며 올해 전국의 올해 표준공시지가가 평균 3.14% 올랐으며 개발호재가 있는 곳은 3배가 넘는 9~14%의 높은 상승률을 보이고 있는 등 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들의 뭉칫돈이 토지시장으로 몰리고 있는 것이다.
부동산 경기 침체가 장기화되면서 땅값이 안정세를 보이고 있지만 개별 호재에 따라 후광효과를 누릴 수 있는 지역의 토지 가격이 들썩이고 있는 것이며, 특히 행정기관이나 산업단지 이전 등 호재가 있는 곳에 투자수요가 몰리는 추세이다.
그러나 개별 호재가 해당 지역 땅값을 가파르게 상승시키고 있지만 환금성이 떨어지는 토지거래의 성격을 감안해 토지투자에 신중함을 잃지 않아야 하고 내가 잘 아는 지역에 지금보다 앞으로 더 좋아질 토지를 고르는 것이 중요하고 토지에 대한 투자는 10억 만드는 투자법칙에서 매우 중요한 비중을 차지하고 있다고 해도 과언이 아니기 때문에 향후 가치가 극대화되는 토지에 투자해야 한다.

인생에서 실패라는 것은,
바로 시도하지 않는 것이라고 할 수 있다.
시도를 한다는 것은 바로 실패가 아닌 성공이고,
실패가 두려워서 포기하는 것이 바로 실패라는 것이다.

요사이 살아가기가 매우 힘들 때가 많을 것이다.
비록 지금의 현실이 어렵고 힘들지만 머지않아 10억을 만들고야 말겠다는 그런 믿음을 가지고 10억 만드는 부동산 투자법칙을 바탕으로 꾸준히 나만의 재테크 길을 가다보면 조만간 반드시 이루어지는 날이 있을 것이다. 자신의 성공한 모습을 상상하면서 오늘 이 시간부터 힘차게 나아가길 바란다.

김홍진 부동산학 박사, 전주대학교 객원교수 애니랜드개발㈜ 대표이사 서울교대, 명지대, 광운대 등 출강

[제일송팀장.]

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